房地产开发项目经济测算.ppt

e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 前言 e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 无人能够左右变化唯有走在变化之前只有将领导变革视为己任的组织才能生存下来 企业实现快速增长的六大突破口协同力 领导力 影响业绩和成本的关键数据 快速敏捷的战略制定流程 组织结构优化和领导者的心理素质 e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 知是行的主意 行是知的功夫 知是行之始 行是知之成 若会得时 只说一个知 已自有行在 只说一个行 已自有知在 前言 e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 目的 思考一 思考二 思考三 前言 e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 前言 CONTENT e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 基本知识 11 项目投资 项目收入 项目利润 相关分析 重点说明 01 21 31 601 501 基本知识 测算意义测算思路测算假设 e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 01 基本知识 测算必要性 测算作用 测算精度要求 在项目的前期阶段 对项目进行经济效益评价 根据测算结果影响投资决策 机会研究阶段 30 根据设想的开发项目和平均单价估算投资总额 简单判断一个项目是否可行 即匡算 初步可行性研究阶段 20 根据初步计划的开发项目和较确切的单价估算投资总额 来决定一个项目是否可行 即概算 可行性研究阶段 10 根据较详细的开发项目计划和较准确的单价估算投资总额 来决定一个项目是否可行 即精算 是筹集基本建设资金和金融部门批准贷款的依据 是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据 是可行性研究和在项目评估中进行经济技术分析的依据 e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 一 测算意义 二 测算思路 e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 投入成本 实现收入 投资计划 税收 静态利润 动态利润 融资计划 收益 基本知识 指标和物业配比的模拟 成本和投入节奏测算 租 售计划模拟 现金流分析 相关分析 模拟开发进程 财务评价 项目经济评价的基本结构 以房地产开发项目为例 三 测算假设 基本知识 项目投资 e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 01 项目投资 土地费用 开发期间税费 01 07 管理费用 04 前期工程费 其他费用 02 08 财务费用 05 房屋开发费 不可预见费 03 09 销售费用 06 对于一般租售型房地产开发项目而言 其投资成本费用由以下部分组成 土地费用前期工程费房屋开发费用 建安工程费 基础设施建设费 公共配套设施建设费 期间费用 管理费用 销售费用 财务费用 开发期间税费其他费用不可预见费等 投资成本费用 项目投资 估算 开发项目土地费用 指为取得开发项目用地而发生的费用 开发项目取得土地使用权有多种方式 所发生的费用各不相同 提示 取得的只能是使用权 如40年 50年 70年 我国的土地所有权只有两种 国家和集体 一 土地费用 项目投资 土地征收拆迁费 分为农村土地征收拆迁费和城镇土地拆迁费 农村土地征收拆迁费主要包括 土地补偿费 青苗补偿费 地上附着物补偿费 安置补助费 新菜地开发建设基金 征地管理费 耕地占用税 拆迁费 其它费用 城镇土地拆迁补偿费主要包括 地上建筑物 构筑物 附着物补偿费 搬家费 临时搬迁安置费 周转房摊销以及对于原用地单位停产 停业补偿费 拆迁管理费和拆迁服务费等 土地出让地价款 是国家以土地所有者的身份 将土地使用权在一定年限内让与土地使用者 并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款 