投资收益测算.doc

项目投资收益测算一、计算依据二、主要经济技术指标三、投资收益分析01.建设总投资1、土地费用序号项目计算依据金额（万元）1土地出让金2土地交易及办证费3契税土地出让金4%合计2、建筑安装工程费用序号项目面积（）单价（元/）金额（万元）1小高层住宅9502多层住宅7002办公楼10303沿街商业9604南池商业930小计5地下配套1800.00合计3、 规费按照 市现行规费收取制度，进行计算：序号项目计算依据金额（万元）1教育附加费建安造价的5%2白蚁防治费按建筑面积1.5元/3新型墙体改造费按建筑面积8元/5定额编制建安造价的1.46散装水泥专项基金按建筑面积1.5元/合计4、前期工程费前期工程费用计算，按照目前 市行情以及本项目特点列支，其费用计算如下：序号项目计算依据金额（万元）1市场调研及项目可行性研究费2项目规划方案及施工图设计费建安造价的1.43%3人防地下室设计费建筑面积35元/4地质钻探费建筑面积1.2元/5施工临时水、电、道路建设费建安造价的0.8%6建设工程监理费建安造价的1.0%7建设工程质量监督费建安造价的0.18%8地形图测绘费用地面积0.2元/12房屋拆迁及场地平整费用地面积15元/8桩基检测费合计5、基础设施建设费用序号项目计算依据金额（万元）1供水工程建筑面积12元/2供电工程建筑面积33元/3弱电工程建筑面积15元/4消防工程建筑面积35元/5照明工程建筑面积10元/6供气工程建筑面积20元/7排污环卫工程建筑面积25元/8绿化工程（包含路网）绿化面积150元/合计6、公建设施配套费用序号项目计算依据金额（万元）1幼儿园按建筑面积900元/2会所按建筑面积900元/3社区用房按建筑面积900元/4垃圾站按建筑面积500元/5公厕按建筑面积500元/6篮球场300元/合计7、不可预见费不可预见费按上述26项之和的3%考虑，计算为：万元。8、 开发管理费按上述17项之和的3%考虑，计算为：万元。9、 销售及推广费用按照销售收入的1.5%初步计算为：万左右。10、财务费用财务部门提供数据11、建设总投资上述110项之和为： 万元。02.销售收入计算序号项目面积（）单价（元/）金额（万元）1234小计5地下车位合计03.利润计算序号项目计算依据金额（万元）1销售收入2建设总投资3销售营业税及附加销售收入的5.5%4印花税销售收入和建设总投资的0.03%5土地增值税（预征）销售收入1%税前利润7所得税按33%交纳税后利润9投资利润率纯利润/总投资额 四、线性盈亏平衡点分析固定成本（F）金 额（单位：万元）土地出让金契税及交易费用相关规费前期工程费合计单位面积固定成本（F/Q）= 元/可控成本=总成本固定成本= 万元单位面积可变成本（V）=可变成本/产销量（Q）= 元/单位面积税金（T）= 元/计算销售单价（P*）盈亏平衡点： FP*=- +V+T=单位面积固定成本+单位面积可变成本+单位面积交纳税金Q = 元/即销售单价P*= 元/时，达到盈亏平衡。五. 销售率盈亏平衡点如按此方案执行情况下，则有：总投资额/预计销售单价=销售率平衡点总体销售均价计算，即：项目单价（元/）团购住宅市场住宅办公沿街商业南池商业车位整体均价项目总建筑面积为 ，减去还建部分以及公建部分面积为 ，建设总投资为 万元，则销售面积达到 时，即总体销售面积 %的实现收支平衡。六、项目开发各期的利润体现 经济指标 20XX年 20XX年 合 计 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 结算面积（m2） 单位利润(元/m2) 利润(万元) 七、弹性分析01.成本变动弹性分析按照建设总投资 万元计算，正负5%时分析成本弹性。成本变动幅度成本（万元）利润（万元）利润率+5%0-5%02.价格变动弹性分析按照整体销售均价 元/成本不变，依据市场变动情况下计算，正负5%时利润弹性。销售价变动幅度成本（万元）利润（万元）利润率+5%0-5%03.结论：从成本以及售价弹性分析可得出结论，不论是受到成本影响，如建材价格上涨，规费上调，开发费用提高等一系列因素。或者受到市场景气度影响，房市上升或下跌。在5%正负范围内，