华中园装修改造项目工程管理实施规划.doc

华中园装修改造项目工程管理实施规划华中园装修改造项目工程管理实施规划2015年6月 目录1 编制依据41.1项目关键节点计划41.2项目设计定位介绍42项目概况42.1项目位置42.2项目定位及主要技术经济指标42.3项目地块及周边环境概况62.4工程标段划分82.5主要参建单位信息及合约分判基本情况82.6项目建设周期93以往同类型项目经验分析104当地建筑市场分析115项目管理目标125.1工期目标125.2质量目标125.3安全文明管理目标136营销规划及配合要求146.1项目营销规划146.2营销配合要求147客服规划及配合要求167.1前期介入167.2工程进度信息通报167.3风险检查167.4交付筹备及集中交付177.5维修维保177.6客户满意度提升177.7投诉处理177.8客户关怀活动188物业配合要求198.1设计阶段198.2施工阶段前期介入198.3物业公司控制重点199项目部管理规划269.1项目部组织架构269.2关键岗位职责2610项目设计管理规划2910.1公司内部的设计管控分工2910.2各项设计委托的设计工作内容2910.3设计图纸的管理3310.4材料设备封样计划3410.5设计配合要求3511项目合约管理规划3611.1成本控制目标3611.2成本对标计划3611.3项目目标成本编制计划3711.4合约规划3811.5合约管理3812项目招标管理规划4112.1项目招标策略4112.2项目主要工程招标采购计划4212.3招标协同要求4312.4履约评价管理4413项目开发工作规划4613.1重难点事项及应对措施分析4613.2开发协同要求4614项目实施管理规划4814.1重难点及应对措施分析4814.2项目工程进度计划管理5114.3总平面管理规划5614.4工程技术管理规划6014.5工程质量管理策划6514.6安全文明施工管理策划7614.7营销配合规划8314.8开发配合规划8514.9客服及物业配合规划8514.10对外合作单位管理规划8515项目沟通协调管理8915.1项目外部沟通8915.2公司内部沟通8915.3现场协调沟通8916项目文件信息管理9116.1文件信息管理9116.2会议管理9117交房管理规划9318风险管理9418.1风险管理概述9418.2工程项目建设可能出现的风险及对策9418.3履约风险评估9618.4交楼风险评估9719后评价管理9819.1质量后评价9819.2计划后评价9919.3安全后评价10019.4合作伙伴配合10019.5问题、经验教训和建议10120结语1031 编制依据1.1 项目关键节点计划本项目拟分三期开发，其中一期包括展示区售楼处和样板间的开发，二期包括A、B户型别墅的开发，三期包括C、D、E户型别墅的开发，具体分期时间节点参见附件1 “华中园开发计划”。1.2 项目设计定位介绍华中园别墅园区位于北京市顺义区潮白河畔马坡乡，东、西、北三侧被北京乡村高尔夫球场环抱，南侧为北京共青林场，周围环抱着北京国际高尔夫球场，还有奥运会马术比赛场和北京乡村赛马场以及奥申委指定的潮白河水上运动场，道路通畅，自然条件得天独厚。绿意葱翠的草地，碧波荡漾的湖水，婆娑袅娜的树影，华中园别墅景观现已形成了大树相成的优美环境。华中园以其特有的田园风光和欧式风格形成宁静的欧陆乡村园区，是成功人士休闲度假、享受安逸恬淡、体味田园生活的理想住所。2 项目概况2.1 项目位置本项目位于北京顺义滨河路向阳村段8号乡村高尔夫球场西。2.2 项目定位及主要技术经济指标（1）项目定位由于城市豪宅分流与城市别墅截流影响下，经济型别墅产品须以总价优势承接受价格挤压的别墅首置客群。同时客户层面总价敏感度高，追求景观资源、别墅符号及实用空间。因此项目定位：基于产品稀缺、严格总价控制下的强势景观资源下高赠送、庭院精装的经济型纯独栋别墅社区。图2.1 总平面图（2）项目基本情况分类面积（平方米）附注占地面积 90805（不含城市绿带） 道路面积 约24000平方 绿化面积 50000 城市绿带 50米宽绿带，约19000平米 总建筑面积 56,558平方米地上37,474 地下19,084 别墅 49,412 地上32748 地下16664 会所 7,146 地上4,726 其中含配套：配电室215、电视机房10、保安监控10 地下2,420 容积率0.41 层数别墅：地上二层，地下一层总户数93户 2.3 项目地块及周边环境概况2.3.1 项目地块概况（一）工程概况华中园别墅共计93套别墅中已销售33套，销售总建筑面积为16,673平米，未出售别墅60套，总建筑面积为32,738平米，其中未售地上建筑面积为21,573平米，地下建筑面积为11,165平米。