以出让形式取得城市熟地土地使用权时 土地出让地价款由土地出让金 拆迁补偿费和城市基础设施建设费构成 以出让方式获得城市毛地土地使用权时 土地出让地价款由土地使用权出让金和城市基础设施建设费构成 获得此类土地使用权的开发商 需要进行房屋拆迁和土地开发活动 并相应支付城镇土地拆迁补偿费 土地出让地价款的数额由土地所在城市 地区 地段 土地用途及使用条件等许多方面因素决定 许多城市对土地制定了基准地价 具体宗地的土地出让地价款要在基准地价的基础上加以适当调整确定 土地转让费 是指土地受让方向土地转让方支付的土地使用权的转让费 依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其它合法使用者 土地使用权转让时 地上建筑物及其它附着物的所有权随之转让 土地租用费 是指土地租用方向土地出租方支付的费用 以租用方式取得土地使用权可以减少项目开发的初期投资 但在房地产项目开发中较为少见 土地投资折价 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目的一个或多个投资者的直接投资 在这种情况下 不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用 但一般需要将土地使用权评估作价 一 土地费用 项目投资 一 竞价购买 一般土地储备中心主导土地一级开发 公开交易市价直接买即招 拍 挂 土地取得方式 项目投资 二 市场比较法 根据市场中的替代原理 将待估土地与具有替代性的 且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较 并对类似地产的成交价格作适当修正 以此估算待估土地客观合理价格的方法 在同一公开市场中 两宗以上具有替代关系的土地价格因竞争而趋于一致 市场比较法的基本公式如下 直接比较公式 PD PB A B D E 间接比较公式 PD PB A B C D E PD 待估宗地价格 PB 比较案例价格 A 待估宗地情况指数 比较案例宗地情况指数 正常情况指数 比较案例宗地情况指数B 待估宗地估价期日地价指数 比较案例宗地交易日期指数D 待估宗地区域因素条件指数 比较案例宗地区域因素条件指数E 待估宗地个别因素条件指数 比较案例宗地个别因素条件指数 公式中 PD PB A B D E含义同前 C 标准宗地条件评价系数 比较案例宗地条件评价系数 土地价格估算 项目投资 三 成本逼近法 是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据 再加上一定的利润 利息 应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法 新开发土地的一般地价公式 地价 土地取得费 土地开发费 利息 利润 土地所有权收益 成本价格 土地所有权收益即 土地取得费 土地开发费 利息 利润 10 30 的增值收益率 土地费用估算 项目投资 四 基准地价系数修正法 通过对待估宗地地价影响因素的分析 对城市已公布的同类用途同级土地基准地价进行修正 估算宗地客观价格的方法 基本公式如下 土地价格 基准地价 1 K 式中 基准地价修正系数 商业 综合 居住用地宗地楼面熟地价 适用的基准地价 楼面熟地价 期日修正系数 年期修正系数 容积率修正系数 因素修正系数工业用地宗地楼面熟地价 适用的基准地价 楼面熟地价 期日修正系数 年期修正系数 因素修正系数 宗地容积率 当宗地容积率 1时 土地费用估算 项目投资 二 前期工程费 一般按建安工程费的3 6 最简单的方法 主要包括开发项目的前期规划 设计 可行性研究 水文地质勘测以及 三通一平 等土地开发工程费支出 建安工程费的3 左右 项目总投资的1 3 需工作量结合多为设计概算的0 5 左右 土地原有上盖物 拆除费 场地平整费用和通水 电 路费用 规划设计费 可行性研究费 水文地质勘测费 三通一平土地开发费 项目投资 二 前期工程费 项目投资 三 房屋开发费 基础设施建设费 1 建筑安装工程费建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用 结构 建筑 特殊装修工程费 设备采购费用和安装工程费用 给排水 