房地产开发用地的取得PPT课件.ppt

第5章房地产开发用地的取得 1 2 3 第一节我国现行土地制度 土地所有制度土地登记制度国有土地有偿使用制度土地用途管制制度保护耕地的制度城市土地储备制度 4 土地所有制度 城市市区的土地属于国家所有城市郊区和农村的土地 除由法律规定属于国家所有的以外 属于农民集体所有宅基地和自留地 自留山 属于农民集体所有 社会主义公有制 5 土地登记制度 县级以上人民政府对所管辖的土地进行登记造册 属于国有土地的 核发 国有土地使用证 属于集体土地的 核发 集体土地所有证 依法登记的土地所有权和使用权受法律保护 6 国有土地有偿使用制度 国家将一定时期内的土地使用权提供给单位和个人使用 而土地使用者按照土地有偿使用合同的规定 一次或分年度向国家缴纳土地有偿使用费的行为 国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外 7 土地用途管制制度 国家为保证土地资源合理利用 促进经济 社会和环境的协调发展 通过编制土地利用规划 规定土地用途 明确土地使用限制条件 实行用途变更许可的强制性管理制度 8 限制农用地转为建设用地 控制建设用地总量 对耕地实行特殊保护 保护耕地制度 9 城市土地储备制度 由城市政府的委托机构 如土地储备中心 通过征用 收购 置换等方式 进行土地整理和开发 在完成一系列前期开发整理工作后 变成可建设的 熟地 根据城市土地年度计划 通过招标 拍卖有计划地将土地投入市场 以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度 10 实施土地供应的总量控制 有效利用存量土地 消化 处置闲置土地 扶持国有困难 破产企业 变现土地资产 我国实行土地储备的目的 11 第二节房地产开发用地的类型 一 开发用地的含义 位于城市规划区内 适合开发企业进行基础设施和房屋建设使用的国有土地 城市市区 近郊区及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域 12 一 按土地区位划分 二 房地产开发用地的类型 闹市区 商业集中区 土地 城市副中心区土地 闹市区边缘地带土地 城市边缘区土地 城市郊区土地 13 14 二 按照土地利用的性质和功能划分 15 16 三 按照对开发用地的开发程度划分 生地 熟地 17 第三节房地产开发用地的取得方式 18 一 土地使用权行政划拨 一 土地使用权行政划拨的概念土地使用权划拨是指经县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后 将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 19 二 土地使用权行政划拨的主要特征 没有明确的使用年限无须支付土地使用权出让金不能随意转让 出租和抵押 20 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 第45条规定 1 土地使用者为公司 企业 其他经济组织和个人 2 领有国有土地使用证 3 具有地上建筑物 其他附着物的产权证明 4 依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同 向当地市 县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让 出租 抵押所获收益抵交土地使用权出让金 21 1 国家机关用地和军事用地 2 城市基础设施和公用事业用地 3 国家重点扶持的能源 交通 水利等项目用地 4 法律 行政法规规定的其他用地 三 土地使用权行政划拨的范围 22 四 土地使用权划拨的审批权限 征用土地的审批权由各级人民政府掌握 基本农田 基本农田以外的耕地超过35公顷的 其他土地超过70公顷的由国务院批准 征用以上规定以外的土地 由省 自治区 直辖市人民政府批准 并报国务院备案 省 自治区 直辖市人民政府批准的道路 管线工程和大型基础设施建设项目 国务院批准的建设项目占用土地 涉及农用地转为建设用地的 由国务院批准 23 国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者 由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为 二 土地使用权出让 一 土地使用权出让概念 24 居住用地70年 工业用地50年 教育 科技 文化 卫生 体育用地50年 商业 旅游 娱乐用地40年 综合或其他用地50年 国有土地使用权出让最高年限按下列用途确定 25 二 土地使用权出让方式 26 协议出让 指国有土地的所有者或其代表 作为出让人与要求使用国有土地者 即开发企业作为受让人 就出让土地使用权所涉及的有关事项 如出让土地的面积 年限 用途 出让金等反复协商 达成一致意见后 由出让方向受让方出让国有土地使用权的一种小让方式 27 协议出让国有土地使用权规定 做出专门的规定 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价 这里所指最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费 征地 拆迁 补偿费用 按照国家规定应当缴纳的有关税费之总和 有基准地价的地区 协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70 低于最低价时国有土地位用权不得出让 28 招标拍卖挂牌出让国有土地位用权规定 第四条也规定 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营性用地 必须以招标 拍卖或挂牌方式出让 其他用途土地的供地计划公布后 同一宗土地有两个以上企业有意向用地的 也应当采用招标 拍卖或挂牌方式出让 29 招标出让 指土地所有者 出让人 向多方土地使用者 投标者 发出投标邀请 通过各投标者设计标书的竞争 来确定土地使用权受让人的方式 