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XX大学EMBA2012级XX班 XX 企业竞争战略 目录 一 XX地产简介 XX房地产开发有限公司 简称 XX地产 是由自然人股东和企业共同出资组建 于2007年6月4日成立 在昆明市工商局注册资金 伍仟万元 房地产开发企业资质等级 贰级 具有独立的法人资格 法定代表人 XX 公司住所 昆明市XX社区一号地块内 企业类型是有限公司 性质属民营企业 经营范围覆盖房地产 房地产信息咨询 房屋租凭 公司设有行政人事部 财务部 市场营销部 工程部 前期部 合同预算部 绿化部 保安部等职能部门 其中汇集了高级工程师 预算师 企业培训师等大量专业人才 优秀的团队建设定能充分发挥公司在资金 人才管理 经验 技能 社会网络和信息网络等方面的优势 一 企业MOST 我们的核心价值观 诚信 品质筑就未来我们的使命是 踏踏实实做事 实实在在做产品我们的愿景是 立志打造昆明高品味的人文邻里社区 二 企业PEST与SWOT分析 企业PEST分析 总述 房地产调控已取得阶段性成果 房地产限购政策仍将持续 房价依旧将保持回调趋势 1 政策 各地 微调 政策持续出台公积金放松为主流2012年房地产市场 调控 政策始终贯穿其中 中央严格执行去年的限购 差别化信贷和税收等多重政策 为巩固房地产调控成果 温家宝总理在各种场合多次指出 坚决抑制不合理需求 要稳定和严格实施房地产调控政策 但中央政府主要打压的是不合理需求 而首次置业的合理购房需求则一直受到政府的支持和鼓励 通过两次下调存准率 三年半来首次降息 公积金贷款利率下调等措施刺激刚需客户 带动第二季度楼市成交量的稳步上升 支撑着2012年全国楼市出现了回暖的迹象 二 企业PEST与SWOT分析 2 成交 政策支持刚需入市全国楼市先抑后扬强劲复苏2012年1 2月 受前期调控政策及春节的双重影响 成交量跌至近年来低位 但3月份以后 政策环境出现了明显变化 虽然限购 限贷这两大调控主基调仍未放松 但是对房地产影响较大的信贷政策方面出现了较大的松动 一方面 通过三次下调存款准备金率和一次降息后 银行的流动性大为改善 去年下半年出现的房贷额度紧张情况全面缓解 另一方面政府加大了对首套住房的支持力度 首套房贷款利率从略有上浮向9折甚至是85折转变 这两个变化对购房需求的支撑作用立竿见影 二 企业PEST与SWOT分析 3 土地 土地市场供需持续低迷房企购地意愿普遍不高2012年 主要城市土地市场持续低迷 房企购地意愿普遍不高 各地政府也相应缩减土地供应 主要城市土地供应量降至近五年中同期最低 随着3月起新房销量持续回升 部分房企逐渐摆脱了早先的资金紧张状况 政策环境的微调 也使得一部分房企调整了对后市的预期 购地热情重燃 尤其是对于稀缺地段的优质地块 二 企业PEST与SWOT分析 企业SWOT分析 一 中小房地产业的优势 STERNGTHS 1 更容易适应房地产市场需求的多元化中国社会已经出现了不同阶层的分化 不同阶层的消费品位和行为存在明显差异 这意味着不同水平的购房需求在房地产市场中并存 因此对于房地产企业来说 提供差异化的房地产产品已是大势所趋 而在这一点上 中小房地产企业由于资金少 产品开发规模不大 在产品上更容易针对某种细分的消费者提供产品 体现个性化 差异化的特色 满足特定消费者的需求 2 能够填补房地产市场的剩余空间一方面 大型房地产企业更热衷于在一线城市进行开发 很少涉足中小城镇 中小房地产企业可以填补中小城镇的房地产市场 另一方面 即使在同一城市 大型房地产企凭借自身的雄厚实力 往往把目标放在写字楼 豪华住宅等高档物业上以追求高利润 