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阜阳市场调研报告 谨呈 安徽圣大房地产开发有限公司 目录 宏观的阜阳 1 1阜阳城市基本概况1 2阜阳经济发展现状1 3阜阳总体城市规划1 4阜阳城市发展小结 宏观的阜阳 阜阳市别名 颍州 新时代火车拉来的城市的典型代表之一 交通便捷 京九铁路贯穿全境 更有全天候机场 以及即将开工的商阜杭高速公路 形成发达的立体交通网 阜阳市资源丰富 是国家商品粮 油 棉 肉生产基地 以阜阳为中心 以100公里为半径的范围内尚未发育出一个中心城市 阜阳市不光是皖西北的重要门户 更是周围大城市围空区的中心 有很强的辐射能力 是以加工制造 商贸物流为主的皖北中心城市 阜阳辖颍州 颍泉 颖东三区和临泉 太和 阜南 颍上四县以及界首市 阜阳市户籍人口1014 3万 三区四县一市常住人口759 99万人 面积9775平方公里 是安徽省人口最多的城市 也是全国比较大的地级市之一 城市属性 PART 宏观的阜阳 阜阳城市基本概况 宏观的阜阳 GDP总量 平稳高速增长 阜阳GDP总量在安徽省比较大 近5年阜阳经济增长保持在12 左右 保持高速增长势头 平稳 高速的经济环境是大型商业最看重的数据 GDP总量及三产结构 三产结构 第二产业突出 第二产业占比最高 增速最快 逐渐成为阜阳支柱产业 以商业服务业为载体的第三产业 未来有较大空间 PART 宏观的阜阳 阜阳经济发展状况 宏观的阜阳 周边城市对比 总量较大 增长不快 比较周边5个城市2012年的经济数据 阜阳的整体经济实力较强 但并没有拉开与六安的距离 在反应商业的消费品零售总额对比中 已被六安超过 周边城市经济现状对比 PART 宏观的阜阳 阜阳经济发展形势 宏观的阜阳 人口现状 城区人口不足 城市缺乏吸引力 相对于超过760万的常住人口 阜阳市区人口只有160万人 近10年 阜阳市人口总量一直呈正比例增长 年均增长率达到了1 一方面快速增加的人口有利于住宅项目的去化 另一方面 人口的增加对于商业项目 也增加消费的概率 阜阳人口现状与变化 PART 宏观的阜阳 阜阳经济发展现状 宏观的阜阳 人均可支配收入 加速增长 2008 2012年 阜阳人均居民收入累计增长59 2 特别是2011年 增长率接近20 阜阳市人均收入与支出 人均消费支出 低于收入增速 相比较与人均可支配收入的连续增加 阜阳人均消费支出增速不仅低于收入的增加 而且又放缓的趋势 虽然2012年有所增速 但总体反应阜阳人民消费需要进一步刺激 PART 宏观的阜阳 阜阳经济发展现状 宏观的阜阳 根据 阜阳市城总体规划 2007 2030 阜阳市的定位为 到2050年 阜阳市发展成为现代化大城市 经济综合实力达到全省先进水平 城市人口规模达到250万人 城市将向主要向西 向南拓展 同时兼顾颍东和泉北发展 三区四片 组团式的城市空间结构 规划新建西湖组团作为市级行政 文化 体育中心 形成一个相对完整的城市新区 西湖风景名胜区将以其良好的自然背景成为城市的 后花园 城市居民的休闲中心 资料来源 阜阳市城总体规划 2007 2030 城市总体规划 PART 宏观的阜阳 城市总体规划 宏观的阜阳 城市分区 以颖西区为中心 颖东片区 泉北片区 城南新区中心城区城市人口发展规模 近期 2007 2010 82万人 远期 2011 2020 140万人 远景期 到2050年 250万人城市发展规模 近期 2010年 用地规模在82 8平方公里 远期 2020年 用地规模在140平方公里 远景期 2050年 按250万人控制用地规模 中心城区整体目标 PART 宏观的阜阳 城市总体规划 宏观的阜阳 中心城区规划 城市发展战略 围绕阜阳处于大城市围空区以及一系列自身优势 将阜阳市打造为皖西北中心城市 皖豫交界区的区域性中心城市 城市主要职能 全国重要的铁路交通枢纽 以加工制造 商贸物流为主的皖西北中心城市 城市发展方向 以主要向西 向南拓展 同时兼顾颍东和泉北发展 形成以颍西片区为中心 沙颍河 汾泉河为纽带 三区四片 组团式的城市空间结构 PART 宏观的阜阳 城市总体规划 小结 阜阳房地产整体市场 2 1阜阳土地市场2 2房地产市场状况2 3房地产整体市场小结 阜阳房地产整体市场 2012年土地市场供应情况2011年阜阳房地产市场低迷 导致2012年整体土地市场低迷 全部土地供应均通过挂牌方式转让 住宅项目用地相对较少 商业用地供应较多 土地成交溢价率不高 2012阜阳市土地市场分析 PART 阜阳房地产整体市场 土地市场 阜阳房地产整体市场 2013上半年阜阳市土地市场分析 PART 阜阳房地产整体市场 土地市场 2013上半年阜阳土地市场火热 累计成交商住地块27幅 其中城南新区累计成交17幅商住地块 2013年1 6月份阜阳城区新出让商住地块1160 98亩 累计成交商住地块2211 36亩 累计成交金额49 4286亿元 2013年5月 2013 11号地位于城南新区一道河路旁 阜阳商厦以879 67万元 亩的成交单价 溢价率为155 7 成为阜阳名副其实的单价 新地王 阜阳房地产整体市场 