30 招标流程 对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准 或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人 应当确定为中标人 31 拍卖方式概念 指政府或其代表 作为拍卖人在特定时间 特定的公开场所 组织符合条件 有意受让土地的开发企业来竞投一定年限的土地使用权 由政府的拍卖主持人公布地块开发计划的细节及条件 竞投者用举手或举牌 口头报价的形式竞相报价 最后以 价高者得 的原则确定土地使用权受让人的一种土地出让方式 32 拍卖流程 主持人点算竞买人 主持人介绍拍卖宗地的位置 面积 用途 使用年期 规划要求和其他有关事项 主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度 没有底价的 应当明确提示 主持人报出起叫价 竞买人举牌应价或者报价 主持人确认该应价后继续竞价 主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的 主持人落槌表示拍卖成交 主持人宣布最高应价者为竞得人 33 出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟定出让宗地的交易条件在指定的土地交易所挂牌公告 接受竞买人的报价并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出让结果确定土地使用者 34 35 挂牌流程 36 1 在挂牌期限内只有一个竞买人报价 且报价高于底价 并符合其他条件的 挂牌成交 2 在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的 出价最高者为竞得人 报价相同的 先提交报价单者为竞得人 但报价低于底价者除外 3 在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的 挂牌不成交 在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的 出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价 出价最高者为竞得人 挂牌期限届满 按照下列规定确定是否成交 37 招标 拍卖和挂牌交易比较 38 三 土地使用权出让合同 1 合同正文的主要内容 总则出让土地的交付与出让金的缴纳土地开发建设与利用土地使用权转让 出租 抵押期限届满不可抗力违约责任通知和说明适用法律及争议解决总则 39 40 1 土地使用权出让 协议出让 招标出让市 县人民政府土地行政主管部门 出让人 发布招标公告 邀请特定或者不特定的公民 法人和其他组织参加国有土地使用权投标 根据投标结果确定土地使用者的行为 41 招标出让土地使用权的基本特征程序规范全方位开放 透明度高公平 客观交易双方一次成交 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 42 招标基本流程 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 招标 投标 开标评标决标 签约 领证 43 第二节房地产开发用地的取得方式 1 土地使用权出让 拍卖出让出让人发布拍卖公告 由竞买人在指定的时间 地点进行公开竞价 根据出价结果确定土地使用者的行为 44 拍卖出让土地使用权的基本特征必须有两个以上的买主必须有不断变动的价格必须有公开竞争的行为 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 45 第二节房地产开发用地的取得方式 1 土地使用权出让 挂牌出让出让人发布挂牌公告 按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布 接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格 根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为 46 第二节房地产开发用地的取得方式 1 土地使用权出让 挂牌出让1 只有一个竞买人 报价高于底价 成交2 有两个竞买人 价高者得 若报价相同 早报者得 3 无竞买人或报价均低于底价 不成交4 多个竞买人 组织现场竞价 47 挂牌基本流程 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 公布挂牌信息 竞买人报价 确认报价 挂牌截止 现场竞价 签订 成交确认书 保证金处理 法律责任 48 第二节房地产开发用地的取得方式 1 土地使用权出让 招 拍 挂的对比1 都是公开竞争2 拍 挂是价高者得 招要综合考虑3 招 挂有一定期限 拍几乎是即时的 小结 按国家规定 商业 旅游 娱乐和商品住宅等各类经营用地 必须以招拍挂方式出让 在特殊情况下才允许以协议方式出让 49 第二节房地产开发用地的取得方式 2 土地使用权 行政 划拨县级以上人民政府依法批准 在土地使用者缴纳补偿 安置等费用后将该幅土地交付其使用 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为 基本无偿 没有明确的使用期限 划拨土地有条件限制 划拨土地不能随意转让 出租和抵押 50 划拨土地使用权的基本特征 房地产开发与经营 第二版 普通高等教育 十一五 国家级规划教材 行政性 无偿性 无期限性 流转限制性 51 第二节房地产开发用地的取得方式 3 土地使用权转让土地使用权出让后 土地使用权受让人将土地使用权转移的行为 转让的方式包括出售 交换与赠与 必须是出让的土地 转让属于土地二级市场行为 政府对未开发建设的土地转让活动有限制 两个合同 土地使用期限是剩余年限 转让价低于市场价 政府回购 反之 政府限制 要办理过户手续 返回 52 第三节开发建设中的农地征收 1 