房地产开发经营考试重点.doc

单选、多选、判断1了解房地产业及其特点：狭义的房地产是指市场上的供买卖的标的物，基本包括预售房屋、新房屋和旧房屋。 广义的房地产是指土地及土地上的一切人类加工、建筑后物品，主要是房屋。 房地产与其他经济产品相比较，既有一般商品的属性，又有其特殊性，是一种特殊商品。其特殊性主要表现在房地产的自然特性、房地产的经济特性和房地产的社会制度特性三个方面。房地产业是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，属于第三产业，是具有基础性、先导性、带动性和风险性的产业。房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产业的基本特点：基础性、超前性、先导性、协调性、风险性、敏感性。 2、什么是房地产开发：（通俗概念）房地产开发，是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。 （规范概念）房地产开发，是指房地产企业按照城市规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销和物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。 3、根据开发方式不同，房地产开发的分类： 1.定向开发2.联合开发 3.合作开发 4.单独开发4、房地产的经济寿命：建筑物在使用期内，每年分摊的一次性建造费与维护费总和为最低的年限。居住用地70年；工业用地50年； 教育、科学、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。5、开发商拿地的方式：招标、拍卖、挂牌、协议、行政划拨。6、土地使用权的出让、转让：出让：是指国家或其代表（省、市、县土地主管部门）以土地所有者身份作为出让人，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。出让的方式：协议出让；招标出让；拍卖出让；挂牌出让。转让：拥有国有土地使用权的用地者，通过合法方式将其使用权转移给他人的行为。合法转让的方式主要有：买卖；合资、合作建房；交换；作价入股等。7、基础租金：指业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平，即能够抵偿抵押贷款还本付息、经营费用和空置费用的租金。市场租金：以住房的价值为基础，由市场供求关系决定的租金标准。8、房地产市场的宏观调控手段:包括：经济手段、法律手段和行政手段。9、房地产开发项目可行性研究的目的 1.为投资决策提供依据 2.作为资金筹措的依据 3.作为编制设计的依据 4.作为有关部门签订协议、合同的依据5.作为申请建设执照的依据10、固定单价合同：固定单价合同是指合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，工程任务和内容明确，业主的要求和条件清楚，合同单价一次包死，固定不变，即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化的一类合同。在这类合同中，承包商承担了全部的工作量和价格的风险。合同所确定的固定单价为完成合同清单项目所需的全部费用，包括人工费、材料费、机械费、脚手架搭拆费、工资性津贴、其他直接费、现场经费、间接费、利润、税金、材料代用、人工调差、材料价差、机械价差、政策性调整、施工措施费用及合同包含的所有风险责任等。固定总价合同是指合同的价格计算是以图纸及规定、规范为基础，工程任务和内容明确，业主的要求和条件清楚，合同总价一次包死，固定不变，即不再因为环境的变化和工程量的增减而变化的一类合同。在这类合同中，承包商承担了全部的工作量和价格的风险。11、房地产开发项目评估中的现金流量分析一般从哪几个方面对项目技术经济指标进行分析测算：自有资金、出租期或出售期12、金融机构融出资金要遵循哪些原则：安全性、偿还性、盈利性。13、抵押担保：指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法的规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。保证担保是指保证人与贷款人约定，当借款人违约或者无力归还贷款，保证人按约定履行债务或承担责任的行为。具有代为清偿债务能力的法人及其他组织或公民（自然人）可以做保证人 。办理保证人担保的，借款人须有三人以上保证人作为还贷保证。质押担保是贷款的一种担保方式，即借款人可以用银行存款单、债券等权利凭证作为质物交贷款银行保管，当借款人不能还款时，贷款银行依法处分质物偿还贷款本息、罚息及费用。14、优先股：主要指在利润分红及剩余财产分配的权利方面，优先于普通股。优先股通常预先定明股息收益率，优先股股票实际上是股份有限公司的一种举债集资的形式。由于优先股股息率事先固定，所以优先股的股息一般不会根据公司经营情况而增减，而且一般也不能参与公司的分红。15、开发工程招标的标底的四种编制方法：施工图预算、工程概算、扩大综合定额、丁方米造价包干为基础16、成本租金：不含利润的住房租金，指在房产经营的流通领域按照房屋的经营成本而确定的租金，是商品经营出租房屋的最低限度，通常指维修费、折旧费、管理费、投资利息和房地产税五项因素构成的租金。