房地产与建设法规考试要点.doc

第一章 1.房地产的定义：是房产和地产的统称，是房产和地产的结合体。1）广义：是指全部土地和房屋及固着于土地和房屋上补课分离的部分。2）狭义：城市商品化的房地产。 2.房地产概念的内涵：房地产的实物基础是土地和房屋，但房地产又不仅仅是实物概念，它还有权属的要求。因此，内涵应该概括为：房地产的实体要素及其衍生的权益。 3.房地产的特征：1）位置的固定性2）长期使用性3）高价值性4）异质性5稀缺性6）消费品和投资品的二重性7）外部性8）政府的强干预性 4.房地产的分类：依据实体类型分为地产、房产和房地合一型房地产3种类型。 5.地产的分类：土地使用权出让最高年限按下列用途确定;1）居住用地70年2）工业用地50年3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4）商业、旅游、娱乐用地40年；5）综合或者其他用地50年； 6.房地产开发的特征：1）房地产开发活动的复杂性2）房地产开发市场的区域性3）房地产开发过程的长期性4）房地产开发活动的资金密集性5）房地产开发的高效益性和高风险性6）房地产开发活动的政策性 7.房地产开发的主要参与者：1）土地所有者或当前的使用者2）政府及政府机构3）房地产开发商4）投资主体5）金融机构6）建筑承包商7）专业顾问8）消费者或买家 8.房地产经营的基本类型：一般分为出租、出售、和租售结合3种类型。1）自营出租类型2）合营出租类型3）期房出售类型4）现房出售类型5）分期付款出售类型6）部分出租部分出售类型 第二章 1.房地产开发经营环境：1）房地产开发经营经济环境2）房地产开发经营政治环境3）法制环境4）社会环境5）自然环境6）基础设施环境 2.房地产开发经营环境的特征：1）关联性2）可变性3）相对性4）层次性 3.房地产开发经营经济环境-宏观经济条件：1）国民经济发展速度2）相关金融条件3）通货膨胀（一方面，通货膨胀会造成房地产市场供给的减少，因为通货膨胀会严重影响开发成本，增大投资风险。另一方面，通货膨胀会使市场需要扩大。） 4.房地产开发经营政治环境：1）财政政策2）货币政策（利率的影响低高）3）产业政策4）土地政策5）住房政策6）区域发展政策7）户籍制度 5.房地产开发经营社会环境：1）人口总量2）人口的年龄结构3）人口的地理分布4）家庭结构5）区域巨魔及分布特点6）区域居民的消费特点和习惯 第三章 1.房地产市场的分类：1）依据构成要素分类的房地产市场2）依据房地产流通顺序分类的房地产市场3）依据房产证分类的房地产市场 2.房地产市场基本要素：1）房地产需求2）房地产供给3）房地产价格 3.决定房地产需求的因素：1）房地产商品的价格水平2）消费者的收入水平3）消费者的融资能力4）消费者的偏好5）相关商品的价格水平6）消费者对房地产市场未来发展的预期 4.决定房地产供给的因素：1）房地产商品的价格水平2）各种房地产的开发建设成本3）供给者的融资能力4）该种房地产的开发技术水平5）开发企业对房地产市场未来的预期 5.房地产周期的特点：1）不对称性2）长期增强性3）供给波动的更剧烈性4）需求循环的领先性5）空置率的指标性 6.房地产周期的阶段：（1）复苏与增长阶段：此时，表现为上一轮的萧条使房地产经济陷入长期低迷，自住需求者入市，投资、投机需求基本不存在，价格、租金价格低下。房价开始回升，少数投机者入市，市场交易量增加空置率下降。各种因素带动房价继续缓慢回升，市场充满乐观情绪，投资者信心饱满，市场预期良好，房地产投资转而旺盛。（2）繁荣阶 段：此阶段比复苏阶段要短，巅峰期稍纵即逝。具体表现为：房地产开发量激增、品种增多，投机者活跃，市场投机需求高于自住需求。政府开始出台政策限制炒房，投机热情继续旺盛，自住需求者基本退出市场，实际上已经是有价无市。进而新增投资数量下降，销售难度加大，交易量下降，空置率增加，市场出现悲观情绪，持币观望。（3）危机与衰退阶段：当投资和投机需求无法转换为消费需求，高房价将真正的自住需求者排斥出市场而仅靠投机资金支持时，就预示着房地产周期的拐点降至由盛转衰。衰退，即连续两个季度经济将出现负增长。此阶段表现为：交易量萎缩，房地产投资下降，市场悲观情绪加强。受一些突发利空性消息或事件影响，房价急剧下降，炒家惊恐抛售，房地产价格暴跌。进而小开发商纷纷破产，部分在建工程烂尾，大量投机者被套牢，血本无归，房地产业失业人数激增。（4）萧条阶段：经过急速而又痛苦的危机爆发后，房地产周期进入持续时间相当长的萧条阶段。萧条是一种严重的经济衰退，意味着经济崩溃。