旧村改造项目申请报告.doc

ShandongShandong goldgold cyclopentadienecyclopentadiene itemsitems ofof basicbasic constructionconstruction consultationconsultation co ltdco ltd 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 2 目目 录录 第一章第一章 总总 论论 1 1 一 项目概况 1 二 编制依据 研究范围及编制原则 1 三 研究结论与建议 2 四 业主简介 4 第二章第二章 项项目建目建设设背景 必要性及可行性背景 必要性及可行性 5 5 一 项目建设背景 5 二 项目建设的必要性 5 三 项目建设的可行性性 6 第三章第三章 市市场场分析分析 9 9 一 中国休闲食品行业市场竞争趋势分析 9 二 产品市场分析 11 三 市场营销 12 四 市场风险分析 13 第四章第四章 项项目目选选址分析址分析 1414 一 项目所在城市基本情况 14 二 津市市嘉山工业新区食品工业园基础设施与已进园项目情况17 第五章第五章 生生产规产规模 模 产产品方案和工品方案和工艺艺 1919 一 生产规模 19 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 3 二 产品方案 19 三 产品工艺 20 第六章第六章 工程建工程建设设方案方案 2424 一 总图平面布置 24 二 土建工程 24 三 公用工程 26 第七章第七章 环环境保境保护护 2929 一 设计依据 29 二 主要污染源及污染物 29 三 污染物控制措施 30 第八章第八章 安全生安全生产产 劳动劳动保保护护与消防与消防 3333 一 劳动安全与卫生保护 33 二 消防 34 第九章第九章 节节能能 3636 一 编制依据 36 二 能耗分析 36 三 节能措施 37 第十章第十章 企企业组织业组织和和劳动劳动定定员员 3939 一 组织管理机构 39 二 劳动定员与人员培训 39 第十一章第十一章 项项目目实实施施规规划划 4141 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 4 一 项目实施进度 41 二 工程招标 41 第十二章第十二章 投投资资估算与估算与资资金筹措金筹措 4545 一 估算范围及依据 45 二 建设投资估算 45 三 资金筹措方案 46 第十三章第十三章 项项目目财务财务分析分析 4747 一 成本及利润分析 47 二 盈利能力分析 48 三 财务生存能力分析 49 第十四章第十四章 综综合效益分析合效益分析 5050 一 环境效益分析 50 二 社会效益分析 50 第十五章第十五章 结论结论和建和建议议 5151 一 项目综合评价结论 51 二 存在问题及建议 51 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 5 项目名称胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目 项目类别建筑 承办单位临沂市河东区九曲街道办事处胡庄居委 编制单位山东金茂建设项目咨询有限公司 主持编制 参加编制 人 员参加编制 项目简介项目简介 临沂市 河东区 九曲 街道办事处 胡庄 居委 旧村改造住宅小区 还建 工程建设 项目位于 人民大街以北 东兴路以西 滨河大道以东 地理位置为 东径 118118 02 02 至 118118 39 39 北纬 3434 52 52 至 3535 31 31 之间 项目住宅社区总规划用地面积118667 26m2 折合178亩 还建住宅建设用地 14883 33m2 计划投资建设经济实用房 标准的旧村改造住宅 总建筑面积为 24030m2 容积率1 41 住宅建筑面积净密度 1 62 项目由 8 栋砖混结构住宅 楼和其他公建设施组成 住宅平均层数 6 层 住宅户数 267 套 规划还建居 住人口 934 人 住宅楼地下停车位 储藏室 267 个 绿化率 39 01 总建 筑密度 28 95 旧村改造住宅小区按照普通住宅标准设计 交通便捷 功能齐 全 物业管理智能化 本项目开发建设总投资 2387 97 万元 未含拆迁费用 866 元 平方米 其 中 开发建设投资为 2170 88 万元 土地登记公证费 1 9 万元 勘察设计前 期费用 282 97 万元 建筑安装工程费用 1561 95 万元 配套建设费用 200 2 万元 建设管理费用 33 78 万元 税费 69 62 万元 不可预见费用 20 47 万 元 间接费用 123 87 万元 单位建筑面积综合造价为 903 41 元 平方米 销售及其他费用 217 088 万元 项目建设期 1 年 项目销售收入 2523 15 万元 总成本费用 1978 62 万元 税后利润 408 28 万元 投资利润率 17 09 投资利税率 22 8 建议全部用于同期旧村改 造土地复垦 项目建设符合经济评价指标标准 符合山东省土地控制标准 符合国家现行产业政策 符合社会主义新农村建设的指导精神和政策 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 6 目 录 第一章第一章 总论总论 5 1 1 项目名称及承办单位概况 1 2 1 2 项目申请报告编制依据和原则 1 3 项目申请报告编制的内容和范围 1 4 