房地产项目投资策划(河南城建学院).doc

摘要 我国房地产市场发展到现在不过是十余年的事情 房地产投资策划理论是随着房地产市场的发展和规范而发展起来的 在房地产市场竞争日益激烈的今天 开发商受利益驱动盲目开发现象越来越严重 随之我国房地产泡沫越来越严重 迫使其理性思考房地产全程投资策划理念 重视房地产投资策划 所以 房地产投资策划的研究对促进我国房地产业的发展 提高房地产企业的竞争力 推动房地产行业的经营管理水平上台阶 将起到积极的影响 具有深远的意义 XXXXX房地产投资策划报告 是在目前的市场条件下结合房地产策划和可行性研究理论的基础之上根据市场调研分析 和当前的市场环境分析通过项目的SWOT分析和营销策划 对项目进行整合推广以来到达项目的销售预期目的 关键词 房地产策划 可行性研究 房地产营销 目录 第1章项目概述 1 1 1开发单位简介 1 1 2项目简介 1 1 3项目开发背景 2 第2章投资环境分析 4 2 1郑州简介 4 2 2郑州经济发展状况 4 2 3郑州交通状况 5 2 4郑州CBD简介 6 2 5中国房地产目前市场和政策分析 8 2 6郑州市房地产市场和政策分析 10 第3章市场分析 14 3 1目前中国商业写字楼市场分析 14 3 2郑州写字楼市场分析 14 3 3市场竞争分析 16 3 3 1美盛中心 16 3 3 2领秀国际中心 17 3 3 3国泰财富中心 18 第4章项目的SWOT分析 20 4 1项目开发概况 20 4 2 SWOT分析 20 4 2 1优势分析 Strength 20 4 2 2 劣势分析 Weakness 21 4 2 3 机会分析 Opportunity 21 4 2 4威胁分析 Threat 21 第5章项目定位 22 5 1项目市场定位 22 5 2客户群定位以及分析 22 5 2 1大型投资特点 22 5 2 2 中小型投资特点 22 5 2 3集团公司特点 23 5 2 4中小企业自用企业类型特点 23 5 2 5投资客户特点 23 第6章价格及价格策略 24 6 1价格厘定标准 24 6 2价格走势策略 24 6 2 1定价方式 24 6 2 2价格 25 6 2 3销售价格的制定 25 第7章销售策略 26 7 1销售策略 26 7 1 2销售时机 26 7 1 3推盘方式 26 7 1 4销售方式 26 7 2付款方式 27 7 2 1优惠政策 价格折让 27 7 2 2销售计划 28 7 2 3销售策略 28 7 3销售监控 28 第8章广告推广 30 8 1本案广告宣传推广整体思路 30 8 2本案广告费用预算 30 8 3媒体推广问卷调研分析 30 8 4广告策略 31 8 4 1公共传播媒体 31 8 4 2户外媒体 32 8 5售楼处建议 32 8 5 1印刷媒体 33 8 5 2 广告计划 34 8 5 3样板房的设计建议 34 8 6广告宣传各阶段费用安排 35 8 7阶段分析 35 8 8广告效果 35 8 9建议分析 36 第9章项目形象提升建议 37 9 1楼盘包装及项目价值提升建议 37 9 1 1项目硬件配套提升 37 9 1 2项目软件包装的提升 37 9 1 3物业管理 37 第10章各阶段工作计划表 38 10 1工程进度 扩初完成 38 10 1 1工作内容 38 10 1 2工作深度 38 10 1 3工作说明 38 10 2工程进度 开工打桩开挖 39 10 2 1工作内容 39 10 2 2工作深度 39 10 2 3工作说明 40 10 3工程进度 基础正负0 40 10 3 1工作内容 40 10 3 2工作深度 40 10 3 3工作说明 40 10 4工程进度 地上三层 结顶 主体竣工 40 10 4 1工作内容 40 10 4 2工作深度 40 10 4 3工作说明 40 10 5工程进度 配套完成 环艺完成 交付 40 10 5 1工作内容 40 10 5 2工作深度 41 10 5 3工作说明 41 第11章 项目经济分析 42 11 1投资估算的依据及说明 42 11 1 1土地费用 42 11 1 2前期费用 42 11 1 3建筑安装工程及装修费 42 11 1 4写字楼配套费 43 11 1 5项目开发费用 43 11 1 6预备费 43 11 2总投资估算 44 11 2 1建筑工程工程量 44 11 2 2总投资估算结果 44 11 2 3投资计划 45 11 3资金筹措方案 45 11 4经济效益分析 45 11 4 1项目销售计划 45 11 4 2销售计划 46 11 4 3税金估算 46 11 5盈利能力分析 46 11 5 1静态指标 46 11 5 2动态指标 47 11 6清偿能力分析 47 11 7不确定分析 47 11 7 1盈亏平衡分析 47 11 7 2敏感性分析 48 第12章 项目社会效益评价 51 12 1 项目社会效益分析 51 12 2项目的环境效益评价 51 12 3结论与建议 51 第13章项目结论和建议 53 13 1结论 53 13 2建议 53 附录 54 1 1地块周围交通状况分析 54 1 2地块附近商业及生活配套 市政基础及公建配套设施分析 54 1 3本项目竞争楼盘与竞争对手情况调查表 54 1 3项目施工横道图 55 1 5中科金座规划图 55 附表1项目投资进度计划表 56 