电气照明及设备安装 空调通风 弱电设备及安装 电梯及其安装 其他设备及安装 等 当房地产项目包括多个单项工程时 应对各个单项工程分别估算建筑安装工程费用 项目投资 三 房屋开发费 基础设施建设费 2 基础设施建设费基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管线 道路工程的建设费用 主要包括 自来水 雨水 污水 煤气 热力 供电 电信 道路 绿化 环卫 室外照明等设施的建设费用 各项设施与市政设施干线 干管 干道等的接口费用 一般按实际工程量估算 项目投资 三 房屋开发费 公共配套设施建设费 3 公共配套设施建设费 是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的各种公共配套设施 或公建设施 的建设费用 主要包括居委会 派出所 托儿所 幼儿园 公共厕所 停车场等 华南城举例说明 项目投资 特别说明 开发间接费用 含义 指直接组织 管理开发项目发生的费用 包括工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房 板房 摊销等 工程部门发生的相关费用 及资本化利息 问题 1 外联发生的费用 2 样板房摊销呢 3 银行借款利息如何列支 目的 1 归集分配 准确核算单个项目的成本收益 2 对企业所得税 结算调整毛利差环节 及土地增值税 清算计算增值率环节 有较好的筹划 区别 管理费用作为期间费用 区别还是比较大的 但如何划分这两项费用 却没有一个明确的标准 实际工作中 通常以是否设立现场管理机构为依据进行划分 如果开发产品不建现场机构 而由公司定期或不定期地派人到开发现场组织其开发建设活动 其所发生的费用可直接并入企业的管理费用 企业行政管理部门 总部 为组织和管理生产经营活动而发生的费用应作为期间费用 计入管理费用 项目投资 四 管理费用 管理费 指房地产开发企业的管理部门 总部或行政管理部门华南城举例 为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用 主要包括 管理人员工资 职工福利费 办公费 差旅费 折旧费 修理费 工会经费 职工教育经费 社会保险费董事会费 咨询费 审计费 诉讼费 排污费 房地产税 土地使用税 技术转让费 技术开发费 无形资产摊消 开办费摊销 业务招待费 坏账损失 存货盘亏 毁损和报废损失以及其他管理费用 提示 管理费可按项目 前期工程费 房屋开发费 的3 5 估算 注 如果房地产开发企业同时开发若干个房地产项目 管理费应该在各个项目间合理分摊 项目投资 五 财务费用 定义 指企业为筹集资金而发生的各项费用 主要为借款或债券的利息 还包括金融机构手续费 融资代理费 承诺费 外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用 公司存款利息及理财收益抵减 若单列开发间接费 则仅核算开发前 项目竣工后及过程中非正常中断连续超3个月 提示 利息的计算 可参照金融市场利率和资金分期投入的情况按复利计算 计算基数 一 二 融资费用 利息以外的其他融资费用 一般占利息的10 左右 项目投资 六 销售费用 定义 指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用 以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用 包括销售人员工资 奖金 福利费 差旅费 销售机构的折旧费 修理费 物料消耗费 广告宣传费 代理费 销售服务费及销售许可证申领费 样板房 售楼部摊销等 广告宣传及市场推广费 一般约为销售收入的1 2 销售代理费 一般约为销售收入的1 5 2 其他销售费用 一般约为销售收入的0 5 1 提示 销售费用约占到销售收入的3 5 集团规定见附表 项目投资 六 销售费用 项目投资 七 开发期税费 房地产建造过程产生的税费 主要包括 固定资产投资方向调节税 土地使用税 市政支管线分摊费 供电贴费 用电权费 分散建设市政公用设施建设费 绿化建设费 电话初装费 建材发展基金 人防工程费等 各项税费应根据当地有关法规标准估算 提示 可按建安工程费的8 15 项目投资 八 其他费用 主要包括临时用地费和临时建设费 工程造价咨询费 总承包管理费 