1 4 项目概述及研究的结论 第二章第二章 项目现状分析 提出的背景及建设的必要性项目现状分析 提出的背景及建设的必要性 14 2 1 2 1 临沂市自然经济和社会发展概况 2 2 2 2 临沂市旧村改造的社会现状分析 2 3 2 3 项目提出的背景及建设的必要性 第三章第三章 项目选址和建设条件项目选址和建设条件 32 3 1 3 1 项目选址 3 2 3 2 耕地占补平衡措施 3 3 3 3 主要建设条件 第四章第四章 建设内容及建设规模建设内容及建设规模 37 第五章第五章 社区总体规化设计方案社区总体规化设计方案 38 5 1 5 1 设计目标 指导思想及原则 5 2 总体规划方案 5 3 道路交通 5 4 景观与绿色生态设计 5 5 建筑设计 5 6 结构设计 5 7 给排水工程 5 8 供电及电气设计 5 9 通讯系统 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 7 5 10 供热及燃气 5 11 智能化设计 第六章第六章 施工技术方案及建设工艺流程施工技术方案及建设工艺流程 64 第七章第七章 项目环境影响分析项目环境影响分析 77 7 1 环境保护标准及设计依据 7 2 环境现状 7 3 建设项目对环境可能造成的影响 7 4 预防或者减轻不良环境影响的对策和措施要点 第八章第八章 项目资源综合利用与能源耗用分析项目资源综合利用与能源耗用分析 84 第九章第九章 物业管理物业管理 87 第十章第十章 项目实施计划项目实施计划 89 第十一章第十一章 投资估算与资金筹借投资估算与资金筹借 92 11 1 11 1 估算依据及说明 11 2 11 2 投资估算 11 3 11 3 资金筹措与使用计划 第十二章第十二章 经济财务评价及社会效益分析经济财务评价及社会效益分析 94 12 1 销售收入 12 2 总成本费用计算 12 3 销售利润估算 12 4 供款偿还计算 12 5 社会效益评价 第一章第一章 总论总论 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 8 1 11 1 项目名称与项目承办单位项目名称与项目承办单位 1 1 1 项目名称 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目 1 1 2 项目承办单位 河东区九曲街道办事处胡庄居委 1 1 3 项目拟建地点 河东区胡庄人民大街北侧 滨河大道东侧 东兴路西侧 1 1 4 项目申请报告编制单位 山东金茂建设项目咨询有限公司 工咨 11820060066 1 21 2 项目申请报告编制的依据和原则项目申请报告编制的依据和原则 1 2 1 编制依据 1 2 1 1 国家计委 建设部发布的 建设项目经济评价方法与参数 第三版 及现行财税制度 1 2 1 2 关于大力发展经济适用住房的若干意见 建设部 国家 计委 国土资源部发 1 2 1 3 建设部 房地产开发项目经济评价方法 1 2 1 4 经济适用住房管理办法 建住房 2004 77 号 1 2 1 5 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 1 2 1 6 经济适用房价格管理办法 计价格 2002 2503 号 1 2 1 7 山东省经济适用住房建设管理办法 1 2 1 8 临沂市安居工程实施意见 1 2 1 9 山东省人民政府办公厅 关于加强房地产市场调控促进房 地产业持续健康发展的意见的通知 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 9 1 2 1 10 城市居住区规划设计规范 GB50180 93 1 2 1 11 工程建设标准强制性条文 房屋建筑部分 1 2 1 12 民用建筑设计通则 JBJ37 87 1 2 1 13 住宅建筑设计规范 GB50096 99 1 2 1 14 建筑设计防火规范 GBJ16 87 2001 年版 1 2 1 15 屋面工程技术规范 GB50207 94 1 2 1 16 民用建筑热工设计规范 GB80176 93 1 2 1 17 中华人民共和国房地产管理法 1 2 1 18 中华人民共和国城市规划法 1 2 1 19 中华人民共和国土地管理法 1 2 1 20 城市房屋拆迁管理条例 1 2 1 21 临沂市城市总体规划 1 2 1 22 上级或者主管部门有关方针政策方面文件 1 2 2 编制原则 1 2 2 1 规划设计方案要具有超前性且经济合理 要充分体现以人 为本的思想并有利于构建和谐社会 1 2 2 2 户型设计超前合理 经济适用 标准适度 功能齐全 便 利节能 1 2 2 3 因地制宜 统筹兼顾 经济适用房建筑景观符合城市景观 规划要求 1 2 2 4 科学 合理建设经济适用房 满足中低收入家庭住房消费 需求 1 2 2 5 合理性原则 对建设项目的有关经济 技术指标 是有较 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 10 好的合理布局性和科学性 1 2 2 6 环境保护原则 开发利用与生态平衡 建筑与绿化按规范 实施 塑造优美 舒适的经济住房社区 1 2 2 7 整体性原则 突出项目开发的整体布局 连片开发 确保 项目的整体效果 1 31 3 项目申请报告编制的内容和范围项目申请报告编制的内容和范围 1 3 1 项目提出的背景及建设的必要性 1 3 2 项目建设地点及配套条件 1 3 3 主要建设内容及规模 