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房地产试题与答案 房地产法平时作业（一）一、名词解释1、房地产：是由土地与建筑物两个因素所构成的统一体，在这个统一体中，土地是主物、是建筑物存在的基础，建筑物是从物、依附于土地。2、房地产法：是调整房地产开发、交易、物业管理及房地产管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。3、房地产法律关系：是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系。4、房地产法律行为：是指房地产法律关系主体为了设定、变更和消灭一定的房地产法律关系而实施的合法行为。 二、选择题1、房地产法调整下列那些关系（ABCD）A、开发关系 B、交易关系 C、物业管理关系 D、房地产管理关系2、房地产业是从事房地产（ABCD）的产业：A、开发 B、经营 C、管理 D、服务3、我国房地产法的渊源主要包括：（ABCD） A、宪法 B、国务院的行政法规、命令 C、最高人民法院的文件 D、地方各级政府分布的房地产管理法规4、依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产法可分为（ABC）P19A、开发法律挂系 B、交易法律关系 C、物业管理法律关系 D、房地产法律关系5、房地产法律关系特征有（AB）P19A、性质的多重性 B、主体的广泛性 C、客体的复杂性 D、严格性6、房地产法律关系的主体（ABCD）A、管理主体 B、开发主体 C、交易主体 D、服务主体8、房地产服务主体包括（ABCD）A、交易所 B、评估事物所 C、经纪人 D、物业管理公司9、房地产法律关系的内容包括：（ABCD）A、房地产管理职权 B、房地产管理职责 C、房地产民事权利 C、房地产法律义务10、房地产法律事实包括：（ABCD）A、房地产法律行为 B、房地产管理行为 C、房地产违法行为 D、房地产法律事件三、简述题1、 我国房地产法的概念及调整对象答：房地产法是调整房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的法律规范的总称。 调整的对象：1、房地产开发关系 2、房地产交易关系 3、物业管理关系 4房地产管理关系2、 简述我国房地产法的渊源答：我国房地产法的渊源主要包括：（1）宪法；（2）房地产法律；（3）国务院发布的房地产法规、决议和命令；（4）最高人民法院的文件；（5）国务院各部、委发布的命令、指示和规章；（6）地方立法机关和人民政府发布的房地产管理法规。3、 简述房地产法律关系的特征答：（1）性质的多重性；（2）主体的广 泛性；（3）客体的特殊性；（4）产生、变更、消灭具有严格的程序性。四、问答题1、试论房地产法律关系内容。 答 房地产法律关系的内容即房地产法律主体享有的权利和承担的义务,它是房地产法律关系的最基本的要素,也可能是主体双方关系的落脚点.所谓权利是指房地产法律关系主体在一定的条件下,按照自己的意愿为某种行为或实现某种利益的资格.所谓义务是指房地产法律关系主体在一定的条件下承担的某种责任或付出的某种代价.由于主体参与不同性质的关系,居于不同的地位,故其权利义务可分为两大类 一类是房地产管理关系中有关行政管理机关的经济管理职权,此时权利 权力义务责任合为一体,另一类是房地产市场运行关系中平等主体之间的经济权利,经济义务,此时权利义务往往是对应的无权力的义务,也没有无义务的权利.2、试述建国以后我国房地产立法的发展。房地产法平时作业（二）一、名词解释1、土地征用权：国家为公共利益需要，强制使用农民集体所有的土地的一种行政权。2、土地补偿费：国家依法付给被征用土地的使用权人对土地投资的一定费用。3、青苗补偿费：是指对正在生长，尚未成熟的农作物，因征地不能收获而给土地使用人造成损失的补偿费。4、安置补助费：是指国家对被征地单位支付的为安置因征地所造成的多余农业人口而支付的补助金额。5、土地使用权出让合同：是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互之间权利义务关系的协议。6、土地使用权出让：是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。7、协议出让：是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。