房地产评估练习题.doc

第一章1、下列叙述正确的是（ ） A.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利和利益； B.实物、权益和区位三者对房地产价值影响都很大； C.通行权为典型的他项权； D.国有土地使用权即为出让土地使用权。2、由于房地产（ ），所以具有难以变现性。 A.价值量大； B.不可移动； C.独一无二性； D.易受限制性。3、某宗地的规划容积率为3，可兴建6000平方米的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。 A.100 B.300 C. 900 D.6004、从本质上看，不动产的基本特征是（ ）。 A.耐久性； B.个别性； C.不可移动性； D.保值增值性。5、房地产之所以有价格，其前提条件是（ ）。 A.有用性； B.稀缺性； C.有效供给； D.有效需求。6、“五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、（ ）等设施或条件以及场地平整。 A.排水、给水、电力、通讯； B.给水、排水、燃力、热力； C.排水、电力、通讯、燃力； D.排水、电力、通讯、热力。7、楼面地价是（ ）之比。 A.土地总价与土地总面积； B.土地总价与建筑总面积； C.土地单价与建筑容积率； D.土地单价与建筑覆盖率。8、一宗2000平方米的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/ m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为950元/ m2，则理论上应该补地价（单价）为 元/ m2。8一套建筑面积为100m2，单价为2000元/m2的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方式按月等额支付，贷款年利率为5.31，则该套住宅的（）。A实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元B实际单价为1950元/m2，实际总价为20万元C实际单价为2000元/m2，实际总价为20万元D实际单价为2000元/m2，实际总价为30.16万元第二章本章思考题1、判断一名估价师的素质依据那些方面？2、如何理解房地产估价是科学性和艺术性的有机结合。3、房地产估价的重要性体现在哪些方面？4、房地产价格评估的业务范围。5、房地产估价需要遵循哪些基本原则，并说明其在具体的房地产估价中应用的意义。6、房地产价格评估的程序。 选择题： 1.一名合格的房地产专业估价人员，必须具有（ ）。 A.扎实的理论知识 B.丰富的实践经验 C.良好的职业道德 D.较高的学历水平 2.下列叙述正确的是（ ）。 A.估价是科学和艺术的有机结合； B.理论、方法和经验对估价同等重要； C.估价是一种主观活动； D.估价不同于定价，而是将客观存在的房地产价格表达出来3.合法原则包括（ ）等方面。 A.合法产权 B.合法使用 C.合法处分 D.合法收益4.最高最佳使用原理包括（ ）。 A.适合原理 B.预期原理 C.收益递增递减原理 D.均衡原理5.估价报告书中说明的（ ）限定了其用途。 A.估价原则 B.估价方法 C.估价目的 D.估价对象状况 6.预计一年后建成的某在建工程，可能存在的估价情形为（ ）。 A.估价时点为现在，估价对象为现时状况下的价格； B.估价时点为现在，估价对象为未来状况下的价格； C.估价时点为未来，估价对象为未来状况下的价格； D.估价时点为未来，估价对象为现时状况下的价格。 7.某估价机构于2003年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，估价时点为2003年6月15日。因估价结果有争议，2003年8月15日进行了复估，则复估的估价时点为（ ）。 A.2003年6月15日 B.2003年8月15日 C.签定估价委托合同之日 D.估价人员与委托人商定的某日 8.城市房屋拆迁补偿估价中，实行房屋产权调换且所换房屋为期房的，为结清产权调换的差价对该期房进行估价，则（ ）。 A.估价时点为未来，估价对象为未来状况； B.估价时点与估价对象状况均为现在； C.估价时点为现在，估价对象为未来状况； D.估价时点为现在，估价对象为过去状况。9下列表述中不正确的是（ D ）。A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果B在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果10估价中的最高最佳使用具体包括（ACE ）。A最佳用途B最佳位置C最佳规模D最佳环境E最佳集约度第三章例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m2，买卖中涉及的税费均由买方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。