合同公证费 施工执照费 工程质量监督费 工程监理费 竣工图编制费 工程保险费等杂项费用 这些费用一般按当地有关部门规定的费率估算 提示 一般约占建安费用的2 3 项目投资 九 不可预见费 定义 根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度提示 一 八 各项费用之和的3 7 估算 土地成本视具体情况而定是否加入当房地产开发项目竣工后采用出租或自营方式经营时 还应估算项目经营期间的运营费用 运营费用通常包括 人工费 公共设施设备运行费 维修及保养费 绿地管理费 卫生清洁与保安费用 办公费 保险费 房产税 广告宣传及市场推广费 租赁代理费 不可预见费 项目投资 十 小结 开发建设费用投资估算表 项目投资 项目收入 e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 01 项目收入的关键要素 收入估算 估算房地产开发项目的收入 首先要制定切实可行的租售计划 含销售 出租 自营等计划 租售计划的内容通常包括 拟租售物业的类型 时间和相应的数量 租售价格 租售收入及收款方式 租售计划应遵守政府有关租售和经营的规定 并与开发商的投资策略相配合 开发方案 整个开发期拟开发建设的物业类型和数量 租售方案 对于一个具体的房地产开发项目而言 此时必须明确 出租面积和出售面积的数量及其与建筑物的对应关系 在整个租售期内每期 年 半年 季度 月 拟销售或出租的物业类型和数量 综合用途的房地产开发项目 应按不同用途或使用功能划分 租售价格 租售价格应在房地产市场分析的基础上确定租金单价或销售单价 项目收入 一 开发计划 整个开发期数量拟开发建设的物业类型和数量 即建什么样的产品以及工程进度 项目收入 某项目案例 项目收入 某项目案例 项目收入 二 销售计划 在整个租售期内每期 年 半年 季度 月 拟销售或出租的物业类型和数量 综合用途的房地产开发项目 应按不同用途或使用功能划分 项目收入 40 三期 普通住宅900户 办公3 8万平米 18个月 某项目案例 项目收入 三 价格估算 项目收入 定义 根据市场比较法的替代原理 选择与估价对象处于同一供需圈内的物业作为比较案例 经过交易情况 交易日期 区域因素及个别因素诸项修正 得出估价对象的比准价格 市场比较法定价过程 搜集交易实例 选择比较实例房地产 建立价格可比基础 比较实例的比较和修正 确定该房地产的比准价格计算公式 PD PB A B D E 式中 42 三 价格估算 市场比较法 适用于具有交易性的物业 价格受外部环境影响波动较大 PD 待估物业价格 PB 比较案例价格 A 待估物业情况指数 比较案例物业情况指数 正常情况指数 比较案例物业情况指数B 待估物业估价期日价格指数 比较案例物业交易日期指数D 待估物业区域因素条件指数 比较案例物业区域因素条件指数E 待估物业个别因素条件指数 比较案例物业个别因素条件指数 项目收入 项目收入 概念 是预测估价对象的未来收益 然后用报酬率或资本化率将其转换为价值 是从未来的角度评估房地产的价格 适用 酒店 公寓 写字楼等投资性物业 公式 房地产的价格 预期净收益 报酬率或资本化率 说明 实际操作过程中 测算净收益要包括土地使用权的价值和地上建筑物的价值 要综合考虑经济年限 空置率 残值率等复杂因素 同时报酬率或资本化率的确定还要考虑净现值因素 在此仅了解概念 不作解读 44 三 价格估算 收益法 项目收入 定义 房地产开发过程中发生的各种费用加和的一种方法 新建 取得房地产开发用地进行房屋建设 然后销售所建成的商品房 这种典型的房地产开发经营方式为例 并从便于测算各构成项目的金额的角度 来划分房地产价格构成 在这种情况下 房地产价格通常由如下7大项构成 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 基本公式 新建房地产价值 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 开发商期望平均利润 45 三 价格估算 成本法 适用于新开楼盘 无参照物且受政策影响波动不大 项目收入 某某案例 价格估算及预测表 注 写字楼售价按20年回收期估算 涨幅按10 其他物业涨幅按5 项目收入 四 租售收入 经营收入是指向社会出售 出租房地产商品或自营时的货币收入 