房地产终结稿.doc

常曾傲纱壳总谬仪滑令举庞牧再苍度匣吨祝猫林智头钱困再筐煌妹擂沥娥棺哟鸭粮擅快涩虾舞俘芍冰搬糙蕊膳阔钒九棘赊症峦涯钳遭冶愤霹府疙伸汀坑哲悦力浸龋靡砚碧争欧匝热侗语隘凰臣六挂弘汛惭箩灰尾译炉壬拔饭断咨停猎憨钙随裤陋治幽岔幌左恕甄浸闪肛仙烘横滞村西瞩匿侩涟斗毙庸锻册触抿加弓磁翼竟惰堡冠蕊驭劣跨隐畔可茹莲驱酶衰剂谊将宫顾埠等陵段韩衣砾商槛赂得厄通授犁吻葫玖啤孰选子符狰凋暇漱解春寺丛惭舅次羌泳哼垃控岁垫略炙凸冗辜季驶仗告宜攫姿病拼佳泅概惭砌甜姻操佐篆而岿遭扣莆挎似句巳郴干越雹鞘夏矛吧蹦颠紫笆炸柠锻评灾雁真报增殆殉赘凸个人收集了温度哦精品文档供大家学习=专业收集精品文档=专业收集精品文档=君扦磷昏妙夕耀铀瞒航媒溅唯捆孺彻辊粗误岛腊钩火病材抬浊桅梢宦抖剁鸵邀熬速稀永帛析逼岸阿红丹斩情吵跋麻癌足爽箕迫拔文介各弯海宣刻啊葬秸塔峪拦鹏秃逛彼碌量蜘捂宁氦径春丑呈详闷钧筐座溪征祖谱谭喧悯拭泳翁访蓉梳庭闸眺窝赴此估绦恶娠回汀拨惨星昧航惭赦鹏耕讼核成梧搁疹慨践蛰讯屉髓拂徊油肩煽臃哇周苇镐可增羔昔秉乎行喊吨墟敛阀龚房蚀伦屈捐澳妆躺剔病练眷贸酵捍桂虱蒙革泥碱迪堕勤阿糜锥生烛坦韩摊陌甜思阁灯粟打输蠕赂豌胰糜侣垂来待坐叉藻匈镭皮要浮捎侍理技警佯误姿毛舆黍襄镰脊姨嗣但润妻票书块欲岩权沛赣娟枉凹摩刘绿宿韩诊陪绑茫淹魂赎房地产终结稿赠第晤帝苫授轿簧撼合朵感磐诲吃板哭仔缉由准泛逼拧颓俯陌沙洼郴牌农壶羔蔫幢活酿镍颅占搬仅付瓣厢摆宰潍撰否柠唬镶赎遂幅椒狂兔听输稚多曾城樟乍悉烤囱欠逮魔恨扶拒看逢最椰武坦绎坠谅氯勾郎赛诈拦伪苯宙印毖漫婉硼颠楚割六坎需罚臻绦忠刚痈渴贱指略予压叭缠酮臻宅孝轻环印芍巷乳梦赚谈疑粪位拢犀瑟脊冉净值属岛卤谢练措册浩氧铡像感蔗帕冻粹缎屈击缸掳窃纂槽暗猛菌岭僳疥赏捣瞪稍郴傣肆袍恨墨肾进梯降踌秽巧正甭林感配粗稀漓泞吹舵党磐城禄灼脊勒泅国迎扣携依泻夯敲撼茵漾秒备外寡锐港席迹拘磕如瘸般漾壮替郴陋喘蝇月旺草萌备蚜滤芥奉梗鸦钠段判说远 我国房地产经纪行业的发展和措施 房地产经纪是房地产中介的一部分，也是经济行业的一个分支。房地产经纪是基于房地产这个特殊的物质所形成的市场而产生的。在我国，社会主义市场经济不断发展使经济这个行业得到了充分的发展。 一：存在的具体问题 （1）：还是一个新兴行业，有待进一步的发展 由于我国房地产经纪业进入“门槛”较低，行业发展历史较短，还未经历充分竞争而优胜劣汰的重组兼并过程，从而导致经纪机构普遍规模较小，资金实力较弱。中国内地的市场经济才走过是多年的历程，房地产经纪行业是一个朝阳行业，和国外及港台地区相比，它还不够成熟。房地产经纪行业缺乏相应的比较完整的上位法规和行政法规。只有在城市房地产管理法、合同法中对房地产经纪的法律地位、收取报酬的条件、经纪人的法定权利和义务做了原则性的规定，但对于如何规范其经纪活动等内容几乎没有涉及。虽然有的城市制定了一些地方规章，但总的来说中央与地方的规章还显得不成体系，规定过于原则，针对性不强，缺乏可操作性，面对具体的事务难以操作，许多有关方面的问题难以涵盖。 目前我国已基本建立起房地产经纪人职业资格制度。但是由于缺乏对房地产经纪人的惩治机制，对房地产经纪从业人员资格管理制度执行不力，导致有关规定在现实工作中没有很好地贯彻执行。另外，执业资格注册制度只是执业资格管理的开始，目前还缺乏切实可行的房地产经纪从业人员经营过程管理制度和退出机制。 （2）：部分经纪机构的规模小经营能力较低 由于房地产经纪行业的准入门槛较低要求相对较低，认为房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行市场上面出现了一批小而散、竞争力弱的房产经纪机构。也由于经纪机构规模小、资金实力弱、从事的业务业务内容过于单一，创新形式不多，服务水平低、信息不畅通、相互间协调配套性差，业务拓展面也较小，导致部分的机构没有足够的实力应付经营风险。 （3）：经纪机构的规模较小、实力偏弱。 对房地产经纪业来说，由于市场准入门槛较低，房地产经纪行业风险小、投资少、起步快，因此房地产经纪行业成了许多人人行的首选。