例：某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方来负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5，试计算该宗房地产交易的正常成交价格。3、建立可比价格基础中，统一付款方式是指（ ）。A.统一以人民币表示 B.统一用建筑面积C.统一采用单价 D.统一折算为成交时点一次付清4、卖方不了解市场行情，这种情况下房地产的成交价格往往比正常价格（ ）。A.偏高 B.偏低 C.相等 D.无法确定5、某房地产在用市场比较法时得出三个估价结果：820元/m2，850元/m2，900元/m2，若赋予的权重分别是0.5，0.3，0.2，则该房地产的价格为（ ）元/m2。 A. 850 B. 845 C. 869 D. 8576、类似房地产是指在（ ）等方面，与估价对象房地产相同或相似。A.用途 B.所处区位C.使用年限 D.建筑结构7.某宗房地产交易，买卖双方约定：买方付给卖方2385元/m2，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%；若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格约为（ ）元/m2。 A.2139 B.2146 C.2651 D.26598、选取可比实例时，应符合的要求包括（）等。A可比实例与估价对象所处的地区必须相同B可比实例的交易类型与估价目的吻合C可比实例的规模与估价对象的规模相当D可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格E可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同9.在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于（ ）。 A.卖方实际得到的价格/（1-应由卖方缴纳的税费比率） B.卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C.买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 D.应由卖方负担的税费/应由卖方缴纳的税费比率 E.买方实际付出的价格/（1-应由买方缴纳的税费比率）10、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。 A. 2290.91 B. 2326.41 C. 2344.16 D. 2308.6611、判断某可比实例的成交价格比正常价格低6，则交易情况修正系数为（）。A. 0.060 B. 0.940C. 1.060 D. 1.064为了评估某住宅楼的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C、D、E共5个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表： 上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是直接比较所得结果，其中，房地产状况中的三方面因素产生作用的程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1日该类住宅楼每月递增1.5%，其后至2002年11月1日则每月递减1%，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1%。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。为了评估某住宅楼2004年5月1日的价格，估价人员在该住宅楼附近地区调查选取了A、B、C共3个类似住宅楼的交易实例，其有关资料如下表：上表中，可比实例A为分期付款，即：成交日首付15万元，半年后再付15万元，余款1年后付清；可比实例B和C均为一次性付清全款；贷款年利率为5%。 另据市场调查分析获知，该类房地产以人民币为基准的市场价格2003年间逐月上涨1.5%，2004年以来逐月上涨0.8%。美元与人民币的市场汇价2003年10月1为1：8.28，2003年8月1日为1：8.30，2004年3月1日为1：8.27，2004年5月1日1：8.26。上表中交易情况为正表示可比实例的成交价格高于正常价格，负表示成交价低与正常价格；区域因素和个别因素为正表示可比实例的因素比估价对象好，负表示比估价对象差。试利用上述资料，估算该住宅楼2004年5月1日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）（1平方米=10.764平方英尺）。第四章例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出15万元的总费用，该类房地的还原利率为12%，又知该房地产只有50年的使用年期，该房地产的收益价格为： V= =124.57（万元） 该公式是收益法计算中最常用的公式（在我国土地使用年期：商业 40年，住宅70年，工业50年）。