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朗诗绿色街区 市调报告 2011 9 27 Part1 项目背景 分析项目的区位 客户 价值点 Part2 营销包装 分析项目 售楼处 推广渠道与方式 Part3 销售部分 分析项目 成交 优惠政策 热销原因 Part4 综合分析 对项目各个层面进行综述分析 开发商背景 企业发展历程 朗诗集团股份有限公司创立于2001年12月24日 是一家从事绿色地产及相关产业的专业性房地产开发公司 公司较早的立足于绿色地产这一细分市场 通过运用绿色建筑科技手段 实现节能 环保 健康 舒适 经济等住宅功能 朗诗自成立以来 陆续成为 中国科技地产联盟主席单位 全国地源热泵工作委员会副主任委员单位 第五届精锐住宅科学技术奖 主要业绩 南京朗诗钟山绿郡 南京朗诗绿色街区 南京朗诗熙园朗诗成立后的第一个项目 以都市田园为特色 已于2004年12月正式交付 南京朗诗国际街区 朗诗地产在南京 朗诗熙园 钟山绿郡 国际街区 朗诗绿色街区项目位于南京市区西南 奥南体育公园对面 紧邻莲花湖紧邻规划地铁8号和地铁2号南延线 周边多条公交线路 四条快速主干道自由切换 交通便利 周边生活配套齐全 项目周边规划建有幼儿园和小学 中学及农贸市场 生活十分便利 周边有雨花经济开发区 苏宁物流基地 中国电科14所 红太阳装饰城 国际关系学院等 人文气息浓厚 项目区位 项目门口规划地铁8号线和地铁2号南延线 区域属于发展初期阶段 距离新城区较远 交通相对来说不是很便利 项目周边公交站台较少 公交线路匮乏 项目周边没有大型医院 医疗配套比较欠缺 社区业主就医成为比较大的问题 虽然社区附近有奥南新城医院 但具体交付使用时间未定 板桥周边的医院相对来说医疗水平不是太高 区域整体规划 根据规划 板桥新城区将形成三大功能定位 即以绿色南京组团 雨花经济开发区 生活居住区商业配套区 生活居住区以莲花湖体育公园为核心 向四周发展 项目位于南京市区西南 雨花区板桥新城湖景路 莲花湖体育公园南面 景观基础较好 项目所处的板桥新城中心 环境优势上 莲花湖畔自然环境 构成典型的生态化城区格局 升值潜力大 本案 区域内主干道 1 宁马高速 已建成 板桥汽渡口下 2 205国道 已建成 并拓宽 3 滨江大道 在建 4 中兴路 规划中 5 新林大街 已建成 6 绿湖大道 已建成 地铁规划中地铁8号线与2号南延线上下同步穿梭 迅达八方 河西走廊10分钟南延线上 对接奥体繁华生活公共交通96 153 182 宁井线 油坊桥等地铁一二号线及朗诗绿色专线 区域交通规划 湖景路 宁马高速 区域和小区配套设施 农贸市场 九龙湖 宁马高速及多条区域主干道形成发达的路网系统 规划中地铁8号线2号线南延等将进一步提升区域交通配套 共享1300亩莲花湖体育公园和金地自在城10万方的多项配套 土地价值判断 地段价值 区域发展迅速 自然与人文景观优越 交通通达性较高河西区域作为南京市重点建设区域 未来将成为南京第二商务区 随着奥体中心的建成 区域发展迅速 必将带动奥南板块的发展 金地 朗诗及恒溢置业多家品牌开发商进驻板桥新城 区域住宅开发水平不断提升 各项配套也将不断完善 地铁8号 2号线及多条主干道形成发达的交通路网系统 元通站 中胜站 雨润大街站 1号线 2号线 7号线 12号线 产品价值判断 用地性质 二类居住用地物业类别 商业 住宅项目特色 与国际品牌联手打造舒适健康的居住空间 绿化率 38 容积率 2 0得房率 80 车位比 1 0 8总建面积 25 8万平米开发公司 南京朗诗地产有限公司物业公司 朗诗物业 产品价值判断 1幢 3幢 整体规划25栋18层高层板楼 共2000户 规划停车位1600个 项目分两期开发 一期已推出1幢 2幢 5幢及6幢共314套房源 目前已经售罄 二期有15栋 目前在售的为18栋和25栋 10月19日加推了15栋和16栋 面积从63平方到118平方 产品价值判断 建筑特色简洁大气 集聚现代感 优雅 大方 雍容华贵 依势造景 造就城市天然叠景 产品价值判断 赠送面积是卖点 朗诗绿色街区产品面积段在62 143 之间 有62 89 标准三房 118 139 标准三房 143 舒适四房房型 