房地产项目开发540个节点计划及分工参考.doc

房地 产项目开发计划及 分工节主要阶段土地收集现状图规划设计条件现场踏勘主要工作内容主办部门工作内容主办部门拓展部拓展部拓展部完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间土地获取阶段信息土地初判对接董事局土地深判对接董事局寻找合作资金了解周边配套情况了解该区域未来规划情况了解地块的上市方式和土地款了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情况了解当地的房地产市场状况汇报土地初判结果可行性研究报告深判结果研究并确定融资方式项目招商报告（前期阶段）明确合作伙伴、寻找合作方式（招商阶段）引资（商业计划书）拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部拓展部财务公司总工办销售公司销售公司总工办总工办总工办销售公司财务公司法务部财务公司资产物资财中心司资产物资财中心司资产物资财中心司资产物资中心1行政中心节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间合作实施（实施阶段）拓展部资产物资中心法务部投方案标拓展部总工办投经济标拓展部投标、摘牌拍卖拓展部挂牌拓展部签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件拓展部财务公司法务部土地出让合同项目公司法务部出让金、交易费交费证明项目公司财务公司项目公司企业投资项目备案项目公司总工办项目公司建设用地规划许可证项目公司原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）项目公司土地补偿费（原户主需交纳的土地使用费）项目公司确权土地出让合同项目公司资产物资中心财务公司总工办核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图项目公司交费证明项目公司1：500现状地形图3份（反楼座）项目公司详规项目公司总工办资产物资中心土地出让合同项目公司交费证明项目公司建设用地规划许可证项目公司地籍图4份（薄膜图）项目公司土地登记申请书项目公司房地 产项目开发计划及 分工主要阶段财务公司行政中心用地规划许可证2办理土地证节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间土地确权来源证明文件项目公司申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明项目公司行政中心土地抵押贷款财务公司项目公司1、项目所在地房地产市场总体供求现状2、项目周边竞争性楼盘调查总工办销售部区域市场调研3、项目所在商圈或临近商圈现状调研（商业部分）商业销售部市场组和招商组商业销售部4、同期操作商业地产项目调查（商业部分）商业销售部市场组和招商组商业销售部公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定商业销售部商业销售部市场定位、客户定位、产品定位、价格定位销售体系招商策略公司总工办商业招商组经济测算总工办财务公司总工办销售公司项目公司商业销售公司财务项目公司总工办明确产品设计思路总工办销售公司设计前期明确设计院选择标准总工办制定设计组织计划总工办方案与设计院选择与合同签订资产物资中心法务部总工办项目公司制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订总工办项目公司商业规划方案结合成本测算的研讨及确定总工办销售公司商业项目公司彩色总平面图（含经济指标）送规划预审项目部总工办修建性详规成果总工办项目公司房地 产项目开发计划及 分工主要阶段项目定位项目发展报告3方案设计组织节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间规划详细性规划方案（配套场站点）报建及确定（公示会市政府）项目公司项目部设计阶建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定总工办销售公司项目公司商业段彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）项目公司总工办建筑方案报建图项目公司总工办景观概念方案设计及确定总工办销售公司项目公司商业指标确认阶段项目成本指标确定总工办项目公司销售公司财务商业项目考核指标确定项目公司销售公司年度考核指标调整项目公司销售公司施工图设计院的选择与合同签定总工办总工办 项目部 