抓住机遇-在新型城镇化建设中提前布局.docx

抓住机遇，在新型城镇化建设中提前布局张旭东由国家发改委牵头，财政部、国土资源部、住建部等十多个部委参与编制的全国促进城镇化健康发展规划(2011-2020年)(以下简称规划)将于今年全国两会前后对外颁布。该规划将涉及全国20多个城市群、180多个地级以上城市和1万多个城镇的建设，为新型城镇化提供了发展思路，提出了具体要求。按照上述规划，未来中国新型城镇化建设，将遵从“公平共享”、“集约高效”、“可持续”三个原则，按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求，推动城镇化发展由速度扩张向质量提升“转型”。具体到对新型城镇化的战略布局，更进一步的规划是，在东部地区，优化提升京津冀、长三角和珠三角城市群，逐步打造更具国际竞争力的城市群；在中西部资源环境承载能力较强的地区，培育壮大若干城市群。在此基础上，优先发展区位优势明显、基础条件较好的中小城市，有重点地发展小城镇，把有条件的东部地区中心镇、中西部地区县城和重要边境口岸逐步发展成为中小城市。新型城镇化建设将创造新需求，围绕未来城镇化战略布局，下一步国家将统筹推进铁路、公路、水运、航空、输油气管道和城市交通基础设施建设，以此来发挥其对城镇化发展的支撑和引导作用。为破解城镇化的改革难题，未来除了将大幅度提高农村征地补偿，改革土地管理制度之外，还有可能在全国统一推行居住证，而这样的改革，势必也会对解决收入分配、扩大内需等问题起到积极的推进作用。我们将面对以下情况：一、国家实施“城市群”战略十八大之前，对于城镇化建设，十六大提出了“走中国特色的城镇化道路”，十七大的进一步补充是，“按照统筹城乡、布局合理、节约土地、功能完善、以大带小的原则，促进大中小城市和小城镇协调发展”。十八大提出“新型城镇化”，是在未来城镇化发展方向上释放出了“转型”的“新信号”。从1978年到2011年，我国城镇人口从1.72亿人增加到6.9亿人，城镇化率从17.92%提升到51.27%，虽然从表面上看，中国城镇化建设已经达到世界平均水平，但背后潜藏的诸多矛盾、问题也日益凸显。目前中国城镇化率统计是以常住人口计算，按照这样的算法是已经突破了50%，但如果按照有城镇户籍的人数，按照政府提供的教育、医疗、社会保障等公共服务水平来说，中国的城镇化率大概只有35%-36%。官方统计的数据是，在城镇打工的2.6亿的农民工中，真正在城市购房的还不足1%；大约有1.59亿在城市工作半年以上的农民工及其家属是处于“半市民化”状态。户籍制度引发的矛盾之外，中西部地区城镇化发展的滞后，以及近年来一些城市出现的交通拥堵、住房紧张、环境污染、事故灾害等问题，对各级政府城市治理能力也形成压力和挑战。在2010年底中央向各省印发的全国主体功能区规划中，决策层就释放出推进新型城镇化建设的信号，其中最为明确的是提出了要构建以陆桥通道、沿长江通道为两条横轴，以沿海、京哈京广、包昆通道为三条纵轴的“两横三纵”为主体的城市化战略格局，要在推进环渤海、长江三角洲、珠江三角洲地区优化开发的同时，形成三个特大城市群，在哈长、江淮、中原、长江中游等地区形成若干新的大城市群和区域性的城市群。目前由国家发改委牵头编制并将于全国两会前后颁布的规划，就是在全国主体功能区规划的基础上，对推进新型城镇化建设做出的更为长远、更为清晰的战略布局。二、化解土地制度障碍按照一些业内专家的观点，要破解中国城镇化的改革难题，现行的土地和户籍管理制度是两个绕不开的障碍，中国人民大学农业与农村发展学院副院长郑风田、国家发展改革委员会城市和小城镇改革发展中心主任李铁等对此开出的药方是，户籍制度、土地制度改革要联动，户籍方面，先让长期在城市打工的农民工能够市民化；土地方面，要提高农村征地补偿，逐步实现农村集体土地同权同价参与城镇开发。由于受户籍的限制，目前处于“半市民化”状态的农民工，享受不到城市的教育、医疗、社保、住房等服务，官方统计的超过50%城镇化率实际上是半截子的城镇化，户籍制度背后反映的是城乡差距、地区差距和工农差距，如果户籍改革制度能较快到位，将为实现十八大提出的收入倍增目标提供良好的机遇，会推动中国经济继续高速增长10年甚至20年，相反，则会进一步拉大城乡差距，带来更大的社会矛盾。