1 3 4 工程技术方案 1 3 5 现状分析及预测 1 3 6 环境保护及节能 1 3 7 组织机构及劳动定员 1 3 8 工程管理及项目实施进度安排 1 3 9 投资估算及资金筹措 1 3 10 财务分析及经济评价 本项目申请报告根据临沂市目前旧村改造实际现状 结合城市总体规划 及相关产业政策对临沂市 河东区九曲街道办事处胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目进行了调查和预测 并对投资概算 社会效益等进 行 分析测算 合理确定项目建设规模 建设方案及基础设施配套 提出项目 申 请报告 1 41 4 项目概述及研究的结论项目概述及研究的结论 1 4 1 项目概述 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 11 旧村改造能够促进农民非农化 通过合理的规划进行旧村改造 使更 多的农民转移到二 三产业上来 在解决临沂未来发展空间需求的同时 也能够解决郊区城市化问题以及农民非农化问题 因此 旧村改造是实现 农村现代化 加快城乡一体化发展的客观要求 也是促进农村可持续发展 的重要途径 临沂市河东区九曲街道办事处胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工 程建设项目位于人民大街以北 东兴路以西 滨河大道以东 地理位置为 东径 118118 02 02 至 118118 39 39 北纬 3434 52 52 至 3535 31 31 之间 项目住宅社区总规划用地面积 118667 26m2 折合 178 亩 还建住宅 建设用地 14883 33m2 计划投资建设经济实用房标准的旧村改造住宅总 建筑面积为 24030m2 容积率 1 41 住宅建筑面积净密度 1 62 项目由 8 栋砖混结构住宅楼和其他公建设施组成 住宅平均层数 6 层 住宅户数 267 套 规划还建居住人口 934 人 住宅楼地下停车位 储藏室 267 个 绿化率 39 01 总建筑密度 28 95 旧村改造住宅小区按照普通住宅标 准设计 交通便捷 功能齐全 物业管理智能化 本项目开发建设总投资 2387 97 万元 未含拆迁费用 866 元 平方米 其中 开发建设投资为 2170 88 万元 土地登记公证费 1 9 万元 勘察设 计前期费用 282 97 万元 建筑安装工程费用 1561 95 万元 配套建设费 用 200 2 万元 建设管理费用 33 78 万元 税费 69 62 万元 不可预见费 用 20 47 万元 间接费用 123 87 万元 单位建筑面积综合造价为 903 41 元 平方米 销售及其他费用 217 088 万元 项目建设期 1 年 项目销售收入 2523 15 万元 总成本费用 1978 62 万元 税后利润 408 28 万元 投资利润率 17 09 投资利税率 22 8 建议全部用于 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 12 同期旧村改造土地复垦 项目建设符合经济评价指标标准 符合山东省土 地控制标准 符合国家现行产业政策 符合社会主义新农村建设的指导精 神和政策 1 4 2 项目结论 在对临沂市河东区九曲街道办事处 胡庄居委旧村改造住宅小区 还 建 工程项目 作出了科学 充分的方案论证和切合实际的经济评价后 符合社会主义新农村建设的指导精神和政策文件 符合 临沂市城市总体 规划 对城市综合开发建设具有重要意义 本项目申请报告提出如下结 论 1 4 2 1 胡庄居委旧村改造住宅小区工程项目住宅社区的建立 对 于加速临沂市城市改造和开发计划的实施 改善城市面貌 完善投资环境 均具有积极的意义 1 4 2 2 按照 抓整村推进 兴致富产业 建文明家园 创和谐新 村 的指导思想来进行项目的建设 有效的推动了河东区九曲街道办事处 的社会主义新农村建设的进程 1 4 2 3 本项目总投资 2387 97 万元 未含拆迁费用 866 元 平方米 其中开发建设投资 2170 88 万元 销售费用 217 088 万元 项目建设期 1 年 1 4 2 4 项目销售收入 2523 15 万元 总成本费用 1978 62 万元 销 售税后利润 408 28 万元 1 4 2 5 项目所需各项市政配套条件均可解决 为项目建设创造了 有利条件 1 4 2 6 本项目建设符合国家有关社会发展和城市房地产开发建设 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 13 的一系列的方针 政策 是临沂市河东区九曲街道办事处发展及城市建设 事业 促进经济和社会全面发展重大举措 有利于居民生活水平发展的步 伐 提高人民生活科学文化素质 促进全市经济和社会各项事业的发展 综合分析研究 该项目建设是必要的也是可行的 1 4 3 工作建议 1 4 3 1 建设单位在落实好建设资金 抓紧各项工作的前提下 要 特别注意作好以下几个方面的工作 1 项目规模较大 时间较紧 开发过程中各方面工作协调难度大 在项目实施中应注意加强各方面工作的协调 2 项目的定位主题有一定难度 尽管设计工作已经完成 其定位也 就相应确定 但在实施过程中仍需根据具体情况不断完善 3 强化项目进程中的投资 质量 进度控制 注重对可能发生的不 利条件及变化因素的预测与防范对策 以保证项目按期完成 1 严格执行设计标准 积极推广标准设计 2 及时对工程进度进行偏差分析以调整后续工作 3 