附表2投资计划及资金筹措表 57 附表3项目还本付息表 58 附表4损益表 59 附表5现金流量表 全部投资 60 附表6现金流量表 自有投资 61 附表7竞争对手调查表国泰财富中心 62 附表8竞争对手调查表美盛中心 63 附表9竞争对手调查表领秀国际中心 64 参考文献 65 致谢信 66 1 第1章项目概述 1 1开发单位简介 河南坤午置业有限公司志存高远的城市运营商 本着 以专业赢得经典 的坚韧品质 集房地产开发与投资 酒店管理 园林建设 珠宝销售等为一体的综合性集团公司 2007年伊始 携手中国国际科技发展有限公司强势入驻中原 秉承 使客户获得高质量的投资收益空间 的使命 为中原矩献巅峰臻品 公司坚持专业化运作 规范化管理 品牌化经营 本公司成立以来 坚守开发高品质建筑为方向 在业内树立富有社会责任感的企业品牌 培养了一支优秀的团队 目前公司开发的中科金座 地处CBD核心 最大限度整合CBD资源并与城市良性互动 形成强大商务聚合能力 精心打造CBD内的完美收官作品 1 2项目简介 中科金座邀请中机六院担纲建筑设计 以现代内敛 高雅简约的设计的风格向世界传达中科金座价值永恒之理念 以LOW E全玻璃幕墙 局部石材的外立面 雕刻出郑东CBD的永恒回忆 中科金座最大限度整合CBD资源并与城市良性互动 形成强大商务聚合能力 成就郑东CBD城市新地标 中科金座位于郑东新区CBD 商务内外环路与九如路交汇处 CBD整体规划面积约3 45平方公里 是由两环60栋高层建筑组成的环形城市 集办公 科研 教育 文化 商业 居住等多种功能为一体 其中内环建筑高80米 外环建筑高120米 两环之间是繁华 舒适的商业步行街和24小时不夜城 XXXXX所在位置四通八达 连接中州大道 京珠高速公路 机场高速公路及连霍高速公路等多条城市主要道路 交通极为便利 中科金座建筑结构为框架结构 标准层十部电梯 顶部设屋面直升机停机坪 项目周边配套完备 满足高端办公 购物 休闲 娱乐 居住多种复合功能 项目所在地规划60余个商住楼和写字楼 已进驻大量商业品牌和各行业公司及办事处 汇丰银行 建设银行 招商银行 民生银行 兴业银行 农业银行 光大银行 浦发银行 广发银行等多家银行分支机构先后落户 餐饮 酒店比比皆是 名人名家 金堂鲍鱼养生汤馆 阿峰燕鲍翅 皇府鲍鱼 京麟国菜 迪欧咖啡 重庆家富富侨等 中油花园酒店 景峰国际的国贸酒店 兴亚建国饭店 中州皇冠假日 索菲特国际饭店 未来酒店等 50余个高档住宅社区逐渐落成 47中 河南省实验中心 郑州八中郑东新区校区等知名教育配套 产权年限 40 占地面积 6105 3平方米 建筑面积 19120平方米 容积率 3 13 绿化率 20 楼层状况 公寓及写字间约11369平方米 商铺约为5091平方米 地下停车场及设备用房约2660平方米 停车位描述 225辆 物业管理费 物业费待定 轨道交通 临近规划中的地铁1号线 5号线出站口 公共交通 7路 B16路 B19路等公交车即可直达 商务内环路与九如路站下车 西南角即为项目地 项目临近地铁1号线 4号线出站口 每个城市都有一个CBD郑州市政府用了十年完成了一个新城的崛起与CBD的商务繁华一旦一个城市CBD的地位确立周边城市的自愿将会被大量的吸引过去 而且格局很难改变 直到今天为止 CBD规划的60栋建筑即将全部完成 最后一栋中科金座 位于商务外环九如路 它必将扮演完善CBD的配套角色并且带动整个区域的发展 1 3项目开发背景 随着市政新规划的郑东新区的新建项目的发展建设 尤其是郑东新区起步区内CBD内外环的商务办公项目的规划及开工建设 在一定程度上影响到市区整体商务区域的布局问题 其中内环40栋正开工的高层建筑项正部分封顶或接近封顶 并将于明年底前交付使用 CBD外环20超高层建筑中 已有顺驰广场等几个项目开始进入前期开工的准备阶段 此区域内项目多为市内原有的大中型知名房地产企业开发或由新组建的房地产企业开发 利用郑东新区先进的国际级规划及发展前景 吸引了众多的投资客的目光 代表类型物业主要有金成东方国际商务公寓 伟业财智广场商住楼 金成阳光世纪商住楼 未来国际商住楼 并且销售状况较好 尤其是东方国际与未来国际项目尤为投资客户所看好 中科金座 做为CBD最后一栋写字楼 开发商河南坤午置业有限公司置业在建设秉承着促进CBD发展的原则 肩负着助推中原经济区腾飞的重任 精益求精 打造CBD最后一栋高端写字楼 融合了企业总部 会展 金融 零售 物流 行政及文化娱乐在内的多种功能 以其高端的商务形象和高回报的投资价值 全力迎接意向商家与500强企业的到来 中科金座目前正在和部分世界500强企业 国内500强企业及河南省内上市公司进行意向洽谈 并和江苏商会 浙江商会意向商谈 入驻中科金座 作为CBD核心最后的东家 中科金座现已准备启航 必将迎来世界500强的入住 第2章投资环境分析 2 1郑州简介 郑州 河南省省会 地处中华腹地 九州之中 中原地区都会 中国建城区面积和建城区人口第十三大城市 全市总面积7446 2平方公里 人口862 65万人 是中国八大古都之一 中国优秀旅游城市 国家园林城市 国家卫生城市 中华人文始祖轩辕黄帝故里 商朝都邑 今河南省政治 经济 教育 科研 文化中心 中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽 郑州地处国家地理中心 