法务制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书（交工标准确定、建筑、景观限额指标确定）总工办 资产物资中心销售商业项目公司结构方案及设备选型研讨及确定总工办项目公司地质勘察报告项目公司总工办总工办总工办总工办总工办总工办总工办总工办总工办项目公司总工办会总工办项目公司销售公司综合管网方案设计总工办项目公司景观扩初及施工图设计总工办项目公司房地 产项目开发计划及 分工主要阶段方案设计组织施工图设计组织施工图成果4节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化总工办项目公司销售公司项目公司总工办项目公司总工办项目公司总工办项目公司项目公司总工办项目公司项目公司总工办项目公司建设工程规划许可证项目公司项目公司项目公司项目公司财务公司项目公司财务公司取得许可证项目公司总工办项目公司总工办项目公司总工办项目公司施工总、分包，监理及各专业分包等单位的联系、考察、选择资产物资中心总工办建设工程规划许可证项目公司规划局批复的项目总平图及电子文件项目公司首层平面图项目公司总工办按照施工总平图进行楼座点放置，出放线报告项目公司施工单位配合做记录、现场保护项目公司移交施工单位项目公司总工办建设用地规划许可证项目公司建设工程规划许可证项目公司天津市建筑工程施工图纸及技术资料报告书项目公司工程施工中标通知书及经过鉴证的施工合同项目公司房地 产项目开发计划及 分工主要阶段规划方案及市政方案送审建筑方案送审项目公司会现场工程放线5节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间施工许可证建设资金证明（银行存款证明）（注：资金情况满足施工中标价的1/3以上）项目公司财务公司建设项目年度投资计划（当年计划）项目公司施工图审查项目公司总工办质量监督登记表项目公司安全措施项目公司安全施工措施登记表项目公司交费各专业会签单项目公司营业执照项目公司资质证书项目公司国有土地使用证或建设用地规划许可证项目公司年度投资计划(项目备案)项目公司建设工程规划许可证项目公司总工办建设工程施工许可证项目公司公用基础设施配套证明项目公司获取前期物业备案证明项目公司总工办基础工程形象部位达到正负零及图象文件项目公司获取面积计算成果表销售公司总工办项目总平面图项目公司总工办获取商品房网上销售数据录入合格证明项目公司规划成果项目公司大配套项目公司移苗，组织清除地面上下障碍物，为施工提供现场项目公司临水、临电项目公司总工办临水、临电项目公司平整场地项目公司施工组织方案项目公司总工办资产物资中心房地 产项目开发计划及 分工主要阶段销售许可证企业投资项目备案6节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间项目公司总工办资产物资中心法务部项目公司项目公司总工办资产物资中心法务部招投标、签订合同项目公司总工办资产物资中心法务部项目公司总工办资产物资中心法务部项目公司总工办资产物资中心法务部土建施工单位的公开招标及合同备案项目公司总工办资产物资中心法务部项目公司总工办项目公司总工办设计交底项目公司总工办项目公司项目公司项目公司环卫、环保等相关手续项目公司项目公司施工放线项目公司总工办规划验线项目公司总工办项目公司总工办项目公司房地 产项目开发计划及 分工主要阶段开工准备施工图会审质量监督手续桩基施工7节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间桩基检测项目公司资产物资中心法务部项目公司项目公司开槽（办理各种手续，组织协调环卫、市容等政府部门）项目公司项目公司地基备案、材料报送监督站、联系组织验收人员准时参加项目公司总工办项目公司项目公司项目公司项目公司总工办开项目公司工项目公司项目公司总工办项目公司基础处理竣工结算监事会项目公司销售部总工办销售公司销售部监事会销售公司推盘策略确定销售公司销售部总工办商业销售部运营组及策略公司商业运营组及策略公司销售公司销售部销售公司确定外部资源销售公司销售部销售公司销售部销售公司销售部销售公司总工办销售部项目推广定位确定销售公司总工办销售部销售公司销售部房地 产项目开发计划及 分工主要阶段开工基础施工开盘基础验收备案8节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间销售公司销售部销售公司销售部亮相前项目知识培训销售部销售公司法务部总工办项目公司分卖场设立外卖场销售公司销售公司总工办销售公司监事会项目公司财务公司销售部销售道具准备资产物资中心监事会项目公司财务公司销售部销售公司销售公司监事会项目公司财务公司销售部销售公司销售公司销售公司办公室销售部（客资组）销售公司意向商家签约商业销售部运营组法务部销售公司销售部确定项目亮相方案销售公司销售部销售公司销售部销售公司法务部项目亮相项目亮相销售公司品牌传播中心销售部项目公司销售部销售公司项目公司房地 