另外会所总建筑面积为7146平米，未销售。如下表：项目套数总建面（平米）地上（平米）地下（平米）已售3316,67311,1755,499未售别墅6032,73821,57311,165会所17,1464,7262,420小计6139,88426,29913,585总计9456,55737,47419,084（二）项目地质及地下管线情况概述华中园项目属于装修改造项目，主要针对别墅的外立面装修、室内装修、整体屋面工程、主体微改、二次结构、园林景观和小市政改造，不涉及主体结构荷载变化和地基基础改造工程，因此不涉及地质勘测和地勘资料。由于园林景观和小市政工程的改造，改造前对项目地下管线进行了综合物探，详见附件2：华中园项目地下物探成果报告。2.3.2 项目周边环境概况华中园项目位于北京市顺义区，距北京市区约30公里，距离首都国际机场约10公里，项目与周边的关系见图2.2。图 2.2 项目周边情况（1）周边交通距北京市中心东北45公里，距顺义区政府2公里，从三元桥走机场高速路、京顺快速路即可到达，还可从CBD集中的大北窑国贸中心向东通过京通快速路、通顺路顺畅抵达，更可提供舒适的穿梭巴士往返于市中心与园区之间。（2）周边社会环境北京华中园别墅座落于顺义马坡，高尔夫球场三面环抱绿化率70%，风格迥异的别墅特色客房点缀其中，小溪湖岸、曲径通幽、环境高雅怡人。华中园别墅会所与海景戏水乐园、三高农业采摘园、乡村高尔夫球场。周边配套设施：幼儿园：顺义区马坡中心幼儿园中小学：牛栏山一中分校大学：中南海业余大学综合商场：可附特汽车零部件制造(北京)有限公司医院：北京市安康医院邮局：马坡邮局银行：北京农村商业银行、中国人民银行、中国工商银行其他：北京高尔夫球俱乐部2.4 工程标段划分结合销售分期及开发商业计划书，华中园别墅项目分为三期开发。其中一期包括样板间及园林示范期展示区，二期包括别墅未售部分的A、B户型。三期包括未售部分的C、D、E户型：图2.3 华中园项目施工分期2.5 主要参建单位信息及合约分判基本情况表2.2 主要参建单位信息及合约分判基本情况分期1期2期3期合约分判情况监理待定工程监理总包优高雅户内毛坯交房、屋面、外墙保温、外饰面、防水、 机电、铝合金窗入户门待定待定待定群升弱电待定待定待定园林待定待定待定小市政待定待定电力、歌华有线、燃气、自来水整体屋面曼宁家屋面系统2.6 项目建设周期根据商业计划书，项目建设周期见表2.3。表2.3华中园项目建设周期分期楼座建筑面积（m2）开工时间竣工时间1期1、52、53号楼1045.632015年6月2015年10月2期A、B户型5122.092015年9月2016年12月3期C、D、E户型144592017年3月2017年12月华润置地有限公司China Resources LandLimited。香港湾仔港湾道26号华润大厦46楼46F,China Resources Bldg.,26 Harbour Rd.,WanChai ,Hongkong 电话Tel：00852-28772330 传真Fax：00852-28779068 网址Http：.hk 华润集团旗下香港上市公司 42 / 1073 以往同类型项目经验分析华中园项目属于既有建筑，于1994年开工建设，1996年全部竣工。我司于2003年接手华中园后，对几个样板间进行了装修改造。目前根据项目的现状对既有别墅进行结构微调、外立面改造、室内机电改造、二次装修等作业。由于该项目属于原有别墅改造项目，目前还没有可以借鉴的项目管理经验。在项目管理方面会根据项目的特殊性制定进度、质量、安全、成本的管理方案。4 当地建筑市场分析华润置地北京大区在北京市场已经有着多年的开发经验，对市场环境十分熟悉。北京顺义华中园别墅项目建设地址位于北京市顺义区。根据工程管理实施规划编制指引V1.0的要求，本章节只针对外地新进城市，在首期开发的项目中当详细描述。此章节不做过多说明。5 项目管理目标5.1 工期目标根据公司商业计划，华中园别墅项目关键节点计划的目标为： 1期：1、52、53#楼开工：2015年5月30日，竣工：2015年10月31日， 2期：A、B户型开工：2015年9月30日，竣工：2016年11月30日； 3期：C、D、E户型开工：2017年3月30日，竣工：2017年11月30日；5.2 质量目标根据上市公司工程管理部的“住宅工程管理对标及改进方案”精神要求，华中园项目工程质量关注点为：客户品质、装修品质、售楼工程品质、品牌维护品质四个维度，即满足国家标准的基本要求，同时注重装修质量、对小业主关注的质量问题给予重点把控，维护公司的品牌价值。