是中国中部地区重要的中心城市和国家重要的综合交通枢纽之一 国家级战略中原经济区的中心城市 清末朝廷大臣盛宣怀勘察芦汉铁路时 将郑州站辟为甲等火车站 直接影响了郑州近现代的发展进程 如今拥有亚洲最大的列车编组郑州北站和中国最大的零担货物转运站郑州东站 未来郑州将成为全国普通铁路和高速铁路网中唯一的 双十字 中心 形成以郑州为中心的中原城市群 半小时经济圈 和全国 3小时经济圈 以郑州新郑国际机场为中心 一个半小时航程内覆盖全国三分之二的主要城市 五分之三的人口 郑州是国家服务业综合改革试点城市 现代物流 会展 文化旅游 服务外包等现代服务业发展迅速 是中部地区最大的物资集散地 其中郑州商品交易所是三大全国性商品交易所之一 我国第一家期货市场 郑州新郑综合保税区是中部地区第一家综合保税区 郑州有汽车 装备制造 煤电铝 食品 纺织服装 电子信息等六大优势产业 氧化铝产量占全国总产量50 冷冻食品占全国市场份额的40 以上 拥有亚洲最大 最先进的大中型客车生产企业 2 2郑州经济发展状况 商朝早期都城在郑州境内 郑州有商都的雅号 郑州被认为是中国商业的发源地之一 又是中国国务院确立的商贸中心试点城市之一 因此 商都 也具有 商业之都 的含义郑州是中西部地区主要大城市之一 1920 1930年代由于铁路的建设而成为重要内陆商埠 如今郑州是中国中部地区的特大型大都会和主要经济中心 是中原经济区的中心城市 1992年郑州跻身全国综合实力50强 2008年郑州将汽车产业 先进装备制造业和电子信息产业确立为三大战略支撑产业 成为重点发展的产业 2011年 郑州市经济总量进入全国20强 全年全市完成生产总值4912 7亿元 位列全国大中城市第20位 人均可支配收入居省会城市18位 地级以上城市65位 全年地方财政一般预算收入突破达到502 3亿元 名列全国大中城市第17位 社会消费品零售总额达到1987 1亿元 名列全国大中城市第19位 郑州有交通运输 批零贸易 住宿餐饮等传统服务业 以信息咨询和金融为代表的现代服务业也发展迅速 郑州是中部地区商品交易所金融中心之一 有众多银行 证券 保险 期货机构 总部在郑州的金融机构有郑州银行 中原证券 工行河南省分行 建行河南省分行等 四大国有银行在郑州的营业机构总数超过500家 另有外资银行汇丰银行 东亚银行 在郑州设立营业机构 2 3郑州交通状况 郑州 是公路 铁路 航空 信息通信兼具的综合性交通通信枢纽 陇海铁路 京广铁路交汇 107国道 310国道 京港澳高速公路和连霍高速穿境而过 郑州新郑国际机场与国内外30多个城市通航 拥有亚洲最大的列车编组站郑州北站和中国最大的零担货物转运站郑州东站 有一类航空 铁路口岸和公路二类口岸各1个 货物可在郑州联检封关直通国外 邮政电信业务量位居中国前列 是华中地区一个铁路 公路 航空 邮电通信兼具的综合性核心交通通讯枢纽 国家铁路货运中心 国家公路物流中心 中南邮政物流中心 国际航空货运中心等工程促使公路港 铁路港 航空港 三位一体 的物流体系逐步形成 郑州新郑国际机场是国家民航总局定位的全国八大航空枢纽港之一 1956年建立郑州航站 1997年8月28日 由省 市政府和民航总局联合投资新建的郑州新郑国际机场 CGO 机场飞行区等级为4E级 2007年深圳航空和美国最大的支线航空公司 梅莎航空集团 美国山岳信托公司共同出资5亿元组建的鲲鹏航空于2007年9月28日正式开航 2011年11月21日 国家发改委批准郑州新郑国际机场二期扩建工程 工程按满足2020年旅客吞吐量2900万人次 货邮吞吐量50万吨的目标设计 2011年12月26日 郑州机场年旅客吞吐量突破千万人 跨入 千万级 大型机场行列 目前郑州机场已通航国内外67个城市地区 开通航线90条 其中国内84条 国际和地区6条 郑州市规划郑州地铁线路6条 2009年开始动工建设郑州地铁1号线 郑州地铁2号线 1号线 2号线地铁线网45 39公里 至2020年 郑州地铁线网95 61公里 形成 三横两纵一环 地铁线网 郑州地铁3号线 郑州地铁4号线以及5 6号线工程 全部完成建设 地铁线网总规模达到202 35公里 2 4郑州CBD简介 根据已经完成的总体规划 将郑州市原机场区域规划为商务中心区 CBD 环CBD25km2为近期重点开发建设区域 新区起步区 这里将形成连接新旧城区的商务 旅游发展轴 起步区约25km2 将通过地铁 城市轻轨与现有市区连接起来 它不仅是郑东新区的核心 也是未来郑州市的核心 起步区将以共生城市和新陈代谢城市为基础 形成以中原文化与自然环境为背景 集办公 科研 教育 文化 商业 居住等多种功能的新型城区 CBD总用地面积约2km2 规划有 郑州国际会议展览中心 河南省艺术中心 和五星级宾馆 新郑州饭店及60栋高层建筑 郑州国际会展中心总建筑面积30万m2 按大型国际会展中心标准建设 河南省艺术中心 首期工程建筑面积3万m2 设3000人戏剧场 影视中心 艺术馆 美术馆 音乐厅 排演厅等 新郑州医院 建筑面积2 3万m2 按国际标准医院规划 300张床位 新郑州宾馆 建筑面积8 10万m2 700个客房 按国际五星级酒店规划 其它有金融大厦 裕鸿大厦 神马大厦 中国长城铝业集团公司总部 劳动大厦 郑州广电大厦等20 26栋高层建筑 在CBD的北部 将现在的洼塘地开挖为具有相当规模的人工湖 龙湖 以贯穿市区的金水河 东风渠等水系为纽带 将龙湖与新区CBD连接起来 