表现为：房价和租金持续下降，交易量锐减，空置率居高不下，大量房地产商破产。大萧条末期房地产泡沫挤出，市场正常需求缓慢增长，政府减少限制性干涉，市场波动开始平稳。房地产慢慢过度到下一个复苏与增长周期。 第四章 1.房地产市场调研的内容：1）房地产市场环境调研2）房地产市场需求调研3）房地产市场供给调研 2.房地产市场需求调研：1）房地产消费者调研2）房地产消费动机调研3）房地产消费行为调研 3.房地产市场供给调研：1）房地产市场行情调研2）房地产市场反响调研3）房地产市场竞争情况调研 4.房地产市场调研的分类 一、按调研资料量化程度划分房地产市场调研:1）房地产市场定性调研2）房地产市场定量调研 二、按时间划分房地产市场调研：1）定期市场调研2）不定期市场调研3）临时性市场调研 三、按调查范围划分房地产市场调研：1）全面普查2）抽样调查 四、按功能划分房地产市场调研：1）探测性调查2）描述性调查3）因果性调查4）预测性调查 五、按资料来源划分房地产市场调研：1）实地调查2）文献调查 5.房地产市场调研的流程：一、准备阶段：1）提出问题明确目标2）初步情况分析和非正式调查3）制定调查方案和工作计划、拟定调研计划书 二、实施阶段:1）建立调查组织2）收集第二手资料3）收集第一手资料 三、分析和总结阶段1）数据的分析与解读2）编写调研报告3）总结和反馈 6.房地产市场调研的方法：一、房地产市场定性调研方法：1）小组访谈法2）深度访谈法 二、房地产市场定量调研方法：1）访问法（1.入户访问法2.路上拦截法3.邮寄访问法4.经理询问法5.电话询问法6.网络访问法）2）观察法 7.房地产市场调研报告写作的基本要求：1）实事求是2）易于理解3）简明扼要4）针对性强5）客观中立 第五章 1.房地产开发项目策划是项目开发建设前期重要的组成部分，与项目可行性分析互相补充，共同成为房地产开发项目 决策的依据。 2.房地产项目策划的流程1.房地产市场细分2.项目目标市场的确定3.房地产市场开发项目的市场定位4.房地产开发项 目营销策划5.撰写房地产开发项目策划报告. 3.房地产市场细分的评估1.房地产细分市场有效性的评估（1）具有值得投资的市场规模（2）具有一定的增长性（3） 具有充足的盈利空间（4）具有相应的保障条件（5）与企业战略相符合2.房地产细分市场有效性的评估（1）可衡量性 （2）可进入性。 4.影响房地产开发项目区位的因素1.自然条件和环境方面的因素2.城市规划方面的因素3.交通方面的因素4.市政基础 设施和公共配套服务设施方面的因素5.人口和经济集聚方面的因素6.社会文化方面的因素. 5.不同类型房地产项目对区位选择的要求1.居住房地产项目对区位选择的（1）市政公用和公建配套设施完善（2）公 共交通便捷（3）环境良好（4）居住人口和收入2.写字楼项目对（1）接近其他商业和办公设施（2）交通方便快捷（3） 周围环境优良3.零售商业项目对（1）中央商务区（2）城区商业区（3）街区商业界4.工业项目对 第七章 1.房地产开发项目土地使用权的取得主要有三种方式，即土地使用权出让、转让和行政划拨。 2.国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国 家支付土地使用权出让金的行为。 3.广义的国有土地使用权转让是指土地使用权发生转移的所有行为，包括国有土地使用权的出让。狭义的国有土地使用 权转让是指通过出让方式获得国有土地使用权的土地使用者通过买卖、赠与或其他合法方式将国有土地使用权再转移的行为. 4.通过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制，土地使用权人可以无限期使用。 5.房地产征收的分类1.集体所有的土地征收2.单位、个人的房屋及其他房地产征收。 第八章 1.房地产开发项目的融资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，运用多种方式为房地产的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。 2.确保合理资金需要量原则 房地产企业融资是为了解决企业进行开发项目所需的资金，首先要确定企业进行融资的规模，避免筹资超过所需资金造成资源的浪费，同时资金的筹集是要付出成本的。 资金投向合理原则 融资和资金投放是相互依赖、相互制约的两个方面。融资是投资的前提。融资的效益与投资方向和投放时间有密切关系。 3. 房地产开发项目融资的来源 股本金2.