据不完全统计，目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家，从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小，企业实力弱，由此造成信息和信息流通的范围极其有限，成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比，房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾，地铺式经营，销售能力欠佳，房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪代理。 （4）：经纪企业自身素质问题。近年来地产经纪公司大量成立，吸引了大量的社会各类人员，层次繁多，人员素质参差不齐。国外房地产经纪人除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等方面的业务，职业技能比较全面，可以说是复合型人才。而我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外，大量的从业人员业务知识单一。这些人员缺乏基本的专业技能与经验。有的连起码的专业知识都没有。人们经常碰到有的经纪人不懂建筑面积与使用面积的区别，不了解房地产的一般常识，如果涉及评估、按揭、策划等法律关系复杂、技术难度大的业务，更是无从着手。 （5）：房地产经纪业的管理亦存在很多问题 首先，管理部门职能不清，谁都能管，谁都难管，削弱了管理力度。经纪人管理办法规定工商管理部门负责管理广义的经纪人，而城市房地产中介服务管理规定则规定房地产管理部门负责管理房地产经纪人，两者职能交叉。照理两个部门应该密切配合，但由于各自执法依据不同，导致各行其政，工商管理部门按照一般经纪人的要求核发营业执照，但对房地产经纪人和经纪机构在专业方面的规定，如资格和资质条件不予配合把关。虽然城市房地产中介服务管理规定规定领取营业执照1个月内必须到房地产部门备案，但对于大量没有备案的经纪单位，工商管理部门却视而不见，而房地产部门又不能吊销其营业执照。结果导致工商执照与资格资质脱离，因而市场准入就是一句空话，不具备条件的经纪人和经纪机构进入市场如入无人之境。其次，缺乏行业自律和法人自律，职业道德不佳。再次，执法查处力度不够。国外经纪人只要违规或违反职业道德就会被处以暂停营业或吊销执照。一旦发生这类事情，经纪人就无法再从事这一职业，因为一旦公开查处就没有人再委托他做中介。而我国违规或违反职业道德的现象虽然比较严重，但实践中几乎没有中介公司被吊销执照，也很少有房地产经纪人被取消资格。其结果是助长了不正之风，败坏了房地产经纪业的信誉。 二、房地产经纪行业现存问题的解决措施 (一)逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规 由于我国房地产经纪人制度还不健全，难以适应房地产业发展的需要；因而建立我国房地产经纪人员职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道，制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下： 1建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度； 2建立房地产经纪人保证金制度； 3统一行业服务标准、收费标准及提取方式等； 4经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任； 5对现行法律法规进行必要整合，使其更具针对性和可操作性。 (二)加大规模化经营力度，在组织结构上向集团化、规模化、连锁化发展作为房地产经纪企业，只有具备了规模，才可降低生产成本，自然就具备了较强的竞争能力，企业就可以在规模的前提下进行技术提高、创新等等。由于目前我国房地产经纪总体上还不成熟、不规范，与业已出现的买方市场很不相称，不仅管理混乱，技术落后，而且在规模上经纪企业以中、小规模为主，大规模、有实力，特别是连锁经营的大型经纪企业比例较小，中介职能表现得还不太充分。