成为新区的主要景观 龙湖的水面面积约7km2 与杭州西湖的面积相当 将于2003年完成挖湖后 引入澄清后的黄河水 龙湖周边作为CBD副中心 规划为国际性旅游度假 文化教育和高级居住区 郑东新区的蓝图已经绘就 前程似锦 坚持高起点规划 高水平管理 高标准建设 努力把郑东新区建设成为设施完善 功能先进 管理科学 环境优雅的现代化新城区 郑州未来的中心区 展示河南 郑州新世纪改革开放新形象的窗口 目前 郑东新区管理委员会正全力推进起步区内基础设施以及会展中心 艺术中心等项目建设 努力实现 三年出形象 五年成规模 的近期目标 一座现代化的新城将在郑州市区东部崛起 龙湖 龙湖是整个规划中的点睛之笔 规划水域面积约6km2 根据中原文化关于龙的传说及湖的形态 取名为龙湖 该区域历史上曾是沼泽地 地势低洼 长年积水 现在大多是鱼塘 龙湖区与流经老城的金水河 熊耳河 七里河 贾鲁河 东风渠等形成了一个完整的城市生态水系 按照水系专项规划 利用东风渠引入的黄河水 贾鲁河水 丰富的地下水形成龙湖 湖区通过每年4次的水体循坏 其水质可达到国家景观和娱乐B类标准 湖区循环排水则用于郑东新区的工业用水及农业灌溉 伸入龙湖的半岛 为CBD副中心 面积约48ha CBD副中心是由写字楼 宾馆和特色住宅等组成的另一个坏形城市 其间有湖中湖 是商务 居住 旅游 娱乐及休闲的胜地 CBD与CBD副中心通过一条约3 7km长的运河相连 两岸是40m高的建筑 以商业 文化 居住等功能为主 建筑外侧依次为15m 20m高的多层居住区 CBD与CBD副中心这两个令人耳目一新的环形城市通过如诗如画的运河紧密相连 构造出一个中国传统文化的 如意型 这是郑东新区的图腾 也是郑东新区的鲜明个性 它将使入住的市民万事如意 进驻的商家平添吉祥 中央商务区 CBD位于老机场地区 面积约3km2 是郑东新区的核心区和郑州市的商务中心区 CBD是由两圈高层建筑群组成的环形城市 内环建筑高度80m 外环建筑高度120m 两环之间是繁华 舒适的商业步行街 金融 商务 办公 旅游 娱乐 服务 信息和研究等多功能复合的土地利用方式使CBD具有 24小时城市 的功能 环形建筑群的中间是椭圆形的中心公园 由中心湖 标志性建筑和绿地组成 椭圆开中心公园内布置了国际会展中心 河南省艺术中心和郑州宾馆等标志性建筑 国际会展中心由展览中心 会议中心和多功能大厅组成 第一期工程约22万m2 与国际会展中心相连的郑州宾馆高280m 呈六棱塔状 西侧河南省艺术中心由玻璃外壳框架结构与大小不等椭球状建筑主体组成 主体外观类似陶殒 CBD的中心湖通过运河与CBD副中心的湖泊公园相连接 船舶 游艇穿梭其间 高层建筑林立的环形城市将使CBD成为世界上独具匠心的新型城市中心区开发建设郑东新区 是郑州市在新世纪到来之际 更好地应对中国加入WTO所带来的机遇和挑战 适应全球经济一体化的发展趋势 积极配合国家西部大开发的战略决策 落实省委省政府提出的稳步推进程式化进程 完善基础设施 优化生态环境 提高文化品位 把郑州建设成为全国区域性中心城市的重要举措 郑东新区总体发展概念规划方案 将 共生城市 新陈代谢城市 以 环形城市 等先进的城市规划理论应用于新区总体规划中 体现了新颖的创意和独特的风格 郑东新区高速公路环绕 交通发达 生态回廊屏障 绿树成荫 河流湖泊相映 碧波荡漾 根据概念规划编制的郑东新区总体规划 使未来的郑州具有历史与现代 新城与老城 自然与城市 共生 的理念 成为世界城市之林中富有魅力和特色的现代化城市 2 5中国房地产目前市场和政策分析 从2010年年底开始 中国房地产市场开始调整 2011年以来下行速度加快 下滑幅度加大 随之房地产价格也开始回落 从区域上讲 以深圳 广州为代表的珠三角城市最先开始调整 接着长三角 华北 中西部也开始调整 总体来看 目前全国市场呈现量价齐跌的形态 接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况 第一个指标是 国房景气指数 它反应的是行业景气度 尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿 由下图可知 2009年11月达到高点 其后一路下滑 2011年10月份为99 68 比9月份回落1 47点 比2010年同期回落6 06点 步入不景气区间 前三季度 全国完成房地产开发投资21278亿元 同比增长26 5 相比2009年31 8 的增幅 明显回落 住宅完成投资15508亿元 增长28 7 其中 经济适用住房投资638亿元 增长19 9 说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设 全国房地产开发企业完成土地开发面积1 79亿平方米 同比下降1 6 前三季度 全国房屋施工面积24 04亿平方米 增长20 3 比2009年的21 5 稍稍回落 其中 住宅施工面积19 07亿平方米 增长21 2 办公楼施工面积8150万平方米 增长8 3 比2007年的12 5 明显回落 商业营业用房施工面积25026万平方米 增长12 截止到9月末 全国商品房空置面积为1 3亿平方米 同比增长10 2 其中 空置商品住宅6641万平方米 增长14 1 这是非常值得担心的一个指标 空置房面积的明显增长 意味着滞销房屋增加 企业资金回笼影响较大 