按照工程质量保证标准在工程各个阶段进行工程质量管理 4 应用价值工程降低建设成本 5 随着住宅市场的不断发育和竞争的日趋激烈 住宅市场品牌的出 现势在必行 项目承办单位应充分认识到品牌在住宅开发中的作用 加大 投资力度 在社区经济允许的前提下 全面提升楼盘品质 6 在保证质量的前提下 缩短建设周期 建设过程中要尽量加快建 设速度 使项目早建成早收益 在筹建和运营过程中 应及时注意市场动 态 保证质量 强化销售 以求达到最佳经济效益 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 14 建议有关部门尽快立项 项目单位尽快落实资金投入建设和实施 同 时项目承办单位需结合开发的特点 抓好营销渠道 加大市场和销售力度 以达到预期的效果 1 4 3 2 旧村改造工作的对策建议 1 以科学发展观为指导 高标准做好规划工作 规划是龙头 必须 做好规划工作 此次改造的胡庄居委是河东区城区边缘的近郊农村 通过 改造合点 将集中建设成为一个新城区社区 规划必须高起点 高标准 按照临沂市及河东区城市总体规划 做好 九曲街道办事处胡庄居委社区 控制性规划 的修编 然后做好各区块修建性详细规划 规划要做好延续 性 原部分区块已做过修建性详细规划 部分村民安置房已按修建性详细 规划实施 新的规划要与原规划衔接好 规划要面向现状 做到可操作性 出台规划前做好调查摸底工作 有必要搞清楚 旧村改造安置要安排多少 排房 适合经济条件一般的住户 要安排多少小高层 经济条件较好的 住户 同时 规划要有前瞻性 在规划中体现生态 可持续发展 城市 特色 特别是要体现商贸城 旅游城的特色 规划的新住宅社区要体现建 筑风格异国化 并赋予其世界村的概念 让其成为中外文化 世界文化融 合的缩影 成为城市建设的一大亮点 考虑九曲沿河区域人多地少 大量 的居民生活水平较高的实际情况 应适当规划一些小高层 以解决土地紧 张 同时体现现代城市的品位 2 加强宣传教育 提高村民思想认识 旧村改造虽是一件惠及千家 万户的好事 但由于该项工作涉及全体村民的切身利益 工作难度肯定很 大 因此要通过宣传教育 统一干部群众思想 使旧村改造工作变成村民 的自觉行动 变 要我改 为 我要改 通过宣传教育 使群众认识到 旧 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 15 村改造 不是简单的拆旧村建新村 而是拆旧村建新城 引导群众从追求 住房数量到居住环境质量的转变 建议组织村干部 党员 村民代表到外 地旧村改造典型村取经 寻找旧村改造的感受和动力 3 坚持群众利益第一位 做细调查研究工作 出台好政策 对于胡庄新 区的旧村改造 我们既要信心百倍工作 因为有群众的大力支持 政府又有可 借鉴的大量成功经验 但旧村改造是群众的一次利益大调整 利益大调整势必 是矛盾大冲突时期 我们必须对此有清醒的认识 避免 工作不清决心大 河东区区政府要尽早出台旧村改造政策 并且尽量要有可操作性和使 大部分群众能接受 在政策中 对于老村庄占地 包括村庄中的空地 包 括用于村民旧村改造用地 政府不能再赚土地价差 老村庄和留用的开发 地 人均宅基地可接近滩坑移民安置人均宅基地 另外要考虑至今仍留守 在本地的失地农民 要开发一些商业店面房 市场摊位给他们 让这些失 地农民解决生计问题 真正从农民转变成居民 外商的利益也要考虑 在 旧村改造中适当安排一些套房 或宅基地 给他们 理应所当 好让他们 在临沂有个居处 长期为临沂的经济建设服务 在安置政策上 充分尊重 群众意愿 让群众根据自己的经济条件等实际情况选择安置模式 要通过 座谈 恳谈来统一认识 以人性化的做法来取得群众对旧村改造的支持 4 创新旧村改造工作机制 发挥群众的主观能动性 事务发展内因 是关键 只有充分发挥群众的主观能动性 才能把事情真正做好 从有限 政府角度出发 在旧村改造中 政府只要做好规划 政策制定和宣传 公 共基础设施建设等工作 尽量从具体工作中脱出来 我们要充分调动群众 的积极性 建议街道办事处和村委共同为旧村改造实施主体 政府给大政 策 具体政策 细节由村里自主决定 真正实行村民自治 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 16 5 盘活土地 解决建设资金问题 按原区政府文件规定 以上四种 征用土地 村集体按征用面积的 5 留地开发 现各村都有一定面积的留 地 建议村留地开发部分土地进行拍卖 就解决了建设资金 或整个旧村 开发和部分空地全部由开发商来操作 政府定规划指标和要求无偿提供多 少安置房 开发商以开发商品房的利润来建设安置房 6 逐步开发 稳妥推进 建成一片 拆除改造一片 解决过渡房 问题 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 17 第二章第二章 项目现状分析 提出的背景及建设的必要性项目现状分析 提出的背景及建设的必要性 2 1 2 1 临沂市经济和社会经济发展概况临沂市经济和社会经济发展概况 临沂市位于山东省东南部 地处中国南北过渡 陆海连接地带 是鲁 南苏北重要的交通枢纽 距日照 岚山 连云港三大港口百余公里 距青 岛港 260 公里 北京至上海的高速公路纵贯全境 临沂飞机场是鲁南最大 的航空港 已开通至北京 上海 广州 济南 青岛等航线 辖兰山区 罗庄区 河东区和临沭 郯城 苍山 莒南 河东 沂南 平邑 费县 蒙阴 共三区九县 行政区划内有两个省级开发区 高新技术产业开发区 和经济开发区 全市总面积 1 72 万平方公里 其中耕地面积 1000 