26××物管XX项目招标书(正本).doc

XX项目前期物业管理单位招标书XX房地产开发有限公司 二OO七年五月二十五日 目 录第一章 项目概况 第二章 物业管理服务内容及要求第三章 对投标人及投标书的要求第四章 评标方法和标准第五章物业服务合同的签订说明第一章 项目概况 （一）XX（1区）位于XX路。 （二）XX小区由别墅、高层和小高层组成，另外配套建筑包括1栋幼儿园，1栋商务会所，三个地下停车场。总建筑面积为XX万平方米。一期已完成工程约XX平方米，其中包括XX幢别墅和一幢建筑面积为XX平方米的商务会所。第二章 物业管理服务内容及要求 委托项目内容： 一、本次招标为项目一期范围（一期项目约XX平方米，其中包括X幢别墅和一幢建筑面积为X平方米的商务会所。），涉及共有财产和公共事物的综合管理，包括但不仅限于制定物业管理服务工作计划，并组织实施；管理与物业管理服务相关的档案资料，工程图纸、住用户档案、竣工验收材料、设备技术资料、设备运行维护纪录等。 二、房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理，共用（有）部位包括但不仅限于：本期范围土地规划使用内的所有道路、空地、绿地；不为单个业主所拥有的所有建筑物、构筑物、房屋；房屋的承重结构(基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等)、内外墙面、公共广场，门厅、卫生间、走廊、过道、垃圾间（垃圾房）邮政信箱、庭院、设备用房等为维持房屋的结构及使用功能或者为业主或使用人提供服务，共同使用的部位和设施。 三、共用（有）设施设备的日常维修、养护和管理，共用（有）设施设备包括但不仅限于：共用（有）的上下水管道、落水管等给排水系统，共用（有）照明系统、变配电系统、照明灯具、公共区域消防设施设备系统、保安监控报警设备系统、门禁可视对讲系统、中控室系统、避雷装置、天线、有线电视系统、电信及宽带网络系统，排烟道,通向污水井的下水管道、雨落管等排污系统；设置在任何单位内但与其它单位或其它部分共同使用的装置；物业区域内的市政排水设施，物业区域的外围护栏及围墙等为业主、使用人共同使用的设施设备。 四、共用（有）设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理，包括但不仅限于：化粪池、泵房、车位、室外给排水管道等为业主、使用人共同使用的设施和附属建筑物、构筑物。 五、一期规划红线范围内以及围墙内的所有绿地、花木、喷泉系统、建筑小品等养护与管理，保证正常使用。 六、公共环境卫生，小区规划红线以内，业主户门以外包括但不仅限于房屋共用（有）部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、清运等。 七、维护公共秩序、安全防范和楼宇保安，小区规划红线以内，业主户门以外包括但不仅限于门岗服务、物业区域内巡查、安全监控、夜班执勤、维护交通秩序、看管公共财产等。 八、消防管理服务，包括公共区域消防设施设备的维护及消防管理。 九、人工湖及景观水系、水泵的运行和日常维护管理，包括但不仅限于运行、维修；定期检验等；主泵和备用泵的运行、维修；消防泵试泵；水质化验；清洗；普查；消毒、水面的保洁等。 十、装饰装修管理服务。 十一、中标后受托方提供的物业服务质量要求如下： 1按双方约定的物业服务质量要求执行。 2国家法律、法规、规章、地方法规没有规定的，而合同规定有的服务管理事项和服务质量要求，按合同执行；国家法律、法规、规章、地方法规和合同都规定有的服务管理事项和服务质量要求，而各种规定和合同不尽相同的，按服务质量要求高的执行；国家法律、法规、规章、地方法规有规定而合同没有规定的，按国家法律、法规、规章、地方法规执行。 十二、中标后受托方应向建设单位（委托方）交纳服务质量保证金不少于5万元整，一旦受托方违约事实得到确认，委托方即可按本合同规定从保证金里扣除违约金和赔偿金，当质量保证金金额少于5万元时，受托方应补足到5万元。 十三、协调所属地政府、各行业主管部门、居委会、开发商、各公共服务部门、业主委员会之间的联络与沟通。*以下是提出服务项目供招标人参考的项目： 十四、提出特约有偿服务内容和收费标准。 十五、提出停车管理的方案和费用分成方案，包括解决停车位紧张的办法。 