拆迁方案及回迁计划.doc

关于龙城小区拆迁方案及回迁计划 我小区居住条件环境质量较差，根据各住户的强烈要求。所居住的28户居民。功能布局混杂，基础设施匮乏，消防隐患极大，加之是承旧的盖板危房，污水横溢，脏、乱、差现象严重。因此，根据城市总体规划，为完善城市功能，提高城市品位，改善人居环境，经各住户多次洽商决定对本小区进行改造。依据中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国土地管理法、城市房屋拆迁管理条例、山西省房屋拆迁管理办法等法律、法规和规章的规定，结合本小区实际情况，特制定本办法。一、 征地拆迁及回迁安置一、征地拆迁及回迁安置. y5 ; O D 8 T$ F 1.1概况( J+ - u0 O w1 : L: w 青龙大街南侧地块涉及范围：拆迁建筑面积约4千多平方米。为柳林县政府家属住宅性用房拆迁，详见附件本项目地块拆迁范围图。- s- J4 a! d9 b1 I 1.2安置依据：3 * s6 F( q, m+ N! 5 |1、山西省城市房屋拆迁管理办法 Q1 b) i p2 T& G2、山西省房屋拆迁补偿估价技术细则5 ; 8 g+ M% N1 f3、物价局、建设局关于调整市区城市房屋搬迁补助费等标准的通知5 ! g3 J$ c0 H( G* p$ 0 e5 g m j! D, c5 k( u8 o 1.3住宅拆迁方案5 p* c- e2 x; Q a& R1 _$ V1 e5 y+ 4 C z# 8 z（1）拆迁人提供回迁、安置房补偿办法。被拆迁人提供的权证面积（包括房屋所有权证、建筑施工许可证等）的房屋，并经拆迁人审核确认的面积，按房屋所有权证确认建筑面积1.2倍进行安置补偿。( N# i8 p5 Q+ V : a（2）地下室（无证房）按实际测量建筑面积的0.5倍执行地下安置。4 - d8 ?5 m4 K4 ?$ S& H2 S（3）精装饰、简装修经评估公司出据技术评估价做现金补偿。# n6 L; p7 （4）过度费补偿及安置办法：A.被拆迁人提供的房屋所有权证建筑面积，按每月6元/m2标准进行补偿，回迁安置后不在补偿（地下室不作补偿对象）。7 I8 % k0 z; c0 |8 Q B.经双方签订拆迁协议后，被拆迁户自找临时住处，或拆迁人临时安置住所。 1 .3.2回迁安置补偿办法4 x1 d: F Q, R8 S# E7 d1、安置对象：* D2 W) u7 J+ i$ Q6 p 严格按照被拆迁房屋所有权证书（被拆迁房屋所有权证书载明的建筑面积或建筑施工许可证、规划许可证并经确认权的房屋）载明的所有人作为安置对象，安置房不得变更原房屋所有人。0 f0 P% / J- c, u# r% V/ J1 k7 j2、回迁安置房补偿办法：$ d- v- L6 u& z: 7 |% D e 回迁安置的房屋拆迁补偿价按房屋估价结构差价及相关办法补偿。 b （1）、采用户型：按建筑面积相接近原则，拆除房乘以1.2倍后，面积小于安置房面积的，只能安置一套；拆除房面积乘以1.2倍后较大的，可根据选择一套或两套安置房。/ q6 A4 _! b9 J （2）办理手续，被拆迁人需填写回迁房申请登记表，经拆迁人审核后，在规定时间内，至指定地点签定回迁房合同，被拆迁人需带产权证确认面积表复印件，拆迁实施单位拆迁补偿协议，结算表等手续，方可签定回迁房合同。按被拆迁人先认可估价报告，先选择安置房的户型、楼层、面积的顺序签定房屋拆迁补偿安置协议（并在规定时限内搬迁腾出空房、交出钥匙）。6 ) e B2 x% Z: u8 M（3）、价格计算：A、 新建安置楼起价为 元/，1-10层楼层差价为 元/，以上各层差价为 元/，安置房总面积超过安置面积时，超过部分的面积另行结算找差。选择原地安置房建筑面积小于被拆除房建筑面积部分，按市场货币补偿标准另再作结算。 ( Z5 ) i& h3 E! t$ |& T9 B、 如果被拆迁人选择将拆迁补偿款以现金方式提取，则不享受回迁房的权利。5 Y5 G# 6 V6 I% e0 k) l 6 V( Q9 N（4）、回迁房源采取“谁先签约谁优先”的原则，顶层房源不作安置。4 （5）、回迁房款项一次性结清。1# a7 O, p/ ?& F+ Y111 .4住宅配套设施拆迁方式 , d6 E% 7 X+ 8 P- pV t2 I! ! L5 N% s 有线电视、电话、电信宽带网在安置时全部安装到位。 二、项目建设方案2 t% x& 4 7 ZP% D+ u2 z2.1项目定位+ F) W6 n1 W5 G( C2 a( ac本项目位于柳林县青龙大街核心区，区位优势突出。