房地产开发企业控制成本与提高效益.doc

房地产开发企业控制成本与提高效益摘要：房地产业是国民经济重要的组成部分，也是我国经济长期规划中的一个支柱产业，而今更承担着拉动内需、启动整个国民经济快速发展的重要职责。在政策支持以及不断提升的市场有效需求的影响下，房地产业正呈现蓬勃发展的态势，我们应清醒的看到，房地产企业的不断涌现和扩张必将导致日趋激烈的竞争，而最直接的是价格竞争。如何控制成本，提高效益，在竞争中确立优势始终是一个古老而又永恒的话题。关键词：成本 效益 房地产党的十五大以来的五年间，我们的建筑行业踏上了持续快速发展的快车道，据国家统计局数据统计，19982001年，全国建筑业总产值平均增长速度为11.64%，高于我国国内生产总值（GDP）同期增长速度的6.98%，在国民经济各产业部门中居第4位。在建筑业快速发展和房地产市场持续升温的同时，我们应该注意两个问题：一个是竞争日趋激烈，目前一批业外企业如海尔、TCL、美的等纷纷抢滩房地产市场，大批上市企业如数源科技、经纬纺机等也竞相向房地产业“投怀送抱”，更有不少上市公司干脆将整体业务转向房地产。（我市的实力型企业如新海发电厂、燃料集团等现在也都把房地产作为新经济的后续动力。）形成了全国范围的激烈的竞争势态；二是房价过高，空置率明显上升。由于国家政策上的支持和居民收入的增加，在房地产市场启动初期，长期积累的购买力出现了一个爆发的过程，造成需求旺盛、价格上扬，同时全国商品房空置面积同比增长6.4%。在良好的发展态势和严峻的事实面前，房地产业该如何应对，我想除了把握住市场脉搏创新求变，设计出满足市场需求的优质房型之外，重点应放在提高效益、控制开发成本，实现经济效益和社会效益的统一，创立自身的品牌优势。如何有效地降低房地产开发成本，提高经济效益，是每一个房地产开发商关注的重点。基本建设是个系统工程，环节很多，降低成本涉及到方方面面。要降低成本就必须做到全方位、全过程的控制投资，关键是科学决策、提高土地利用率、优化设计方案、搞好招标工作、加强工程管理、严格决策审核。一、科学决策是控制房地产开发成本的前提 投资决策是整个房地产开发过程中最为重要的一环，它包括市场分析和项目的财务评价两部分。从我国各开发企业的工作实践来看，对房地产开发项目进行财务估价的方法已经比较成熟，但对市场分析却很少予以充分的重视。应当注意到，市场研究对于选择投资方向、初步确定开发目标与方案起着举足轻重的作用，它往往关系到一个项目的成败。在房地产开发项目决策过程中，应该做到在对项目建设作出科学的决断前提下，优选出最佳行动投资方案，达到资源的合理配置。而要达到项目投资的合理性，事先要对开发项目进行可行性研究，以保证项目决策的正确性，避免决策失误，因此必须做好以下几方面工作：1、必须对开发项目的政策环境、区域性因素（如竞争状态等）、消费观念变化趋势进行研究，以确定投资开发的最佳时机；2、必须对原有房地产市场的状况进行调查，以确定适销对路的房地产类型；3、估测未来市场的潜在需求、预测新产品投放市场的发展趋势，初步确定消费者对产品的价格承受力；4、深入买家研究，找出各细分市场的不同，考虑人口、家庭结构、收入、购房支出比，以选择目标客户群和细分市场；5、还应研究目标群对小区设计概念、建筑风格、景观、配套服务、户型设计、物业管理等进行调查，以确定小区规划、外观设计、户型比、户型平面设计、装修标准、配套设施及物业管理等。比如我市房地产开发中深受消费者青睐的住房已不再是大卧小厅，而是从居住的舒适度出发，融合现代人的生活习惯，选择的客厅较开阔，且厅出阳台向南，通风采光效果较好的房型。如果房地产开发商在决策过程中，捕捉不到市场的新需求，就会影响最终销售，造成财务成本等各项费用的增加。总之，项目投资的确定与控制贯穿于项目开发的全过程，但在前期阶段各项技术经济的决策，对项目有重大影响。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段对项目投资的程度最高。二、提高土地利用率是控制房地产开发成本的重要途径 在城市化进程中，可资开发的土地日渐减少，土地价格也随之飙升，建设项目的楼面价也越来越高，有的甚至达到房地产开发成本的50%以上，因而，如何更好地利用好土地，更大限度地提高土地的利用率是每个房地产开发商都要面临的问题。 提高住宅用地的土地利用率，一个较好的解决办法是建设小高层住宅建筑。所谓小高层住宅实际上是一种俗称，专指七层以上十一层以下设置电梯的住宅。小高层最大的优点是兼多层与高层的特长，提高土地利用率，在同等建筑面积下小高层住宅可节约用地30%左右。且小高层的舒适度极高。高度在30m左右的小高层俯视地面、观赏景物尺度适宜，使人感到亲切、舒展，且小高层又不易造成热岛效应。无论从楼体的外观，还是方便与舒适均明显优于多层。并且，由于小高层纵向发展，在容积率（即建筑面积与土地面积之比）一定的情况下建筑覆盖率大大降低，建筑间距得以合理拉大，不但开阔了视野也提供了充裕的造景空间。江苏万润房地产公司开发的怡景苑就是综合了小高层的优势，融入环保、生态等设计理念，把节约的部分土地用于建造具有参天大树和假山跌水的园林和泳池，营造舒适的住宅环境，这样即控制了开发成本，又为港城人民改善居住方式提供了一个良好的选择空间。