第二个重要指标是全国70个大中城市房屋销售价格指数 由于我国的房地产销售均价与房屋成交结构关系较大 不能较好的反应房价短期演变轨迹 而拿这一房价指数做分析 更能反映房价真实走势 以月度房价同比涨幅来看 2010年1月达到高点 同比2010年1月增长11 3 其后增幅加速递减 2011年10月已降至1 6 预计11月或12月份 将由正增长变为负增长 由于同比的时间跨度是一年 并不能反映近况 相较而言 月度房价环比增长情况更能说明近期走势 环比增幅的高点出现在2010年9月 其后递减 直至2011年8月份首次由正增长变为负增长 价格拐点正式出现 也即全国房地产价正式开始下跌 9月份继续下滑 房地产开发投资增速逐步回落 但仍然处于历史高位 前三季度 全国完成房地产开发投资33511亿元 同比增长36 4 增幅比前八个月降低0 3个百分点 较去年同期增速提高21个百分点 仍然处于历史高位 限购令 对自由经济制度最大的破坏 行政强暴市场 限金令 金融体系对房地产控制不是今天就有 对需求打压是绝情的 限价令 在具体执行方面有很大的操作性房屋新开工面积增速降幅不大 预计四季度出现拐点 前三季度 商品房新开工面积同比增长63 1 增速较1 8月回落3个百分点 较09年全年加快50 6个百分点 值得注意的是自09年底以来大幅提高的新开工项目将会在第四季度陆续产生供给 届时供给冲击将与逐步显现的房产调控政策效应一起对房价产生叠加影响 同时 房地产行业的拐点将会在第四季度出现 房地产开发到位资金增速逐步回落 个人按揭贷款资金规模急剧下降 前三季度 房地产开发企业本年资金来源50504亿元 同比增长32 5 增幅较上半年降低13 1个百分点 比一季度降低28 9个百分点 这表明房地产开发企业的现金流在房产新政与银行贷款新规的双重巨大压力下已经出现资金紧张现象 其中 个人按揭贷款6391亿元 同比增长19 6 增幅较上半年大幅下降40 8个百分点 房价同比涨幅逐步缩小 环比处于波动状态 9月份 全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9 1 涨幅比8月份缩小0 2个百分点 环比在前4个月相对稳定的基础上 9月出现上涨0 5 其中新建住宅销售价格同比上涨11 3 环比上涨0 5 本次调控力度空前 面对危机四伏的房地产市场 我们认为 在四季度 如果房价仍然逆势上涨 势必加快房产税等更严厉的调控措施出台 加快房屋向其最重要的居住属性的回归 随之而来 央行在时隔三年再次上调存贷款基准利率 对房地产市场来说无疑又是一记重拳 9月份一线城市房地产市场出现的量价齐升的现象 在多个城市出台房地产限购令这一背景下 上调贷款利率将通过市场手段进一步抑制购房需求 达到遏制房价上涨的效果 从目前市场物价走势看 不排除央行在年内还有加息的可能 势必对抑制市场房价形成更大压力 2012年有可能是中国经济全面软着陆的一年 事实上现在已经显现迹象 从2010年的GD P增长10 4 到我预估2011年的9 2 今年我们预测8 4 这是一个比较合理的放缓过程 同时物价水平在2012年也有所回落 我们预测消费物价消费指数为2 96 2012年中国国内经济最大的不确定性还是来自于房地产 2012年房地产价格回升不太现实 房地产崩溃的可能性也非常小 如果出现60 这样崩溃性的下降 对宏观经济的影响很大 影响房地产走势的最大因素是政策因素 任何政府都不会让自己的政策走到让房地产崩溃的境地 我的判断 2012年房地产市场会调整 量 价齐降 但是不会崩溃 也不会出现回升 2 6郑州市房地产市场和政策分析 随着郑州市国民经济的迅速发展 城乡居民收入和生活水平连上台阶 随之而来的就是 人们对生活质量的要求的提高 对房地长的需求也随之增强 进而推动房地产价格上涨加快 房地产的宏观调控对郑州房地产市场也产生了巨大的影响 自 2010年1月10日 国务院办公室发出通知要求促进房地产市场平稳健康发展之后 国家先后出台 国十条 新国五条 新国八条 等多项房地产调控政策 意在遏制投资 投机性购房 促进房地产市场平稳健康发展 在此政策背景下 从当前房地产宏观调控呈现出的新特点出发 预测未来房地产宏观调控的走向 并分析房地产宏观调控政策对郑州市房地产市场的影响 同时央行加息 上调存款准备金率等措施的推出 将提高购房持有成本 加息和存款准备金率上调的叠加效应也将逐步释放 进一步影响市场预期 2011 年1 月5 日 郑州出台限购令 主要是平抑郑州市增长过快的房价 打击投资投机住房 稳定房地产市场的健康有序发展 对于这一限购令的出台 政府角度出发点是好的 这一政策在短时间内对于抑制房价过快的增长起到一定的积极作用 但从长远看 政府在计划经济时代的调控干预政策对于市场是失效的 并且郑州的限购令与其他一线城市相比是较为温柔的 限制范围在二环以内 农业路以南 桐柏路以东 航海路以北 未来路以西 这个区域是传统意义上郑州老城区 经济文化以及商业的聚集地 对于外来人口无法提供在本市1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭暂停在人口过密区域购房 只能在其他区域新购1 套商品住房 能提供在本市1 年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭在人口过密区域或其他区域暂定只能新购1 套商品住房 