多万亩 人口 1000 多万 其中劳动力 600 万 富余劳动力 150 多万 是山东省面 积最大 人口最多的市 全年四季分明 光照充足 年平均气温 12 5 度 年平均降水量 849 毫米 临沂市水电供应充足 发电装机容量 130 万千瓦 拥有以 1 个 500 千 伏和 220 千伏为主网架的大容量 高参数的现代化电网 主变容量 473 万 千伏安 输电线路 1698 千米 水资源总量 60 亿立方米 现已发现深层矿 泉水源 15 处 地热温泉 4 处 矿产资源种类多 分布广 品位高 易开 采 临沂市形成了以轻工 纺织 食品 建材 木材 机械 医药 化工 电子为主的门类比较齐全的工业体系 是中国长江以北最大的商品集散地 全市已建立各类市场 1000 多处 专业批发市场 200 处 商品辐射全国 26 个省市 年成交额 380 亿元 规模和效益位居山东第一位 列全国前三位 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 18 临沂拥有临沂大学等大中专院校和职业技术学校 101 所 在校学生 14 万人 临沂是中国优秀旅游城市 蒙山 河东地下奇观 银雀山汉墓 竹简博物馆 书圣王羲之故居 诸葛亮纪念馆 北寨汉墓等 已成为各具 特色的旅游胜地 临沂市已与 120 多个国家和地区建立经贸关系 年自营进出口总额近 16 亿美元 出口过千万美元的企业 20 家 开办外商投资企业 1000 多家 已有 5 家企业获得对外承包 劳务合作经营权 外派劳务 10000 多人次 并有 50 多家企业在国外设立办事处或投资建厂 在香港和新加坡上市企 业 5 家 先后融资 4 8 亿美元 临沂高新技术产业开发区系山东省十大高新技术产业开发区之一 设 有高新技术企业服务中心 以孵化高新技术成果为主的大学园区 留学生 创业园区 临沂经济开发区规划控制面积 150 平方公里 内设综合公建中心区 日韩工业园区 出口贸易加工区 浙江工业园区 欧美海科创业园区和高 新技术 生物 电子等十多个专门园区 临沂市河东区为全面打造招商引资平台 综合河东发展的各种优势 以园区建设促进河东经济的快速发展 于去年五月份筹建河东工业园 目 前为止 入园项目已达三十多个 水电路网建设 园区区域规划已相继完 成 工业园区的建设有力推进了全区招商引资和园区项目建设工作 促进 了工业园区经济的快速发展 在具体工作中 进一步突出 工业经济 的主 导地位 坚定不移地走新型工业化道路 不断加快工业化进程 以项目推 进为重点 迅速壮大工业经济规模 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 19 2006 年临沂市经济和社会事业协调健康发展 人民生活水平继续提 高 全市实现生产总值 1404 86 亿元 增长 16 3 其中 第一产业增加 值 178 65 亿元 增长 3 第二产业增加值 730 83 亿元 增长 18 5 第 三产业增加值 495 38 亿元 增长 18 3 国税 地税收入占生产总值的 比重为 6 45 同比提高 0 74 个百分点 2006 年 全市规模以上民营工业企业完成产值 1541 8 亿元 增长 32 6 实现增加值占生产总值的比重为 72 8 提高 2 3 个百分点 全 年规模以上工业完成总产值 1879 3 亿元 增加值 509 4 亿元 分别增长 30 2 和 25 8 红色风情 绿色沂蒙 文韬武略 地质奇观四大旅游主 体日益突出 全市实现地方财政收入 58 3 亿元 增长 23 5 我市成为 革命老区第一个国家环保模范城市 临沂城区空气优良天数占总天数的 98 1 比上年提高 1 7 个百分点 2006 年 全市城镇居民人均可支配收入 1 07 万元 增长 18 城镇 居民人均消费性支出 6877 元 增长 19 9 城市居民人均可支配收入 1 23 万元 增长 14 1 城市居民人均消费性支出 8795 元 增长 17 2 农民人均纯收入 4083 元 增长 13 4 农民人均生活消费性支出 2456 元 增长 12 6 年末城乡居民住房使用面积分别为 23 8 平方米和 28 4 平方 米 全年城镇新增就业 9 18 万人 其中下岗职工再就业 2 47 万人 新增 城镇养老 失业 工伤保险参保人员 4 5 万人 1 1 万人和 3 4 万人 分 别达 62 2 万人 40 2 万人和 33 6 万人 全市享受城镇低保人员 6 9 万 人 农村低保人员 5 6 万人 共支付保障资金 5780 万元 2 2 2 2 临沂市旧村改造的现状分析临沂市旧村改造的现状分析 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 20 旧村改造是当前全国上下各级党委和政府比较关注的一个问题 但至 今从上到下都还没有形成一个具体的可操作办法 其实 旧村改造政策的 关键就是解决好土地问题 核心就是有关的土地政策 河东区旧村改造的现状及存在问题 河东区市区散落着不少的旧村 有些旧村已经成为城市 镇 的一 部分 但在户籍 土地权属 经济组织和行政管理体制方面仍然保留着农 村的模式 这些旧村 房屋大多单间独户 土地利用率低 违法用地 违 章建筑棚屋比较普遍 楼房设计标准低 建筑密度大 村内道路狭窄弯曲 存在消防等诸多安全隐患 外来人口集聚 出租房缺乏管理 存在社会治 安问题 环境卫生 生活服务 绿化等各类配套设施不完善 居住条件较 差 管理体制与城市社区管理体制不适应 许多管理关系不清 责任不明 村民的群体意识还较强 生活方式接近农村 