质量管理目标如下：（一）基本要求本工程经施工安装完成，在竣工验收时，质量达到下述目标：（1）合同范围内的全部工程的所有使用功能符合设计（或变更）图纸要求；（2）分部、分项工程质量满足合同要求，工程达到国家、北京市相关标准检验评定合格；（3）质量标准为优良。（二） 其它要求（1）结构偏差要求：室内净高：+10mm以内（包括结构净高及装修完成面净高，测量方式以从地面到顶面的实际高度为准）。（2）机电点位偏差要求：小于10mm。（3）总包管理要求。（4） 华润置地内部管理要求 满足华润置地住宅总包工程工料规范V2.0中质量相关内容的要求。（5）移交物业精装修、毛坯及外檐总包确保向物业一次移交成功率100%，并满足相关专业移交标准。（三） 防水工程质量要求防水工程一次完成合格，零渗漏。（四）质量奖项本工程无质量奖项要求。5.3 安全文明管理目标安全文明施工是确保生产安全的有效举措，是净化现场环境，培育安全生产文化、树立企业品牌、加强企业职工职业道德建设的有效保障。它即是企业管理水平和技术能力的体现，又是企业文化和职工职业道德修养的反映。华中园项目安全文明管理目标如下： 杜绝重伤、死亡和重大机械事故，实现“五无”（即无重伤、无死亡、无倒塌、无中毒、无火灾） 减少一般事故，轻伤事故比率不超过2； 杜绝财产损失超过2 万元的事故发生； 杜绝对华润置地产生负面影响的事件发生，如工人群体游行、上访、媒体负面报道等 施工现场达到JGJ592011建筑施工安全检查标准规定的要求。6 营销规划及配合要求6.1 项目营销规划表6.1 项目开盘节点计划推售节点楼栋开盘时间一批次售楼处、样板间、展示区，工程形象进度达到预售要求2015-10-316.2 营销配合要求（1）售楼处实施要求华中园项目对53号别墅进行装修改造，装修改造完成后当售楼处使用。（2）样板区及样板房实施要求华中园项目精装样板间为1#、52#别墅，5#、50#别墅为实楼样板间，暂定2015年10月开放。实楼样板间实楼样板间售楼处样板间图6.1 华中园售楼处、样板楼地理位置（3）预售证取得时间要求表6.2 华中园现房销售手续取得时间要求楼栋范围取得现房销售手续时间华中园别墅改造项目2015-10-207 客服规划及配合要求7.1 前期介入7.1.1 参与图纸会审根据以前其他项目整改工作中业主提出的常见设计问题，尤其是涉及安全、影响正常功能使用或给业主生活带来不便的设计问题对产品提出意见，避免继续出现类似问题；7.1.2 参与合约管理客服关注的合约内容主要为施工单位的维保条款，包括不同时段施工单位人员的驻场数量并约定相关罚则，因工程质量问题造成的客户索赔等。7.2 工程进度信息通报（1）项目部指派专人将每周将施工进度（现场照片、文字描述）审批完毕后转发客户关系部、经纪公司、物业公司；（2）客户关系部通过CRM平台将项目部转发的施工进度内容以短信形式发送至业主手机；（3）客户关系部通过置地会微信、官网平台发布工程进度照片及文字；（4）项目部、客户关系部、经纪公司共同定期组织准业主进行工程进度现场参观活动。7.3 风险检查（一）开盘前风险检查：避免发生重大销售风险，在项目开盘（样板间开放）前客户服务部联合投资运营部、设计管理部、项目部、大区营销部、法律部、物业公司对销售案场（包括区域平面图、沙盘、示范单位等）、宣传资料、销售说辞等方面检查，及时发现投诉隐患和法律风险并提出改进建议，以达到主动预防之目的。（二）项目部、客户关系管理部、法律部、设计部、经纪公司、物业公司联合进行工作梳理、风险排查，形成风险报告。召开专题会议制定交付风险预案，并进行分级响应。风险排查包括：合同法规、设、销售承诺类、工程质量等四类。7.4 交付筹备及集中交付（1）集中入住启动会（交付前6个月）（2）集中交付工作计划制定（3）编制集中入住预算（4）制定交付方案（5）组织工作人员培训（6）入住包装方案监控实施（7）组织履约验收（8）组织模拟演练（9）寄发交付通知书（10）入住邀约培训（11）牵头组织入住现场布置（12）集中入住现场控制；（13）入住简报（14）入住总结报告7.5 维修维保（1）推动维修维保工作（2）参与维修维保会议（3）对于普遍性和疑难问题组织各专业部门进行会诊，并建立案例库，形成客服建议书；7.6 客户满意度提升（1）北京大区客户满意度研究报告宣讲；（2）组织各专业部门编制本项目的满意度提升计划；（3）跟进满意度提升计划的实施；（4）满意度调研工作答疑。