而中小房地产企业可以填补回报较低的中低档房地产市场 特别是这两年政府越来越重视经济适用房和廉租房的建设 并在土地 税收方面给予了很多优惠政策 这些项目的利润通常不高 往往使许多大企业敬而远之 给中小房地产企业留下了一定的市场机会 二 企业PEST与SWOT分析 二 企业PEST与SWOT分析 3 管理层次少 成本低中小房地产开发企业的管理人员人数少 层次简单 信息的传递速度快 便于及时发现问题 也便于决策的传递和执行 另外 中小房地产企业人数少 日常开支小 因此在管理成本上也具有相对优势 4 贴近市场 了解顾客由于房地产中小开发企业人员较少 机构简单 企业决策者往往要亲自参与具体的房地产项目的决策和设计 对市场和消费者的了解更加直观 对市场变化的反应更快 二 企业PEST与SWOT分析 二 XX地产优势 1 天时优势 昆明自2008年启动城中村改造项目以来 制定了一下方针 政府主导 市场运作 市区联动 以区为主 统一设计 突出特色 统筹布局 优化空间 营造景观 完善功能 全面推进 改善民生 建立了城中村改造项目审批 绿色通道 工作机制 对改造行政审批涉及的环节进行精简整合 制订统一的审批流程和申报规程 召集相关部门采取现场集中办公 并联审批等形式 提高行政审批效率 这为XX地产创造了一个很好的市场运作空间 各方面工作得到了政府的大力支持 项目运作良好 二 企业PEST与SWOT分析 2 地利优势昆明西市区的居住价值虽然长期被忽视 但这并不能掩盖其天生的区位优势和成熟配套 XX地产立足西市区优势资源 打造XX小区项目 XX小区位于昆明市五华区西北部 作为昆明首批10个城中村改造项目的一部分 XX地产选择XX XX村作为改造地 选择西市区作为 XX小区 的诞生地 是源于城市发展的契合 首先 西市区现有配套和未来城市规划大有新昆明城市次中心之势 据统计 高新区内聚集了各类专业技术人员2万余人 孵化和培育了一大批发展前景好 市场潜力大的科技成果和中小型科技企业 随着轻轨 BRT的建设 西市区内项目不断增多 附加值不断提升 交通枢纽站不断成型 片区城市基础设施不断改进 人居环境迅速改善 二 企业PEST与SWOT分析 3 人和优势城中村改造工作将突出城中村综合整治与改造相结合 已建区与城中村改造相结合 改造过程中责权利相结合 城中村村民眼前利益与长远利益相结合 改造与基础设施建设相结合 改造与解决外来务工人员居住相结合 在改造的同时 积极采取措施 避免新的城中村产生 使城市面貌发生显著变化 逐步实现农村城市化 村民居民化 就业社会化 管理社区化 这样充分调动了改造地区居民参与的积极性 获得了广大群众的支持 二 企业PEST与SWOT分析 三 中小房地产业的劣势 weakness 1 融资困难信贷融资困难是中小房地产企业所面临的最大的问题 这是由其实力弱 信誉差 知名度不高 融资渠道单一等诸多原因造成的 特别是近几年国家多次进行宏观调控 使得贷款的门槛升高 很多房地产企业都面临着资金的问题 而对没有足够的资金实力和品牌的中小房地产企业更是雪上加霜 房地产业是典型的资本密集型产业 中小房地产企业本身的资金就少 因此是否能够融资关系到企业的生存和发展 二 企业PEST与SWOT分析 2 项目管理经营能力差经营能力差具体表现在 在项目小组的组织上往往采用粗放式管理 权责不明确 往往造成资源浪费 在项目的产品上 缺乏详细的客户分析 项目定位不科学 过分注重短期利益 产品缺乏创新 在营销推广上 营销能力不足 过分依赖广告等销售手段 没有建立相应的品牌 3 吸收和留住人才能力低人才匮乏 人员素质较低是我国房地产业面临的又一大问题 而行业内为数不多的优秀人才又大部分集中在大型房地产企业 即使是在中小房地产企业成长起来的人才 也往往因为薪金 