主要包括房地产产品的销售收入 租金收入 土地转让收入 配套设施销售收入 以上统称租售收入 和自营收入 对于出租的情况 还应考虑空置期 项目竣工后暂时找不到租客的时间 和空置率 未租出建筑面积占总建筑面积的百分比 对年租金收入的影响 租售收入估算 要计算出每期 年 半年 季度 月 所能获得的租售收入 并形成租售收入计划 租售收入的表所提供的格式进行 项目收入 某项目案例 项目收入 五 税费估算 目前 我国房地产开发投资企业纳税的主要税种如下 项目收入 税费表 项目收入 五 税费估算 土地增值税 概念 反房地产暴利税 是指房地产经营企业等单位和个人 有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入 扣除开发成本等支出后的增值部分 要按一定比例向国家缴纳的一种税费 预征 土地增值税在取得收入时或预售款时预缴按收入预缴具体税率由所在税务局定南昌普通住宅1 非普通住宅3 非住宅5 达到清算条件后清算 多退少补 增值率不超过20 免征土地增值税 经测算 一般毛利率在34 63 以上都需要缴纳清算方法 步骤 计算增值额 增值额 收入额 扣除项目金额计算增值率 增值率 增值额 扣除项目金额确定适用税率 依据计算的增值率 按其税率表确定适用税率依据适用税率计算应纳税额 应纳税额 增值额 适用税率 扣除项目 速算扣除系数 项目收入 速算公式增值额未超过扣除项目金额50 土地增值税税额 增值额 30 增值额超过扣除项目金额50 未超过100 的 土地增值税税额 增值额 40 扣除项目金额 5 增值额超过扣除项目金额100 未超过200 的 土地增值税税额 增值额 50 扣除项目金额 15 增值额超过扣除项目金额200 土地增值税税额 增值额 60 扣除项目金额 35 公式中的5 15 35 为速算扣除系数 增值税扣除项目 费用 1 10 成本 1 20 某某案例 项目收入 某某项目案例 项目收入 关于个人所得税 纳税人义务人 既包括居民纳税义务人 在中国境内有住所 或者无住所而在境内居住满1年的个人 也包括非居民纳税义务人 在中国境内无住所又不居住或者无住所而在境内居住不满一年的个人 居民纳税义务人负有完全纳税的义务 必须就其来源于中国境内 境外的全部所得缴纳个人所得税 而非居民纳税义务人仅就其来源于中国境内的所得 缴纳个人所得税 征税机关 国税 银行系统代征的个人利息方面所得税 地税 包括机关 企业 事业单位 个体工商户等超过个人所得税征税标准的所有个人 征收范围 工资 薪金所得等十一项 工资 薪金所得 是指个人因任职或受雇而取得的工资 薪金 奖金 年终加薪 劳动分红 津贴 补贴以及与职或受雇有关的其他所得 这就是说 个人取得的所得 只要是与任职 受雇有关 不管其单位的资金开支渠道或以现金 实物 有价证券等形式支付的 都是工资 薪金所得项目的课税对象 税率 适用7级超额累进税率 按月应纳税所得额计算征税 该税率按个人月工资 薪金应税所得额划分级距 最高一级为45 最低一级为3 共7级 项目收入 关于个人所得税 计算方法 应纳个人所得税税额 应纳税所得额 适用税率 速算扣除数扣除标准3500元 月 2011年9月1日起正式执行 工资 薪金所得适用 应纳税所得额 扣除五险一金后月收入 扣除标准如 张三 基本工资10000元 佣金3000元 住房补贴2000元 伙食补贴 固定进工资表 区别于误餐补贴 300元 电话补贴200元 扣事假工资1200元 个人承担五险一金 个人约占23 单位约占43 5 即2300元 应纳税所得额 10000 3000 2000 300 200 1200 2300 3500 8500元应纳税额 8500 20 税率 555 速算扣除 1145元纳税办法 单位代扣代缴 个人可以查询并取得纳税证明 年所得12万以上 含 在纳税年度终了向主管税务机关办理纳税申报 公司代办 汇算清缴 项目收入 关于 营改增 1 定义 营业税改征增值税 以下简称营改增 是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税 增值税只对产品或者服务的增值部分纳税 减少了重复纳税的环节 营业税是比较便于征收的税种 但存在重复征税现象 只要有流转环节就要征税 流转环节越多 重复征税现象越严重 每流转一次就要征一次税 比如买一件衣服 增值税替代营业税 允许抵扣 