二、选择题1、土地使用权出让变更与解除的主要条件：(ABCD) A、公共利益的需要 B、双方协商并经有关部门批准 C、由于一方的违约，使合同没有必要履行 D、土地灭火2、土地出让方式有：(ABC) A、协议出让 B、招标出让 C、拍卖出让 D、划拨3、土地使用权出让的法律特征：(ABCD ) A、财产性 B、平等性 C、期限性 D、出让人的单一性和受让人的广泛性4、土地使用权出让合同订立原则(ABC) A、遵守法律、法规、政策原则 B、符合城市规划要求原则 C、平等、自愿原则 D、诚信原则三、简答题1、简述国家建设征用土地的法律特征答：国家建设征用土地的法律特征：（ 1）征收主体的唯一性；（2）征收土地标的特殊性；（3）征收土地行为的强制性；（4）征收土地条件的补偿性。2、简述土地征用的程序答：根据土地管理法和土地管理法实施条例的规定，土地征收的一般和序为：（1）申请；（2）审查；（3）批准；（4）公告。3、土地使用权出让的方式答：土地使用权出让可以采取下列方式：（1）协议出让；（2）招标出让；（3）拍卖出让。4、土地使用权出让合同的特点答：土地使用权出让合同的特点：（1）土地使用权出让合同是一种民事合同；（2）土地使用权出让合同标的的特殊性；（3）土地使用权合同是一种要式合同。四、问答题1、谈谈如何完善我国土地征用法律制度答：（1、界定征收和征用不同之处2、正确界定公共利益需要；3、补偿标准应增加4、严格征用手续5、加强征用土地使用监管力度）？答2：（一）采取“列举式”立法模式，明确公共利益的范围；（二）扩大征地补偿的范围，提高征地补偿标准；（三）国家对征收的土地进行补偿时，应维护土地承包人的利益。2、土地使用权出让合同双方当事人的权利义务答：土地使用权出让人的主要权利：（1）解除合同权；（2）违约赔偿请求权；（3）请求行政处分权。土地使用权出让人的主要义务：（1）依照出让合同规定，交付土地使用权；（2）出让人应向土地使用者提供有关资料和文件；（3）保证土地使用权人取得的权利不被第三人追索的义务。土地使用者的权利：（1）对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利；（2）有依法转让和出租的权利；（3）有权在取得的土地使用权上设置抵押权；（4）解除出让合同的权利；（5）要求违约赔偿的权利。土地使用者的义务：（1）缴纳土地使用权出让金的义务；（2）土地使用者有依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务；（3）土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经过有关部门批准；（4）土地使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务。房地产法平时作业（三）一、单项选择题1.土地使用权出让的最高年限是（D）A.40年 B.50年 C.60年 D.70年<2.我国实行房地产成交价格（A）A.评估制度 B.申报制度 C.登记制度 D.发证制度3.城市规划的编制机关是（A）A.城市人民政府 B.市土地管理局 C.市国有资产管理局 D.市党委4.将房地产开发分为房地产原始开发和房地产再开发的划分标准是（D）A.开发区域 B.开发对象 C.开发内容 D.开发范围二、多项选 择题1.房地产价格中应当定期确定和公布的是（ABC）A.基准地价 B.标准地价 C.重置地价 D.开发地价2.土地使用权出让合同应当遵循的原则包括（BCD）A.公平 B.平等 C.自愿 D.有偿3.房地产法的调整对象包括（ABCD）A.城市土地管理关系 B.城市房屋管理关系 C.城市土地财产经营关系 D.房屋财产经营关系</p>4.土地使用权出让的受让方可以是国内的（ABCD）A.企业单位 B.事业单位 C.其他经济组织 D.公民个人5.土地使用权的出让方式具体可以分为（ABC）A.协议 B.招标 C.拍卖 D.赠与6.下列建设用地的土地使用权，确属必须的，可以由县级以上人民政府批准划分的（ABCD）A.国家机关用地 B.军事用地 C.城市基础设施建设用地和公益事业用地 D.国家重点扶持的能源项目用地三、名词解释1、商品房预售：又称“卖楼花”，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。2、房屋租赁：是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。3、公房租赁：是指公房出租人将其房屋交给承租人使用，承租人定期给付约定的租金，并于合同终止时将房屋返还出租人，包括国有房屋租赁和集体所有房屋租赁。4、最高限额抵押：是指抵押权人协议以抵押物对将来一定期间内连续发生的不特定债权，在预定的最高权额限度内作担保的一种特殊的抵押形式。三、问答题1、土地使用权出让的内容是什么？答：1、土地使用权出让是土地使用权转移的一种特殊方式；2、出让的标的是土地使用权；3、土地使用权出让是特指国有土地使用权的出让；4、土地使用权出让行为是让渡土地使用权的行为，不影响或改变国家的土地使用权。2、不得转让的房地产有哪些？