7.7 投诉处理（1）监督、指导、推进经纪公司、物业公司投诉处理工作；（2）项目业主的投诉处理；（3）对重大、疑难问题引发的投诉要进行投诉升级；（4）处理投诉的经验积累，典型投诉进入案例库，进行分享。7.8 客户关怀活动（1）组织经纪公司、物业公司对准业主进行维护活动（彼岸行动、工地开放日、设计沙龙、客户体验日等）；（2）协同物业公司对已居住业主进行社区文化活动（如：中秋游园、电影节等）。8 物业配合要求8.1 设计阶段物业公司主要在制定产品标准阶段对物业相关的和影响今后物业管理的问题提出意见,包括总体规划设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容。8.2 施工阶段前期介入（1）前期介入时间：交付业主前至少2个月开始参与现场的各项关键分项工程现场施工质量查验；（2）主要查验内容：屋面和室内卫生间防水工程、市政供水、外墙砖或石材施工、室内供电线路施工及绝缘遥测、室内外窗淋水、污水管网通球试验、室内地埋管通水试验、烟道堵塞验收、安防系统和设备的施工、主要供水、供电、等机房土建和设备安全施工、物业用房的施工等。8.3 物业公司控制重点8.3.1 市政工程关键点控制要点说明井盖安装化粪池井盖使用五防井盖；园区主干道尽量避免设置大量井盖，以免行车时产生噪音；尽量避免使用装饰井盖，特别是消防栓、接合器等重要的井盖，如必须使用应考虑将装饰井盖改为2块拼接达到开启使用的便捷性；管道的防腐使用球墨铸铁管道或管道内部加塑衬管道，避免今后铁锈产生；必须使用的镀锌管应采用防腐处理；管线的铺装与实际施工图差异管线铺设路线变更，导致与施工图不符阀门市政供水管网阀门使用蝶阀；8.3.2 园林工程关键点控制要点说明园区主入口小区人行主入口门禁门采用两面刷卡；门口设保安室，保安室窗户设置应3面设置，局地高度保安室应配电话、网线、空调电源线等；小区大门门禁闭门器的选用；门禁在保证通行的情况下尽量减小，避免闭门器选型困难；道路铺装不使用石材的雨水篦子；雨水篦子不应设置在道路的弯道处；业主通行的道路尽量不采用嵌草砖的铺设方式，尽量没有浅沟；广场、甬道避免使用木质路面；异形石材供货加工时应预留必要的备品；座椅座椅不采用木质，应采用合成塑料材质；安装位置应远离楼边；安装位置和数量由物业公司和项目协商确定；垃圾桶使用环保的分类垃圾桶；材质不选用木条装饰面；安装应远离楼边或窗户；广场、儿童娱乐场所、凉亭、小区出入口为主要安装的位置；安装采用预制混凝土基础的方式；健身和娱乐设施物业参与设备的选型；成人健身设施应选用低噪音的设备；儿童游乐设备应选用环保的材质；尽量不使用木质材料；健身和娱乐场所的位置应设置在远离居住区或楼边；地面采用橡胶地面；沙坑有组织排水设施；现场放置安全使用须知；成人健身设施安装采用预制混凝土基础的方式；绿化使用中水和市政自来水混合使用的方式；采用喷灌和浇灌相结合的方式；甬路两旁种植绿篱；楼边不种松柏类树木；成片栽种时应选用同一种类的树木；栅栏栅栏尽量选用铸铁栅栏；栅栏的间距水系园区中心设置的水系水池周围应有防止雨水灌入措施；水系水池池底不应采用玻璃材质的马赛克铺装；水系应使用专用的水系循环泵，避免使用污水泵；水系内尽量不按照水下照明灯；水系设置自动补水装置并单独设计计量表；照明路灯、草坪灯、地灯应分路定时控制；园区照明应加装计量表；路灯供电电源应使用低压配电室供电电源，避免使用高基变电站供电；围墙柱灯采用13w节能灯；园区照明尽量采用节能灯；高杆路灯灯头应选用安装牢固的灯头，高杆路灯高度建议不高于4米；路灯电源线采用直埋式时应设标桩，主要的分至点应设电气井；8.3.3 标识系统关键点控制要点说明警示标识的设置台阶、残疾人坡道、天井平台、天然气调压箱、园区供配电箱、围墙、监控范围、水系周围、嵌草砖甬路等要加设各类警示标识；消防栓、消防接合器、天然气井盖等位置要加设特殊标识；指引标识的设置小区入口要有小区平面图；小区丁字、十字等交叉路口、机动车和人行交叉等位置；标识的安装标识的安装位置应符合物业管理要求；大型的标识必须制作混凝土基础；粘贴的标识应粘贴牢固，周边用大玻璃胶；禁止践踏草坪的提示标识安装物业应参与选定位置；在人行、车行的位置尽量远离道路；标识的材质尽量选用非木质的标识；选用烤漆或不锈钢标识；标识的图样文字物业相关信息的标识要和公司统一；文字和英文是否有误；标识的照明和电源标识照明使用LED灯；电源单独设置，尽量就近由路灯取电源；使用莹光材质；8.3.4 