例：某房地产每年可得到30万元的总收益，同时每年要支出的总费用为15万元，如果该类房地产的还原利率为12%，则该房地产的收益价格为： V= =（30-15）/12%=125（万元）（总收益、总费用以年为单位）思考：如果r=0，该公式怎么办？例：某房地产，预测其未来4年的纯收益分别为10万元、13万元、15万元和18万元，假设从第五年到未来无穷远每年的纯收益将稳定在22万元左右，该类房地产的收益率为8，则其收益价格为： （万元）例：某宗房地产近期的价格水平为3500元m2，年纯收益为180元m2 ，收益率为 8% ， 现获知该地区将兴建一座大型的现代化长途汽车站，将在4年后建成投入使用，到那时该地区将达到现有长途汽车站的繁荣程度。在该市现有长途汽车站，该类房地产价格为5000元m2。 据此预计新长途汽车站建成投入使用后，该地区该类房地产价格将达到5000元m2 。试求获知该地区将兴建长途汽车站后该房地产的价格。 （元m2） 例：有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价为2000元/m2，B房地产的收益年限为30年，单价1800元/ m2 。假设还原利率为6%，试比较该两宗房地产价格的高低。 A房地产： (元/m2 ) B房地产： (元/ m2 ) 通过以上修正，实际上B房地产价格高于A房地产。思考题：收益法的理论依据是什么？收益法适用的对象是什么？收益法估价的操作步骤是什么？如何运用收益法公式进行不同年限的价格换算？纯收益如何求取？实际收益与客观收益的含义区别。土地使用权年限与建筑物经济寿命结束的时间不一致时，如何确定收益年限。何谓资本化率？其实质是什么？土地资本化率、建筑物资本化率、综合资本化率三者的含义及相互关系。何谓剩余技术?1、某房地产使用年期为40年，资本化率为8%时，单价为700元/平方米，当使用年期为50年，资本化率为7%时，该房地产的单价为（ ）元/平方米。 A.810 B.709 C.766 D.7902、某收益性房地产资本化率为r，年有效毛收入为A，且以后逐年递减，比率为g1；同时年运营费用为C，此后逐年上升，比率为g2，则计算该房地产无限年期价格的建设公式为（ ）。（g10, g20) A. B. C. D. 3、用收益法评估房地产价格，若净收益a每年不变，资本化率为0，收益年限为n，则其价格v=（ ） A. B.na C.a D.04、在估算房地产的总收益时，要考虑房地产的（ ）。 A.客观收益 B.实际收益 C.有形收益 D.无形收益、两宗房地产的年净收益相等，当其中一宗房地产获得净收益的风险较大时，该宗房地产的（）。.资本化率较高，价值较低 .资本化率较低，价值较高.资本化率较高，价值较高 .资本化率较低，价值较低、 某收益性房地产未来3年的净收益均为100万元年，3年后售价将上涨12，届时转让税费为售价的6，资本化率9。该房地产目前的价值为（）万元。. 923. 1111. 1353 . 18727、某房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本化率为8，则该房地产的土地价格为（）万元。（收益视为无限期） A. 30B. 40C. 50D. 60、某房地产未来第一年的净收益为20万元，预计此后各年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，收益期为无限年，该类房地产资本化率为10，则该房地产的收益价格为（）万元。 A. 400 B. 450 C. 500 D. 5406年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2。于4年前建成并投入使用，办公楼的正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定：建成投入使用后其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积归乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现在，乙方欲拥有该办公楼的全部产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试计算乙方应该出资多少购买甲方的产权。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金为80元，出租率为85%，年运营费用为年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。 某出租写字楼，使用面积为3000m2，收益年限为45年，空置率为20，未来3年每平方米使用面积的租金（含物业服务费用）分别为360元、400元、330元，同档次写字楼的年物业使用费用为每平方米使用面积36元，除物业服务费用之外的其他运营费用为租金（不含物业服务费用）的25。假设该写字楼未来每年的净收益基本固定不变，报酬率为9，请利用“未来数据资本化公式法”求取该写字楼的净收益和收益价格。第五章例如：某建筑物的建筑面积为300平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积造价为1200元/平方米，则该建筑物的重新建造成本可估计为 3001200=36（万元）。