银行贷款3.社会集资4.其他融资渠道 4.房地产开发项目融资的方式 按照资金来源划分 1）内部融资 2）外部融资 按照资金权益划分 1）权益融资 2）债务融资 3）混合融资 按照资金渠道划分 1）直接融资 2）间接融资 5.现阶段选择以间接融资为主的融资结构，更能满足我过得经济发展要求。 银行体系的货币创造功能更为重要2.直接融资的高风险3.间接融资的低壁垒性4.政府的强干预性 5.房地产投资的分类 1.房地产直接投资 2.房地产间接投资 6.房地产投资的特点 1.投资品种多样性 2.投资变现的复杂性 3.投资价值的附加性 4.投资区域的差异性 5.投资收益的个别性 6.投资过程的综合性 7.投资预期的风险性 8.投资决策的专业性 第九章 1.工程勘察、设计的作用 工程建设是房地产开发项目运作过程中最为具体的一个阶段。在工程建设的各个环节中，勘察是基础，是设计的依据，而设计师整个工程建设的灵魂，它们对工程的质量和效益起着至关重要的作用。 2.用地规模与配置 1）城市土地分类 2）环境容量 3）土地利用 4）容积率和覆盖率的控制 5)容积率。 容积率并非越高越好，要具体问题具体分析。 第十二章 1.影响工程进度的因素1.材料设备的供应情况2.设计变更对进度的影响3.劳动力安排情况4.气象条件 2.不同阶段房地产投资控制的基本内容 1）项目前期节点投资控制的基本内容（投资估算、投资概算、施工图预算、标底和合同价等内容进行控制） 2）项目实施阶段投资控制的基本内容（投资计划、投资跟踪、工程款支付和投资分析等） 3.房地产开发项目实施阶段投资控制流程 1.编制投资计划2.跟踪投资3.控制支付工程款4.分析投资5.投资约束（1)采用效率更高的技术方案，降低原材料费用。（2）符合国家质量标准的前提下降低工程质量标准（3）在不影响开发项目的主要功能的基础上，删减WBS任务（4）更加严格的管理措施，责任到人。 4.房地产开放项目质量控制的基本内容 在目前的管理体制下，工序质量、分项工程和分部工程的质量监督主要是由监理工程师负责。开发企业的重点是对开发项目全过程的质量监督、协调和决策，其质量管理的主要任务是编制工程质量计划、督促各方的质量行为、制定质量控制要点和工程质量档案管理。 5.房地产开发项目实施阶段质量控制流程 1.制订工程质量控制计划2.各方质量行为的督促3.做好主要质量控制工作4.确立有关质量文件的档案制度 6.房地产开发项目实施阶段进度控制流程 1.论证与分析开发项目开发建设总周期。开发项目建设总周期的论证与分析可以通过编制总进度纲要来完成。2.编制开发项目建设总进度计划、年度计划 3.核准施工进度计划 4.编制其他配套进度计划 5.督促监理工程师 6.检查与纠偏进度计划 7.房地产开发项目实施阶段进度计划的编制方法 1.表格法 2.横道图法 3.网络图法 8.工程索赔是一种以法律和合同为依据的单方行为。只要存在因对方违约或违法造成自己的经济损失或权利损害，受害者都有权利向对方提出索赔。因此，不仅承包人可以向发包人索赔，发包人也可以向承包人索赔，索赔是双向的。 第十三，十四章 1.房地产市场营销的特点 1.营销市场的广泛性 2.营销活动的区域性3.营销策略的差异性 2.房地产定价基本方法 1成本导向定价法1）成本加成定价法 2）目标利润定价法 2.需求导向定价法 3.竞争导向定价法（1）随行就市定价法（2）主动竞争定价法（3）比价定价法 3.房地产定价策略 1.总体价格策略 2.过程价格策略 3.折扣价格策略4.心理定价策略 4.房地产销售渠道是指房地产产品从房地产开发企业向房地产需求者转移过程中所经过的通道或途径。1.房地产直接渠道 2.房地产间接渠道. 5.房地产销售渠道选择的考虑因素（1）房地产市场供求状况（2）房地产项目本身的市场前景（3）可供选择的房地产经纪机构数量和能力（4）房地长开发企业自身的实力和发展战略。 6.房地产促销策略 一般包括人员促销和非人员促销两类。非人员促销又包括广告、营业推广和公共关系推广。1.房地产人员促销 2.房地产广告 3.房地产营业推广 4.房地产公共关系 推广. 7.商业房地产租售计划的阶段任务：1.投资开发期任务 2.前期策划期任务 3.租售推广期任务 4.经营期的任务 8.影响商铺定价的因素：1.客流量系数 2.间隔设计系数 3.面积系数 4.楼层差系数(二层商铺价值只相当于首层的50%60%，而二层以上的商铺与二层价值相去不远) 第十五章 1.房地产开发与经营项目后评价就是以房地产开发与经营项目为对象，对其经济效应、社会效应、环境效