A 63平米 一房户型 主卧客厅朝南 一卫一阳台配置B 86平米 二房户型 主卧南向 一卫一阳台配置C1 89平米 二房户型 主卧南向 一卫一阳台配置D 117平米 小三房 两厅一卫配置E 139平米 三房 双卫一阳台配置F 143平米 四房 双卫一阳台配置 F 四房两厅两卫143 A 一房两厅一卫63 B 两房两厅一卫89 产品价值判断 赠送面积是卖点 A户型 一房两厅一卫63 1 一房设计 客厅主卧朝南 采光较好 2 户型方正 功能全面 阳台7平米 舒适度高 B户型 89 两房两厅一卫1 主卧朝南 采光充足 2 明卫设计 产品价值判断 赠送面积是卖点 C 两房两厅一卫89 D 三房两厅一卫118 C户型 89 两房两厅一卫1 主卧朝南 全明设计 2 南北通透 功能全面 D户型 118 三房两厅一卫1 三房朝南 全明设计 2 户型布局合理 功能全面 项目背景小结 名企背景 南京朗诗置业股份有限公司创立于2001年12月24日 是一家专业房地产股份制企业 公司的使命是 创造人居价值 愿景是 绿色人居领跑者 区域规划 板桥新城正处于发展时期 莲花湖商业生活区域逐步形成 地铁8号线 二号线南延规划 未来几年随着青奥会的举办 河西区域的大发展 必将带动奥南板块的快速发展 项目规划及配套 项目位于雨花台区新亭大街66号 该项目共分A B两个地块 总用地面积约12 92公顷 其中住宅建筑面积约为22 07万平方米 商业用房建筑面积约为3 3万平方米 其他配套公建建筑面积约为4694 74平方米 建筑主要由25幢18层住宅 商业用房 社区中心 一个6班幼儿园组成 容积率 2 0 建筑高度 60米 建筑密度 30 绿地率 35 产品设计 设计风格为现代简约式 整体简洁明朗 紧跟现代潮流 朗诗绿色街区首次融合了科技系统与自然生态环境 创造由内而外的舒适环境 售楼处包装 景观 大型展板排布新街口 奥体新城 板桥新城气势庞大 营销包装小结 充分发挥朗诗品牌优势与企业实力 强调绿色街区的住房品质与人文环境 同时结合搜房网 报纸 展板等进行多点排布 从而提升楼盘知名度 打造极具展示力的售楼处景观 给客户展示了朗诗绿色街区景观的同时 也给购房者以美的享受 现场施工有序进行 给足了客户购房的信心 开盘优惠措施 销售价格10700元 12500元 平方米 商贷每平方减200元 一次性每平方减500元老业主有1个点的优惠老业主推荐的每平方减20元老业主积分会员卡还可享受不同优惠 2 现场描述前期蓄水2000组诚意客户前来参加开盘的大多是朗诗老客户 部分地源客户 放弃购买客户反映房价较高 3 开盘亮点开盘秩序良好 提前一天摇号 开盘每天100组客户选房认购 定价策略 整体价差不高 有利于均匀去化 对于客户意向集中的位置较好户型价差拉大 开盘均价在12000 13000左右 市场影响 在金地自在城之后 朗诗绿色街区作为板桥新城的又一大新开楼盘 本次开盘的情况将会对奥南板块的价格产生决定性的影响 从推出房源量和成交价格来看 12500的均价可以形成新的成交房价 能够支撑正常去化的速度 销售情况 10月19日开盘共推出117套房源 户型主要是63到143 户型 主推15 16栋 现场摇号开盘 去化率43 2 此次开盘价格为客户期望价格 目前板桥板块类似竞品项目较少 也为朗诗顺利推盘奠定基础 客户分析 客户分布通过电话访谈了解到项目目前尚未做客户统计 从开盘当天的情况看 南京河西及主城的购房者居多 同时有部分外地老客户客户和地源客户来选房 主城客户 选择来此处置业 一方面是看中项目区位的升值潜力 可以实现保值增值 另一方则是朗诗的科技住宅也是多数购房者蜂拥而至的重要原因 河西客户 多数为朗诗国际街区老业主 以及比较奥体相同产品价格 其购房的最大因素是性价比 外地客户 该部分客户往往经济实力雄厚 并拥有多处房产 看中的是升值潜力 客户关注问题价格 折扣后均价在12000元 相比距离10公里左右的河西国际街区 价格优势明显 地段 无论是自住或者投资的客户 均看朗诗的升值潜力 开发商品牌 以活动营销和现场体验体现的品牌因素得到客户认可 热销原因分析 购房者心里价位的开盘价格是产品热销的直接原因 朗诗地产的品牌效应及其产品的优秀品质 是楼盘热销的根本保证 并得到了购房者的