房地产住宅项目景观品质如何提升.doc

房地产住宅项目景观品质如何提升当今我国房地产经过多年来的快速发展，已经相当成熟。相同的地段，如果产品的同质化过于严重，大家只好打价格战压缩利润空间，长期下来我们的社区规划和产品质量何以保证？而景观设计一般是利用规划剩余空间及客户需求来进行空间的重新布局及优化划分，利用有限的口袋空间来实现景观的效果及实用性。因此如何在设计策划中确定住宅项目景观的亮点和卖点；如何通过设计策划使景观成本投入更具价值就成为了住宅项目景观的一大发展趋势。如何提升房地产住宅项目景观品质，总结下来有以下几点：一、景观全面提升五步曲 (客户、成本、效果、特色、设计资源)1、满足客户使用需求：对照标杆制定数字化管理标准，保障实施可审控 设计策划定位楼盘风格，确保成本投放的有效性 2、合理控制景观成本：控制软硬景比例，景观单项比例精确化通过设计方式控制空间，确定主次区域，控制成本节奏，在重点部位及次要部位投入做到有主次3、提升绿化效果：采用绿化战略合作模式，实现全冠移栽提升效果选择地苗能够节省成本，但受季节影响大，不易反季移植。同时选择冠径较胸径能保证种植效果4、材料品质统筹化：材料运用规范化以利战略采购，实现高品质低成本所有尺寸必须符合300模数，石材规格宜在5种以内，铺地方式可多样化5、设计质量提升：搭建信息平台，整合设计资源，提高设计质量 二、 景观的核心竞争点（从哪些方面能够体现小区景观品质）1、 入口（约占景观总成本的2%）作为项目的展现，入口是最为关键和主要的起点，表达以下信息：项目品质(定位)、客户属性、社区规模、地域特点（地理位置）、产品特色（大门传达的信息是持续稳定且到位的，有很多已交付楼盘往往最终展现给准客户的是大门的形象，一个好的大门入口总能使人津津乐道，但也不能单单考虑大门是否大气、气派，而是要结合一系列的信息来确定。同时也要相应结合物业管理设置）2、 配置客户导向的社区景观配置能作为营销的工具，为业主提供符合需求的服务内容（为未来的业主提供交流、活动、生活的空间，满足业主使用的功能）景观配套包括：活动配套（单方造价增加4.5元/平米）、架空层设计（一般为800元/平米）、会所配套内容（根据小区定位配置）3、 绿化有品质有层次的绿化能够极大提升社区价值感主乔在布置上也有取桥之处，基本手法为：人行道两侧布置；主要出入口处（单元出入口）；主要节点。一般布置在人行系统周边。4、 其他特色内容设计的亮点和特色材料的运用可以起到点睛的作用（一个小区整体完整度可以提升客户的观感）a、 生态技术运用（地面铺装除石材外也可考虑渗水铺装材料）b、 水景（小水景也能出大效果，与人行系统结合布置，同时增加竖向感官设计，体现水的灵动）c、 构筑小品（通过构筑物体现景观风格）三、如何通过设计策划使得成本投入更具价值 主流市场一般为：首次置业、首次改善、再次改善及活跃空巢(老龄住宅，议价能力最高，但此部分产品仍不属于主流产品)。同时不同的年龄阶段对景观的关注度不一样，因此设计应该根据产品类型有所侧重。1、不同产品的景观成本投入重点应不同！首次置业：休闲时尚，注重活动空间首次改善：体现价值，关注老人、儿童活动空间再次改善：注重品质和绿化，配套完善2、景观品质的提升生理上的需要（基本的景观处所）安全上的需要（完好的私密性）情感上的需要（完善的交往空间）尊重的需要（良好的品质感）自我实现的需要（优美的景观视线）3、不同景观产品的成本预算前提：首置、首改及再改产品的景观构成分配比例以及单方造价应基本一致策略：根据客户关注点加大重点投入优化：根据地区和产品不同，缩减或增加非关注重点的成本四、景观成本1、目前小区景观普遍存在的问题：（石材及大乔木占最大成本）a、成本高（硬景所占面积过大，成本居高）b、效果差（在有限的成本控制下，软景无法达到即使效果）c、再增高（在有限的面积内追加软景投入，导致成本更高）2、地产景观成本控制原则最有效成本优化：控制硬景比例。前提：保证景观效果同时降低景观成本措施：控制软硬景比+低造价的景观面积+控制大乔木基本原则1：硬景：软景 = 3：7 （面积比）基本原则2：草坪、灌木、硬景非石材面积53%基本原则3：控制大乔木数量及景观单方造价3、铺地材料的合理选择通过材料规格、市场等方面的分析来确定材料的选择影响石材价格的三大因素：石材尺寸-不符合300模数的规格会极大影响出材率，导致价格高涨（必须符合300模数，规格控制在5种以内，包括道路广场尺寸也应控制模数，避免切割损耗提高成本）石材厚度-20毫米板材比50毫米板材便宜50%以上（人行路面尽量使用20厚，压顶及台阶可使用贴面）铺贴方式-规则铺装比碎拼的人工成本便宜一倍，碎拼人工价=材料价（尽量使用规整铺装，减少碎拼）面层处理每平米价格比较：机切面/烧毛面荔枝面斧凿面/自然面 x x+10 x+204、基层处理保证路面质量的前提下，合理控制造价。