房地产开发成本分析(北京地区).doc

地产开发成本 2008年10月12日北京开发过小户型的东亚新华地产举办房地产开发成本研讨会，呼吁将利润合理化控制在10左右。 北京房地产市场成本分析共列举了7大费用类别（土地使用权取得费、建筑安装工程费、税费、营销管理费、等），涵盖了土地成交价格、土建工程、公共配套设施建设在内的37项开发成本目录。 截至2008年9月，住宅及住宅性质用地地块的成交价格楼面均价4334.84元/平米，开发企业还要面对上升的人力和建设成本。 截至2008年6月市场建设钢材价格上涨3540，水泥20，单位平方米建设成本上涨15。虽然目前有所下调，但相对去年有不小的增幅。 同时当前作为挂牌上市的土地包含诸如拆迁成本、人工成本等众多费用有不通程度的上升。 举例说明（2007年回龙观区域、2008丰台区域成交的两个项目），回龙观项目土地成本为3162元/平米，加上建设费成本（普通高层住宅）、市政配套成本、各种费税、营销管理和销售推广费用等7项之和，算出该楼盘成本已达到7662元/平米，按照均价8300元/平米计算，每平米销售利润为638元，产品利润为7，按照一个地产项目最低3年的开发销售周期，实际每年的利润还不到3； 位于丰台区域的某项目，包括楼面地价在内的各项开发成本共计11405元/平米，按照销售均价12000元/平米，该项目利润595元/平米，利润为5。 列举上述案例可直观开发成本的构成，并不代表北京市场所有项目情况，本身在8300元至12000元的在售项目很少，同区域的大部分项目售价都高于此价格，所以消费者应根据成本构成对所关心的项目做客观的判断。房子虽是特殊商品，却离不开商品的一般规律：成本、供需、革新。先谈成本：一个房地产开发项目，其成本基本归为以下五大类：即：土地成本、建安成本、管理成本、利息成本、税费成本。在谈成本以前，先要说一下什么叫“楼面成本”。楼面，是指新开发项目地面以上准建面积的单位成本。无论项目盖几层，都不能再降低或增加这个成本。所以，请幻想通过盖高楼降成本的朋友停止幻想再来阅读。土地成本由两部分组成： 土地出让金：2006年北京平均楼面出让成本仅￥903.8。 拆迁成本：2006年北京平均楼面拆迁成本仅￥1970。建安成本由三部分组成： 市政成本：正常情况下，楼面市政成本不超过￥250。 建安成本：按照总建筑面积估算，达到毛坯房标准的高层建筑平均成本，不超过每平米1300元，但由于有大约17%的建筑面积在地下，即总建筑面积1万平米的项目，建安成本应不到1300万，但只有8000平米在地面以上，楼面成本1300万8300平米1566.2元。如果是无地下室的六层无电梯板楼，则毛坯楼面成本不到1200元。 节能成本：即便按照节能80%的德国2002年标准，全面采用“太阳能、中央新风、地板换能、地源热泵和先进保温隔音技术”，楼面成本也可以控制在300元以内。而由于建成以后，每年可以节约采暖费、空调费、热水费约每平米50元，且可以获得国家政策支持，所以，事实上，节能成本在全寿命范畴完全可以忽略不计。管理成本：由企业直接成本和外聘机构成本组成，目前的趋势是，企业直接成本逐渐降低，外包和外聘的现象越来越普遍，从项目的策划、销售、宣传到管理，都将以外包为主，管理成本通常占项目总成本的5%，每平米250元以内。利息成本：由于开发企业自身的资金有限，所以，通过贷款等融资渠道得到资金，是一种必然，由于国家规定自有资金比例最少达到35%，实际操作中，北京甚至不能低于50%，所以，按照两年估算，项目利息总成本不应超过项目总投资的7%，也就是通常不超过350元。税费成本：房地产企业偷逃税款犯罪，是一种全面和普遍的现象。但营业税等基本税种由于和客户合同、按揭有关，所以很难规避。只是个人所得税、企业所得税和土地增值税，容易被偷逃。在企业所得税除外的前提下，正常的纳税成本，通常为每个项目总投资的8%，通常为每平米400元。综上，如果一个企业按2006年的平均成本在北京开发项目，其成本约为：楼面土地成本（903.8+1970）= 2873.8元 +楼面建安成本（250+1566.2 + 300）= 2116.2 元 +楼面管理成本 250元 + 楼面利息成本 350元 + 楼面税费成本 400元合计楼面成本上限应为每平米5990元。但在实际销售中，配套销售收入最少占10%，也就是实际楼面成本不到￥5390。仅从成本角度来看，即便参照2006年的销售均价8792元，北京房地产行业的项目回报率依旧高达63% （8792-5390） 5390。所以，房地产行业的成本，还完全有下降的空间和可能。供应和革新：由于2008以后，北京的郊居化进程会加速，住房供应将逐渐以新城为主，所以，占比例最高（1970元，32.89%）的拆迁成本将迅速回落，同时，开发企业的资金压力将逐渐减轻（最近连续几年都在收紧），所以，北京的住房销售均价，在2008年后会有明显的回落。并且，随着郊区住房供应所占比例的增加，北京总成交面积中，低房价商品房所占比例将越来越高，而且，由于新一代住宅科技，以及新的以追求生活品质为核心的宜居购房观念的普及，北京房价，将呈现明显回落的趋势。毕竟，以我们现在的生产能力，完全有实力五年内为北京提供500万套新房子，给每户北京老百姓，都换成环保，节能，宜居的新房子，而且有良好的环境和交通，老百姓完全应该居者有其屋。关键是政府想怎么做，特别是新城建设，将改变现在不合理的期房预售制度，通过合理的房价让老百姓自愿去还月供，并且把50%的新城配套收益交给政府。这才是可持续发展的道路，因为房价，代表着广大老百姓和我们这个国家的根本利益！预计应为：（已考虑通货膨胀因素）2007年：均价10000 上下浮动 3%，但有价无市，市场出现僵持局面。2008年：均价9300 上下浮动 3%，开始明显回落，出现二手房增量。2009年：均价8300 上下浮动 3%，郊居化比例增加，拉低平均价格。2010年：均价7500 上下浮动 3%，郊居化达到拐点，超过50%，房价明显回落。2011年：均价6800，上下浮动 3%，郊居化和新城效应体现，房价回归理性。请注意的是限价房和郊区住房所占比例的增加，给平均房价带来的影响。虽然中低收入家庭肯定买不起限价房，但其对均价的影响绝对不可忽视！以2008年为例，均价7000以内，占总供应10%的限价房供应，将显示威力。而在2009年到2011年，新城房屋供应占总量的比例将越来越大，预计为：2009年20%、2010年25%、2011年35%，2011年之后，住在新城将成为趋势。也许有人认为我的预测不过是无稽之谈，或许拐点会比我的预测晚一年才出现。但是，郊居化和北京房价回归，已经是一种挡不住的必然。房价回落，必然在2010年前后的两年内开始并完成。另外，合理的户型、配套收益的实现、节能技术的普及、物业管理的和谐、轨道交通的延伸，也将使人们得到更好的生活品质，使北京离宜居城市的目标越来越近。希望大家：一是要理性认识目前的房地产市场的泡沫现象，谨慎投资。二是要充分利用各种理财渠道，扩充家庭的财富。三是要意识到郊居化的大趋势，及时出手，并充分合作。对于房价，我们应该冷静对待，并接受客观存在的事实。要相信一点：政府和官员不是等同的，政府的利益始终在被损