安防系统关键点控制要点说明门禁物业公司参与主要设备选型；门禁位置的安装；门禁、控制器、开关按钮、刷卡器、户内分机、应急按钮、红外幕帘位置的安装；软件功能齐全；首层、顶层安装红外幕帘；大堂门、小区出入口门的选型；小区大门口通道长应选用推拉式、人员出入口闭门器的选型；可视对讲物业公司参与主要设备选型；尽量采取彩色对讲；围墙机注意防水；对讲机安装位置；监控物业公司参与主要设备选型；监控安装位置；重要地点监控的安装；（游乐场、公共休息区、岗亭、大门）；监控系统跟红外报警系统联动；室内应多选用半球式摄像机，不建议选用枪机；红外报警物业公司参与主要设备选型；安装位置；线的处理；防水效果；停车场物业公司参与主要设备选型；安装位置；照明问题；刷卡反应时间；软件功能齐全；中控室物业公司参与主要设备选型；设备的安装位置；设备功能缺陷；室外跟中控室进线管道的防水处理；弱电系统园区布线弱电井大小、深度的设定；进中控室弱电井要大一些，防水要做好；8.3.5 供水系统关键点控制要点说明设备选型物业公司参与主要设备的选型（节能方面、日后的维护成本等方面考虑）；采用无负压供水设备；计量表各用水点单独设计量表；底商使用磁卡表；8.3.6 供电系统关键点控制要点说明设备选型物业公司参与主要设备选型（节能方面、日后的维护成本等方面考虑）；计量主要的设备（供水、公共照明、车库、消防中控室等）加计量表；底商等需代收的用电点加磁卡表，由物业公司统一售电；节能所有的设备应尽量采用节能环保的设备；应使用维修成本低的设备；尽量使用成型的、本地的或维保半径小的厂家；8.3.7 排水系统（本次不做改造，排水系统只做局部修缮）8.3.8 供暖系统（本次不做改造）8.3.9 生活水泵房、生活水箱间、中水泵房（只适用于会所）关键点控制要点说明水箱建议使用不锈钢材质水箱水箱不需要做保温建议水箱溢流口加装水流报警装置自动液位浮球阀，装在水箱盖附近，便于日后维修噪音处理水箱间湿度较大，不建议用吸噪声矿棉板降噪管道支架做减震处理，管道支架与主体连接为硬连接，导致管道的震动传递到建筑结构，在支架下面做减震处理，能较好的阻止能量向建筑结构的传播水泵系统隔震，建议用进口的屏蔽泵或低噪音泵，水泵系统隔震一般采用隔震器，若水泵震动较强时，最好选浮筑地面的做法，浮筑地面减震效果更好，能起到减震作用的频带也更宽，建议使用变频泵空气声处理，常用的方法有：加隔声罩、隔声吊顶、室内加吸声的做法。管道穿墙处理 一般管道与墙体是硬连接，管道振动的能量相当一部分传递给了建筑结构，所以要对管道与墙体进行脱开处理，阻止能量的传递。机电供水设备紫外线消毒器，建议安装在水泵和水箱之间生活水机房应使用防爆、防潮灯具应使用无负压供水系统水泵房应加排风装置，加排风机或除湿机水箱补水管线加防结露保温，供水管线建议不加防结露保温电气控制室应加应急照明或预留一米九高度的插座电气控制室应加两个两公斤以上灭火器电气控制柜前，操作区域应加绝缘垫单流阀应使用低噪音单流阀压力表变频设备建议使用电阻式、电感式远传压力表，为了方便查看，建议装在压力罐上方供水管道震动大，建议使用耐震或船用压力表计量为方便公共区域水量的分摊，建议加装水表为方便公共区域电量的分摊，建议在配电柜内加装电表建议在水箱补水处加计量表土建墙面、地面应贴砖，吊顶，应采用铝扣板（由于吊顶，消防喷淋安装改成下安装）若单独设置电气控制室，应设挡水台，或在施工时把地面加高；排水沟，排水篦子建议使用不锈钢材质8.3.10 配电室（只适用于会所）关键点控制要点说明计量为方便公共区域电量的分摊，建议在配电柜内加装电表设备设施配电室应加排风装置应加装防爆灯，防爆开关配电室应加应急照明或预留一米九高度的插座配电室应加两个两公斤以上灭火器电气控制柜前，操作区域应加绝缘垫土建应加装挡鼠板门应向外开8.3.11 消防系统（只适用于会所）关键点控制要点说明消防报警系统消防控制室应采用两路单独电源供电，自动切换，互为备用；消防主机应安装备用电池控制室电气系统要有保护接地装置；消防控制门应具有一定的防火能力保证中控值班人员的安全；燃气单元总阀应安装燃气报警装置，保证业主的安全；便于管理要设立一个消防中控室；消防中控室应设立应急照明；消防布线消防主线应十五根内必须有一根备用线，便于维修要有独立消防线槽消防水泵房等重要设备应用阻燃线消防电源线应用2.5平方以上的耐火铜芯线回路线要选用1平方以上耐热105度以上总线中要安装隔离模块防止总线中有一处短路就会引起全线痪.联动控制和设备报警点分两路控制；报警点安装探测器吊顶时要纵横成排对称，内部接线要紧密，固定时要紧固而美观消火栓按钮在消火栓箱子里走线要穿黄腊管要在吊顶的房间内下垂烟感报警器.并安装在吊顶上在车库出入口顶部安装报警器，位置太高维修不方便，建议取消或安装低处.探测器安装在走廊中与开启设备管井门易发生碰撞，建议现场查看后确定位置建议各单元电梯厅安装背景音乐.