产项目开发计划及 分工主要阶段项目核心识别系统确定项目亮相前准备联动工作的准备9销售内部资料节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间销售公司资产物资中心客户接待、客户问题汇总及反馈销售部项目公司客户积累销售部销售公司外卖场交工标准确定总工办法务部项目公司销售公司总工办价格体系确定销售公司监事会销售部销售公司项目公司合同准备销售公司法务部总工办项目公司销售公司项目公司销售公司法务部销售公司项目公司销售公司项目公司物业公司销售公司销售部项目公司开盘前销售道具准备销售公司资产物资中心项目公司销售公司项目公司销售公司资产物资中心销售公司项目形象的提升及深化销售公司销售公司开盘信息告知销售公司银行大协议的签订销售公司财务公司开盘庆典活动销售公司销售部物业开盘客户转化销售部财务公司销售部回款落实销售公司销售部房地 产项目开发计划及 分工主要阶段销售内部资料项目开盘前准备10节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间月度指标分解销售公司产品分析、聚焦销售重点销售部销售公司月度操作手册制定销售体系价格监控及调整销售部监事会销售公司销售公司销售部销售公司销售部月度推广计划执行销售公司销售部销售公司销售部销售公司销售部销售部销售公司销售公司销售公司销售部销售部月度付款计划及支付销售公司销售公司财务部合作方合同签订销售公司销售公司法务部回款销售部财务部监事会销售公司财务部月度指标考核监事会销售公司项目公司财务部清盘后项目各种资料移交销售部行政中心清盘项目销售、招商工作问题总结、汇报并存档销售体系审核施工方案、施工组织设计项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司钢筋混凝土工程（过程监控）项目公司项目公司项目公司房地 产项目开发计划及 分工主要阶段日常销售客户到访及接待成交工作材料进场验收11节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间主体施工项目公司配套管线预埋项目公司项目公司项目公司项目公司总工办项目公司总工办监事会项目公司总工办施工质量问题、事故处理项目公司总工办监事会项目公司设计变更项目公司总工办项目公司总工办工程变更项目公司总工办项目公司总工办工程进度的确认项目公司工程款支付工程款申请表审批项目公司总工办资产物资中心财务部工程款支付项目公司财务部施工单位自评项目公司监理对验评资料审查、现场观感质量量测和检查项目公司监理组织相关部门验收项目公司总工办签定建筑工程分部工程（主体）验收表项目公司总工办和资产物资中心定板项目公司总工办资产物资中心外檐装修材料确定施工样板制作项目公司材料确定项目公司总工办资产物资中心制定招标计划项目公司项目公司资产物资中心监事会房地 产项目开发计划及 分工主要阶段重要分项工程及隐蔽工程质量验收图纸问题解决变更签证主体验收备案12甲供、甲分包材料招标编制招标文件节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间（工作应有针对性的提前展开）项目公司资产物资中心项目公司监事会考察投标单位项目公司招标、定标项目公司项目公司地面项目公司项目公司项目公司防水项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司饰面板（砖）项目公司项目公司项目公司项目公司内外檐装修项目公司项目公司项目公司项目公司会项目公司项目公司幕墙项目公司项目公司项目公司会项目公司涂饰项目公司项目公司各分部分项工程的方案审核，过程监督验收，成品保护，工种及工序的协调项目公司项目公司房地 产项目开发计划及 分工主要阶段甲供、甲分包材料招标编制招标文件抹灰门窗轻质隔墙13节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司室内热水供应系统项目公司项目公司项目公司总工办卫生器具安装项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司变配电室项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司水、暖、电安装项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司房地 产项目开发计划及 