同城市居民的观念与行为方 式存在差异 与城市发展对人的要求还有一定差距 这些散落在城市 镇 中的旧村庄已经成为困扰现代城市发展的一个难题 通过旧村改造 对加 快城市化进程 发展小城镇有积极推动作用 主要是提高土地利用率 解 决城镇建设用地紧张的矛盾 改善城市环境 提高城市品位 符合我国的 发展战略 中共中央 国务院下发的 关于促进小城镇健康发展的若干意 见 中发 2000 11 号 中共山东省委下发的 关于进一步促进农业增 效农民增收的若干政策意见 中都指出了旧村改造的意义 提出要各地开 展这项工作 旧村特别是城市 镇 中的旧村已亟待改造 据调查 我市的一些地方已开展旧村改造并已基本完成 另外一些地 方也正准备启动旧村改造工程 但由于目前全市尚没有一个统一的旧村改 造政策 大家只能是 八仙过海 各显神通 有的村已进行的旧村改造 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 21 由村委会作为实施主体 自行组织拆迁 开发建设 安置和房屋对外销售 未向政府有关部门办理任何手续 有的以 村民集资联建 的名义对外销 售多余的商品房 土地权属仍保持农民集体所有不变 有的村正准备实 施的旧村改造 该村村委会自行找好了房开公司 双方协议确定了开发条 件和利益分配方案 并着手进行了一些前期调查工作 从调查情况看 这 些做法都不很规范 普遍存在很大的问题 归纳如下 一 旧村改造未办理土地 规划 拆迁等有关手续 从法律的角度讲 属于非法改造 由此会引发两个主要问题 一是改造后新建的房屋除部分 用于农民拆迁安置外 其他部分作为商品房出售用于平衡改造资金 这些 新建房屋从法律上讲都属于违法建筑 不能办理土地使用权和房屋所有权 的权属登记手续 特别是这些出售的商品房权属如果无法登记的话 将会 引起购房户的不满 带来新的社会问题 二是对旧村改造建设的建筑质量 监督缺位 技术上没有把关 改造后新建房屋的建筑难免存在质量问题 留下安全隐患 二 拆迁政策不一致 容易造成混乱 旧村改造没有一个统一的拆迁 政策 存在 一村一策 改造各村的拆迁补偿安置政策宽严度各异 后 改造的村为了顺利实施改造工程 可能会将拆迁补偿安置政策越放越宽 甚至对违法建筑视同合法建筑予以补偿安置 造成政策弹性一发不可收拾 这不仅会对旧城 镇 改造政策带来冲击 影响旧城 镇 改造进程 而 且会间接的刺激违法用地的大量发生 给土地和规划管理工作增加压力 三 旧村改造范围内的土地未办理征用手续会带来两个问题 一 是拆迁工作难以进行 目前国家只对城市国有土地上的房屋拆迁 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 22 有政策规定 而对农民集体所有土地上的房屋拆迁没有具体的政策规定 如果土地保持集体所有性质不变 旧村改造的整个拆迁工作缺乏法律保障 再则 如果在拆迁过程中遇到个别 钉子户 强制拆除缺乏法律依据 村干部为了使改造工程得以顺利实施 就会对 钉子户 提出的过分要 求予以妥协 这又会引起先行拆除户的不满 造成政策不公正 二 是旧村改造中多余出售的商品房使用集体土地 违反土地管理法 等法律的规定 四 旧村改造品位不高 一些在城市规划区范围内的旧村 其改造方 案事先未经规划部门审定 改造后仍保持单间独户式的 通天屋 而不是 建公寓式的住宅 建筑密度高 绿化面积少 配套设施不齐全 改造层次 和品位低 与城市建设的要求不相符 下一轮城市建设时又要拆迁重建 造成重大浪费 五 实施主体不合适 旧村改造是一项涉及面广 政策性强的重要工 作 既不能单独由村集体负责组织实施 也不宜由政府包办 从村集体本 身的职责 人员素质 技术力量及其本位利益等各个角度看 由村集体承 担这一任务显然不合适 从政府的职能和角色看 也不宜由政府包办拆迁 开发建设 安置和房屋出售等一切事务 六 选择开发单位不公开 不透明 缺乏监督 村委会以 一对一 的方式选择旧村改造的开发单位或自行组织实施 既不符合国家政策法规 的规定 又极易导致土地资产流失 使旧村改造所产生的本应归政府所有 的增值收益却悄悄地流入村集体或开发商手中 还可能造成村干部腐败 容易引发村民上访 增加社会不稳定因素 综上所述 及时制定一个统一规范的旧村改造政策以指导规范全市旧 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 23 村改造工作 使之健康 有序推进 已是我市加快城市化进程的迫切要求 制定旧村改造政策需要研究的几个问题 制定旧村改造政策要注意处理 市 区政府 村集体和村民 的关系 使之依法规范 促进旧村改造的健 康发展 关键是需要研究解决以下五个问题 一 区分层面 对于旧村改造 目前尚无一个明确界定的概念 结 合我市实际 我们认为 根据旧村所处的区位不同 旧村改造应分为三个 不同的层面 第一类是位于城市 镇 建成区内已被城市 镇 所包围的 旧村和政府统一建设的新区所涉及的旧村 我们称之为 城中村 第二 类是位于城市 镇 规划区内但目前尚未完全纳入城市 镇 建设范畴的 其村民群体意识还比较强 生活方式还比较接近农村的旧村 我们称之为 城郊村 第三类是位于城市 镇 规划区外的旧村 我们称之为 郊 外村 第一类即 城中村 的改造工作其实我们早已经在进行 如市区 的旧城改造就常常涉及一些已被城市 包围 的旧村的拆迁重建 又如市 区的中心区建设 虽然是新区建设 但也包括了五个旧村的拆迁重建工作 这其中都包含了旧村改造的内容 这一类旧村的改造实际上已统一纳入到 城市 镇 建设的范畴 第二类即 城郊村 