* hk- P$ F$ P$ a住宅：小区将以优良居住区生态环境，创建柳林一流的居住小区；( D% C4 Y+ Z; Z5 e以时尚的设计、优美的环境、便捷的交通，满足用户对住宅、基础设施的要求。2 b7 y+ P9 * aJ2.2设计# * R/ Y& j! n, V4 |# U% L2.2.1建筑0 B3 0 F* g, n$ H9 p+ 5 e2 J1、设计总体思路i2 C( I3 ) B+ f* x9 u3 N Z. f2 D* g) V& F4 B% R4 X( c. （1）、本项目整个呈“一字”形板设高层商住楼，充分考虑与周围地块的关系，注重青龙大街（规划道路），是柳林县城的靓丽景观面。d- i, N; s1 B; E（2）小区分为二个出入口，规划区内道路上设主出入口，另设置次出入口。- & T7 2 J% j C（3）、竖向设计 1 UF8 G. d+ S4 l* b1 Y7 k根据目前规划条件，项目内部道路和青龙大街交接。小区道路标高与交通主干道标高相协调。6 Y3 f$ J: |/ M（4）、交通组织 一、二、三9 W% f7 x7 e2 O$ N7 B7 l一二三一二三层为商业店面，其以上部分为住宅，行人从出入口进入小区，可以就近通过行人入口进入建筑，地下车库的出入口设置在小区主要出入口旁，汽车进入小区后直接进入地下，减少了汽车在地面上与行人的相互交织，有利于改善小区地面的交通环境。+ w% x! o/ B9 ( s3 _- Y0 E, G（5）、小区停车按规范要求设置，机动车停车泊位能满足控规地块需求。1 g _( N* Z. m/ s/ a 2.3建筑方案4 Z* q6 _9 % z0 G9 3 N2 B: Q1 ZN# x4 n% a3 y/ I. S（1）户型布局% J% H( P# . g5 |3 v: i4 V) g4 G 本项目由住宅及配套公建组成，拟建地上29层，地下1层车库，其中1-4层为商业店面，529层为住宅建筑组成；公建包括沿街商业及配套公建、地下汽车库、地下自行车库。 , P0 l9 c Y: A8 u小区内住宅体现出多样性，合理性原则，为用户提供几种套型进行选择。套内功能分布局合理，做到了内外、动静、功能分区明确使用，设备管线设计合理。 5 6 , X; XB/ R, V3 L3 ?, T住宅平面布置紧凑，设计尽可能减少开向起居厅门洞的数量，走道简捷，提高面积的使用率和舒适程度。 5 v L- dT7 e) u5 I住宅单体设计适应现代生活方式，并以经济实用为原则，强调客厅活动空间，做到全明。每套住宅设有生活阳台和活动观望阳台，厨房设计考虑系统厨柜与冰箱机位。; . 8 + _- D) y 住宅立面设计，充分考虑了与周边环境和谐、共生。且更为精致耐看，外墙立面上同时采用浅灰色表达一种朴素坚实的视觉效果，使得整体效果更为沉稳大气。外饰面上以涂料为主，局部面砖。2 ?, X: F0 H; 7 M/ J! s（2）住宅户型（图纸由设计院提供，另见附件：户型图）$ U A1 w% T* o( v3 J$ Q: z4 Y（3）地下室6 e* S! i3 R5 T% r小区地下地下室计划容纳约60-80辆的停车位，根据上部建筑和场地的具体情况，车位尺寸有一些变化。车库防火设自动喷水灭火系统和通风系统。人行出口尽量借用地下自行车库的楼梯，疏散距离不大于30米。基础设施7 K; g: v& z5 s! T; N, bN2.3.1给排水* z1 i4 V. j* W. L- U* 主供水管网环通，可直接供水。建筑一至五层可由市政管网直接供给，超过五层需增压，建自来水增压站。 ; v! 0 G/ W1 C6 x污水在室外集中后排入市政污水管网I; E; E1 n/ M 雨水有组织收集后,接入市政雨水管网.$ S* Y/ j; U1 T2.4.2强弱电9 |+ 2 c6 k, H% p& v4 n8 V6 G供电线路按道路敷设设计，都为地下敷设。弱电地下敷设。三、投资估算及资金筹措 B+ E9 I/ r7 a7 o) N w4 |% |, i& N3 3. 1估算范围及依据8 Q# - s( s8 Y6 C& V5 t& J 3 .1.1估算范围 H. ) K4 C8 * ) * V根据本项目为拆迁安置项目，所以本项目总投资：由工程费用、设备费用、安装费用、其他费用及基本预备费组成。估算范围为本小区范围内的住宅、商业、公建、地下室的土建费用，设备费用，安装费用，本小区范围内的土地费用，拆迁红线内的拆迁费用，小区内的道路、绿化工程及相关配套等。