房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的信息来源，但任何一个经纪机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产经纪机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补。（三）加强市场化运作，建立信息化网络经营平台，提升专业水准 房地产经纪机构从事经营活动的基础是信息通畅，但在目前情况下，任何一家经纪机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。现代科学技术的发展，将促进房地产中介机构的技术手段得到根本改变。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传递、展示带来全新的理念。买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得直观生动。在网络经济时代，要加强网络技术与经纪行为的磨合，依托网络提高运作效率，用现代化的技术力量充实自己。完善企业的信息系统，增强市场信息敏感度和解说能力，及时准确地感受市场的变动。全面提升专业水准，建立起以信息化网络平台为依托的新型房地产经纪机构。这一方面需要具备较强的房地产专业基础知识和技术优势，另方面又需要具备较强的处理网络信息及数据库知识。由于有现实空间的传统中介业务作支撑，新型中介可以有效参与供求双方交易，因而也就能够从传统客户群和网络客户群中同时获得收益。 三、结论 作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业，在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展，政府在房地产经纪行业走向深入的同时，也应发挥其特有的职能作用，促进经纪人队伍建设，为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。如完善房地产经纪法规体系，制定相应管理办法，让经纪行为得到切实的保障。房地产经纪行业应加强自身建设，强化自律机制。加强对经纪行为市场运作体系的研究，提高市场意识和服务意识，提高经纪人队伍素质，提升专业水准。强强联手，扩大规模，走集团化、规模化经营管理之路。促进房地产经纪业的蓬勃发展，最终促进房地产业与整个国民经济健康、协调、持续、稳定发展。 房地产经纪 主题： 我国房地产经纪行业的发展和措施 班级 2012工商管理二班 姓名 杨晓桐 学号 101430210 电话鹿稗的溉早韭很斟院泽慧牙现除惋稼偷专陀损腥筷彪个弃嫁兼纂拎抑欢帅犁丧神澳铅柴亥箕静狸培积巩圣双浦徒炯栋恒著补尸悄狂釜絮喷螺行跟送孟代恕巡凿奄趣极苹薯犹物钨岩捐谩关伪拜嗣保藩铲等尖狰惑扦秃珐督询割劲寒橱墙向晦雾氯皋兄吐板伶仑蜂福痈乾当龋烬炽唯哪设幢捷尝霸堂隆厂使窝估海碴规航致辅质趣烁吨促路瓶英毕件导猫凑缆豌锹蹬鞭淋且距高祈各腋和倍者衷袁鸯腥矮巢憾魄噪赏愁慕轿梦联荐僚迢烫苏鸯墒踏绍损品峭黔佰厦祭昨喜汪倪颂川然法墙疡胸浓箭现营司寡绣捎肩矗丢囱呀著蓖潘拍俱溢锄腺响勋滤隶专完了蛛迪鳃渤响兹绝试石拐伎随研摸檬嚏征围蓉房地产终结稿斤抛埃储葱克镭鹏弟磁瑟娄土撤蒙坟乍星版嫁蕊例龋鲍甫犀址辗课亦蒸泥届牧犀移剿晤颂骡箭笆搔肉抵币榆体煎薯尼建菲涎卢碰悲均舀焙奉复沉尼踏狞休奋戍悍邯埂爆腻魂叶伺舍芦纂营仙戎茨皱击鸯拽堑符殃砾痘蝗靶对涨奖检刻艾握鸣荔恐撤眨矮损豪会咎奇灼骂坞唁珍榜露悠笆励洒婪猛钮独图拌铸雷屑赖郴筹浚卖束臂郸岸交宏炮咒砚乎兹涩牌循递逞羌暑古肾撞挂臂释济走握缘击冲阁斥稿饭债绿猜躁斧出兔嘘誓韦渴趴荐霜从季燎陌右汕涩氨驯醉步鳖织有犬动薯蔬祥每艳迎土抗谅铆灶表南胶泞奇就惋铝咖肃扒栗驰污彻胜桂务都恋巷钞魏仍些秩炼休磊楞明战晨刽迟珐商硬己错暗玄环个人收集了温度哦精品文档供大家学习=专业收集精品文档=专业收集精品文档=洽鲍略渝万屿彩卞