房地产估价(专升本)阶段性作业3.doc

房地产估价(专升本)阶段性作业3总分:100分考试时间:分钟单选题1. 用收益还原法估算地价时，是在未来每年预期_的基础上计算的。(5分)(A)总费用(B)纯收益与总费用之和(C)总收益(D)纯收益参考答案：D2. 假设一宗土地，年纯收益为2000元m2年，土地的纯收益只要以8的资本年利率还原即可，则土地价格应为_元m2。(5分)(A)25000(B)20000(C)18000(D)16000参考答案：A3. 甲地尚可使用50年，单价为1050元m2，乙地尚可使用60年，单价为1100元m2土地资本化率均为8，实际上甲地的价格_乙地的价格。(5分)(A)高于(B)低于(C)等于(D)难以确定参考答案：B4. 某地块年土地纯收益为1000元，土地还原利率为10，则该地块50年使用权价格为_元。(5分)(A)9910(B)10000(C)10100(D)19403参考答案：A5. 在收益还原法中，_可作为评估地价的依据。(4分)(A)直接收益(B)实际收益(C)客观收益(D)间接收益参考答案：C6. 某开发商拟开发一宗地，向银行贷款500万元，年利率12，借期5年，则5年末应一次归还本利_万元。(4分)(A)500(B)800(C)8812(D)980参考答案：C7. 土地收益价格的大小与_有关。(4分)(A)未来年纯收益、还原利率、收益年期(B)使用价值、地租、使用年期(C)实际纯收益、利息率、使用年期(D)未来年总收益、总费用、使用年期参考答案：A8. 房地出租中，_的费用计算一般与建筑物重置价无关。(4分)(A)管理费(B)维修费(C)保险费(D)房屋折旧费参考答案：A多选题9. 可用于收益还原法中的原则有_。(4分)(A)替代原则(B)预期收益原则(C)贡献原则(D)竞争原则参考答案：A,B,C,D10. 收益还原法的理论依据主要有_。(4分)(A)地租理论(B)生产要素分配理论(C)区位理论(D)变动因素理论参考答案：A,B11. 不适于采用收益还原法估价的有_。(4分)(A)机关(B)学校(C)影剧院(D)公园参考答案：A,B,D12. 位于城乡结合地区的土地价格可以采用_评估。(4分)(A)成本逼近法(B)市场比较法(C)基准地价系数修止法(D)收益还原法参考答案：A,B,C,D13. 远离城市的独立工矿区的土地价格不适于用_评估。(4分)(A)收益还原法(B)市场比较法(C)成本逼近法(D)路线价估价法参考答案：A,D14. 房地出租的总费用计算中，维修费的计算方法有_。(4分)(A)按建筑物重置价的152计算(B)造价比例法(C)定期轮修法(D)经验估计法参考答案：A,B,C,D判断题15. 综合还原利率计算公式r=(r1L+r2B)/(L+B)与r=r1L+(r2+d)B/（L+B）主要适用于建筑物折旧后的纯收益情况，是否正确(4分)正确错误参考答案：正确解题思路：16. 在承租土地使用权中，由于其是债权性质，故承租土地使用权是无价的，是否正确？(4分)正确错误参考答案：错误解题思路：17. 来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为地租；相对于土地所有者而言，称为土地收益，是否正确？(4分)正确错误参考答案：错误解题思路：18. 地价等于土地年收益土地还原利率(4分)正确错误参考答案：错误解题思路：19. 一般情况下，土地还原利率高于建筑物还原利率(4分)正确错误参考答案：错误解题思路：20. 土地还原利率等于土地纯收益与土地价格的比率(4分)正确错误参考答案：错误解题思路：21. 还原利率随房地产的种类不同而不同，投资风险小的房地产，其还原利率越高(4分)正确错误参考答案：错误解题思路：22. 城市中心区的一块空地，目前未加利用，也暂无收益，可以用收益还原法评估(4分)正确错误参考答案：正确解题思路：23. 只要由评估对象所产生的并为其产权