控制设计图纸：对于道路及广场的基础做法要审核，避免过高配置控制现场实施：尽量参照推荐做法，如有现场变动需综合考虑再决定控制结合方式：有构筑物（亭子、花架）或者不同材料衔接的可局部加固基层（双向钢筋网处理）a、 人行路：基层的价格在整体费用种的比重较为重要，应严格控制基层厚度和混凝土标号（基层综合造价约为43.5元/平米）b、 车行路：基本综合造价约为49元/平米c、 消防路：基本综合造价约为97元/平米五、景观的功能设计 社区活动配套和集中绿地是目前一些小区普遍存在的短板，与客户期望差距较大，一般表现在配置不足、不便捷。这些问题一般在小区交付3年左右暴露。1、产品随着市场的变化，客户人群对于活动场地的需求不同产品客户聚焦细分之后，还可分化为以下类型产品：人群混合型社区-人群结构复杂，社区需提供充足各类场地青年公寓社区-人群结构年轻化，社区应提供具有社交功能的场所以及运动场地，对儿童及老人可忽略度假类社区-需求特殊化，更多提供高档服务的运动场地和户外可拓展的休闲空间，景观需求加强商务综合类社区-对会所功能需求加强，其余活动场地可借助周边或城市配套，注重品质因此针对不同的客户群的典型需求来确定产品类型，有侧重点的投入成本。2、配置标准根据入住2年以上，对活动配套满意度较高的小区调查总结得出集团内新建项目活动场地配套必须满足最低标准。儿童、老人活动场地0.25/户、运动场地1.1 /户备注：（老人活动场地：指供老人活动使用的器械，棋牌和舞蹈聚会等场地；运动场地：指专用体育活动场地，包括篮球场、网球场、羽毛球场等）3、布置方式服务半径为：成人250m，老人200m，儿童50m运动场地应相对集中布局（便于管理），儿童活动场地应均匀布局狭长地块应沿人行路布局，方正地块应中心辐射布局4、 场地设计五要素a、客户关注度：根据客户关注度排序设定所需的功能考虑范围，集中精力做焦点b、营销卖点：功能与细节应保证品质，更应重视营销卖点，增加特色做价值c、成本控制：根据成本要求和客户关注度选定实施内容，控制成本做重点d、使用者喜好：根据使用者喜好排序选择内容(玩具器械品种)，投其所好做关怀e、定期审核：针对项目定期审核，确保实施完成度5、 具体操作a、规划平面初步确定后，根据社区规模制定所需活动配套面积和内容b、如规划布局不能满足场地要求，则应调整规划c、根据建筑空间确定人行系统骨架和景观轴线d、依据日照分析结果考虑活动场地适宜布局位置e、复核软硬景面积比例7 ：3六、绿化苗木的操作管理建议1、苗源分析：保证全冠移栽的前提是采用地苗和假植成品苗，成品苗价格为地苗的三倍左右（备注：苗源类型有地苗、假植苗、假植成品苗三种地苗：原生或在移植地超过5年，生长状况良好的苗木。成活率受季节影响大，不适于反季节移植。假植苗：地苗断根后进行假植或装入容器短期种植1年以内，度过成活期的苗木。观赏效果较差，移植成活率较高。假植成品苗：假植苗已假植或装入容器种植3年以内，生长状况恢复良好的苗木。观赏效果较好，移植成活率较高。）因此从节约成本出发：a、选择地苗作为主要苗源是提升绿化效果，降低景观成本的必要手b、保证地苗供应，必须提前储备，或者寻找有储备的合作单位c、提高地苗全冠移栽成活率，必须遵循季节要求2、操作模数分析a、招标模式保证绿化成本最低，但实施效果较差优点：成本动态可控缺点：低价苗木形态难以满足设计要求，造成现场设计变更数量较难控制施工方提供价格较低的假植苗或截杆地苗不考虑效果的即时性b、战略合作模式利用合作方苗木资源，质量有保证，成本可控制，但需监控机制优点：施工单位有自己苗圃和足够的苗木资源，可保证苗木形态和质量。 施工单位同时负责种植施工图的深化，控制苗木品种在其采购能力范围之内。 施工图定价设计，实施成本及变更可控缺点：施工方的设计施工一体，需要监控 不能及时反映当时的苗木市场价格c、甲指乙供模式保证效果，但资源利用有限，资金占用大，不利于多项目同时操作优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控缺点：采购过程占用甲方过多资金 甲方人力占用过多，不利多项目操作 乙方积极性难调动d、 完全甲供模式保证效果，但占用甲方资金及人力多，不利于多项目同时操作优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控 扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。 可获得较低价的一手苗木。缺点：采购环节占用甲方过多资源。 乙方积极性难调动e、 甲供+战略合作模式保证效果，甲方专业人力配备要足，适量占用资金优点：甲方参与采购，苗木质量及实施效果可控 扩大了采购范围，可根据自身需要进行苗木储备，不受当时的市场供应所限制。 可获得较低价的一手苗木。 同时可利用战略单位的苗木资源缺点：采购环节占用甲方过多资源。 战略价格无法反映即时的苗木市场行情从效果、成本控制和可实施性考虑，战略合作模式是较为理想的模式3、确保绿化效果关键问题：a、图纸的可实施性b、苗木的品质与形态保证c、成本可控制性4、解决措施：a、由有设计能力的绿化施工单位结合资源进行苗木施工图深化b、施工单位保证高质苗源，对苗木种植效果负责，甲方负责监控。