消防栓消防栓管道顶层机房管道要做保温消防水箱要有液位报警装置，消防水箱要做保温，消防水箱要有水位标杆污水泵要有液位报警装置风机防火阀要在一定时间能满足耐火稳定性电梯厅出风口吊顶要安装活顶.利于维修方便卷帘门防火卷帘门在一定时间连同框架能满足耐火稳定性和完整要求的门和卷帘.强切当正常照明失效时，有为继续工作时而设计的备用照明.在火灾发生时，要有为了安全撤离而设计的疏散照明当正常照明失效时，有为确保人员安全而设计的照明.消防电话建议用多线制独立消防电话.手报按钮要配插孔电话.喷淋要在吊顶的房间内下垂喷淋头。档案室等重要地方不应有喷淋装置，要有气体灭火装置。8.3.12 公共区域（无）8.3.13 户内关键点控制要点说明卫生间地漏流水不畅或供水软管破裂容易造成水外溢、浸泡地板、建议降低地面高度暖气 暖气最低点设置在卫生间；入户门在施工阶段成品保护损坏、容易造成户门划痕不易修复、建议在原有基础上加做一层保护地面裂缝施工工艺存在一定缺陷、建议改进工艺窗户窗户无限位器不能固定窗扇，建议加装限位器隐蔽工程后续改动，与图纸不相符合不便日后维修（必要项留存影像资料）8.3.14 主要设备设施的选型关键点控制要点说明运行的经济性对于市场上较新的产品，在立项购买前应对日后的运行费用和总体的经营情况进行分析；维修保养的经济性维修保养简单，配件易于购买且便宜。维保厂家的维保半径短；8.3.15 物业用房关键点控制要点说明客服接待中心分期开发的项目，在正式客服接待中心启用前，应根据分期开发情况设置临时接待中心；接待中心尽量选在地上；正式客服接待中心面积应根据实际项目管理面积和管理方式定；客服接待中心应单独设置收费房间；物业办公室如物业办公室设置在地下室，应便于安装空调室外机。宿舍区尽量选在距卫生间较近的位置；为保证入户维修及时率，应将工程值班室、工程材料库房、工程调度或指挥中心集中在一个区域，并在整个小区的中心；根据项目管理框架设置各部门的办公室及会议室；办公区域应设置工程档案室、资料室、行政库房；单独设置排风、供暖系统系统、办公自动化网路系统、供电系统；在施工前物业公司与地产公司确定装修标准；每个房间应按工位预留电源、电话、网络点和空调电源；宿舍区宿舍区应避免与业主出行通道共用。宿舍区应设置淋浴间、洗衣间、娱乐室、阅览室、晾衣间；面积按照一层铺，每人4-5平米设置；宿舍应分区设置（男、女和家属区）每区应设独立的卫生间和洗漱间；宿舍区有单独的排风系统、供电和供暖系统；家属区每户应设计量表；要进行简单的装修；食堂根据物业就餐人数选定食堂面积；食堂选定位置尽量与业主活动区分开；食堂应通天然气、单独设置厨房排烟系统；单独设置380V动力电源。动力照明和电器家电插座单独控制。功率依据今后的运营方式决定；室内插座采用防潮插座。分别单独设置主食厨房、消毒间、粗加工间、熟食间、库房，除库房外其他房间墙面地面贴砖、顶棚吊顶等；库房地面贴砖墙面涂料，有单独的排风；所有的制作间地面加排水沟，单独设置隔油池；就餐间地面墙面贴砖、顶棚吊顶；9 项目部管理规划9.1 项目部组织架构工程总监机电工程师1人土建工程师1人计划工程师1人资料员及内勤1人市政园林工程师1人设计管理部设计主管成本中心合约主管招采中心招采主管图9.1 项目部组织架构9.2 关键岗位职责9.2.1 工程总监 完成项目总经理交办的项目工作。 全面负责项目工程的质量进度的管理工作； 负责项目部工作目标的制订、分解落实及项目部成员的绩效考核； 随时掌握项目报建工作进展情况，及时与相关部门解决报建工作中出现的困难； 严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同争议和纠纷； 组织项目部周工作例会，检查工作完成情况，贯彻实施公司规章制度； 执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督； 安排项目部员工的分工与协作，批办往来函件； 检讨工程建设状况，针对存在的问题，落实具体措施； 负责必要时约谈监理单位及施工单位公司领导，协调工作； 配合项目的营销工作； 组织协调相关部门办理政府验收手续； 收集各方面对本项目的评价意见，负责全面总结项目发展在各方面的经验。9.2.2 各专业工程师 完成工程总监交办的项目内部工作。 负责本专业内总分包招标开办计划的编写和跟进； 负责本专业内各分包单位的现场管理工作； 负责各总分包间的协调工作； 根据公司质量管理细则把控现场施工质量； 根据计划管理方案控制现场施工进度计划； 根据合约内容条款审核工程付款、签证等； 根据公司相关规定把控现场安全文明施工。9.2.3 设计主管 全面负责本项目的设计管理工作。 