十六、提出商务会所、公共房屋出租和广告管理创收方案和费用分成方案。十七、提出小区内商业用户（包括住宅内开公司的用户）的管理方案。第三章 对投标人及投标书的要求一、 投标人应具备的资格： 1. 物业管理二级以上资质； 2. 注册资金人民币100万元以上； 3. 三年以上在的住宅小区或公寓物业管理服务经历； 4. 独立在管住宅项目100万以上； 5. 具有ISO9001-2000认证； 6. 在管项目与我司项目相似，且管理业绩及业主评价优秀者优先； 7. 具有“市优”项目的物业管理服务公司优先考虑； 8. 有业主大会招标的中标项目且管理业绩及业主评价优秀者优先；二、 招标文件的说明： 1、 招标文件的组成： （1）、招标文件包括本“招标文件”及在此之前、之后发出的与本次招标活动相关的各种书信、通知书、会议纪要等文件； （2）、投标人应认真阅读“招标文件”所有内容。如果投标人的“投标书”内容未能符合“招标文件”要求，招标人有权将该“投标书”作为废标。 2、 招标文件的解释：“招标文件”的解释权属招标人。 3、 招标文件的修改： （1）、 招标人可以使用“通知书”的方式修改“招标文件”； （2）、“通知书”将以书面方式发给各投标人，“通知书”作为招标文件的组成部份，对投标人具有与“招标文件”同等的约束作用； （3）、书面方式：包括函件、传真等方式。三、 投标报价： 1、 投标报价应是“招标文件”所确定的招标范围内全部工作内容的价格体现，包括物业管理服务费（元/月.）、机动车停车管理费（元/月.位）等，其中物业管理服务费为主要报价，其它费用为参考报价，招标人不保证最低价中标； 2、 报价依据招标文件内容及政府有关收费规定制订； 3、 报价应以“包干制”的方式详细说明各种费用的构成（包括支出项目名称和单价）； 4、 机动车停车管理费报价包括管理成本和返还给甲方的收益，作为评标参考； 5、 投标人须提出特约服务项目内容和报价； 四、 投标的相关规定： 投标书的份数和有效性规定： （1）、投标人须编制“正本”投标书一份，“副本”投标书五份及电子版本一份（光盘），并明确标明“正本”和“副本”，于规定的投标截止日期内递交给招标人。投标书正本和副本如有不一致之处，以正本为准。 （2）、投标书正本与副本均应使用打印文稿，由投标人法定代表人签署和加盖公章,同时须逐页小签。 （3）、投标书应无涂改和行间插写，除非这些删改是根据招标单位的指示进行的，或者是投标人造成的必须个别修改的错误。修改处应由投标人加盖公章。五、 投标书的递交：1.、投标书的密封与标识（1）、投标人应将投标书的正本和副本分别密封，并在封袋上正确标明“正本”和“副本”； （2）、所有封袋上都应写明招标人名称和招标项目名称以及投标人的名称、地址、邮政编码，并注明开标时间以前不得开封； （3）、所有“正本”与“副本”必须在密封处加盖公章； （4）、如果投标人未按上述规定提交的投标书，招标人有权拒绝接收，原封退还给投标人。2.、投标截止日期（1）、 投标人应于2007年 06月 11 日下午15：00前将投标书递交给招标人。招标人在接到投标书时将注明收到的日期和时间。（2）、招标人可以运用“通知书”的方式，酌情延长递交投标书的截止日期。在上述情况下，招标人与投标人之间的投标截止日期方面的全部权力、责任和义务，将适用于延长后新的投标截止日期； （3）、超过投标截止日期送达的投标文件将被拒绝接受； （4）、电报、电话、传真形式的投标概不接受。3投标书有下列情形之一的，投标书无效： （1）未密封的； （2）没有投标单位法定代表人签字与加盖投标单位印章的； （3）未能按照招标文件要求编制的； （4）逾期送达的； （5）附有招标人不能接受条件的。六、 评标：（1）、招标文件发放后，直至宣布中标人期间，凡属于审查、澄清、评价和比较投标书的所有资料，都不能向投标单位或与评标无关的其他人士泄露；（2）、招标人组成评标小组，制定评分原则、评标办法；（3）、评标小组成员由招标人选派及邀请物业管理服务行业专家组成；（4）、招标人于2007 年06月11 日下午15：30即时组织开标、答辩，评标小组成员再进行投标书审查、评议；（5）、采用综合因素评标法，即对投标书的报价、管理团队、管理方案、服务理念、监管机制、行为与规范、企业信誉和业绩等进行综合评分。