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商品房定价方法 易居中国市场部 定价方法 市场比较法 成本法 收益法 假设开发法 长期趋势法 总价还原法 类比法 开发阶段 产品类型 前期 后期 住宅 商业 办公 市场比较法 成本法 收益法 假设开发法 长期趋势法 总价平衡法 类比法 市场比较法 动态价格 选取模型 按照产品 客户 区位相近的原则选取竞品对象 设定比较项 根据产品不同设定不同比较项 设定比较权重 各比较项分设不同的权重 设定模型权重 为比较竞品设定不同的权重 计算 根据竞品最新成交价计算本案价格 静态价格 增长率 近阶段市场上该类产品平均增长率 步骤 市场比较法是房地产市场人员最常用的价格建议方法之一 优点 简单易操作 有较为固定的模式可巡 比较的参数易得到 不足 人为操作痕迹重 可控性大 准确性不足 市场比较法例证 西城区板块 共康板块 竞品选取原则 单价相近原则 单价在1100 14000元范围内 客户相近原则 交通导入客结合区域客 品质相近 在区域内均为标杆项目 按照以上原则 我们应重要关注万科四季花城与和欣国际花园 和欣国际花园 四季花城 本案静态价格 13400 100 101 25 50 11500 100 97 50 12847元 平米 市场比较法例证 本案小高层动态价格可达13500元 平米 市场比较法例证 按照04年7月至08年4月以来月度平均价格增幅1 6 计算假设本案08年10月开盘 12847 1 1 6 24 成本法 概念 优点 1 3 适用对象 2 缺点 4 以房地产价格各构成部分的累加为基础 来求取房地产价值的方法 新近开发建设 可以假设重新开发建设或者计划开发建设的房地产 尤其是医院 学校等公益性房地产项目 成本法估价比较费时费力 测算重新购建价格 牵涉到建筑材料 建筑设备 建筑装修 工程造价和技术经济等方面的专业知识 并不适合于代理公司市场人员 让一般人看得见 有似有 依据 特别是在有 文件 规定房地产价格构成 费用标准等的情况下 土地费用 前期工程费 建安工程费 基础设施配套费 期间费用 不可预见费 维修基金 成本构成 收益法 又称收益资本化法 收益还原法 是预测估价对象的未来收益 然后利用报酬率或资本化率 收益乘数将其转换为价值来求取估价对象的方法 1 2 3 4 概念 收益法 收益还原法 是有收益或有潜在收益的房地产 如住宅 酒店式公寓 写字楼 工业地产 商业 适用对象 面对商业型房产项目 或者在市场比较法中缺乏可比对象的情况下 适宜采用该方法 优点 收益法评估出的价值 取决于人们对未来的预期 那么错误和非理性的预期就会得出错误的评估价值 不足 收益法 步骤 收集资料 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料 预估收益 根据市场水平和个人经验 预测估价对象的未来收益 如净收益 计算价格 根据报酬率 回报率 求取商品房价格 应售价格 收益法例证 香樟花园 目前香樟花园周边的服务式服务公寓长租金保持在7 16元 平方米 天之间 香樟花园周边租赁型酒店式公寓 远雄悦来 目前的长租租金约为一房 73 76平方米 18000 21000元 月 二房 129 131平方米 28000 30000元 月 折算下来租金为7 10元 平方米 天 预计本案若整体出租 凭借地理位置的优势 本项目租金能超过远雄悦租金的高位 达到10元 平方米 天以上价格 如小业主自租租金将基本与远雄悦来最低租金持平 参考租金9 平方米 天 按标准回报率8 计算 年租金 回报率 销售单价9 365 8 41063元 平方米 收益法例证 香樟花园 假设开发法 1 2 3 4 概念 假设开发法 适用对象 适用于尚属前期 或缺乏已知素材的房产项目 优点 不足 又叫开发法 预期开发法 剩余法 是预测估价对象未来开发完成后的价值 然后减去预测的未来开发成本 税费和利润等来求取估价对象的价值 假设开发法是一种科学实用的估价方法 其基本原理与成本法相同 是预期原理 由于牵涉到太多专业的建筑类学术知识 所以一般不为市场人员所用 用于具有投资开发或再开发潜力的房地产 例如待开发的土地 包括生地 毛地 熟地 在建工程等 待开发房地产 对于有城市规划设计条件要求 但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产 难以采用假设开发法估价 长期趋势法 概念 优点 1 3 适用对象 2 缺点 4 通过时间序列分析和回归分析 来推测 判断房地产未来价格的方法 计算方式单一 过程简单 没有考虑到项目本体因素 在缺乏比准对象 比准素材等条件下 可采用该方法 价格无明显季节波动的房地产 拥有较长时期的历史价格资料 搜集历史资料 建立比准系数 步骤 搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料 并进行检查 鉴别 观察 分析这个时间序列 找出估价对象的价格随时间变化而出现的变动规律 得出一定的模式 长期趋势法 建立趋势模型 根据某一阶段市场价格走势 预测本案现售价格 价格 06年11月的价格 4800 100 22 8 5856元 平米 08年4月价格 5856 1 18 8 1 5 7582 7元 平米 长期趋势法例证 卿峰丽景二期 07年房地产行业基准利率为18 8 总价平衡法 建立总价对比模型 比较周边竞品总价 找出总价平衡点 根据总价推导单价 根据总价平衡点和本项目单套建筑面积 得出基准单价 步骤 从淀山湖地区在售和即将开盘别墅项目总价来看 总价基准线在750 800万 套左右 总价平衡法例证 太阳湖大花园三期 3万 平米 临湖房源 综观淀山湖周边 仅有绿洲江南园和东方港湾等豪宅项目总价超过1000万 本案无论是区位还是产品力均不具备与之相比的条件 建议项目总价应控制在1000万以下 周边豪宅项目总价 本案建面 本案临湖房源价格 280 318平米 总价平衡法例证 太阳湖大花园三期 类比法 建立比值关系 通过比较 确立各产品类型或产品体系的比值关系 推导本案价格 通过比值关系和本案现有的某项价格 确立本案具体产品的价格 类型 步骤 产品类型对比 如 通过高尔夫住宅与非高尔夫住宅价格比值关系确立本项目价格 产品体系对比 按照相近项目内各产品 如花园洋房与联排 比值确立本产品价格 产品位置对比 通过相似区域内标杆项目与普通项目价格比值确立本案价格 类比法例证 太阳湖大花园三期 从江南岸 清水依瓦诺 绿洲江南园 淀湖桃源等项目的定价可以发现 非临湖与临湖房源价格比基本在1 1 45 1 1 67之间 临湖 非临湖 本案均价 1 1 45 1 67 1 45 1 5万 平米 临路 非临湖 不同体系产品价格 比值关系 1 1 2 1 3 2万以上 临湖 1 2 1 3万 临路 房