管理等各方面原因离开这些企业 人才流失严重 人才问题削弱了中小房地产企业的凝聚力和创新能力 使得他们在于大企业竞争更加处于劣势 二 企业PEST与SWOT分析 四 XX地产劣势 1 股东实力还需加强 现不能满足融资业务的需求 2 融资渠道单一 除银行外 其他的资金来源较少 3 地价资金成本较高 4 员工收入偏低 难以吸收和留存高级人才 5 内部管理制度不全 全面培训体系未建立 二 企业PEST与SWOT分析 五 机会 opportunity 需求旺盛 大量的数据表明在未来的20年中 房地产行业将会是一个充满发展前景的行业 特别是人们对于住宅的稳定持续大量的需求将会给这个行业带来不计其数的利润 也将给国家财政带来无数的税收 中国住宅总量需求至少来源于四个方面 第一 现有城镇居民要求改善住房条件 或者城市家庭子女长大后成家对于住宅的需求 第二 大量农民涌进城市 我国城市化水平将会保持长期的高速发展 第三 城镇旧住宅拆迁带来对新房的需求 第四是中国每年 2 的高人口出生率见 这部分人将是中国房地产行业长久发展的不竭动力 如果按13亿人来算 那么每年增加的人口就达1600万之多 以上因素综合起来 房地产行业将拥有巨大的市场 二 企业PEST与SWOT分析 六 XX地产的机会 XX小区周边 早已形成一个成熟的教育 科技片区 云南师范大学商学院 云南经济管理职业学院 昆明理工大学津桥学院 高新一中等众多优良的教育资源都在XX小区周边 另外 从城市规划的角度来看 昆明市主干线 西三环从项目旁边穿过 加之小屯立交 XX北路 海屯路等西市区重要干道 最终与西三环组成项目周边四通八达的交通网 而项目距离昆明市中心小西门仅有20分钟的车程 如此优越的地理交通条件 将有力地保障了出行的便捷 从宜居指标来看 地段 教育配套这两个关键要素在XX小区都能够得到很全面的体现 人口众多 配套教育资源丰富将带来了旺盛的自住和改善性住房需求 这将是XX地产项目的最大优势 二 企业PEST与SWOT分析 七 XX地产的威胁 threats 1 万科 保利等大型地产商开始进军昆明 给中小房地产企业带来冲击 2 国家收紧信贷 审批发放贷款门槛提高 3 周边多个小区开始建设 竞争加剧 4 过于依赖个别项目 单个项目风险大 三 NBP战略与投资组合战略分析 NBP战略1 积极培育新业务战略 寻求新的发展机遇 适时介入市政公用设施建设 医疗和教育等产业 在介入这些产业时 可先考虑本地化优势 实行本地化运作 积累管理经验 在其它区域机会出现时 可考虑向外谨慎拓展 2 以合作联盟的方式进行销售模式革新战略 这是一种较为适宜的方式 通过与房产中介和其他销售平台的联盟 来扩大自身品牌的影响力 三 NBP战略与投资组合战略分析 投资组合战略1 向前发展战略入股竞争对手 在不同的地区入股地产公司 不失为一种战略布局 在外地入股 可整合外地的金融资源来为我所用 同时 又可以拓展外地的业务 扩展我公司品牌实力 互通有无 资源共享 2 向后发展战略可以考虑让厂商参股 一旦有了厂商背景 可增厚我公司向银行融资的筹码 同时 又获得更加稳定的经营面 3 向远扩大整合对新兴产业商进行收购或参股 增加利润来源 对于好的中小科技企业 也可以进行股权投资 获取更大的利益 四 超竞争优势与市场竞争地位分析 竞争优势 XX地产的核心竞争力 良好的企业理念 诚信 品质筑就未来 XX地产所掌握的核心资源 项目地块优势 选址成熟学区沐浴人文教育氛围 XX小区选址昆明西市区重点发展区域 政府重点打造的昆明高新技术开发区就位于这里 这里是昆明人文精神与现代高科技的完美汇聚地 XX小区周边 早已形成一个成熟的教育 科技片区 云南师范大学商学院 云南经济管理职业学院 昆明医学院XX学院 