阜阳市施工竣工面积走势 PART 阜阳房地产整体市场 施工竣工面积分析 虽然2012年商品房施工面积稳步增长但增速持平 竣工面积增速明显下滑 新开工面积负增长 但是2013年上半年 全市商品房施工面积957 76万m2 同比增长46 7 其中新开工面积169 53万m2 同比增长12 6 竣工面积137 38万m2 同比82 4 整体市场较好 阜阳房地产整体市场 供求比不高 预计供应量将增加 阜阳市目前处于供小于求局面 整体市场状况较好 随着城市外围项目的增加 整体均价并未提升 但城南新区及市区整体均价较高 阜阳市商品房供求分析及价格变化 PART 阜阳房地产整体市场 房地产市场状况 阜阳房地产整体市场 2012年楼市住宅 年度累计成交套数10436套 年度累计成交面积110 93万平米 年度成交金额54 96亿元 年度商品房住宅成交均价4954元 平米 阜阳2012年楼市收尾中南现代城1750套年度销量冠军 阜阳2012年楼市收尾 年度商品房销售排行榜第一名为中南现代城3期 累计成交1750套 住宅350套 商铺1400套 销售排行榜第二名为红堡城 累计成交831套 销售排行榜第三名为御景城 累计成交758套 销售排行榜第四名为锦华名郡 累计成交634套 销售排行榜第五名为正基首府 累计成交618套 售排行榜第六名为国祯家园 累计成交570套 销售排行榜第七名为易景国际花园 累计成交494套 销售排行榜第八名为国祯柳青花园 累计成交464套 销售排行榜第九名为君和皇家花园 累计成交336套 销售排行榜第十名为美在花城和富安森活印象 成交套数均为335套 PART 阜阳房地产整体市场 房地产市场状况 12年楼市状况 阜阳房地产整体市场 13年上半年楼市状况现状 2013年1 6月份销售商品房122 49万 比上年同期增长166 2 其中销售住宅111 88万 比上年同期增长158 7 销售非住宅10 61万 比上年同期增长8 2 截至6月底阜阳城区住宅商品房市场投放量去除已销售面积 可销售住宅商品房面积132 8万 其中商品住房面积66 53万 PART 阜阳房地产整体市场 房地产市场状况 13年上半年楼市状况 2013年1 6月份批准预售商品房110 46万 比上年同期增长46 其中批准预售住宅97 72万 比上年同期增长110 批准预售非住宅12 74万 比上年同期减少31 2 商品房批准预售加上历年已批准 未销售的商品房 上半年商品房市场投放量255 29万 其中住宅178 41万 非住宅76 88万 2013年上半年供应商品房110 46万 销售商品房122 49万 整体市场供小于求 尤其刚需产品 需求旺盛 阜阳房地产整体市场 PART 阜阳房地产整体市场 房地产市场状况 13年上半年楼市TOP10 2013上半年商品房销售TOP10 小结 房地产各类市场产品 3 1阜阳住宅市场 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 阜阳房地产各板块划分 颍西北板块 北部商贸新区环境 区域楼盘较少 距市中心较近 以商贸 轻工为主物业 小高层 高层客群 周边单位职工 商贸城及周边乡镇生意人 经开区 颍东板块环境 城市发展较慢区域 颖东区域由于布有铁路 以物流居住为主 经开区为工业园区 厂房众多 环境较为嘈杂 形象一般物业 多层洋房 小高层 高层客源 周边职工 亦有大部分周边县城客户 老城中心板块 老城商务中心区环境 商业配套齐全 地段优势明显 寸土寸金物业 高层 户型偏大 客源 区域企事业单位公务员 周边生意人 其它区域换房客户以及周边县城 太和 生意人 城南新区 政策导向新区环境 处于城市向西 向南发展轴线 紧邻规划政务新区 为居住 文化 科教为主 未来区域前景广阔 且区域内无工业区 适宜居住 物业 多以20万方以上大盘为主 大规模高层出现 区域内高端物业楼盘拔高了区域整体形象 飞机场附近小高层为主客源 多以周边县城换房客户为主 企事业单位等高收入追求品质换房客户 亦有部分投资客 颍西北板块 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 颍东板块 颖东板块 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 颍西北板块 颍西北板块 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 中心城区板块 中心城区板块 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 开发区板块 开发区板块 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 城南新区 城南板块 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 住宅项目汇总分析 住宅项目汇总分析 房地产各类市场产品 房地产各类市场产品 阜阳市各区域项目对比 我们从项目物业形态 建筑形态 户型设计 各区域价格等角度分析 