虽然位于城市规划区内 但由于政府目前尚无财力 人力和精力进行建设 这些地方的建筑形式 居住环境 配套设施及人的意识观念等相对于城市 镇 还比较滞后 还更象农村而非城市 但是 由于城市建设的辐射 土地却已显现出较大 增值潜力 并且村集体积极性较高 村民改善居住条件的愿望也比较强烈 当地乡镇党委 政府也想推动改造 加快城市化步伐 这一类村 正是当 前旧村改造的热点 也应当是我们政策研究的重点 第三类即 郊外村 由于生产仍以农业为主 生活方式不同于城市 再加上地价普遍较低和不 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 24 在城市 镇 建设范围以内等原因 还不具备大规模开展旧村改造的条件 对于这类旧村的改造 在目前情况下比较可行的是按照新农村建设的要求 先做好规划 再进行局部的整理改造 逐步改善村容村貌 针对这三类 旧村的改造 应当根据各自特点 制定不同政策 分类指导 分层实施 才能较好地推进我市的旧村改造工作 下面根据这三类情况 分别进行研 究分析 二 实施主体 要搞好旧村改造 没有一个明确的实施主体是不行 的 这也是政策所要研究的一个重要问题 1 城中村 的改造 目前都已经统一纳入到旧城 镇 改造和新区 建设中 市区是由旧城改建指挥部 安居工程建设指挥部两个个指挥部 负责实施的 县 市 区 政府驻地城镇 各县 市 也均有专门的机构 在负责建设 今后 这一类的旧村改造仍可由现有的机构继续负责组织实 施 2 城郊村 的改造 市 县级政府目前尚无精力 人力进行建设 究竟由谁来组织实施值得研究 我们认为 需要成立一个机构负责旧村改 造前的调查摸底 权属核查等工作以作为政府部门地价测算的基础 这一 工作必须由政府承担 但鉴于市 县政府已承担大量的城市 镇 建设任 务 无暇分身 我们考虑 市区可以区为单位由区政府成立专门机构负责 这一工作 据调查 河东区就已有一个城市化建设指挥部 已经负责组织 实施了九曲街道办事处的部分旧村改造 县 市 管辖区域比较分散 可 能以乡镇政府为单位成立机构负责较为可行 至于具体的拆迁和建设可直 接选择开发单位负责 因为如果由政府机构负责 一是政府职能错位 二 会带来机构臃肿的问题 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 25 3 郊外村 的改造 由于其改造是局部 零星进行 力度和规模都 比较小 且具有自发性的特点 政府只能起到规划指导监督的作用 而不 是直接组织实施 所以这一类旧村的改造由村委会自行组织实施比较切合 实际 三 土地政策 旧村改造政策的核心就是土地政策 因为目前政府 不可能对旧村改造进行投资建设 要想进行改造 只能通过提高土地利用 率 用多余土地所显化出的价值给旧村改造提供资金保障 所以旧村改造 成败的关键是用好土地政策 1 城中村 的改造 由于各地已统一纳入到城市 镇 建设的范 畴 并由专门机构负责相关工作 土地政策已经比较规范 也已深入人心 多年的实践证明 是依法可行的 对于这一类的旧村改造 不必再另行制 订土地政策 可继续沿用现行的政策 并对不完善的部分逐步完善就可以 了 即土地统一征为国有 对改造后用于商品房开发的土地公开有偿出让 对改造后用于拆迁安置的土地无偿划拨 2 城郊村 的改造 其土地政策需要认真研究 具体包括四个问题 一是土地所有权问题 我国的土地只有农民集体所有和国家所有两种 形式 改造时 其土地究竟是保持集体所有性质不变或是先征为国有后再 进行改造 按照土地法律法规规定 只有本村村民建房或本村的企业及公 益事业用地才能使用村集体所有的土地 其他建设项目一律要申请使用国 有土地 旧村改造势必要将多余土地进行开发后出售 显然不具备使用集 体土地的条件 至少是多余部分的土地要使用国有土地 如果仅是多余部 分的土地使用国有土地 剩余的村民拆迁安置用地使用集体土地 又会造 成用地混杂的局面 其次 从城市化的发展趋势来看 城市规划区内的集 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 26 体土地今后都要征为国有进行城市建设 村民将逐步向城市 镇 居民转 变 再次 对农民集体土地上的房屋拆迁 现在还没有法规 政策的规定 拆迁工作还缺乏法律保障 所以比较合理又依法的做法就是将旧村改造范 围内的土地统一征为国有后再改造 二是土地的使用方式 国有土地使用分为有偿与无偿两种方式 在旧 村改造中多余的开发用地 其性质是经营性的 其土地使用权必须依法有 偿出让 有偿使用 这同旧城改造中商品房开发用地的原理一样 使用方 式自然应当一样 对于村民拆迁安置部分的土地 考虑到村民被拆迁前本 来就是无偿使用集体土地的特殊性 再参照城市房屋拆迁的安置用地的做 法 可以无偿划拨使用 三是土地由谁进行开发 无非两种情况 由房开公司开发或由村集体 自行组织开发 从我市房地产市场发育的情况看 已出现了一批有相当实 力和经验的房地产开发公司 应当让其中有资质 有信誉的公司来对旧村 改造开发 这也符合社会主义市场经济的规律 如果让村里自行开发 因 为村集体不具备这样的资质和实力 最后还是要找房开公司来合作 这样 容易造成矛盾和腐败 增加社会不稳定因素 四是如何确定地价和选择开发单位 现在有些村要求自行选择开发 单位 通过 一对一 协商谈判的形式确定地价和开发单位 这有相当大 的弊端 这在前面已详述过 国土资源部专门颁布了 招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定 的 11 号令 其中明确规定 