本市户籍居民家庭在人口过密区域只能新购1 套商品住房 同时 将根据我市房地产运行情况 对住房限购政策 限购区域及时进行评估并适时做出相应调整后 对外公布执行 具体限购细则由市住房保障和房地产治理局另行制定 该限购政策不含各县 市及上街区 就郑州市场而言 新的房产项目不断涌现 水景社区 别墅 写字楼市场等日益出新 新的概念让人目不暇接 在这样的发展过程中 在一定区域中形成了新的商圈及热点区域 单就商务房产市场而言 郑州写字楼市场主要经历了三个最明显的发展阶段 一 写字楼市场初期的租赁市场 上个世纪90年代期间 郑州市场的写字楼市场主要以租赁市场为主 且多为一些中低档次的普通商务楼 配套设施一般 物业管理不太规范 仅提供一些基本的办公类服务 不太注重楼宇形象 多为通廊式砖混结构办公楼 其市场租金行情日趋下降 且出租率普遍较低 如理惠商务 亚达大厦 银河大厦 科瑞大厦 石桥饭店 明星大厦等物业 甚至有一些都市村庄的临街楼 这些所谓的写字楼一般是一些小单位开发的宾馆或自用的办公楼 由于其经营不善或空置等原因 腾出部分房间对外出租收益 同时 市场上还有一种物业形式 就是一些宾馆 酒店的房间对外租赁作为企业办事处或小型公司的办公场所 如羚锐大厦 豫棉宾馆 亚细亚大酒店等 相对而言 其配套服务设施较前一种物业形式好 外在形象也利于企业形象 但其租赁费用高 且所驻人员流动性过高 非纯办公场所 从安全角度考虑 不是太理想的物业形式 二 租赁市场中的中 高档商务写字楼市场 到上个世纪90年代末期及本世纪初期 市场中逐渐出现了一些高层商务楼 如经纬大厦 未来大厦 裕达国贸 金博大商务中心等中高档商务物业及安华大厦等中档类商住物业 此阶段的办公楼相对比较细分化 专业化 如未来大厦和裕达国贸分别代表了郑州东区 西区的高档办公物业 其配套设施及物业服务水准类似发达地区的中高档物业 其租赁行情较旺 吸引了大部分的外企及大公司入驻 其它如金博大商务中心 经纬大厦一类的物业吸引了本地一些成立较早的中小型企业 商务氛围浓厚 但目前已出现了一些前期规划中的问题 如金博大的交通拥挤 车位不足 商业 办公相混等问题 经纬大厦的停车场规划失误等问题 这些因素直接导致了该类物业租金的下滑及空置率的上升 三 买卖 投资 租赁 进入二十一世纪郑州写字楼市场的根本性变化 在近三年的时间里 市区写字楼市场进入了一个快速发展期 其主要特点是 房地产开发企业开始大量介入写字楼市场 一些诸如SOHO类的商住楼雨后春笋般地投放市场 整个写字楼市场交易活跃 楼宇更加专业化 投资需求快速增长 户型设计 相关配套更加科学 齐全 吸引到众多的新兴中小型公司及从其它原有物业中迁入的公司 同时 投资型客户明显增多 且回报率较高 形成商住写字楼为主角 高档专业写字楼为亮点的综合性写字楼市场 其类型大致可划分为 第一类 高档专业写字楼物业 如豫港大厦 广汇国贸大厦 新闻大厦 报业大厦 思达数码等 其品质精良 配置齐全 有的租售结合 且租金 价位均处写字楼物业中的高档水平 同时也不部分酒店类物业将特定楼层部分对外招租 如大河锦江饭店将20 26层作为写字楼对外出租 充分利用了其自有资源 第二类 中档商务公寓类物业 其多以商住立项 办公楼设计 价格适中 吸引了大量创业期的企业及部分本土中小型企业 其办公配置基本满足此类企业的需要 合适的投资回报率也吸引了大量的投资客跟入 代表类型物业如 金成国际广场一期 财富广场 金成国贸大厦 E时代广场 长江广场 其区位多居于新兴商务区或旧城改造新建区域 其中犹以金成国际广场 财富广场最负盛名 其所处的经三路北段区域也由此而形成了行政区内机关报兴商务中心 依托于新的城市规划 配套资源 完善的市政设施 酒店业配套 代表了市区新兴商务区的发展方向 区域带动作用正日益显现出来 第三类 中档商住类物业 以住宅项目立项 商住两用型户型设计 商务类的物业配置 相对适中的价位 成长型的区位 吸引了最大程度上的办公类投资型客户及小型公司 办事处的入驻 代表物业为金成国际广场二期 三期 融元广场 文化嘉园 中州都会广场 时代华庭 中孚紫东苑 远征都市港湾临街高层项目 此类物业依托于其周围相对成熟的商务氛围 成为纯办公物业与住宅类物业间的新型办公类物业 由于近两年政府政策的调整 商住写字楼立项 银行 土地使用权限等政策的限制 商住楼投资市场一度出现降温 但仍是写字楼市场的主力军 第四类 郑东新区中的高档办公类物业 随着市政新规划的郑东新区的新建项目的发展建设 尤其是郑东新区起步区内CBD内外环的商务办公项目的规划及开工建设 在一定程度上影响到市区整体商务区域的布局问题 其中内环22栋正开工的高层建筑项正部分封顶或接近封顶 并将于明年底前交付使用 CBD外环30栋超高层建筑中 已有顺驰广场等几个项目开始进入前期开工的准备阶段 此区域内项目多为市内原有的大中型知名房地产企业开发或由新组建的房地产企业开发 利用郑东新区先进的国际级规划及发展前景 吸引了众多的投资客的目光 代表类型物业主要有金成东方国际商务公寓 伟业财智广场商住楼 金成阳光世纪商住楼 未来国际商住楼 并且销售状况较好 尤其是东方国际与未来国际项目尤为投资客户所看好 纵观郑州市场现在商务写字楼市场的历史发展过程 主要体现也以下几个方面的特点 1 商务楼以租赁市场渐渐转向租售市场并进的趋势 且租金持续上升 2 商务楼逐渐走向专业化 规范化 物业服务水准及配套设施也日渐提高或齐全 3 