分工主要阶段室内给水系统室内排水系统室内采暖系统供电干线14电气动力节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司备用和不间断电源安装项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司防雷及接地安装项目公司项目公司总工办通信网络系统项目公司办公自动化系统项目公司工建筑设备监控系统项目公司程火灾报警及消防联动系统项目公司安全防范系统项目公司综合布线系统项目公司智能化集成系统项目公司电源与接地项目公司环境项目公司住宅（小区）智能化系统项目公司房地 产项目开发计划及 分工主要阶段电气照明安装建设智能化15房地 产项目开发计划及 分工节主要阶段通风与空调送排风系统防排烟系统除尘系统空调风系统净化空调系统制冷设备系统空调水系统主要工作内容主办部门工作内容主办部门项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门完成时间电梯安装招标选定安装单位提供电梯井道土建节点图指导电梯井道土建施工电梯安装及调试项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司各专业方案的审核，材料的选用及验收，施工过程的组织与协调及事件的处理会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。整理竣工资料及竣工图施工单位提供建筑工程质量保修书毛坯房竣工验收备案组织销售、研发、运营、物业共同验收。报建委质监部门审定备案与物业进行交接。（包括图纸）毛坯房竣工结算 土建、给排水、采暖、电气、空调、甲供材、各项分包工程结算土建工作面移交吊顶洁具护栏和扶手制作与安装项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司监事会项目公司项目公司项目公司项目公司资产物资中心项目公司项目公司项目公司前期部项目公司项目公司总工办总工办16节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间项目公司饰面板（砖）项目公司总工办项目公司项目公司能角度对室内装修进行查涂饰项目公司验项目公司总工办资产物资中心总工办项目公司项目公司门窗套制作与安装项目公司花饰制作与安装项目公司窗帘盒、窗台板项目公司暖气片安装资产物资中心项目公司总工办项目公司总工办裱糊与软包项目公司细部项目公司做好成品的保护，责任划分，不同工序做好交接项目公司会同监理、施工单位初步验收 施工队伍整改。项目公司整理竣工资料及竣工图项目公司成品房验收备案施工单位提供建筑工程质量保修书项目公司组织销售、研发、运营、物业共同验收。项目公司报建委质监部门审定备案项目公司与物业进行交接。项目公司物业成品房竣工结算精装修甲供材、精装修分包、成品房施工结算监事会项目公司排水项目公司监事会财务公司热力、排水项目公司总工办项目公司项目公司房地 产项目开发计划及 分工主要阶段成品房装修 从使用功橱柜制作与安装17节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间项目公司项目公司项目公司资产物资中心销售公司财务公司项目公司物业项目公司总工办项目公司总工办自来水项目公司资产物资中心监事会项目公司项目公司项目公司项目公司总工办园林用水、换热站用水项目公司项目公司财务公司项目公司总工办配套手续及施工项目公司总工办项目公司物业项目公司项目公司财务公司项目公司项目公司总工办项目公司总工办项目公司项目公司项目公司财务公司项目公司项目公司总工办视讯项目公司资产物资中心项目公司项目公司总工办房地 产项目开发计划及 分工主要阶段热力中水燃气18房地 产项目开发计划及 分工节主要阶段电力场站点位置主要工作内容主办部门工作内容主办部门项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司完成时间工作部门主办岗位完成时间协办部门总工办财务公司总工办资产物完成时间配套施工环境施工竣工结算结算稽核室内空气检测排水、热力招标手续给排水与采暖电气综合管网附属建筑景观排水、热力、自来水、中水、煤气、视讯、电力、环境工程结算全部合同结算并做项目整体结算报告选择单位，组织招投标，定队伍项目竣工验收报告建设工程规划验收合格证非经营性公建配套证明项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司项目公司监事会监事会项目公司项目公司项目公司项目公司资中心监事会总工办商业总工办商业总工办商业总工办商业总工办商业总工办商业总工办商业总工办总工办总工办总工办总工办销售公司总工办项目公司19节主要工作内容工作部门主办部门工作内容主办部门完成时间主办岗位完成时间协办部门完成时间供水、供电、供气、供热、排水等配套证明项目公司住宅准入证土地使用权证书项目公司地名管理部门批准