中国实行城乡二元户籍管理已经50多年了，由于上世纪80年代未能同步推进户籍制度改革，现在积累的矛盾和问题已经十分严重，当务之急是把攻坚的改革和阻力较小的改革能够分头推进，比如，目前举家迁徙到城镇的外来农村人口就有4000万人，如果能够先让这批人真正市民化，这样，既可以减少城市户改压力，也会彻底解决长期积累的矛盾。现行的土地制度是推进新型城镇化建设的最大障碍。由于城乡差距很大，农民工在城市买不起房子，很多人挤在一块，住的是“老鼠窝”，而他们老家的房子是“空心村”，耕地也被荒芜了，这是对土地资源的极大浪费。土地改革应该尽快破除政府垄断征地，实行同地地权同利，让农村的集体建设用地能够真正入市。现行政府垄断征地模式，更多的是维护和支撑了城市居民的利益，让城市居民在二次分配中利益最大化。这种模式最为严重的后果是城镇居民的利益会被固化。于是形成了大量的视觉城市、景观城市、生态城市，而形成这样的现状下，城市就很难让低收入的“农民工”来分享城市公共服务的蛋糕。征地制度改革就是要提高农村土地的价格，而且要让土地的收益更多进入农民自己的口袋。与此同时，应该尽快解决农村土地资源严重浪费问题，“当前最要紧的就是给农民承包土地的使用权证、宅基地的使用权证和房产证”。 新型城镇化将启幕农村新一轮改革，土地流转乃大势所趋。为解决城镇化进程中的用地“瓶颈”，土地配置市场化、农村土地资本化，优化农村资源配置和产业结构，为实现统筹城乡发展探索出一条新路。1978年，安徽省凤阳县小岗村18位农民冒着极大风险，在土地承包责任书上按下了鲜红的手印，小岗村包产到户拉开了中国土地改革的序幕；1992年，广东省南海市下柏村农民将承包经营的土地以股权形式，流转给村集体成立的经联社统一经营。而最近的一轮土地改革始于2008年，当时中共十七届三中全会通过中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定，允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权，发展多种形式的适度规模经营。 “土地流转”成为此轮改革的主题。在农村城镇化方面，很多地方的土地改革试点“摸着石头过河”积累了不同的经验：重庆的地票式交易、成都土地流转、广东佛山的股权分红、天津宅基地换房，不同的地方做法不同，但都为全国的土地改革提供了借鉴。 比如成都在新一轮农村产权改革中提出，“确权”是基础，“流转”是核心，“配套”是保障，这样的改革赢得农民的支持。但在取得经验的同时，确权、监管、收益和小产权房等棘手问题也暴露无遗。 保护农民权益不受损，但现实的难题在于农村用地跟城市用地没有做到同地、同权、同价，接下来要从法律层面上衔接平衡。三、户籍或成突破口2012年12月16日，中央经济工作会议指出，城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在，要围绕提高城镇化质量，因势利导、趋利避害，积极引导城镇化健康发展。 获得城市户口的农民，理应要享受城市公民一样的待遇，这是新型城镇化需考虑从户籍制度改革的关键所在。现在所谓超过50%的城镇化率，只是统计意义上的城镇化，绝大部分被统计为城市人口的农民工并没有在城市实现永久定居。户籍改革看似简单，但要落实与城市户口相挂钩的利益却很难。户籍改革之所以难以推行，就是因为城里的福利政策太多了，且继续和居民户籍密切相关，进城的农民很难同步获得社保、就业、教育的机会。资料显示，全国将近2亿进城农民工中只有200万左右通过买房、结婚等方式获得城镇户口。如此一来，城市空间扩张过快，而农村人口由于户籍、购买力等限制，被拒于城市大门之外，不能享受城市居民同等待遇，而现行户籍和土地制度，正是阻隔在城乡之间的主要壁垒。打破户籍肯定是未来城镇化改革的方向，但具体操作问题十分复杂，各省差异很大，只有逐步试点逐步推开。2020年若要达到50%以上的人口城镇化水平，关键在于以农民工市民化为重点的相关改革到位。一些地方正在试图打破城乡户籍藩篱，户籍改革逐步推进正在成为城镇化改革的一大方向，正如十八大报告提出要“推动工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，城镇化决不是一哄而上。 