参与项目定位； 负责产品做法、标准等的制定工作； 管理设计单位，把控出图计划； 协调设计单位解决现场施工图问题； 对现场做样进行确认； 负责图纸变更的审核发放工作。9.2.4 成本主管 负责项目总分包招标清单、合同编制； 负责工程预算、结算办理审核； 负责图纸变更内容成本审核； 负责项目现场变更签证的审核。9.2.5 项目资料员及内勤 负责对内外文件、图纸、资料的收发、登记、传递、立卷、归档； 负责部门文件的打印、复印、装订、分发、登记工作； 保管部门印章，维护公用办公设备； 负责收集保管工程立项报建批准文件，负责对监理、施工单位工程城建档案资料的收集管理。10 项目设计管理规划10.1 公司内部的设计管控分工顺义华中园别墅的设计管理，按照北京公司的运作模式，设计管理工作全权由设计管理部承担（市政设计，设计部只承担概念设计的设计管理工作，其他市政设计的委托和设计管理工作由项目部承担）。10.2 各项设计委托的设计工作内容10.2.1 由设计管理部承担的设计管理工作 设计管理部指定专人承担顺义华中园别墅项目的设计负责人工作，设计部内部专业工程师协助设计负责人完成各项设计管理的各专业工作。（一）设计合同及各合同工作内容如下： 本项目业主委托的设计合同分如下几项：小市政设计、管网综合设计、建筑设计、精装设计、景观设计、标识设计、其它施工招标图设计（一次设计，在招标前，为了统一技术方案，由设计部委托的土建或机电类的其它招标图，门窗招标图），下面分别介绍各项设计的工作范畴。(一) 建筑设计设计单位：待定工作内容： 装修改造工程之方案设计、初步设计及施工图设计； 审查业主委托的其它设计师提供的专项设计方案，根据业主的要求，进行设计配合及深化工作； 于初设阶段及施工图阶段，完成建筑、结构、设备、电气专业设计； 小市政概念方案设计，与业主委托的市政院进行小市政方案配合； 总图设计（含小区竖向设计、小市政综合管网方案设计）； 审查业主委托的室内设计师提交的装修设计图纸，并根据业主确认的精装修设计，进行建筑、结构、设备、电气专业的设计配合； 审查业主委托的景观设计师提交的景观设计相关图纸；并根据业主确认的景观设计，进行建筑、结构、设备、电气专业的设计配合。 配合业主进行主要材料、设备的招投标工作； 配合业主向施工单位进行设计交底，并完成施工现场配合；(二) 精装设计设计单位：待定工作内容：1#、52#、53#别墅售楼处、样板间的精装设计： 设计应以业主提供的方案为基础，提供优化建议，选择装修材料（墙、地面、吊顶、门）及相关设备； 方案及施工图设计成果中，应标明该图所适用的相同或相似全部区域，必要时需将差异处予以明示，并补充相应所需的设计图纸； 受托方应按照设计限价严格控制设计，所提供的设计概算应准确、详实，并以委托方最终审定的数据为准。如果超出业主确定的设计限价，受托方应无偿返工修改设计。 提供住宅要求之部分灯具选型； 提供主要室内建筑装饰材料样板； 编制材料做法表及有关产品选型表； 提供电源、电视、电话、信息插座图； 提供上下水,空调出回风口位置图； 提供所有墙、顶、地面等装饰材料的做法及设计选型； 提供户内要求之部分灯具选型； 配合业主进行设计与施工技术交底；(三) 景观设计设计单位：待定工作内容： 在现有已形成景观的基础上，进行景观专业设计工作。 完成景观方案设计并进行汇报，根据业主意见调整方案； 在业主确认的方案基础上完成景观施工图设计并得到业主确认； 对构造节点、灯具选型、绿化种植设计等加以深化、调整、完善。 在施工图设计的基础上进行结构、水电各专业施工图设计。 景观方案设计完成后应与市政院进行设计配合，确认主要设备井的位置和埋深，并达成共识。(四) 标识设计设计单位：待定工作内容： 环境标识系统 楼体标识系统(五) 小市政设计方案设计单位：北京顺义区市政设计所(六) 门窗招标图设计单位：待定工作内容：待定10.2.2 由项目部承担的设计管理工作 项目部主要负责小市政设计及各专业的深化设计。（1）小市政设计：由项目部委托市政专业设计院完成市政各专业的方案及施工图设计（包括电力、燃气、电视有线、给水）。（2）相关专业的深化设计：由项目部组织相关专业承包商完成各专业的深化设计（包括门窗、外檐墙面、弱电管线、天窗、屋面、精装修等）。10.2.3 各设计阶段建筑设计与市政设计单位需要的互提成果及设计关注要点：（一）建筑设计院在方案阶段完成小市政概念方案（1）方案阶段需要的大市政条件是： 如给水、雨水、污水、燃气等管道没有具体开口位置(坐标)、标高、压力、管径等。 产品标准。 