房地产各类市场产品 市场主要的物业形态 为了适当的提高容积率 同时满足景观设计的需要 阜阳市大多数项目以高层为主为 总体布局上较为类似 城南新区西侧 由于机场的原因限高 一般为小高层 不同的物业形态的价格 去化速度区别以及原因分析 目前阜阳市项目规划形态比较简单 高层建筑是市场主流 近两年来不少楼盘引入了小高层 多层电梯洋房 临商水岸明珠 等物业形态 随着市区人口密度的增加和城市化进程的加快 小高层和高层是未来的潮流 小高层 高层必然是发展的趋势 如果处理好房型的设计 价格的合理性等因素 去化速度会有大幅度改善 市场物业形态总结 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 物业形态分析 房地产各类市场产品 市场主要的建筑风格 现代简约 欧式建筑 新古典主义为主 阜阳客户对欧式风格接受度较高 随着外地开发商的进入 各种风格争艳 市场建筑风格总结 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 建筑风格分析 房地产各类市场产品 市场主要的户型 目前在阜阳市高层住宅以两梯三户 两梯四户为主 销售的住宅户型种类丰富 从40 250平方 主力户型80 130平方 基本涵盖了各种需求 购房者的选择空间很大 不同的户型价格 去化速度以及原因分析 目前阜阳市项目户型80 90m2的二房 90 105m2的小三房 100 120的三房这三种房型目前是阜阳市房地产市场上的主力户型 从销售的角度来说 80 100m2的两房 小三房去化速度最快 目前市场以刚需为主 高品质 低总价为其主要诉求点 80 100m2的两房 小三房满足功能上的需要的同时 总价相对较低 市场户型产品总结 主要户型设计 阜阳户型市场多采用客厅朝南 主卧朝南 卧室多采用飘窗设计 品质较好项目采用270度飘窗设计 随着外来开发商的进入 户型设计更加合理 增大了空中花园 多赠送面积 增大了实用率 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 价格分析 阜阳房地产各板块价格 颍东板块 4500 5300元 颍西北板块 4800 4900元 市中心板块 5200 7000元 开发区板块 3500 3850元 城南新区板块 4800 6500元 各区域主流均价以及原因分析 开发区位置较远 环境较差 整体均价较低 颖东与市中心有大桥相隔 区域规划以物流居住为主 均价整体偏低 高速地产进驻颖东 提升了区域均价 颍西北区域楼盘较少 距市中心较远 价格提升较慢 市中心商业配套齐全 地段优势明显 价格最高 城南新区为城市发展方向 潜力巨大 目前为阜阳项目最聚集区域 整体价格较高 直逼市中心项目价格 项目主要沿着淮河路 阜南路 颍州南路分布 随着城南新区的建设 该区域成为最有潜力的区域 房地产各类市场产品 购房者来源 市区 周边县城客户 周边乡镇为主购房者年龄 多数为30 45岁人士 购房者职业 以县城暴发户 生意人 老板等为主 市区内以事业单位职工 公务员等具有较稳定收入的群体为主 购房者目的 多以自住为主 各板块除以区域内部少量客户外 周边县城客户占到约一半 太和 颍上 阜南等地 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 客户来源分析 阜阳客户来源分析 总结 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 住宅市场综合分析 附件部分 个案调研 颖东板块区域 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 颍东板块 高速时代华府 高速时代华府 36万方国际水岸生活新天地 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 颍东板块 临商水岸明珠 临商水岸明珠 阜阳首席50万平米水岸生活城 颖西北板块区域 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 颍西北板块 金色港湾 金色港湾 22万方全景观滨河生态花园社区 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 颍西北板块 锦华名郡 锦华名郡 阜阳泉北核心21万方公园住区 中心城区板块 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 中心城区板块 天章水岸国际 天章水岸国际 河滨路上30万方高端景观楼盘 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 中心城区板块 君和皇家花园 君和皇家花园 健康生活 从皇家俱乐部开始 房地产各类市场产品 PARTIII阜阳房地产产品 住宅市场 板块划分 中心城区板块 紫金城 紫金城 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