各类经营性用地必须 以招标 拍卖或者挂牌方式出让 选择开发单位 确定地价其实就是一个 土地使用权出让的过程 无论从公开 公平 公正的角度还是从依法办事 的角度 都必须通过招标 拍卖或挂牌的方式公开进行 这也切合国家一 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 27 再强调的政府必须垄断土地一级市场的大政策 符合我国土地市场的管理 模式 3 郊外村 的改造 这类村的改造只能是零星 局部的 应适用 于农村宅基地管理的有关政策 实行 一户一处一宅 提高土地利用率 有条件的村还可实施鼓励农民置换土地进城的政策 鼓励有条件的农民放 弃原来的住宅 留给山区迁移来的农民或退宅还耕还林 将有限的土地资 源更有效地用于小城镇建设 促进人口梯度转移 促进农村人口向城市 镇 集聚 四 拆迁政策 旧村改造直接牵涉到旧村住户的房屋拆迁 关系 到各住户的切身利益 拆迁政策的合理与否是关系到旧村改造能否顺利实 施的一个关键 按照我市目前的房地产市场发展形势 通过旧村改造 居 住环境 房屋结构和套型等方面得到改善后 房地产价值一般都会有不小 幅度上扬 广大村民能直接受益 所以 如果拆迁政策合理 村民还是有 积极性的 对于房屋拆迁 现在只有国务院颁布的 城市房屋拆迁管理条 例 适用于城市国有土地上的房屋拆迁 而对于集体土地上的房屋拆迁 没有明确规定 这次我市新发布的 临沂市城市房屋拆迁管理实施办法 第六十七条对此倒是作了规定 需拆迁集体所有土地上的房屋及其附属 物的 其土地征为国有后按本办法执行 1 城中村 的改造 我市新颁布的 临沂市城市房屋拆迁管理实 施办法 已经明确 不可能也不必再另行制订相关政策 2 城郊村 的改造 如果再单独另行制订一个旧村改造的拆迁政 策 若比城市房屋拆迁政策优惠 则会扰乱冲击整个旧城市 镇 改造的 统一拆迁政策 阻碍城市 镇 建设进程 并且本身这些旧村就在城市 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 28 镇 规划区内 有些下一步就是城市 镇 建设的重点 故而也只能通 过将集体土地征为国有后 适用城市国有土地上房屋的拆迁政策 此外 还需要研究的是 对于符合条件建房而还属无房的村民 在旧村改造中应 一并考虑解决他们的住房问题 享受拆迁安置待遇 解决旧村改造后由于 村集体无地而不能申请建房的村民的住房问题 3 郊外村 的改造 根据其农村的特点 因局部整理和改造需要 的拆迁安置只能按照农村宅基地管理的有关规定执行 其中被拆 迁户占 用的土地面积超过标准的 超标准部分只给拆迁补偿 不给安置土地 4 由于以往几年规划和土地管理不到位 以致在 城中村 和 城 郊村 中存在量大面广的违法建筑 多的村其面积占总面积的三分之一左 右 因此 在旧村改造中对拆除违法违章建筑物还必须制订一个统一的政 策 这个政策应该充分考虑历史的原因 又必须有利于今后对规划和土地 的管理 五 对村集体的政策 旧村改造政策还要解决的一个关键问题是 理顺政府与村集体的关系 其核心是利益分配问题 即通过旧村改造所盈 余的土地收益如何分配使用 1 城中村 的改造 由于是政府负责建设 负责资金平衡 盈余 的土地收益也是由政府再投入进行基础设施建设改善城市环境 大家已形 成共识 不存在政府与村集体收益分配问题 2 城郊村 的改造 一些村集体认为这些土地本来属集体所有 通过改造盈余的收益当然要归村集体所有 但再深一步看 这些通过改造 能产生盈余的村 正是土地增值潜力较大的村 而其土地增值潜力是政府 投入进行基础设施建设 使其周边的综合环境大大改善所形成的 并不是 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 29 村集体承担基础设施建设造成的 也不是土地自然增值的 所以通过旧村 改造的盈余收益也只能归政府所有 再由政府用于城市的基础设施等公益 事业建设 这也是政府的公共职能所决定的 3 郊外村 的改造 由于是适用农村宅基地管理的政策规定 属 于农民建房 不存在资金盈亏的问题 当然 村委会在旧村改造中起着很 重要的作用 没有村委会的积极参与和配合 要顺利开展旧村改造是难以 想象的 村集体没有拿到旧村改造的盈余收益 对村委会的积极性会有一 些影响 在政策开始实施时可能会有一些阻力 但作为政府要考虑政策统 一平衡的问题 城中村 改造所产生的盈余收益一律归政府所有而没有 给村集体 同样 不能对同在城市 镇 规划区内的 城郊村 改造实行 不同的政策 否则会造成混乱 应通过宣传达到这样的共识 即旧村改造 的目的 是利用土地政策 改善村民居住条件 提高环境品位 而不是让 村委会利用旧村改造来赚钱 旧村改造实施程序 针对前面所述的三类 旧村改造 政府制定政策时应视其实际情况而区别对待 第一类即 城中 村 的改造已经完全纳入城市房屋拆迁改造范畴 其实施主体 运作方式 操作程序都已有章可循 不必另行制定政策 第三类即 郊外村 的改造 在经济上还不具备整体实施的可行性 只宜从农用地资源和生态保护及改 善村容村貌的角度进行局部的土地整理 牵涉少量房屋的拆迁改建完全可 以按农村宅基地管理的相关法律 法规及政策规定执行 只有对第二类即 城郊村 的改造 因前面所述原因 亟待制定相关政策 并从运作方式 操作程序上加以引导和规范 这里 仅针对临沂市区 城郊村 改造的实 际情况 提出以下实施程序 具体可分六步 一 市政府确定实施旧村改造的具体范围或试点村 旧村改造涉 胡庄居委旧村改造住宅小区 还建 工程建设项目申请报告 30 及城市建设发展计划和城市规划实施 涉及政