c、施工单位深化图纸时进行定价设计，控制现场变更数量5、保证绿化效果的技术措施保证全冠移栽与成活率，应该采用保冠技术；战略+保冠技术模式同等效果下，综合成本比招标节省7%七、综合成本考虑（不含种植费）1、 传统展示区特点（绿化三高：成本高、密度高、大乔木量高；绿化成本约为400元/平米）（传统做法为种植密度15株/平米；大乔占总乔量的70%；假植成品苗）a、以溪流水景营造特色，建筑周边乔木密度高，小乔木与灌木层次丰富b、以大草坪和全冠大乔木组合造景，重点区乔木密集度高c、楼间全冠中小乔木密度较高，灌木层次丰富2、采用低苗及全冠技术（效果实现“两高”，不用“高成本”，在于好模式；绿化成本约为：203元/平米）（种植密度15株/平米；大乔占总乔量的70%；采用进行全冠移植技术措施处理的地苗）实施关键：a、有资源丰富的战略合作方，保证提供品质高、效果好的苗源b、运用全冠移植技术支持c、专业技术人员现场管理3、保证展示区效果的要点提升绿化效果，应采用战略合作模式保证现场实施效果，应增加现场项目专业人员配备展示区绿化成本应是整体成本的2倍以上。八、景观组工作要求1、 景观工作组根据不同产品类型着力点不同客户1：业主角色1：研究员，发现客户需求客户2：PM角色2：专业顾问，协助产品实现客户3：兵工厂角色3：设计师（专业翻译），协助完成产品体系2、 三条工作线a、 专业研究35%包括：客户需求、创新产品、生态技术、风格、工作方式等b、 标准制定35%包括：效果、成本、品牌、质量、设计等c、 项目支持30%包括：专业资源开发、项目设计过程审核、实施过程监控等九、不同类型产品的客户需求及投入成本1、 独幢别墅（高端产品）：追求模拟自然生态式景观；绝对私密性（高墙设置）；高品质；大面积私有花园作为标准配置景观成本约800元/平米、绿化成本约550元/平米2、 独院联排(有限的空间提供生活方式)：追求设计风格特殊性；不求大空间，但需精细，重视感觉；要求私家花园景观成本约550元/平米、绿化成本约400元/平米3、 多高层（改善）：要求绿化整体感觉好；社区功能齐全；有高品质、大面积的公共绿化空间；要求社区安全感及便利性景观成本约450元/平米、绿化成本约300元/平米4、 多高层（首置）：要求绿化整体感觉好；社区功能齐全景观成本约300元/平米、绿化成本约200元/平米and performance test copies of the record. If necessary, review should be carried out; 4) for spring hangers (included simple spring, hangers and constant support hangers) it should also be recognized as setting and locking of loads. 5) check the surface quality, folded layering and without cracks, rust and other defects. 5) after completion of the test and control drawing number one by one, by series baled. Color alloy steel parts, the parts marking installation location and rotation about the direction you want. 7.3.14. hangers installation 7.3.14.1 hanger layout a. a clear design of hanger should be installed strictly in accordance with the drawings and designs shall not be installed wrong, missing, etc. B. own arrangement of piping support and hanger set and selection should be based on comprehensive analysis of general layout of piping systems; cold installation of steam pipe with particular attention reserved for compensation of thermal expansion displacement and orientation. C. support systems should be rational to withstand pipe loads, static load and incidental load; reasonable piping displacement; guaranteed under various conditions, stress are within the allowed range. Strength, stiffness, and meet requirements to prevent