将消除重复征税的弊端 有利于减轻企业税负 但行业不同影响程度也不同 主要受抵扣环节的影响 2 区别 征税范围不同 凡是销售不动产 提供劳务 不包括加工修理修配 转让无形资产的交营业税 凡是销售动产 提供加工修理修配劳务的交纳增值税 计税依据不同 增值税是价外税 营业税是价内税 所以在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入 如住房销售合同金额为110万元 则实际销售额为100万元 按100万元缴纳销项税减进项税的差 即计算增值税的收入应当为不含税的收入 而营业税则是直接用收入乘以税率即可 即按110万元乘5 的税率 项目收入 关于 营改增 3 房地产行业 财政部通知 2016年5月1日起 新老过渡 房地产老项目 是指 建筑工程施工许可证 注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目 可以选择适用简易计税方法按照5 的征收率计税 也可以参考新项目的征缴模式 要求报主管税务机关备案 新项目以取得的全部价款和价外费用 扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额 4 具体规定 在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业为增值税纳税人 增值税纳税人分为一般纳税人 税率为11 但可抵扣 一般计税 与小规模纳税人 征收率为5 不可抵扣 简易计税 两大类 纳税人年应征增值税销售额超过500万元 含本数 的为一般纳税人 未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人 一般计税方法的应纳税额按以下公式计算 应纳税额 当期销项税额 当期进项税额当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时其不足部分可以结转下期继续抵扣 采取预收款方式销售所开发的房地产项目 在收到预收款时按照3 的预征率预缴增值税5 注意事项 签订经济合同 包括销售合同 租赁合同 施工合同 采购合同等 取得发票 增值税专用发票 货物清单 验收单等真实性 合理性 单位名称 开户行 账号 税号发票管理 领用 开具 注销 收取 验证 抵扣 项目收入 项目利润 e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 01 利润总额 租售收入 土地成本 房屋开发成本 开发费用 销售费用 管理费用 财务费用 其他费用 不可预见费用 各项税金 经营税金及附加 土地增值税 房产税等 净利润 利润总额 营业外收入 营业外支出 企业所得税 一 基本概念 利润 项目利润 开发利润是整个项目的全生命周期的经营成果 账面利润是会计分期的经营成果 项目利润 货币时间价值 是指在不考虑通货膨胀和风险情况下的 货币经历一定时间的投资和再投资所增加的价值 也称为资金的时间价值 今年的100元不等于明年的100元 货币时间价值的本质是价值增值 从数量上看 货币时间价值是在没有风险和没有通货膨胀条件下的社会平均资金利润率 某行业在社会上的平均获利水平 企业在投资某一项目时 至少要取得社会平均的利润率 复利 把利息计入本金计算 现值 指未来一定时间的特定资金按复利计算的现在价值 未来的钱相当于现在的钱 P F 1 i n复利终值计算指一笔收支经过若干期后再到期时的金额 现在的钱相当于未来的钱 F P 1 i n年初存入100元 利率10 按单复利计算 两年后其终值多少 121元 一 基本概念 资金价值 项目利润 一 基本概念 现金流量 经营 投资 筹资活动 项目利润 一 基本概念 现金量与利润的关系 可行性研究中 现金净流量可以代替利润作为评价投资净收益的指标 在整个投资有效年限内 项目利润总计与现金净流量是相等的 应用现金净流量 并可方便地引入资金时间价值来考察投资方案 项目利润 一 基本概念 经济评价指标 项目利润 指标评价考虑 1 核心指标确定指标值标准 参考指标中的总体指标未定标准仅做参考 参考指标中的单项指标结合具体项目分析评估 2 经过对部分项目的测试 其内部收益率均超过30 因此对一般多层项目内部收益率暂定为25 3 经测算 集团平均税前销售利润率为12 销售净利率约在8 04 10 2 之间 