政府意见咨询，如是否设置10KV开闭站、能够提供两路独立的10KV电源等（2）建筑设计单位在方案阶段完成的跟市政有关的设计成果是： 大市政接驳点 小市政走线方案 设备机房落位（3）方安设计阶段需关注的与市政方案有关的设计管控点： 管线排布是否合理 小市政成本控制 设备机房位置及规模（二）在初设阶段，建筑设计单位与市政单位需要配合完成的主要工作： 对小市政概念方案进行确认 对市政楼内的机房站点的主要设备的技术参数初步了解，确定变配电室、弱电机房、分界室、燃气调压站等市政站点的机房设计，在施工图设计之前给出明确意见。 初步了解明确各管线在地库或楼座中的进线位置及标高。（三）施工图阶段，市政设计单位需要依据业主提交的施工图，确认市政设计的合理性和可行性，完成专项市政设计工作，同时完成小区市政各专业的管线综合设计。表10.1 施工图阶段需要关注的市政设计与主体建筑设计间的一些工作界面项目与施工图设计单位的工作界面与精装设计单位的工作界面与景观设计单位的工作界面与标识设计单位的工作界面电力高基配电室（总配、分配以及分界室）由建筑设计单位设计到位（全部专业，标明楼座及配电室电力入户位置及高程），电力设计单位根据供电局要求对施工蓝图进行电气专业二次设计。市政设计院管综图纸需为电力管线预留空间（提供各管线路由及标高），电力设计院参考市政管综方案进行10kv外电源设计树木不可设计在管线上，保证安全距离标识不可设计在管线上，保证安全距离燃气燃气设计单位完成全部燃气设计工作，需向提供建筑设计单位提供入户位置及高程标明燃气路由及点位，与橱柜等高程位置关系。树木不可设计在管线上，保证安全距离。标识不可设计在管线上，保证安全距离。有线电视（注：市政设计院管综图纸需为电信（电视）管线预留空间（提供各管线路由及标高），联通设计参考市政管综方案进行小市政电信（电视）设计树木不可设计在管线上，保证安全距离。提供园林岗亭、道闸的具体位置。 标识不可设计在管线上，保证安全距离。 给水标明入户位置及高程，出户1.5米 树木不可设计在管线上，保证安全距离。标识不可设计在管线上，保证安全距离。10.3 设计图纸的管理10.3.1 设计图纸出图进度节点如下：（1） 设计管理部主控的设计图纸出图进度表10.2 设计管理部主控的设计图纸出图进度设计内容启动时间完成时间备注方案阶段产品标准2014-12-12015-5-30评审会议通过、会签完成初步设计2015-4-302015-5-30项目部签收建筑施工图2015-8-10不包含园林和精装精装设计2014-5-302015-7-30只包括展示区景观设计2014-5-152015-10-30景观施工图需完成小市政配合（2） 项目部主控的市政设图纸出图进度（报装及施工图完成时间）表10.3 项目部主控的市政设图纸出图进度项目报装启动时间施工图完成（具备招标条件）时间（业主不能招标的未填）小市政管网综合设计2015年6月30日2015年8月30日小市政管线综合施工图2015年6月30日2015年8月30日有线电视2015年6月30日2015年8月30日给水2015年6月30日2015年8月30日电力2015年4月30日2015年10月30日10.3.2 设计图纸的质量管控设计管理部各专业负责人负责各专业施工图设计过程中的质量管控；督促、要求设计方的设计成果必须满足公司要求。各专业审图表是由大区设计部编制的图纸质量管控工具，在各专业图纸的方案、初设（如有）、施工图阶段，由设计院负责填写相应的审图表，由设计部审核审查表中的内容，保证各阶段图纸满足图纸管控的质量要求。审图表是由开发商利益为导向的关键点组成，对影响成本、销售和工程的重要信息都有所涵盖。项目部市政专业负责人负责市政各专业施工图的设计质量管控；过程中随时与设计管理部专业人员沟通市政专业与建筑设计的各专业间的设计配合工作，同时负责督促、设计方的设计成果必须满足公司要求。10.3.3 设计图纸发放管理（1）设计图根据项目实际情况，分成外审版和内部施工图版，其中内部施工图版是施工的唯一依据，如发生版次变化，当后一版施工图正式下发后前一版施工图当即作废，由项目部统一收回、处理。各版施工图项目部需留存完整CAD电子文件，图形电子文件须为DWG及PDF两种格式。（2）设计管理部主控的设计图纸由设计部统一发放至项目部（备注：发放的图纸须有设计部出图章（骑缝章）以及设计负责人的骑缝签字确认，下发的图纸须注明下发日期以及出图的版次）设计管理部对内发放招标采购及成本中心，项目部对外发放监理及各承包方。（3）项目部主控的市政设计图纸由项目部统一发放（备注：发放的图纸须有项目部出图章（骑缝章）以及项目负责人的骑缝签字确认，下发的图纸须注明下发日期以及出图的版次）项目部对内发放招标采购及成本中心，项目部对外发放监理及各承包方