物业综合管理PPT课件.ppt

物业管理闫金2020 3 20 1 第十章物业综合管理 第一节物业综合管理概述第二节物业的环境管理第三节物业的安全管理第四节物业的风险管理与保险 2020 3 20 2 第一节物业综合管理概述 一 物业的综合管理及其特点 一 物业综合管理的概念是指房屋修缮管理和设备管理之外的各项管理服务工作 主要包括 环境管理 安全管理 风险管理房屋修缮管理和设备管理物物业的综合管理人 二 物业综合管理的特点基本特征 物业管理的委托性和有偿性1 综合性强2 专业性强专业知识 专业技能 人 物3 政策性强掌握法律政策的界限和是非道德的标准 2020 3 20 3 二 物业综合管理的实施 一 物业综合管理的运作形式1 委托专业服务公司如清洁服务公司 电梯公司2 自行组建专业服务队伍 二 物业综合管理的工作要点1 确保国家有关规定与行业标准的执行2 规范服务人员的行为3 明确服务对象的权利和义务4 注意协调好与有关部门 机构的关系 2020 3 20 4 第二节物业的环境管理 物业的环境是指物业辖区内 房屋周围明确征用 占用 租用的地域 物业的环境管理包括环境卫生管理 环境绿化管理 2020 3 20 5 一 物业的环卫管理 一 环卫管理的含义 二 环卫管理的机构设置 三 环卫管理中清洁卫生的范围与要求 四 环卫管理的基本措施 2020 3 20 6 环卫管理的含义是指物业服务企业通过宣传教育 直接监督 日常清洁工作 保护物业环境 防治环境污染 及时进行日常生活垃圾的分类收集 处理和清运 环卫管理的机构设置可以委托专业化的清洁服务公司 也可以自设 环卫部 一般分三个班组 楼宇清洁服务班 组 高空外墙清洁班 组 公共区域清洁班 组 2020 3 20 7 环卫管理中清洁卫生的范围与要求范围 楼宇内的公共部位指楼宇内从底楼 含地下 到顶楼天台的所有公共部位 空间 物业区域内的公共场地指物业辖区内楼宇前后左右的公共地方 平面 生活废弃物物业辖区内的生活废弃物 包括垃圾 粪便 2020 3 20 8 清洁卫生工作的基本要求 五定 定人 定地点 定时间 定任务 定质量楼宇内公共部位清洁卫生的具体质量要求如楼梯每日清扫几次 质量要求是什么 每日做什么 每周做什么 每月做什么物业区域道路清洁标准可参照建设部颁布的马路清扫质量标准1 每天清扫两遍 全日清洁 2 达到 六不 六净 即不见积水 不见积土 不见杂物 不漏收 垃圾 堆 不乱倒垃圾 不见人畜粪 路面净 路沿净 人行道净 雨水口净 树坑墙根净 果皮箱净垃圾的清除必须及时 做到当日垃圾当日清除 并建立合理的分类系统 2020 3 20 9 环卫管理的基本措施制定管理制度包括 清洁员的岗位责任制 劳动纪律要求 奖惩条例 清洁卫生检查制度及清洁机具使用操作和保养细则等搞好卫生设施建设1 日常使用的清洁机械 工具 物料2 环卫设施 如清扫车 洒水车 垃圾运输车等3 便群设施 如果皮箱 垃圾箱 垃圾清运站等做好环卫宣传教育工作 2020 3 20 10 二 物业环境的绿化管理绿化的基本知识绿化的功能 物质功能1 遮阳 隔音 增加湿度 降低气温 净化空气 防风 防尘 防噪音 杀菌 防病精神功能丰富生活 陶冶情操 消除疲劳绿化系统 是指不同规模 不同种类的绿地 按点 线 面 环相结合的原则 组成相互协调的有机体系 住宅区环境绿地系统的组成 公共绿地 公共建筑和公用设施专用绿地 宅旁和庭院绿地 街道绿地 2020 3 20 11 环境绿化评价指标绿化率 小区内绿地用地面积 小区总用地面积X100 绿化覆盖率 绿地覆盖面积 小区总用地面积X100 绿地覆盖面积指乔灌木树冠垂直投影面积 空地被植物覆盖的面积 屋顶绿化覆盖面积的总和人均公共绿地面积 小区公共绿地面积 小区内居住总人口小区公共绿地面积指为小区服务的集中的公用绿地 2020 3 20 12 环境绿化的基本要求符合园艺的要求 新建小区公共绿地人均1 2平方米以上 旧区改造小区不低于0 5平方米 落实管理和养护工作城市环境绿化管理的分工新建小区道路建筑红线之外的 归园林部门绿化和养护管理 之内的归房管部门或物业服务企业管理新建小区街坊内部有路名的道路归园林部门管理 没有路名的道路归房管部门或物业服务企业管理 2020 3 20 13 绿化管理的基本内容园林绿化建设指新辟绿地的设计与营造 原有绿地的恢复与整顿 逐步提高绿地级别4个环节 绿化的设计 植物的选择 植物的配置 施工1 绿化设计 适用 经济 美观2 植物选择 易长 易管 少修剪 少虫害 有特色的优良树种乔木为主 少量经济价值的植物 点缀重点地段观赏性的乔灌木或花卉 过道宜用遮阳力强的落叶乔木 休憩区及游戏场忌用有毒及带刺的职务 运动场地避免用扬花 落果 落花的树木3 配置方式 