（6）、投标人少于两家的，招标人有权重新组织招标。七投标书格式（一） 企业简介1、 投标保证书；2、 企业介绍；3、 投标人基本情况表，包括办公地点，联系人姓名、职称和联系电话，主要领导成员姓名、职称和联系电话，上级主管单位名称、办公地址、负责人姓名和联系电话，主要股东名称、办公地址、负责人姓名和联系电话等；4、 以往业绩，并提供2-3家主要合同内容和联系人、联系电话；5、 资质证明文件；6、 营业执照正副本复印件；7、 法人代码证书副本复印件；8、 法人代表身份证复印件；9、 法人代表授权书原件（见模板）；10、税务登记证副本复印件；11、质量保证体系证书复印件；12、 近三年经营情况表、2006年度财务审计报告及资产负债表、损益表、 现 金流量表、2007年4月份开户银行对帐单和存款余额；13、正在服务的小区业主委员会出具的服务良好证明；14、投标人中标后拟派驻现场的项目负责人的简历、物业管理资格证书、学历证书等。（二） 企业经营理念1 管理理念 请投标人阐述企业的经营理念、企业文化、市场化运作思考、与 业主沟通的服务思考。2 管理团队 投标人高层管理团队介绍以及派驻本项目管理团队主要人员的资 历。3 管理、服务机制和监管机制 如何从成本控制、优化人力资源、整合社会资源三方面建立管理 服务机制、监管机制。4 工作流程 如何通过确立每一个岗位规范，每一件工作流程达到工作标准得以实现的目的。（三） 承诺管理服务指标1.、结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标；2.、达标措施和不达标的改善措施；3.、创市优、国优小区的时间和方案。（四） 管理服务方案1、 项目管理机构运作方法及管理制度，编制项目管理机构、工作职能 组织运行图，阐述项目经理（小区经理）的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法；2、 管理服务人员配置，根据物业管理服务的内容、标准和本项目实际情况拟配置各岗位人员的具体情况；3.、 管理范围内，涉及共有财产和公共事物的综合管理服务的具体方案， 处理业主报修/投诉/反馈的具体流程；4.、 房屋建筑共用（有）部位的日常维修、养护和管理服务的具体方 案；5、 共用（有）设施设备的日常维修、养护和管理服务的具体方案；6、 共用（有）设施和附属建筑物、构筑物的日常维修养护和管理服务 的具体方案；7、 项目水系的管理方案；8、 商务会所的经营管理方案；9、 房屋建筑和设施设备长期、中期维修保养具体计划和方案；10、水泵的运行和日常维护管理服务的具体方案，长期、中期维修保养具体计划和方案；11.、物业管理区域内公共秩序维护、安全防范和楼宇保安服务的具体 方案和岗位责任描述；12.、治安、消防管理服务的具体方案；13、绿化养护管理服务的具体方案；14.、清洁卫生、垃圾清运管理服务的具体方案；15.、业主、使用人装饰装修室内的管理服务流程和方案；16.、住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案；17、特约服务项目内容及具体实施方案和标准；18.、公共部分或各户自用部分消防、卫生、停电、停水、停气、电梯故 障、水管崩裂、下水道堵塞、盗抢、治安等突发事件的应急预案；19.、施工噪声控制等与业主生活密切相关事项的应对预案；20、项目接管具体方案；21.、服务满意率调查方案及社区文化开展，加强业主相互沟通的具体措施；22.、相邻小区关系处理方案、小区周边三包范围内的管理方案、小区内商业用户（包括住宅内开公司的用户）的管理方案、从地下室上楼的门禁系统解决方案等；23、.物业节能方案；（五） 物业管理服务费预算明细及机动车停车位管理费报价、特约服务费用报价。 1、 总报价表。 2、 分项报价表。 3、 需开发商前期投入的费用清单报价。（六） 商务特殊承诺 承诺的项目包括但不仅限于向业主提供更优惠的条件、小区建设和 环境改造、服务质量保证、服务培训等等。（七） 投标响应偏离表 投标响应偏离项目是指投标人无法按招标文件的要求实现和执行 的项目、条款和指标等等。