三、优化设计方案是控制开发成本的有效方法纵观房地产业市场化的进程，我们发现地产业从最初的单纯地理位置的竞争、建筑质量的竞争已经上升到地产品牌的竞争，而据业内人士较为普遍的分析，未来的核心竞争将是设计的竞争，地产业巨头李嘉诚甚至发出“二十一世纪是设计的世纪”的预见。工程设计是建设项目进行全面规划和具体实施意图的过程，是房地产开发项目的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节。设计是否经济合理，对房地产开发成本的控制具有十分重要的意义。优化设计方案的目的在于论证拟采用的设计方案技术上是否可行、功能上是否满足需要、经济上是否合理、使用上是否安全可靠。近些年来，优化设计方案主要采用招投标及设计方案竞选、限额设计和运用价值工程等三种方法。1、 工程设计招投标是指招标单位就拟建工程的设计任务发布招标公告，以吸引设计单位参加竞争，经招标单位审查符合投标资格的设计单位按照招标文件要求，在规定时间内向招标单位填报投标文件，招标单位从而择优选择中标设计单位来完成工程设计任务的活动。设计招标有利于设计方案的选择和竞争，促使设计单位改进管理，采用先进技术，有利于缩短工期、降低工程造价、提高投资效益，有利于控制开发成本。2、 限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制技术设计和施工图设计，同时各专业在保证达到使用功能的前提下，保证总投资限额不被突破。限额设计可以促使设计人员自觉增强经济观念，在整个设计过程中，各自检查本专业的工程费用，切实做好开发成本的控制工作，改变了设计过程不算账，设计完了见分晓的现象，由“画了算”变为“算着画”，能真正实现时刻想着“笔下一条线，投资万万千”，既提高工程功能，又降低房地产开发成本。3、 把价值工程运用到具体设计中去，价值工程是动用集体智慧和通过有组织的活动进行功能分析，使之以最低的总成本可靠地实现产品的功能，从而提高产品价值的一套科学的经济分析方法。其中的“价值”是功能和实现这一功能所耗的费用。同一个房地产项目，可以有不同方案，这就会有不同的开发成本，可用价值工程进行方案的比较。价值比较并不是单纯地去追求降低成本，也不是片面追求提高功能，而是力求正确处理好功能与成本的对立统一关系，提高它们之间的比值，研究房地产项目功能与成本的最佳配置。四、积极引进市场机制和竞争机制，在工程承发包上实行招投标 推行招投标可使工程造价更加趋于合理。其最明显的表现是若干投标人之间出现竞争，而这种竞争最直接、最集中的表现就是在价格上的竞争。通过竞争确定出工程造价，使其趋于合理或下降，这将有利于节约投资、提高投资效益。同时，推行招投标制度还便于供求双方能更好地相互选择，使工程造价更加符合价值基础，进而更好地控制工程造价。由于供求双方各自出发点不同，存在利益矛盾，因而单纯采用“一对一”的选择，成功的可能性较小。采用招投标方式就为供求双方在较大范围内进行相互选择创造了条件。需求者对供给者的基本出发点是“择优选择”，即选择那些报价较低、工期较短、具有良好业绩和管理水平的供给者，这样就为合理控制工程造价奠定了基础。实行工程建设从设计、设备供应、施工、监理等全过程招标，关键是要切实杜绝招标过程中不正之风与不正当行为。有些企业在招投标过程中采用“透标”或“骗标”行为，“透标”是在招标前就已确定施工或材料供应商，开标前泄漏标底，串通作弊，使招投标过程走过场，违反了“公平、公正、公开”的招标原则。“骗标”则是通过招标这种形式获取价格等市场信息，或窃取他人的设计成果扰乱了招投标市场。因此，杜绝不正当竞争，建立健康有续的建筑市场是十分重要的。另外，标底编制也应准确。目前有些标底与工程实际相差较大，缺乏合理性，这是因为招标单位人为压价或标底编制人员素质低下，受外界影响所致。一旦按此标底中标，势必会建造出一批质量低劣的建筑，形成投资失误，增加工程造价。五、加强建设项目的审核是控制开发成本的重要措施从项目开始就加强审核力度，对资金的使用实行全过程跟踪，做好项目前期、中期和后期三环节控制，这是解决“三超”（即决算超预算、预算超概算、概算超投资计划）顽疾的有效方法。建设项目“三超”原因是多方面的，如在项目初期设计未到规定深度，工作粗糙，造成项目实施中工程量增加或扩大投资规模或挪做他用；编制估、概算时机械地套用指标或掌握不当，对定额、费用选择不合理，设备、材料价格定位不准，还有“长官意志”、“业主要求”的影响等，都是造成投资失真的重要因素。因此，在项目的初期阶段，应严格审查设计方案、设备选型、投资估算、材料定货、工程预算、工程进度款拨付。项目的后期，重点审查工程的结算。总之，开发商应审查估、概算的准确性，工程预决算的真实性，开支的合理性。工程预决算的审查是控制房地产开发成本提高投资效益的重要阶段，同时工程项目的余额款只有在审查后才能确认。尤为重要的是建立必要的制度，从体制上消灭预决算审核中的各种弊端，目前我国所有的中介机构脱钩改制无疑是一项根本性的措施。六、加强工程管理是建设项目控制房地产开发成本的重要环节开发项目的管理是贯穿于房地产