常熟深圳路与海虞路交汇处地块土地平衡报告PPT课件.ppt

常熟深圳路与海虞路交汇处土地平衡报告 2011 12 16 宏观市场 一 城市区位 位于发达经济圈 区位优势明显 水陆交通便利 常熟市位于江苏省东南部 处于长三角发达地区 东倚上海 南连苏州 西邻无锡 北临长江与南通隔江相望 常熟是上海经济圈的重要城市 交通发达 运输便捷 境内国道 省道纵横交错 中国两条最长的高速公路沿海高速公路和沿江高速公路在常熟境内交汇 横跨大江南北的国内第一大跨径双塔双索面斜拉桥 苏通长江大桥 城际轻轨以及京沪高铁开通 常熟已经成为华东地区承南启北重要的交通枢纽和物流中心 全市辖九个镇和一个新区 街道 虞山镇 梅李镇 海虞镇 古里镇 沙家浜镇 支塘镇 董浜镇 尚湖镇 辛庄镇 碧溪新区 街道 市人民政府驻虞山镇 2009年 常熟GDP水平1230 7亿元 增长率为12 其中一二三产分别增长6 2 10 2 和15 2010年最新公布GDP水平1451亿元 从各产业比例结构来看 2009年各产业构成比约为2 2 56 2 41 6 第二产业仍占主导地位 第三产业占41 6 较上年增加1 6个百分点 所占GDP比例逐年上升 二 经济环境 经济平衡快速增长 三产结构合理 具备良好发展空间 常熟近五年GDP增长幅度 常熟近五年三产结构比例 2010年常熟常住人口151 01万人 户籍人口128 91万人 主城区人口572378人 约占总人口的38 城镇居民人均可支配收入逐年上升 2010年城镇居民人均可支配收入30738元 城镇居民人均生活消费支出17831元 二 经济环境 本地人口占绝对消费主力 人均可支配收入相对较高 城镇居民可支配收入 二 经济环境 房地产市场现状近五年常熟房地产投资额逐年保持15 的增速幅 房地产投资额逐年增长 整个市场处于快速增长期 其中住宅占房地产投资的60 70 左右 一直处于主导地位 09 10年受宏观影响 住宅外商业及办公增长迅速 二 经济环境 房地产市场现状房产是宏观市场 08年出现35 的销售下降 房地产销售额基本一直保持15 的增长 08年受宏观影响 出现35 的销售额下降 住宅外其他占总销售额的25 左右 二 经济环境 房地产市场现状常熟房地产市场价涨 量涨 供需两旺 常熟房地产销售面积保持20 的增长 房价保持在15 的增长速度 整个市场供需两旺 价涨 量涨 空间形态 延续 一市双城 的空间形态 常合高速公路以西为主城区 常合高速公路以东为港区 发展方向 主城区向北为城市的首要发展方向 向东为城市重要发展防线 港区生活性用地梅李与碧溪相向发展 生产性用地以向东为城市首要发展方向 向南为城市重点发展方向 三 城市规划 城市规划 一个市级中心 三个副市级中心 七个分片中心 常熟未来规划为 1个市级中心 3个副市级中心 7个分片区中心 形成 一市双城 的空间形态 双城 为主城区和港区 主城包含10个片区 地块所处区域 主城区 西南片区 合理利用自然生态及人文资源 形成设施配套完善的居住片区 三 城市规划 城市规划 一个市级中心 三个副市级中心 七个分片中心 地块位置 三 城市规划 地块位于西南片区南端 主要规划为居住功能 规划显示 区域主要为居住用地 微观市场 一 地块位置及现状 常熟市谢桥 海虞北路与深圳路交汇处 外三环 常熟市区 东南经济开发区 常熟经济开发区 海虞镇方向 地块位于常熟城北新区集中居住用地范围内 紧邻海虞路 靠近西北工业区 未来将成为常熟市主要的人口导入方向之一 交通 生活配套设施的不断完善 将有力提升该区域的居住价值 距汽车北站约1 2公里 常熟电视台约2公里 常熟体育场 常客隆 欧尚超市约2 2公里 沿江高速入口约4公里 海虞北路 深圳路 地块整体平坦 目前为杂草覆盖 莫干路与马泾路交汇处 靠近莫干路有绿化带与道路相隔 西侧汇集燕巷新邸 金天地 燕巷村安置小区等住宅小区 属于集中居住区 东侧为沿街商业及工厂 一 地块位置及现状 地块土地方正平整 周边环绕居民区已工厂 地处海虞路路与深圳路路交汇处 展示性良好 交通便利 常熟南北主要干道海虞路旁 出行便捷 虽然地处主要路段交汇处 但主要展示面面向深圳路 非主干道 公共交通尚不便利 周边项目多以住宅为主 周边住宅以多层 别墅为主 项目有可创新空间 区域内绿地 常熟老街 常汇生活广场等大型项目先期开发 存在竞争威胁 规划执行市场风险 国家持续对楼市的调控 房地产市场不确定性因素增多 二 SWOT分析 优势 机会 劣势 威胁 三 区域住宅及商业现状 住宅 绿地 常熟老街物业类型 高层 小高层 多层 公寓 商铺 别墅地址 虞山镇海虞北路建筑面积 90万 均价 8500元 平米面积范围 85 120平米左右 两房 三房开发商 上海绿地集团常熟置业有限公司物业公司 上海科瑞物业管理有限公司项目概况 常熟老街规划为90万 超大海派人文社区 拥有教育局直属绿地实验小学 1 5万 海派商业街 1000 韵动生活馆 1000 菜场 30000 规划大卖场等众多优势 在建筑立面 景观环境 形象包装上定位独特 风格鲜明 在区域市场具有唯一性 容易与其他项目在形象上产生差异 三 区域住宅及商业现状 住宅 三 区域住宅及商业现状 商业 一期 二期沿街商业 沿海虞北路延伸段在黄浦路与静海路之间设沿街内街式商业 集中设置 步行可达 并对外开放 五期 六期商业内街 在三期 四期北部 五期 六期南部设有商业内街 主要采取商业步行街和底商的形式 商业步行街以餐饮 休闲 娱乐为主 住宅底商以社区生配套为主 其他底商商业 沿黄浦路 衡山路两侧 设有部分底商商业 三 区域住宅及商业现状 商业 常汇生活广场物业类型 公寓 写字楼 商铺地址 虞山镇海虞北路与静海路交汇处建筑面积 8 3万 均价 9000元 平米起车位 350个开发商 勤丰房地产开发有限公司项目概况 总高16层 建筑高度93 1米 全力打造集商贸 购物 休闲 娱乐于一体的全新生活广场形象 被列为2009年度常熟市十大重点项目 地下部分为大型超市和停车场 地上三层为商业街 主楼三层以主题餐饮为主 其他楼层以写字楼和SOHO公寓为主 首期推出的是两栋层高5 6米的loft复式单元 一栋商住公寓楼 一栋办公楼 2 1万 已入驻的有永华院线 异彩采蝶轩 大型超市 三 区域住宅及商业现状 住宅 47平 54平 73平 77平 三 区域住