因此销售净利率暂定为9 一 基本概念 指标参考 万科核心指标的基本要求 参考 项目利润 内部收益率投资收益能承担货币贬值 通货膨胀能力 即抗风险能力 25 销售净利率 9 一 基本概念 资金使用计划 房地产项目应根据可能的建设进度和将会发生的实际付款时间和金额 编制资金使用计划表 在房地产项目可行性研究阶段 可以年 半年 季度 月为计算期单位 按期编制资金使用计划 编制资金使用计划 应考虑各种投资款项的付款特点 要充分考虑预收款 欠付款 预付定金以及按工程进度付款的具体情况 项目利润 一 基本概念 现金流量表 项目利润 一 基本概念 现金流量表 项目利润 二 核心指标 内部收益率 财务内部收益率 FIRR 是指项目在整个计算期内 是指能够使未来现金流入量的现值等于未来现金流出现值的贴现率 简单说就是各年净现金流量现值累计等于零时的折现率 是评估项目盈利性的基本指标 其计算公式为 内部收益率是这样的一种利率 如果按该利率通过借款来投资项目 将一无所获 内部收益率体现了项目本身即内在的收益水平或获利能力 是项目内在的投资收益率 本质上是一个贴现率 项目利润 财务内部收益率的作用在独立方案的分析评价时 一般是在求得投资项目的内部收益率后 不同期贷款利率 同期行业基准收益率相比较 以判定项目在财务上是否可行 FIRR不同期贷款利率i比较反映项目的盈亏状况 FIRR不同期行业基准收益率ic比较 反映项目不行业平均收益水平相比的盈利情况 项目利润 财务内部收益率的计算 插值法 了解即可 其公式为 公式中 FIRR 内部收益率 NPV1 采用低折现率时净现值的正值 NPV2 采用高折现率时净现值的负值 i1 净现值为接近于零时的正值的折现率 i2 净现值为接近于零时的负值的折现率 项目利润 财务内部收益率的计算 Excel函数法 了解即可 IRR X Y 项目利润 二 核心指标 销售净利率 用销售净利率意义以销售收入为基数 指标蕴涵内容更丰富 除了能反映获利能力 还可以反映售价风险的承受能力 比如 销售净利率为9 大约可以知道 如果售价下降9 左右 将基本无利可图 而售价相当于市场风险 其难以控制程度远大于成本 销售净利率更易于普遍的理解 直观明了 望文即可知道是 净利润 除以 销售收入 投资回报率则须特别明确 如总投资是 总成本 还是 总成本 期间费用 包含不包含 所得税 回报 是税前利润 项目利润 二 核心指标 财务净现值 财务净现值 FNPV 是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic 将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和 即计算开发期每年的净现金流 再折现到起点 财务净现值的计算公式为 式中 FNPV表示项目在起始时间点的财务净现值 Ic表示基准收益率或设定的目标收益率 如果FNPV大于等于0 说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求 因而在财务上是可以接受的 如果FNPV小于0 则项目不可接受 项目利润 Excel函数法 了解即可 项目利润 二 核心指标 投资回收期 动态投资回收期Pd dynamicinvestmentpay backperiod 是指考虑现金折现时 基准收益率或基准折现率条件 项目以净收益来抵偿全部投资 包括固定资产投资和流劢资金 所需的时间 是反映项目投资回收能力的重要指标 以投资项目净现金流量的现值抵偿原始投资现值所需要的全部时间 即 动态投资回收期是项目从投资开始起 到累计折现现金流量等于0时所需的时间 Pb 累计净现金流量现值开始出现正值期数 1 上期累计净现金流量的绝对值 当期净现金流量现值 项目利润 Excel函数法 了解即可 项目利润 三 参考指标 总投资回报率 总投资回报率静态的反映了项目总体投资回报水平 但并不是该项目实际的收益率 只能作为辅助指标参考 项目开发周期越长 该指标意义可应用度越小 项目利润 三 参考指标 地价支付贴现比 地价支付贴现比 各期支付地价现值之和 地价总额 本指标反映地价支付的快慢 土地合同中的地价是一种名义地价 将各期支付的地价折算为现值才是该项目的实际地价 地价支付贴现比反映了名义地价和实际地价的关系 该比例越小实际地价越低 反之实际地价越高 对各期地价进行折现同样要确定一个贴现率 