昆明理工大学津桥学院等众多良好的教育资源都集中在XX小区周边 尤其是项目与师大商学院一墙之隔 教育 文化 科技氛围浓郁 是一个非常有益于孩子成长的理想社区 四 超竞争优势与市场竞争地位分析 竞争战略 XX地产始终以产品和服务为核心 房地产经营过程中 产品处于最核心位置 其运营是始终围绕产品的开发和销售进行 作为中小型房地产企业来说 产品的优劣是能否继续生存下去的第一步 同样也是关键的一步 房地产产品本身包含很多内容 产品的设计 产品的质量 产品的价格 产品的服务等等 哪个方面被消费者的不认可都会影响到产品转化为商品的过程 会影响产品的销售 赢利 甚至未来的命运 XX地产树立起自己品牌的关键就是 消费者认可了产品 只有这样才可以在市场中胜出 并且长久的发展壮大 五 战略变革与战略创新 XX战略变革 当前 我国房地产市场环境不确定性程度激增 动态竞争态势凸现 顾客需求日益复杂化 个性化 企业唯有不断实现顾客价值和企业价值的创新 才能获得持续的竞争优势 实现企业的永续经营 在迅速变化的商业环境中 单一的竞争导向战略效力将越来越小 其将会把企业引向 零利润区 甚至 负利润区 XX地产转变思路 其不是把精力放在打败竞争对手上 而是致力于顾客和企业自身创造价值的飞跃 并由此开创全新的市场空间 获得超额利润 实现企业的可持续快速增长 其中企业在实际开发中重点发展了家文化战略和精品化产品战略 五 战略变革与战略创新 家文化战略 一 企业是一个大家庭 互助 创新 坚持 自我 是 家文化 的主要元素 家文化企业 家文化 应该彰显这样一个道理 没有 互助 各自为战的团队将是一盘散沙 没有 创新 墨守成规的团队将是一群庸才的集合 没有 坚持 意志脆弱的团队执行将大打折扣 成为败军的主儿 没有员工正确的 自我 个性缺失的团队将是被禁锢的竹篓 五 战略变革与战略创新 家文化战略 二 小区是一个大家庭 小区建起来很重要 不过更重要的是后期的管理和引导 通过提供精心设计安排的文化 娱乐 便民设施和与社区联动的贴心化的物业管理 让小区内的住户们都能主动的互相帮助 因为能够帮别人 做点好事自己感觉很幸福 邻里互助的点点滴滴 让居民们感觉小区就是一个温暖的大家庭 五 战略变革与战略创新 精品化产品战略 我国大多房地产公司的策略就是加大建筑密度 多盖房 而XX产品以优美的环境 小而精的设计以及亲和的物业管理 受到人们的普遍认可 凭借地理优势 XX引入国外先进的规划设计理念 配套完善 注重绿化 环境和社区文化的营造 强调人与人的亲情和沟通 充分体现人的价值 大多房地产比拼的是规划设计和地段 而XX认为 小区配套完善后 地段并非顾客最看重的元素 而注重住宅产业内涵化发展 融入人文 环保及高科技等价值元素后方能为广大客户提供精品化的产品 六 功能战略分析 XX功能战略 一 XX公司组织管理原则 1 符合现代企业制度的要求 2 贯彻集团发展战略的意图 3 体现简政高效的原则 4 满足实际工作需要 加强对下属企业战略管理能力 5 优化资源配置发挥最大效能 6 提高运行效率 降低管理成本 XX核心管理 房地产项目开发管理与项目营销管理是XX地产企业的两大核心管理 1 时间进度管理XX地产建立企业级时间进度计划管理体系 在项目之初或开发过程中 协调各部门 所有供应商编制科学 可执行的整体进度计划并协调执行 加强开发过程的执行反馈 协同控制 保证项目开发按照计划完成 一方面强有力地支持楼盘的营销 另一方面通过过程控制 形成对成本控制的支持 2 成本管理XX地产通过信息化手段将投资测算 合同预算 合同费用 合同结算等业务集成在一起 进行预算控制 全程预警 汇总分析 并通过多个项目积累 形成企业成本管理知识库 再通过配套的成本管理优化措施 不断提升企业成