第四章 评标方法和标准（一） 标书评分标准：总分100分，其中：1、 投标企业基本情况和经营理念（5分），主要内容包括：企业资格和财务情况，从业人员的素质及资格情况、企业管理运作的特点、管理业绩，企业经营理念；2、 XX物业管理服务整体设想及综合管理服务计划（15分），主要内容包括：对XX小区的市场调查及分析，明确可行的管理思路，服务定位、目标，体现XX小区特色的管理模式，项目管理组织机构设置和人员岗位配备情况，综合管理服务具体方案，处理业主报修/投诉/反馈的具体流程等等；3、 物业维修养护计划和装备情况（5分），主要内容包括：房屋和设施设备定期、日常养护计划，长期、中期维修保养计划和方案，以及为实施这些计划和方案所配备的装备情况；4、 人工湖及水系管理方案（10分），主要包括定期、日常养护计划，长期、中期维修保养计划和方案；5、 绿化、卫生、保安、消防管理、装修管理服务方案和应急预案（15分），主要内容包括：物业管理区域内公共秩序维护、安全防范、楼宇保安和消防管理服务的具体方案（含岗位设置、区域保安方案等）、应急处理方案、施工噪声控制等，相关案例；6、 服务标准、措施、承诺指标及特约服务（5分）；7、 项目接管方案（15分）；8、 物业管理服务费报价（10分）；9、 开发商前期的投入费用及特约服务费用报价（5分）；10、投标响应偏离情况（5分）；11、服务满意度调查等其它服务方案（5分）服务满意度调查和社区文化开展计划、相邻小区关系处理方案、小区周边三包范围内的管理方案、小区内商业用户（包括住宅内开公司的用户）的管理方案、商务特殊承诺等等12、 物业管理节能方案等参考解决方案（5分），包括物业管理节能方案、公共房屋、空地出租和广告管理方案和费用分成方案等等。上述12项评分内容应在投标文件中有相应的体现，内容合理、科学、可行。评委根据投标文件的内容结合上述评分标准综合评分。（二） 项目考察：30分，主要是考察投标单位类似项目的管理状况的印象分。(由招标人组成评分小组)（三） 现场答辩（时间为10分钟）：20分1、介绍2、投标文件阐述（讲述人必须是今后投标人中标后派驻现场的项目管理负责 人。）3、物业管理政策解释4、物业管理实务（案例分析）（四）分值计算：1、总分为150分；2、评分时，每位评委根据各分项得分确定投标企业得分，总分为130分，最后投标企业的平均得分加项目考察分为最终得分。3评分过程中的未尽事宜，由评标委员会解释、决定。（五）评标小组按分值为投标企业进行排序。 第五章物业服务合同的签订说明物业管理服务合同的签订1、中标 （1） 根据评标排序的前三名，招标人将依序展开商务谈判，原则上应按序确定拟中标人，除非投标人有重大隐瞒事项、承诺无法兑现、曾经在其它小区有恶劣行为等招标人认为有违业主利益的情况，经招标人按排序有权选定下个中标候选人确定正式中标人； （2） 确定中标单位后，招标单位将向中标单位发放中标通知书； （3）中标单位收到中标通知书后，应在15天内与招标人签订合同。由于第一中标人的原因未能在规定的时间内与招标人签订合同的，视为自动放弃。招标人有权与第二中标人签订合同,依次类推。2、 合同签订（1）招标人与中标人将根据中华人民共和国合同法的规定，依据投标书的承诺条款签订前期物业服务委托合同。招标文件、中标通知书、投标书及其澄清文件作为物业管理合同之附件，与合同具有同等法律效力。（2）招标人有权在签订合同时增减物业服务委托项目，投标价格同时根据实际委托项目投标报价进行调整。2007年5月25日部分文件模板： 表1法人代表授权书本授权书声明： _系_公司（中心）的法定代表人，现授权委托_（先生/女士）、_（先生/女士）为我单位代理人，以本单位的名义，参加XX的前期物业管理服务投标活动。 上述代理人在XX的投标活动过程中，所签署的一切文件和处理本次投标活动有关的一切事务，我均予以承认。代理人姓名：_性别：_年龄：_职务：_代理人姓名：_性别：_年龄：_职务：_特此授权 投标单位（盖章）： 法定代表人签字： _年_月_日表2投 标 保 证 书XX房地产开发有限公司：1. 我单位对贵方在投标邀请书、招标文件中所提出的规定和要求表示理解。2. 我单位同意从贵方确认收到“投标书”之日起，遵守本“投标书”，本“投标书”对我单位具有法律约束力，并可随时接受中标，但投标书中的投标报价有效期为60日。3. 在制定和执行正式的合同前，本“投标书”连同贵方的“中标通知书”，应构成贵我双方之间的约束力文件。4. 我单位理解和清楚贵方不保证最低标价中标。5. 我