成本租金基本上能维持住房的简单再生产。17、建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。18、房地产促销方式：1、商业广告：报纸、电视、电台、路牌、杂志、商业信函等；2、工地包装：制作广告围墙、工地看板、现场售楼处包装、现场小环境、参观路径告示、指示牌、建筑立面横幅竖幅和布标布曼等。3、直销：是无卖场销售，有电话直销、电视直销、访问式直销或聚会式直销、传销等表现方式。4、关系推介5、口碑营销6、活动推广：例如通过房地产展示交易会等活动形式推广。19、房地产产品定价的方法：1.成本导向定价法（1）成本加成定价法（2）目标定价法2.需求导向定价法（1）认知价值定价法（2）价值定价法3.竞争导向定价法（1）领导定价法（2）挑战定价法（3）随行就市定价法20、广告预算的方法：量入为出法、 竞争对等法、目标和任务法、试验法、决策演算法21、区别上面两者：22、区别净现值标准差和净现值标准差系数23、我国主要的房地产税有哪些：契税、营业税（附加征收城市维护建设税和教育费附加）、个人所得税、土地增值税、印花税、企业所得税、24、房产税：是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。房产税由产权所有人缴纳。凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。房产税的征税范围：第一条 房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。第三条 房产税依照房产原值一次减除10至30后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条 房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12。第五条 下列房产免纳房产税：一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；五、经财政部批准免税的其他房产。第六条 除本条例第五条规定者外，纳税人纳税确有困难的，可由省、自治区、直辖市人民政府确定，定期减征或者免征房产税。第七条 房产税按年征收、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。第八条 房产税的征收管理，依照中华人民共和国税收征收管理暂行条例的规定办理。第九条 房产税由房产所在地的税务机关征收。第十条 本条例由财政部负责解释；施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。名词解释1. 房地产开发项目策划：是在房地产市场调查研究的基础上，就房地产项目开发的时机、项目选址、开发产品定位等，运用一定的分析工具和方法进行分析后做出的安排。2. 建设用地规划许可证：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。 3. 房地产开发：房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间，并改变人居环境的一种活动。4. 土地使用权出让：土地使用权出让，是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，土地使用权受让人由此获得对该地块进行开发、经营、管理的权利，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。5. 直接融资：是指拥有暂时闲置资金的企业（或机构）与资金短缺需要补充资金的企业，相互间直接进行协议或在金融市场上前者购买后者发行的有价证劵，将货币资金提供给需要补充资金的企业使用，从而完成融资过程。6. 商品房预售：指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房价款的行为。7. 房产税：房产税是以房产为课税对象，向产权所有人征收的一种税。8 联排住宅：低层住宅单元拼联成3户以上者，通常每单元为一户，每户间至少能供用两面山墙，排列成行。根据建筑物与院子组合的不同，联排住宅又认为三种形式：前后院，单向院，内院。四、解答题1. 房地产开发的特点就投资角度而言，房地产开发具有以下特点（一）开发成本高，投资量大（二）开发建设期长，投资周转慢（三）市场具有地区性和分散性（四）需求具有稳定性（五）涉及面广，综合性强 2. 住宅开发项目的特点（一）市场潜力巨大（二）开发投资风险相对较小（三）多元化的市场需求（四）对开发商投资能力相对较低3. 房地产开发项目策划的作用（一）房地产开发项目策划能提高开发企业的决策能力 （二）房地产开发项目策划能增强房地产开发项目竞争能力（三）房地产开发项目策划能提高开发企业的管理创新能力 （四）房地产开发项目策划能有效地整合房地产项目资源 4. 房屋开发费用（1）房屋开发费用包括建筑安装工程费，公共配套设施建设费和基础设施建设费。（2) 在可行性研究阶段，房屋开发费中对各项费用的估算，可以采用单元估算法，单位指标估算法，工程量近似匡算法，概算指标估算法，概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。