规则式和自然式4 施工 2020 3 20 14 绿化的日常养护包括 浇水 除草 松土 施肥 整形修剪 防治病虫害 围护 涂白 立支柱 加强宣传教育 派人巡视 防止人为毁坏特点 具有经常性 针对性 动态性的 2020 3 20 15 居住区绿化管理规定的制定与落实做好广大用户特别是少年儿童的宣传教育主要包括 1 人人有权利和义务管理和爱护花草树木2 不攀折花木以及在树木上晾晒衣物3 不损坏花木 保护设施及花坛4 行人或车辆不得跨越 通过绿化地带 不碰坏绿篱栅栏5 不往绿地倾倒污水或投扔杂物6 不在绿化范围内堆放物品车辆7 不在树木上及绿化带内设置广告牌8 人为造成花木及保护设施损坏的 根据有关主管部门规定进行处罚 若为儿童所为 由家长负责支付罚款 2020 3 20 16 第三节物业的安全管理 一 物业安全管理的含义 特点和意义二 治安管理三 消防管理四 车辆道路管理五 安全管理中常见突发事件的处置 2020 3 20 17 一 物业安全管理的含义 特点和意义 含义是指物业服务企业采取各种措施和手段 段保证业主和使用人的人身 财产安全 维持正常的生活和工作秩序的一种管理工作 是物业管理的重要内容包括治安管理 消防管理 车辆道路管理特点是物业基础管理以外的专项管理 两者区别 1 管理对象不同2 管理目的不同3 管理方法不同4 对企业信誉影响力不同5 影响范围不同意义是物业服务企业业务中不可缺少和必须搞好的部分 安保费 2020 3 20 18 二 治安管理 一 物业管理中治安管理的属性物业管理中的治安管理是指物业服务企业为防盗 防破坏 防流氓活动 防意外及人为突发事故而对所管物业进行的一系列管理活动不等于公安治安 不等于治安联防队物业管理中的治安管理与公安机关治安管理的区别1 职责范围不同 物业服务企业与业主签订合同 向业主及使用人提供治安管理服务 协助公安机关预防 制止在物业管理区域内的各种危害业主及使用人人身财产安全的犯罪活动 2020 3 20 19 物业管理条例 第47条规定 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作 发生安全事故时 物业服务企业在采取应急措施的同时 应当及时向有关行政管理部门报告 协助做好救助工作 物业服务企业雇请保安人员的 应当遵守国家有关规定 保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时 应当履行职责 不得侵害公民的合法权益 2020 3 20 20 2 职权不同公安机关 依法使用一定得专政措施和手段如侦察 审讯 拘留 收容审查等物业服务企业 协助 配合公安机关3 工作方式不同公安机关 武装性质物业服务企业保安部门 公安机关领导下的治安防范组织 2020 3 20 21 物业管理条例 第20条规定 业主大会 业主委员会应当配合公安机关 与居委会相互协作 共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作 物业管理中治安管理的最大特点 责任重大 权力有限 2020 3 20 22 二 治安管理工作的基本内容 1 建立健全物业安全保卫组织2 制定和完善各项基本制度和岗位责任制 保安部内部制度岗位责任制 保安员值班岗位责任制 工作制度 门岗值班制度 保安员交接班制度 管理制度 保安员培训制度 保安员奖惩制度 有关规定 保安员器械使用管理规定 住 用 户应遵守的规定3 保安员的配备及其培训4 建立正常的巡视制度门卫 守护 巡逻往返式 交叉式 循环式5 完善区域内安全防范措施保安设施 保安装置报警装置 门户密码开启装置 闭路电视监视器6 联系区内群众 搞好群防群治7 在当地公安派出所的指导下搞好治安管理8 与周边单位建立联防联保制度9 为保安人员配备必要的保安器具 办理人身保险 2020 3 20 23 三 消防管理 一 消防与消防管理的指导方针 预防为主 防消结合 二 消防管理的基本内容 消防宣传教育 专群消防队伍建设 消防制度制定 消 防 消防设施器材配置与管理 消防合格证制度 紧急情况下的疏散 核心是三落实 队伍落实 制度落实 器材落实 三 高层建筑的消防管理特点 耐火极限低 火险因素多 火势蔓延快 疏散困难 扑救难度大主要措施 防火分隔 做好安全疏散的准备工作 设置自动报警设施 设置火灾事故照明设备和疏散标志 2020 3 20 24 四 车辆道路管理 一 车辆道路管理的重要性1 人 物保持顺畅 快捷地对外联系的保障2 生活 生产安全 便利 舒适的保障3 从发展的眼光看 车辆道路的管理将越来越重要 二 居住区道路的规划要求1 居住区道路的功能1 居民日常生活方面的交通活动 2 通行清除垃圾 粪便 