我们仍定为10 依据同前 项目利润 万科城市花园项目 项目利润 启动资金的界定 一个项目启动资金较难直接计算 它应是开发前期一定阶段的资金需求 因此我们近似定义为3个最高峰值的平均数 启动资金 3个最高的资金峰值之和 3启动资金获利倍数的意义 在于集团或分公司投入新项目必须的启动资金 将来能获得多少倍的净利润 三 参考指标 启动资金获利倍数 启动资金获利倍数 项目净利润 启动资金 项目利润 销售毛利率 项目利润 销售收入 100 项目利润 销售收入 开发成本 营业税及附加 销售毛利率的意义在于体现了项目的获利空间 即还有多少销售收入可以用来抵偿期间费用和所得税 最后获得利润 销售毛利率和销售净利率的关系 销售毛利率 销售净利率 销售税 费率 三 参考指标 销售毛利率 项目利润 资金峰值的界定 资金峰值指在项目开发期间 累计负向净现金流量的最大值 也就是资金的最大缺 资金峰值比例 资金峰值 项目总投资资金峰值是对项目而言 一般不必考虑本公司的自有存款余额 资金峰值比例反映了项目资金峰值占总投资的比例关系 三 参考指标 资金峰值比例 项目利润 资金峰值比例 资金峰值 项目总投资 15000 前两年现金净流量之和 28000 59500 17 项目利润 三 参考指标 获利指数 现值指数 计算现值指数必须预先确定一个贴现率 一般是期望的最低资金回报率 万科 按照集团净资产收益率的要求将贴现率为10 现值指数 1 说明收益超过成本 投资收益率超过期望的回报率 项目可行 现值指数 1 说明其收益率达不到期望的回报率 项目不可行 如果以内部收益率作为贴现率 则现值指数 1 现值指数可以理解为1元原始投资渴望获得的现值净收益 现值指数反映了投资的效率 将每期的现金流入和流出贴现 再汇总产生比值获利指数 现金流入现值 现金流出现值 项目利润 项目利润 相关分析 e7d195523061f1c0b9c437df2358c0cda14f5041a22fabbfBE2BE37675DC7AB669ED1A17F222BC996230C869F9A73B775AB9A6F73BCC744AF1BB55A31F7D215610F6B48D481C98CFAE215B20EECA2E6EB92F1AE47138C8D18BEB8B2E9C1F7A4B754D57316E661BF756E4AF122A5C35283C5E8D335530CAC361B3D44CC547A0DCB0466DCBB6DD00897207224FED11A775 01 一 盈亏平衡分析 本 量 利分析 盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下 研究投资项目产品成本 产销量与盈利的平衡关系的方法 对于一个投资项目而言 随着产销量的变化 盈利与亏损之间一般至少有一个转折点 我们称这种转折点为盈亏平衡点 BreakEvenPoint BEP 在这一点上 销售收入和总成本费用相等 既不亏损也不盈利 盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点 盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量 销售收入与销量之间的函数关系 通过对这两个函数及其图形的分析 找出平衡点 相关分析 线性盈亏平衡分析的基本公式 年销售收入方程 B P Q年总成本费用方程 C Cf Cv Q其中 B为销售收入 C为总成本 Cf为固定成本 Cv为变动成本 Q为产销量 P为单价 平衡点 当实现盈亏平衡时 有B C 即 由此可以推导出 盈亏平衡产量 盈亏平衡价格 盈亏平衡单位产品变动成本 盈利点 当产销量超过平衡点数量Q 时 项目处于盈利区域 当产销量小于平衡点数量Q 时 项目处于亏损区域 相关分析 Excel函数法 了解即可 相关分析 二 敏感性分析 1 敏感性分析 从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素 并分析 测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度 进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法 相关分析 3 敏感性分析取值 0 5