原有物业渐渐被新兴物业形态所取代 由于原有物业的户型和配套逐渐满足不了现今企业的办公需要 原有物业租金及也租率不断下滑 与此同时新兴物业却一路攀升 并有继续上涨趋势 4 新兴商务区域中心渐渐形成 财富大道经三路区域 硅谷科技市场区域 华尔街未来大道区域 金成国贸附近的东西大街紫荆山交汇区域及将来潜在的郑东新区CBD区域 5 投资型需求日益增长 租赁市场活跃 尤其在某些热点区域如经三路区域 郑东新区CBD区域投资比例渐渐加大 并有持续增长趋势 6 市区内写字楼市场新的物业型态趋势逐渐发生转变 原有办公类物业 纯专业办公类物业 商住型物业 新兴专业纯办类 这一发展路线渐趋明显 前期市场中供应量较大的商住类项目渐渐走向更加专业化的办公类 原有商住楼宇的设计中的一些弊端渐渐显露出来 客户日益趋向于新兴商务区域中心中的纯办公设计的办公类物业形态 综上所述 现在的郑州市房地产市场中写字楼物业的发展正日渐明朗 以后市场中最受市场欢迎的产品将是新兴商务热点成熟区域及其附近的户型设计合理 配套齐全 纯办公外立面及内部设计的专业化写字楼 第3章市场分析 3 1目前中国商业写字楼市场分析 据国家统计局公布的数据显示 和住宅成交受挫不同的是 写字楼增幅明显 全国商品住宅销售面积增长8 2 办公楼增长20 4 商品房销售额同比增长21 4 其中 住宅销售额增长26 2 写字楼和商业营业用房分别增长46 3 和22 1 这也表明 住宅受到调控后 近期写字楼成交呈现上升的趋势 伴随着中国经济近几年的快速增长 房地产行业也进入了一个前所未有的繁荣发展阶段 这是中国房地产业难得的发展机遇 同时也在很大程度上促进了中国城市化的进程 具体到郑州市房地产市场而言 近期郑州市场中住宅 商务楼宇 商业地产的发展也是如火如荼 市场供需两旺 投资型需求亦日渐上涨 房地产行业的快速发展正逐渐地改变着我们周围城市的环境 并日益深入到我们每一个人的生活中去 3 2郑州写字楼市场分析 2011年末郑州写字楼出租市场加速回暖 租金与出租率均维持上升态势 而随着北京 广州一些金融企业在郑州的挂牌成立 郑州郑东新区高档写字楼回暖更为显着 业内人士预计今年郑东新区CBD中央商务区甲级写字楼租金同比涨幅有望突破10 分区域看 目前郑东新区的写字楼需求强于金水区 管城区等其他区域 数据显示 金水区 管城区甲级写字楼二季度租金环比上升5 而郑东新区则大涨10 6 市场状况显示 金融机构 尤其是内资和合资的金融类公司 目前继续在郑东新区CBD中央商务区扩张 如 申银万国 宏源证券 国海证券 东北证券 生命人寿 中英人寿 中国银行等相续在东区挂牌成立 目前郑东新区写字楼出租租金均价为2 5元 平方米 天 且由于郑东新区写字楼的供应量比较有限 租金未来几年还是看涨 以下是郑州市主要写字楼租金 表3 1郑州市主要写字楼租金表 位置 物业名称 面积 租金价位 最短租期 物业费 租赁方式 郑东新区商务西四街 商务内环路 新芒果大厦 211 12000元 月 一年 1 5元 天 整租 商务外环东一街 格拉姆国际大厦 103 3500元 月 一年 1 4元 天 整租 郑东新区正光路与民生东街交汇处 王鼎国贸大厦 51 1400元 月 一年 1 5元 天 整租 商务外环路与商务东一街交汇 格拉姆国际中心 180 三间连在一起 1800元 月 一年 1 4元 天 整租 CBD内环与众意路 奥园国际公寓 93 2100元 月 一季度 1 5元 天 整租 内环路 西六街 五行嘉园 186 3500元 月 半年 1 5元 天 整租 2011年 郑州市的房地产业保持了良好的展势头 房地产业投资和增加值等综合指标继续快速增长 2011年上半年 郑州楼市保持了平稳增长的良性态势 写字楼的投放量仍在增加 相比2010年 2011年郑州写字楼市场的变化是 商住楼统领中 低档写字楼市场 专业写字楼走向高端市场 专业写字楼的增长快于商住楼的增长 郑州近几年的发展很快 政府出台的一系列吸引投资的优惠政策 极大促进了郑州的经济发展 这对于郑州写字楼市来说绝对是个利好 来郑州投资的人多了 写字楼的需求肯定会膨胀 写字楼市场投放量逐年增加 几年前的写字楼市场以裕达国贸 未来大厦 经纬大厦 广汇国贸 金博大商务中心 索克大厦 中科信息大厦等为标志性代表 随着房地产市的快速发展 出现了大批的SOHO 商住两用等形式的办公楼 如经三路上的融丰花苑 西大街的日月星城 丰产路上的世纪城 经七路的绿洲花园 花园路上的金融广场等 一度曾占据了郑州市写字楼市场的主流 同时新一批商务写字楼仍不断大量出现 如合盛时代商务 科技时代广场 思达数码大厦 中州都会广场 英特大厦 金成国际广场 豫博大厦 金城国贸大厦 信息大厦等对郑州写字楼市场进行新的冲击 可谓是 一波还未平息 一波又来侵袭 但商住楼以其优越的地位置 宜商宜住的灵活变通的物业功能 居家投资两相宜的营销理念 在郑州的写字楼市场中异军突起 在价格方面 郑州写字楼产品价格多在7500元 左右 在供求方面 专业写字楼明显需求不足 但商住楼却得到了市场的热烈追捧 商住最初立项并非写字楼 售价远远低于写字楼 其价格优势明显 其次 目前郑州的创业型中小公司 私营企业居多 负担不起高档写字楼的租金成本 商住楼大多临近城市中央商务中心区 交通便利 客源广泛稳定 也吸引了大量的个人投资者 然而随着不少商住楼的投入使用 人们渐渐发现 在同一栋楼内各式菜篮子与公文包 媲美 