假按揭加按揭转按揭PPT课件.pptx

假按揭介绍 假按揭是指开发商为资金套现 将暂时没有卖出的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下 从银行套取购房贷款 办理假按揭的程序一般如下 开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬 有偿使用对方身份证 并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字 签字完成 银行即根据合同向开发商放款 开发商和身份证持有人之间还会有一个协议 包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容 通常是开发商联合一些没有提供首付款的关联人向银行提交已付首付款的收据 进而银行向其关联人提供按揭贷款 2020 3 20 1 成因 假按揭是一个风险转嫁过程 开发商通过假按揭 提前收回成本 变现利润 把包袱和风险悉数丢给银行 自己进退自如 完全占据主动 由于房价估值越高 假按揭从银行套取的资金也就越多 开发商自然倾向于提高价格 2020 3 20 2 假按揭方式 一 借款申请人是知情人假按揭第一 开发商安排内部的工作人员 以内部工作人员的名义去办理房屋预售商品房的销售贷款 第二 开发商不以内部人员为局限 比如说开发商利用他的亲戚或者他能寻找到的一些人员来做假按揭 这两种情况的共同的特点是 以自己的名义向银行申请做借款 基本上这个借款申请人对这个事情是知情的 二 借款申请人不知情借款申请人的姓名被冒用 他本人对于向银行申请借款是不知道的 包括所有银行的借款文件上的签字都不是他本人的 2020 3 20 3 六种方式 一 开发商不具备按揭合作主体资格 或者未与银行签订按揭贷款业务合作协议 未有任何承诺 不承担任何义务 与某些不法之徒相互勾结 以虚假销售方式套取银行按揭贷款 二 以个人住房按揭贷款名义套取企业生产经营用途的贷款 三 以个人住房贷款方式参与不具有真实 合法交易基础的银行债权置换或企业重组 假按揭四 银行信贷人员与企业串谋 所定售的房价水分大 向虚拟借款人或不具备真实购房行为的借款人发放高成数的个人住房按揭贷款 五 所有借款人均为虚假购房 有些身份和住址不明 有些为外来民工 或由开发商一手包办 或由包工头一手包办 六 开发商与购房人串通规避零首付的政策限制 将实际售房价提高一定比例后规定在售房合同中 再向购房人出具收到首付款的收据 双方按照售房合同规定的虚假售价 依银行要求的按揭成数办理贷款手续 采取这种假按揭的方式 购房人事实上未向开发商支付一分钱的首付款 而银行却要向购房人提供售房总价100 的借款 2020 3 20 4 造成危害 一 假按揭会使一些不知情的消费者会受到伤害 消费者的贷款最终违约的话 将导致个人信用记录上会有不良记载 导致其个人信用的负面评价 这是从所谓不知情的消费者角度带来的危害 而即便是知情的消费者 如果他去帮忙签字 也有可能要承担相应的民事责任 这样 其今后的人生道路将因此而受到很大影响 二 假按揭会导致银行房地产贷款资产质量的下降 将对银行经营产生极为严重的恶劣影响 在房地产按揭贷款质量下降的时候 必然会影响到几个方面 一方面可能会影响银行的盈利 也会影响到银行的股东 有可能又变成持有银行股的广大公众 收益会受到影响 同时 对银行本身来讲 可能由于资产质量的恶化导致资金流动性出现问题 而流动性出现问题就会给银行带来声誉风险 如果流动性问题比较严重的话 还可能导致银行的挤兑 如果银行发生挤兑 甚至发生破产将损害存款人也就是广大储户的利益 三 假按揭将造成房地产市场虚假繁荣 严重危害住房金融业务的健康发展 一些开发商抓住银行政策的空隙 大肆进行假按揭融资 假按揭的主要特征是开发商将积压的房产套取银行信用 诈骗银行信贷资假按揭金 假按揭还造成了房地产虚假繁荣的表象 引诱社会上大量的资金涌入房地产市场 严重危害住房金融业务的健康发展 2020 3 20 5 四 假按揭将诱导消费者 投资者盲目入市 假按揭所产生的直接结果是成交量的大幅攀升 而成交量放大将让消费者 投资者产生楼市向好的错觉 从而产生购买冲动 有可能导致其盲目入市 五 假按揭将影响政府对房地产市场的决策 假按揭所产生成交量放大 房产投资增多 房产信贷大幅增加 房地产市场虚假繁荣等表象都会影响决策层对房地产市场的判断 从而影响政府在出台相关政策时出现偏差或变得没有针对性 六 假按揭将滋生职务侵占 行贿 受贿等违法犯罪行为 七 假按揭将导致企业声誉受到严重影响 假按揭一旦被揭露以后 房地产开发企业的声誉会受到沉重的打击 