大力推进城镇化是新一届政府施政理念的重要内容之一。国务院副总理李克强多次强调，中国要依靠改革实现没有水分的真正发展，而城镇化是发展最大的潜力。四、在新型城镇化建设中提前布局根据城镇化布局的发展思路、要求以及城镇化布局的特点，我们认为新型城镇化战略有利于房地产市场，尤其是三线城市的开发。十八大及中央经济工作会议一再提及的新型城镇化正在成为房地产行业发展新的催化剂。尤其是那些提前完成布局的房企，很可能再次迎来一个高速发展期。之所以把城镇化作为下一步经济发展的重要引擎和扩大内需的最大潜力，是因为它既拉动投资又拉动消费。投资包括基础设施建设投资和房地产开发投资，消费除了日常消费还包括商品房的买卖，进城消费肯定比在农村消费大。同时，进城的人总需要有住的地方，如果按照年均一点几个百分比的城镇化率增长，保守估计有1000万人进城，以一家三口人，每家90平方米住房为例，总共需要3亿平方米的住房，这还是新增的住房需求，如果再加上城镇里原有人口的改善性需求和刚性需求，以及旧城改造、拆迁的量，每年这个住房需求量是很大的。保障性住房建设规模扩大，目的是解决农村进城务工人员的居住问题，买不起房的可以提供公租房，市场总需要增加房源。因此，只要城镇化有潜力，房地产就有潜力。国家发改委规划推算，城镇化在未来10年可拉动40万亿元人民币投资，市场分析料基建、国内房企将明显受惠。根据城镇化布局的发展思路和要求，以及城镇化布局的特点，业内就指出，新型城镇化战略有利于房地产市场，尤其是三线城市的开发。市场对此也是反应积极，以布局三线城市较早的万科、恒大为例，两者均被市场认为受到城镇化大政方针的利好影响。万科自去年11月最后一个交易日收盘8.75元/股始，期间经小幅震荡至2012年12月25日，其停盘前的收盘价为10.12元，涨幅达15.66%。2012年销售额突破1400亿元。而同期内，恒大自3.87元一路升至1月7日的4.64元，涨幅高达19.9%，恒大去年全年销售额达923亿元，98%以上销售额来自于二三线城市，其中三线城市占绝大部分。据了解，目前三线城市主要指一些经济欠发达地区的省会城市及大多数地级市，和少数经济发达的县级市。如昆明、福州、合肥、石家庄、乌鲁木齐及绍兴、嘉兴等。以北京、上海、广州、深圳等为代表的一线城市，以杭州、武汉、西安、珠海等为代表的二线城市，房地产行业在经过十数年的发展之后，市场趋于成熟平稳，供求达到平衡，增长潜力有限，且竞争激烈、地价昂贵。2012年底，北京市郊五环外通州梨园镇的一个地块起始价1.7亿，最终以10亿元人民币的高价卖出，比起拍价高出491%，这是两年来中国首都土地拍卖会上出现的最高溢价，核算下来商业用地楼面地价1.6万元/平方米；大家目前十分关注的通州台湖镇，2012年底三地块商品住宅用途楼面成交地价核算下来约1万元/平方米，价格是一年前的两倍。纵观一线城市一年来土地成交情况，成交价格上涨十分明显，且多为房产大鳄相争，一般中、小房企难以企及。而以昆明、福州、合肥、石家庄、等省会城市及以嘉兴、绍兴、镇江等为代表的较发达主流三线城市房地产发展受新型城镇化政策影响，刚需剧烈释放，供不应求，市场结构合理，发展潜力巨大。而对于四线城市来说，则由于需求相对有限，面临诸多问题。城镇化的内涵之一是农业转移人口的市民化，没有城镇化之前，对房地产的需求要依赖于人口的增加或者住房的老化，而城镇化则会带来很多刚性需求，这是对房地产企业最大的机遇。城镇化的重点显然是城镇化率低的区域和城市，人口的聚集和产业转移是关键性因素。未来受益城镇化的地区会在中西部二三线城市和一线城市周边的三线城市，但这些城市房地产高速发展的持续性也存在明显差异。据克尔瑞信息集团研究中心发布的2012中国城市房地产发展前景测评报告及中国城市房地产市场风险排行榜的报告显示：该风险榜单前50名中，四线城市数量多达41个，占比80%，排名第一的是酒泉，第二为呼伦贝尔，而备受关注的资源性城市鄂尔多斯排名第六，其房地产崩盘风险已经引发业界高度关注。四线城市和二三线城市差别就是人口密度比较小，导致地广人稀，土地供应多，供求关系失衡，供求关系逆转。在这些城市当中，有限的客户需求、市场需求和相对无限的土地供应构成了这些城市最大的风险。在全国城镇化发展的新一轮热潮正在兴起时,