5. 房地产开发资金筹集的方式 (一) 吸收投资 (二) 发行股票 (三) 发行债券 (四) 向银行借款6. 房地产营销组合的方式 促销组合是指企业根据促销的需要，对广告、促销促进、公关宣传与人员促销等各种促销方式进行的适当选择和综合编配。/view/4b9ae7601ed9ad51f01df2b6.html7. 物业管理为什么要早期介入，介入的最佳时机物业管理前期介入，是指物业管理企业在接管物业之前，就参与物业的规划设计和建设的过程，从事物业形成前的阶段性管理。（1）物业管理前期介入可以保证房地产开发的营销导向。在开发商制定营销战略中，物业管理便可以在房地产开发中更好地考虑住户的需求而进行前期介入。物业管理公司拥有专业人员，对各项物业的优缺点了如指掌，而且在物业管理方面也与住户有密切的联系，因此对住户所需求的物业特点很清楚，并且由于不断地与住户保持长期联系，也熟悉住户对物业需求的变化。所以，在物业管理前期介入时，物业管理人员可对项目的立项、规划设计、施工监理代表住户提出住户的呼声和需求，使开发出来的物业最大限度地贴近住户的想法和满足住户的需要。这就保证了物业开发的营销导向，保证了物业开发的效果，使得开发的物业获得最大限度的经济效益和社会效益。（2）物业管理前期介入可以促进物业的销售。随着人们消费心理的日渐成熟，人们的消费理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越来越注重商品的售后服务。现代营销理论认为，服务作为整体产品的构成要素之一，是企业在产品售前、售中和售后，运用企业自身的生产、技术、资金、信息等条件和优势，向购买者提供的一种追加的、有保证的利益。随着我国社会主义市场经济的发展和企业竞争意识的增强。“以质量求生存，以品牌求发展，以服务求信誉”的观念已被越来越多的企业所接受。在买方占主导地位的市场格局中，消费者不但要求企业在产品销售的前后提供各种服务，而且还希望这些服务的质量能够让人满意。企业较高的服务水平，会使消费者更加满意，从而增强购买某种商品的信心和欲望，房地产商品也是如此。现在，一些富有远见的房地产开发、营业商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招徕顾客的王牌，把它当作卖点之一。同时，越来越多的房地产投资者和消费者，也把物业管理水平的高低，效果的优劣，作为进行投资和消费策略的主要参考因素。据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%-30%。这说明，良好的物业管理不仅是房地产开发商的促销手段，也是获取最大限度利润的有效措施。如果物业管理在物业开发前期就进入，就能让消费者真切地感受到房地产开发商对物业管理的重视。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物业管理的前期介入对物业的促销起着很大的影响。（3）物业管理前期介入是一条有效反馈通道根据房地产开发的流程可知，房地产开发的结果就是物业进入了消费领域，让消费者使用。消费者在使用物业过程中，与物业管理公司有较多联系，住户把使用物业的优缺点反馈给物业管理公司；同时物业管理公司也是物业的使用者之一，而且物业管理人员要比一般住户具有更多的专业知识，从而能从物业的宏观管理与微观使用的角度来把握物业的优缺点。房地产开发系统操作结果的信息自觉或不自觉地传递到物业管理公司。物业管理公司成为熟知物业开发结果的一个重要载体。如果房地产公司再开发新一轮物业时，物业管理公司前期介入，把住户对物业的需求意见表达出来，并且从住户的角度出发来积极参与房地产开发的1、 适应了现代房地产开发的发展要求。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求，成为市场上受消费者欢迎的物业。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%-30%。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物管前期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大作用。2、扩充了物业管理的外延和内涵。目前的物业管理大都停留在仅仅作为房地产开发的延伸。传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能，使其保值增值。但一定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用，物业管理可以从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。通过前期介入，扩充了物业管理的内涵和外延，真正体现了物业管理应成为房地产开发完善和延伸的本质要求，也使物业管理以人为本、业主第一的理念得到了进一步的贯彻，最终使业主受益。3、提升了物业管理的专业形象，有利于物管工作的开展。物业管理通过前期介入，在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中，可以充分展示自身的专业素质