其美誉度将会受到严重影响 并将对其后期的经营产生非常不利的影响 八 假按揭较为严重地破坏了金融秩序 并将诱导犯罪 2020 3 20 6 预防假按揭的措施 为有效预防 假按揭 不同的主体应当从不同的角度采取不同的防范措施 一 银行的防范措施首先 银行应当谨慎选择合作对象 只有那些具有较强资金实力 良好市场信誉 并且具备一定资质的房地产开发商 银行才应与其建立信贷合作关系 在合作的同时 还应当着重审查其自有资金是否达到开发项目总投资的法定比例以上 是否具备项目运作必需的 四证 国有土地使用证 建设用地规划许可证 建设工程规划许可证 建设工程施工许可证 其次 银行应当加强贷款前的调查和审核 对开发商提交的个人住房按揭材料进行重点审查 仔细辨别申请材料的真伪 或者通过调查核实按揭申请人的情况 然后决定是否发放贷款 第三 银行应当加强对贷款资金的监管 贷款项目营销成功后 银行必须加强项目跟踪管理 及时了解项目的工程形象是否与资金的使用进度相匹配 第四 对于现有项目中存在问题的按揭贷款 银行还应当进行认真核查 严格控制和化解贷款风险 并采取有效措施清收违约贷款 2020 3 20 7 加按揭 加按揭 是指银行为在该行申请住房贷款 正常还款1年以上 房屋已为现房的借款人提供的一种 追加 贷款的服务 加按揭贷款额度加上原贷款余额之和 最高可达房屋评估价值的70 这对于房价升幅大 过去按揭金额不多的房贷客户最有吸引力 2020 3 20 8 2020 3 20 9 简介 按照融贷通的新举措 申请加按揭的贷款金额与原贷款余额之和 必须控制在原抵押物最高可贷额度范围内 一般来讲是房产评估价的六成 客户需要提供基本材料 包括身份证 户口簿 婚姻证明 还有其他材料 如收入证明 贷款用途依据 银行的审批程序需要半月左右 即可贷款给客户 如果加按揭的部分用来购房 对于优质客户 还可以享受利率下浮的优惠 而且可以享受10年超长期限 该业务负责人表示 但该负责人同时也表示 完成这一切的前提是贷款本人有足够的还款能力 因此加按揭需要重新提供贷款人的收入证明等 以确保贷款人按期还款 但从2008年以来 中国银监会已明确禁止发放加按揭贷款 但最近几年小额贷款公司这个业务比较火爆 2020 3 20 10 个人住房加按揭贷款申办条件 以工行规定为例 贷款对象 具有完全民事行为能力的自然人 贷款条件 在工行贷款已超过1年的个人住房贷款客户 原贷款无连续两次 含 以上违约记录 抵押物为现房 贷款期限 用于购买一手房 最长期限为30年 用于购买二手房 最长期限为20年 用于个人家居用途的 最长期限为10年 用于个人住房装修用途的 最长期限为5年 贷款利率 用于购买住房的 按个人住房商业性贷款利率执行 用于家居装修贷款用途的 按人民银行规定的期限利率执行 贷款成数 借款人加按额度加上原贷款余额之和最高不得超过原住房购置金额或评估价值的70 商用房不得超过50 贷款流程 2020 3 20 11 转按揭 转按揭 就是个人住房转按贷款 个人住房转按贷款是指已在银行办理个人住房贷款的借款人 向原贷款银行要求延长贷款期限或将抵押给银行的个人住房出售或转让给第三人而申请办理个人住房贷款变更借款期限 变更借款人或变更抵押物的贷款 2020 3 20 12 简介 据专业人士介绍 转按揭 是指在 借款人出售作为抵押物的房屋 经贷款银行同意 由房屋的购买人继续偿还出售人未到期的贷款 简单说就是仍处在按揭中的房屋进行再次买卖 该房屋的买方仍继续偿还卖方的按揭房款 二手房市场存在同行转按揭和跨行转按揭两种情况 由于买方的资信 贷款意愿 月供能力 购房资金安排不尽相同 在转按揭的同时 买方可以根据自身需求申请不同的贷款期限 贷款金额和还款方式 在实际操作中 转按揭都采用为卖方提前还贷的方式 因此买方的贷款可以和卖方的未还清贷款不一致 2020 3 20 13 转按揭是指已在银行办理了个人住房按揭贷款的借款人 在贷款清偿之前需要将房产转让给他人 而向银行申请将房产过户给受让人 并由房产受让人继续偿还贷款或重新申请按揭贷款 转按揭业务的服务对象有 1 需要购买处在按揭期间或抵押期间房产的购房人 2 需要出售处在按揭期间或抵押期间房产的售房人 3 已经支付了部分房款 但缺少继续支付剩余房款能力的购房人 4 各类中介公司 物业公司和开发商 2020 3 20 14 经营 1 品种全 1 无论是跨行转或本行转 担保公司均可办理 2 无论是公积金贷款 商业性贷款 组合贷款 还是消费贷款 只要是以住房抵押的贷款转按揭 担保公司均可办理2 银行多 全市十八家商业银行供您选择3 信誉好 专业的贷款担保机构 以信誉和资金实力为银行和客户化解转按揭过程中的风险4 服务优 担保公司遍布