西装革履的公司职员与嬉戏玩闹的儿童比肩而过 总有些不协调 没有办公场所应有的严肃性 住户也缺少安全感 随着创业型公司的发展 追求更好的企业形象 自然会搬入纯写楼 不会在商住混杂的住宅楼里待下去 由于政府政策的因素 商住楼受项目立项 土地出让年限 银行等政策方面的限制 商住楼的开发量一度下降 许多开发公司开始把投资转向专业写字楼的开发 特别是能够彰显企业 个性 的高端写字楼产品 因为企业个性往往是其赖以持续发展的关键因素 而开发商能否为其量身定制合适的办公环境 彰显企业个性 将企业的特点最大化 将是最终衡量一个写字楼项目成功与否的重要标准 专业写字楼在处理好与企业的个性之外 还要处理好自身与城市整体空间的关系 不能自己招摇或者对周边环境的无所顾忌而影响声调的风貌和景观 可以说 郑州目前纯专业的写字楼做得还不多 中科金座作为一个纯专业的写字楼产品 是比较符合目前市场需求的 3 3市场竞争分析 3 3 1美盛中心 美盛中心位处郑东新区CGD 中央政务区 核心 金水路与农业东路双黄金干道交汇处 以省府前1号位的绝对高度 CBD TBD两翼之核心 周边40余家省市直机关单位 与近20家全球500强及全国500强名企并肩而立 搭乘郑州地铁时代的最近驳接 促就全球名企的中部战略平台 项目由东西两栋板式结构高层构成 西栋为5A甲级写字楼 东栋为五星级喜来登酒店 国宾级商务 彰显无遗 外立面采用高档石材与LOW E玻璃相结合 美盛中心15000 迎宾广场与南侧七里河滨河公园 奥林匹克体育中心相结合项目共有停车位1000余席 85 1高车位配比 媲美华尔街顶级商务 21部进口日立电梯群 联通电信万兆光纤双接入 瞬间体现全球化商务效率 项目位置 郑东新区金水东路与农业东路交汇处西南方向 建筑类型 高层 物业类别 写字楼 酒店 商铺 户型面积 143 3600平米 开发商 郑州美盛房地产开发有限公司 物业公司 河南美科物业管理有限公司 物 业 费 10 00元 月 平米 价格 10000元 平方米 产权年限 40 竣工时间 2013年09月20日 容积率 6 19 绿化率 31 6 建筑面积 172294 48平方米 占地面积 4266 67平方米 周边配套 金水大道 鼎礼中原的金光大道 农 业 路 坐镇中原的商务财脉 郑开大道 中州大道 京珠高速 机场高速 地铁1号 郑东新客站省交通厅 省民政厅 省交通厅 省国土资源厅 省政府预留地 郑东新区管委会 省地质博物馆 省矿产局 省招办 周边名企 世界500强 中国500强 中石化 中国电信 中国网通 中原出版传媒投资控股集团 省出版集团 省高速发展公司 省电力公司 内部配套 中央空调 车 位 数 1000 周边交通 交通便利 有多条公交线路 地铁一号线 小结 该项目开发商的品牌价值高 项目的品质高 但是该项目周边配套不是很完善 价格相对较高消费者接受能力有限 3 3 2领秀国际中心 领秀国际中心位于郑东新区CBD外环路与商务东二街交叉口 是由河南福晟置业有限公司开发的5A甲级写字楼项目 领秀国际中心地处郑东新区的核心地段 西邻意大利格拉姆 与会展宾馆相望 领秀国际中心总占地面积5224 6平方 总建筑面积78206平方 领秀国际中心为1栋30层的高层建筑 高120米 其中1 4层为商业裙房 5 30为办公楼 项目功能布局具体如下 一层 银行 保险 证券类办公营业大厅 二层 餐饮健身娱乐类 设置员工餐厅 咖啡厅 茶室 乒乓球室等 三 四层 会议 培训大厅 2个大型多功能厅 中型 小型会议室6个 五至三十层 办公空间 可灵活隔断 每层专用交流休息空间 创造人性化 生态化的办公空间 其中十七层为避难层 地下三层为停车场 可停放车辆约215辆 屋顶 直升飞机停车坪 项目位置 郑东新区CBD第一大道和外环路交叉口 建筑类型 高层 物业类别 写字楼 商铺 开发商 郑州国泰置业有限公司 投资商 浙江国泰建设集团 价格 8000 平方米 建筑面积 60000平方米 周边配套 47中 汽车东站 未来商圈 河南省艺术中心 国际会展中心 丹尼斯步行街 省国土资源厅 市中级人民法院 交通厅 同仁医院等 周边交通 26 37 77 215 262 87 43 23等 小结 该项目周边配套设施比较完善 交通比较方便但是环境较差 性价比高是中科金座的主要竞争项目 3 3 3国泰财富中心 国泰财富中心是由国泰集团在郑东新区CBD投资并亲自建造的两座 Z字型 大楼的其中一座 位于CBD外环A37地块 紧邻金水路立交桥 总建筑面积约60000平方米 楼高120米 地上30层 1 4层为裙楼 标准层面积约1600 可提供半层600平米和整层1200平米的独立办公空间 采用框架剪力墙结构 可以自由分割 写字楼外立面采用高档石材 合金板材和防辐射节能玻璃幕墙 外观简约凝重 体现现代建筑风格 配备新风机组智能调控空调系统 恒温恒湿无尘无噪音 配备七部高档客梯和一部消防货梯 速度 达到国际标准2 5米 秒 配备一应俱全的商务配套设施 四季花园大堂 多媒体会议室 银行 票务厅 餐厅 休憩室 康体健身中心 智能化地下停车场 项目位置 郑东新区CBD第一大道和外环路交叉口 建筑类型 高层 物业类别 写字楼 商铺 开 发 商 郑州国泰置业有限公司 投 资 商 浙江国泰建设集团 建筑面积 60000平方米 周边交通 26 37 77 215 262 87 43 23等 周边配套 47中 汽车东站 未来商圈 河