房开公司销售精装修房子涉及的税收问题分析.doc

房地产公司销售“精装房”，4大税收怎么缴？随着房地产市场的不断发展，房产公司在进行商品房销售时也形式多样，如：销售精装房、购房送车位、购房送家电等等，为了促进销售，开发商也是绞尽脑汁。实务案例：嘉诚房地产公司在某市开发一楼盘，2016年7月份动工建设，预计2018年5月对外开始对外预售。为了促进销售，公司决定将商品房打造成精装房，精装房包含部份家电及家具，如：厨柜、热水器、油烟机等。精装房在销售时，商品房买卖合同中注明的装修费用(含装饰、家具、家电等费用)，已经包含在房价中。那么与商品房销售有关的税收怎么缴纳?一、增值税根据财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知(财税201636号 )附件1：营业税改征增值税试点实施办法 第十四条条规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：(一)单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(二)单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。(三)财政部和国家税务总局规定的其他情形。根据以上规定，嘉诚房地产公司销售精装修房，已在商品房买卖合同中注明的装修费用(含装饰、设备等费用)，已包含在房价中。因此，不属于税法中所称的无偿赠送，无需视同销售，不单独计价，与销售房地产一并按照11%税率计算缴纳增值税。但是，如果嘉诚房地产公司将销售精装修房和房中的家具、家电等分别进行开票的，则精装修房按销售不动产适用11%的税率，房中的家具、家电等按销售货物适用17%的税率。二、土地增值税根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(国税发2006187号)第四条规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。同时，根据建设部关于印发商品住宅装修一次到位实施细则的通知(建住房2002190号)规定，住宅装修工程中不含住宅不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。因此，嘉诚房地产公司销售精装修房，装修费用可以计入房地产开发成本，并作为土地增值税的扣除项目，但是住宅装修工程中，不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。也就是说，嘉诚房地产公司在计算土地增值税时，装修费用可以计入房地产开发成本，并可以加计20%的扣除。但是，对于装修中所使用的家具、电器等动产设施，计算土地增值税时可以扣除，但不得加计20%。三、契税根据国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复(国税函2007606号)相关规定，房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。因此，客户在购买嘉诚房地产公司销售的精装修房时，应以商品房买卖合同中注明的销售总价(含装饰、设备等费用)作为计算契税的计税价格。四、印花税根据财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知财税2006162号第四条规定，对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。因此，房地产公司销售的精装