3 A: X g1 N- j5 e0 C5 h, Z7 x5 W1 r0 - ?8 b4 |# _3.1.2估算依据6 B/ _. v9 z9 z* B8 # J1、柳林县工程造价信息2011年第一期，并结合市场材料价格。，Y6 K1 _/ n7 w; C9 2、山西省建筑工程概算定额（2005版）5 h N b7 I/ . l; k4 U3、山西省建筑工程取费定额7 Nf; m( I# A8 b4、其他费用取费标准：( x+ & T0 v- A, F4 C3 t（1）土地费用、拆迁费用按实际出让价格计列；& o% q4 M. J, H& L（2）管理费按工程费用的1%计列；; WJ3 2 R; B* k4 m& s& |（3）标底编制费按山西省建设厅关于印发山西省建设工程造价咨询服务收费管理办法的通知”的通知有关规定计列；# v, ?2 N: O/ R$ B（4）前期咨询费按国家计委颁发的计价规定计列；# P9 _+ R! z7 w5 Q6 M% （5）监理费按山西省建设厅、物价局关于建设工程监理收费的通知的规定计列；5 t- : C% E1 Ph) S U（6）工程勘察设计费根据工程勘察设计收费标准计列。! y- d5 G9 d2 Q+ P# K% l3 3.2投资估算i% 7 z; c5 u8 i0 C$ 0 i3 3.2.1工程费用& M. E) V# H) M. Em0 x1、工程量 ) r) c8 E# k P, a$ G4 G总建筑面积约：19100，其中地上建筑面积约：16100，地下建筑面积约：3000。+ O) 3 b# e+ z/ d1 C0 Z$ |0 o& I; 安置房建筑面积住宅约： 5200安置地下室库房约：600 商品房住宅 8800配套设施 560z2 Vc# G# Y: C/ h, t& D( T4 j- A 临街商业 21002、工程费用估算，具体见下表：2 D* H: ; J7 a9 2 工程名称 单价（元/） 工程量7 y. F- M7 j( 2 V（万） 估算费用土建 商品房住宅 14000m2 1649元/ 2308.6万元 + y& C# x0 D$ J! m: U# * c( v; ? ? 商业及公建 2660 1725元/ 458.85万元|/ W+ * 地下室 2440 1950元/ 475.80万元5 H: A; d# # x/ 5 X( A: N N. j- q+ y- I7 l绿化工程 240 1200元/ 28.80万元& 3 S% ) x) J8 r3 n后三通 接水接电 道路管网 项 N% 12 万元 ! T; B8 B+ F4 q- V 附属零星工程 项 98万元合计 3382.05万元I7 G7 o0 C1 p( E1 W33.2.2设备费用- g6 ! y s3 P6 v主要设备费用. x( V: - m; j2 q& U- f. ! b& n# X 序/ U$ h7 R7 B! J2 r K1 x! O5 b号 设备名称 单价 数量单位 投资估算 Q* o5 u) O6 b, / m3 f% M1 电梯（住宅、消防梯） 40万元/台 6台 240万元# p: f- Z/ F9 R2 W0 z $ 2、设备安装费用 7 b) G$ f% n0 r0 C7 cG安装费用按设备费用的15%计。24015%= 36万元2 j+ - |4 D|3 n 合计： 276万元合计 971.93万元3.2.3其他费用% I# 4 oc; H7 u+ N( & v 1.管理费 3658.05万元以工程费用为基价1% 36.58万元 9 t* r6 R; i6 k$ l. M4 q2.土地出让金 6亩55万元 330万元 1 r! M q X r/ J F0 w- n9 D3.契税 330以土地出让金的4% 13.2万元 ! T _+ g% Y; e) Z4.拆迁费用 4500m2(包括住宅、道路、围墙拆迁90元/m2)40.5万元 6 d. s, ( y! L5.城市建设配套费 按总建筑面积120元/ 229.20万元 6.招标代理费： 14.5万元 1 C9 % L& s* _( U8 U! F7.4 S8 J; f! yW F$ T( / W* M咨询费4 Y; u( z3 K2 8 2 f7 s (1)标底编制费3382.052 以工程费用为基价 6.76万元 B2 X5 l1 T S. J. S6 o(2)结算审核费3382.051 以工程费用为基价 3.38万元4 b0 hk+ d2 A22.2.222222222.03(3)前期咨询费 估价 2万元2 g