农地征收的含义为了满足公共利益的需要和城市规划建设的需要 政府依靠国家权力强制转移农村集体土地所有权并对原权利人给予合理经济补偿的一种行政行为 1 政府行为 具有强制性2 应妥善安置被征地人员的生产和生活 给予经济补偿3 改变了土地所有制的性质 53 第三节开发建设中的农地征收 2 农地征收的审批 三种情况下的农地征收 由国务院审批 1 基本农田2 基本农田以外的耕地超过35公顷的3 其他土地超过70公顷的 其他情况下的农地征收 由省 自治区 直辖市人民政府审批 并报国务院备案 办理征地审批手续前 应先办理农用地转用审批手续 54 第三节开发建设中的农地征收 3 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本根据土地利用总体规划和土地利用年度计划 城市人民政府办理农用地转用审批手续和征地审批手续 把集体所有制土地征收为国有土地 形成增量土地的供应 政府以划拨生地 出让生地 出让熟地三种方式供应给房地产开发企业 55 第三节开发建设中的农地征收 3 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 通过划拨方式取得生地使用权1 土地补偿费国家征收集体所有的土地时 直接对农村集体经济组织支付的补偿费用 实质是对土地收益的补偿 补偿标准 该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍 56 第三节开发建设中的农地征收 3 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 通过划拨方式取得生地使用权2 地上附着物及青苗补偿费地上附着物 房屋 农田水利设施 水井 沟渠 树木 蔬菜大棚等青苗 尚不能收获的农作物 只补一季 57 第三节开发建设中的农地征收 3 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 通过划拨方式取得生地使用权3 安置补助费国家征收农地时 为了妥善安排被征地单位的生产和群众的生活所支付的费用 按照需要安置的农业人口数计算每一个需要安置的农业人口 每公顷 的补助标准 为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍 可根据实际提高补偿标准 但是 每公顷被征收耕地的安置补助费 最高不超过被征收前3年平均年产值的15倍 58 第三节开发建设中的农地征收 3 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 通过划拨方式取得生地使用权4 耕地占用税5 耕地开垦费依据 占用耕地补偿制度 占多少 垦多少 不开垦或开垦了不达标 要支付耕地开垦费 专款专用 6 新菜地开发基金征收城市郊区的菜地 养殖水面时 支付的费用7 征地管理费 59 第三节开发建设中的农地征收 例 某房地产开发企业拟取得某城市规划区内一农民集体所有制地块 建设经济适用房 该农民集体经济组织原耕地面积80公顷 农业人口600人 现征收20公顷 已知该地块被征收前3年每公顷年产值分别为3万元 3 2万元 3 4万元 经商定 土地补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的8倍 每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准 为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍 被征收土地上的地上附着物及青苗补偿费为20万元 征收耕地的耕地开垦费60万元 试求房地产开发企业支付的费用 60 第三节开发建设中的农地征收 3 开发商取得增量国有土地使用权的途径及成本 通过出让方式取得生地使用权 通过出让方式取得熟地使用权政府委托土地储备机构进行征地补偿和土地开发 开发完成后 土地储备机构把熟地交给政府 政府再通过招拍挂的方式出让熟地 土地出让金中实际已包含农地征收的税费 61 第四节开发建设中的城市房屋拆迁 1 城市房屋拆迁的含义及法治原理取得 房屋拆迁许可证 的拆迁人 拆除城市规划区内国有土地上的房屋及其附属物 并对被拆迁房屋的所有人或使用人进行补偿或安置的行为 法治原理 无公共利益则无征收 无合理补偿则无征收 无征收 补偿则无拆迁 62 第四节开发建设中的城市房屋拆迁 2 城市房屋拆迁的相关主体 拆迁管理人 房屋拆迁主管部门 拆迁人 取得房屋拆迁许可证的单位 被拆迁人 被拆迁房屋的所有权人 拆迁单位 拆迁行为的实施单位 其他主体 房屋使用权人 房屋抵押权人 63 第四节开发建设中的城市房屋拆迁 3 城市房屋拆迁的工作程序 拆迁前期工作调查核实 征地范围 房屋丈量 人口调查 逐户走访 64 第四节开发建设中的城市房屋拆迁 3 城市房屋拆迁的工作程序 确定拆迁计划和方案 65 第四节开发建设中的城市房屋拆迁 3 城市房屋拆迁的工作程序 申领拆迁许可证项目批准文件建设用地规划许可证国有土地使用权证拆迁计划和拆迁方案拆迁安置资金证明 66 第四节开发建设中的城市房屋拆迁 3 城市房屋拆迁的工作程序 发布拆迁公告 67 第四节开发建设中的城市房屋拆迁 3 城市房屋拆迁的工作程序 确定拆迁方式 签订拆迁补偿安置协议 实施拆迁 补偿安置方式 金额 安置用房地点 面积 搬迁期限 68 第四节开发建设中的城市房屋拆迁 4 城市房屋拆迁补偿 补偿对象被拆除房屋及附属物的所有权人 补偿范围合法建筑 含未超过期限的临时建筑 69 第四节开发建设中的城市房屋拆迁 4 城市房屋拆迁补偿 货币补偿拆迁人将被拆除房屋的价值以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人 补偿额度一般委托专业的房地产估价机构确定 房屋产权调换拆迁人用自己建造或购买的产权房屋与被拆迁房屋进行产权调换 70 第四节开发建设中的城市房屋拆迁 4 城市房屋拆迁补偿 特殊情况下的拆迁补偿1 有产权纠纷房屋的拆迁补偿 案例 10年前 甲卖房给乙 并签订合同 约定由乙承担过户全部费用 甲仅仅