递送邮件等市政公用车辆 3 居住区内公共服务设施和工厂之间货运车辆通行 4 供救护 消防等特种车辆的通行 5 铺设各种工程管线的需要 6 道路的走向和线型是组织居住区内建筑群体景观的重要手段 也是居民相互交往的重要场所 2 居住区道路的分级分为三级或四级1 居住区级道路 是居住区的主要道路 用以解决居住区的内外联系2 居住小区级道路 是居住区的次要道路 用以解决居住区内部的联系3 居住组团级道路 是居住区内的支路 用以解决住宅组群的内外联系4 宅前小路 即通向各户或各单元门前的小路5 专供步行的林荫步行道3 居住区道路系统的基本形式1 人车交通分流的道路系统2 人车混行的道路系统3 人车部分分流的道路系统 2020 3 20 25 三 车辆道路管理的主要内容1 道路管理道路由动态交通设施 静态交通设施 道路交通附属设施组成1 动态交通设施包括物业的各级道路2 静态交通设施包括停车场 广场3 道路交通附属设施包括各种路名牌 分离墩 分道线 道路照明设施 绿化带 排水设施及防护设施等道路管理的内容 对已建成道路 设施的维修及部分道路的改造与新建道路设施管理的主要内容 制定物业道路设施的管理办法 物业道路的养护维修 设施的日常管理建立专门的养护 维修队伍2 交通管理处理好人 车 路的关系1 建立机动车通行证制度 禁止过境车辆通行2 根据区内道路情况 确定部分道路为单行道 部分交叉路口禁止左转弯3 禁止乱停放车辆 尤其在道路两旁4 限制车速 铺设减速墩 确保行人安全 2020 3 20 26 3 车辆管理物业服务企业与公安交通部门管理相结合物业服务企业主要职责 禁止乱停乱放 防止车辆丢失损坏1 机动车管理2 摩托车 自行车管理4 停车场管理1 场内车位划分要明确2 场内行车标志要清楚3 进出停车场管理要严格4 车辆防盗和防损坏措施要得力 2020 3 20 27 四 不同物业车辆道路管理的特点1 居住物业2 办公物业3 商业物业4 旅游物业5 工业物业 2020 3 20 28 五 安全管理中常见突发事件的处置 一 安全管理中突发事件的处置原则1 应保持冷静 采取必要的紧急措施 控制和防止事态的蔓延和扩大 运用各种手段 降低事件的损失 迅速解决问题2 判断事件的性质 是民事纠纷还是刑事案件3 事件结束后 认真调查 分清责任 2020 3 20 29 二 安全管理中常见突发事件的处置方法1 发生刑事案件时的处置方法2 遇到犯罪分子偷盗或抢劫时的处置方法3 执勤中发现客户斗殴的处置方法4 对醉酒滋事或精神病人闯入目标的处置办法5 发现有人触电的处置方法6 停电或电梯发生故障 电梯关人的处置方法7 发生火警时的处置方法8 遇到不执行规定 不听劝阻的人的处置办法 2020 3 20 30 第四节物业的风险管理与保险 一 风险管理与保险概述 一 风险的定义 二 风险的类型 三 风险的成本 四 风险管理 五 保险的概念 2020 3 20 31 一 风险的定义是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和 风险特征 负面性 不确定性 可测性 二 风险的类型按风险的对象划分 财产风险 责任风险 人身风险 按风险发生的原因划分 自然风险 社会风险 政治风险 经济风险 技术风险 2020 3 20 32 三 风险的成本是指人们在处理风险的过程中所付出的代价或遭受的损失 包括 防范 分散或转移风险的费用 风险所带来的损失及处理费用 风险的社会成本 四 风险管理是指有目的 有意识地通过计划 组织和控制等活动来避免或降低风险带来的损失 确切地说 风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范 控制以至消除的过程 目的 以最小的经济成本达到分散 转移 消除风险 保障人们的经济利益和社会稳定 2020 3 20 33 五 保险的概念是为了应对特定的自然灾害或意外事故 通过订立合同实现补偿或给付的一种经济形式 是进行风险管理的主要手段之一 保险本质特征 冒险性 科学性 合同性 负债性 相互性 广泛性 保障性 金融性 2020 3 20 34 二 物业保险的目的及应注意的问题 一 购买物业保险的目的分散意外损失 利于善后工作 二 物业管理涉及的保险种类财产保险 公共场所保险 雇主责任保险 三 物业管理的投保决策降低风险 增加成本详细调查风险因素 确定所需的保险 强制的保险除外 保险金和保险费的确定 选择信誉良好的保险公司 实力 工作效率 服务态度 保险成本 分析保单条款 比较 2020 3 20 35 四 保险顾问和保险经纪人有较深的专业知识 能帮助设计合适的保险计划和选择合适的保险公司 五 购买物业保险应注意的问题保险 高枕无忧 轻率处事