答：不得转让的房地产有：（1）以出让方式取得的土地使用权，不符合转让条件的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的，（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规禁止转让的其他情形。3、法律对房地产权属管理的规定有哪些？ 答：（1）房地产登记，是指法律规定的房地产管理机构，对房地产的权属状况进行持续登记；（2）土地登记，是国家依法对国有土地使用权，集体土地所有权，集体土地使用权和土地他项权利的登记；（3）房地产权登记，是指房屋所有权和他项 权利（租赁、抵押等）的登记。4、简述房地产转让合同变更接触的情形。答：（1）土地灭失；（1）国家强制收回土地使用权；（3）国家提前收回土地使用权；（4）土地使用权期限届满。5、简述房地产开发的类型。答：（1）按房地产开发的目的不同，可分为以经营为目的的房地产开发和以自用为目的的房地产开发；（2）按房地产开发的内容不同，可以分为基础设施建设和房屋建设；（3）按房地产的范围不同，可以分为新城区的开发和旧城区的拆迁改造。6、试论房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系答：联系：转让合同与出让合同都是合同，具有合同一般特性；区别：（1）主体不同：房地产转让合同的转让方不受限制，而土地使用权出让合同出让方只能是国家。（2）房地产转让合同既包括房产所有权转让，也包括地产转让，而地产转让仅指使用权。土地使用权出让合同仅指土地使用权而不包括房产。（3）房地产转让合同中的房屋转让不需经过审批，一般以协议方式转让，土地使用权出让需要经过审批，且出让方式一般为招投标、拍卖和协议转让房地产法平时作业（四）一、选择题1房地产法的调整对象包括（ABCD） A. 房地产开发关系 B. 房地产交易关系C. 物业管理关系D. 房地产管理关系2. 土地使用权出让的方式包括(ABC) A.协议出让 B.招标出让 C.拍卖出让 D.无偿出让3.房地产转让的方式包括（AB） P96A.买卖 B.赠与 C.调拨 D.继承4. 我国的物业管理类型主要有（AC）A.委托服务型B.委托经营型C.自主经营型D.自主服务型5土地使用权出让合同是（AC）P53A民事合同 B行政合同 C要式合同 D不要式合同6房地产法律关系的构成要素有（ABC）P20A房地产法律关系的主体 B房地产法律关系内容 C房地产法律关系客体 D房地产法律事实7、根据我国土地管理法的规定，行使证用土地的审批权的政府机关至少应是（BD）A、乡级人民政府B、县级人民政府C、市级人民政府D、省级人民政府8土地使用权出让的法律特征（A BC） P43A标的的财产性 B主体的平等性 C期限性 D主体的单一性9变更和解除房地产转让合同的法定事由包括（ABCD）P105A土地灭失 B国家强制收回土地使用权 C国家提前收回土地使用权 D土地使用权期限届满10以下（ABCD）情况下房屋可出租 A无房屋所有权证的 B共有房屋未经共有人同意 C已抵押的房屋D权属有争议的11国家建设征用土地的法律特征（ABCD）P27A征地主体的唯一性 B征地标的的特殊性C征地行为的强制性 D征地条件的补偿性12土地征用补偿费包括（ABCD）P37A土地补偿费 B安置补助费C青苗补偿费 D新菜地开发建设资金 13城镇土地使用税的征税对象包括（ABD）P218A城市征用的耕地 B县城生活用地 C农民的生活用地D工矿区土地使用者使用的土地 14依法律性质不同，房地产法律关系可以分为（ABC） P18A房地产民事法律关系 B房地产行政法律关系 C房地产经济法律关系 D房地产管理法律关系二、名词解释1、房地产管理职权：是指房地产管理主体依照法律规定或国家授权所享有的对房地产开发、交易活动进行管理的职责权限。2、房地产法律义务：是指房地产法律关系的主体依据法律规定和合同约定在房地产活动中必须为一定行为或不为一定行为，以满足权利主体的要求。3、土地利用总体规划：是指各级人民政府根据国民经济和社会发展的情况，对土地的开发、利用、整治和保护在时间上和空间上所作的战略构思和设计方案，它是国民经济和社会发展计划体系的重要组成部分。4、城市规划：是指人民政府为了实施一定时期以内城市社会经济发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局，对各项建设用地及各项基础设施的配置在时间上和空间上的综合部置和具体安排。5、土地利用计划：是指国家运用计划手段，对土地的开发、利用、整治和保护进行统筹安排，把土地的“开源”和“节流”纳入国家计划管理体系的一种土地利用管理制度。三、简答题1、简述我国房屋租赁的条件。答：（1）有从事房屋租赁的法定资格，房屋租赁属于房地产经营的一种方式，因此出租人应办理房屋租赁证，取得合法的经营资格；（2）出租房屋所占的土地是以出让方式取得的，这是我国房地产法对房屋租赁所作的一般性规定，以营利为目的，房屋所有人将以划拨方式取得