例：某建筑物的建筑面积为1000m2，有效经过年数为10年，单位建筑面积的重置价格为500元m2，经济寿命为30年，残值率为5%。则其现值为： V=CDt =1000500 1000500（1 5%） /301034167（元） 复习题一、单选题：1、建筑物的经过年数有实际经过年数和有效经过年数，二者的关系为（ ）。 A. 有效经过年数等于实际经过年数； B. 有效经过年数短于实际经过年数； C. 有效经过年数长于实际经过年数；D. 有效经过年数可能长于或短于实际经过年数；2、一厂房建成8年后改造为超市，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应该为（ ）年。 A. 40 B. 42 C. 48 D. 503、估价上的折旧注重的是（）。.原始取得价值的减价修正.原始取得价值的摊销与回收.重置价值的摊销与回收.价值的减价修正、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（）用直线折旧法计算出的成新率。.等于.大于.小于.无法判断、某住宅小区附近新建了一座化工厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于（）。.物质折旧.功能折旧.经济折旧.会计折旧6、某建筑物已建成10年，预计尚可使用40年，残值率为4，该建筑物的成新率为（）。 . 75. 79. 81. 847、通常房地产开发投资利润率的计算基数为（）.土地取得成本开发成本.土地取得成本开发成本管理费用.土地取得成本开发成本管理费用销售费用.开发完成后的房地产价值、某建筑物的建筑面积为200m2，有效经过年数为12年，重置价格为800元/m2，建筑物的经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线折旧法计算该建筑物的现值为（）万元。 A. 10.2 B. 11.0 C. 11.3 D. 11.5多选题：1、经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失，包括（）。.消费观念变更.设备陈旧.环境污染.政府规划变化.建筑式样过时2、建筑物重置价格的求取方法有（）等。.单位比较法 .工料测量法 .分部分项法 .指数调整法 .成新折扣法3、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有（）。.估价上的折旧和会计上的折旧有本质的区别.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与帐面价值的差值.建筑物的折旧就是各种原因造成的价值损失.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新建造价格与市场价值的差额.建筑物的折旧包括物质折旧、功能折旧和经济折旧某公司于5年前以征地的方式在郊区取得一宗面积20000m2的50年使用权的土地，并于3年前建成物业投入使用，总建筑面积为15000m2，建筑物的经济耐用年限为55年。现重新取得类似土地50年使用权的土地取得费为120元/m2 ，土地开发费为200元/m2，开发期为1.5年，开发投资可以视为开发期内均匀投入，银行年贷款利率为6%，总投资回报率为15%，土地增值收益率取25%。建筑物的重置成本为800元/m2，假设残值率为4%。试计算该房地产现时的价格。（土地资本化率为5%，房地产资本化率为7%）。 第六章例：如将1000元存入银行2年，银行2年期存款的单利年利率为6，则到期时： I=1000*6%*2=120(元) F=1000*(1+6%*2)=1120（元） 例如：开发周期为2年，建筑费用（m）和专业费用（n）在第一年投入30，第二年投入70。若计算在投资期末的利息，利息率取5.8。若计算建筑费用和专业费用在投资初期的价值（折现）： 思考题：1.什么是假设开发法？2.假设开发法适用于哪些房地产估价？3.适用于开发后出租的假设开发法的计算公式？4.假设开发法中如何解决各种投资的时间因素不同造成的影响。5.投资利息如何求取？6.开发完成后的房地产价值通常如何求取？ 某写字楼的土地面积3000m2，建筑面积7500m2。根据其所在位置和周围环境，该写字楼宜在规划许可的前提下在原写字楼上加层把容积率增加到5.0。政府主管部门要求按照增加的建筑面积补交楼面地价220元/m2，同时取得50年的土地使用权。预计建设期为1年，建筑造价为1100元/m2，视为均匀投入，正常投资利润率为10%。估计该写字楼完全建好后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的80%，前3年总的正常年纯收益分别为105万，110万，120万，从第4年开始每年可以稳定在130万。购买该未加层写字楼买方需要交纳的税费为原写字楼价格的4%。土地资本化率为5%，写字楼综合资本化率为7%。请估算原写字楼（未增加楼层时）的正常购买总价。（采用动态方式，折现率为7%）。第八章 例：需要预测某宗房地产2008年的价格，已知该类房地产2002-2007年价格及其上涨额如下表。 从上表中可以知，该类房地产03-07年逐年价格上涨额大致相同。 逐年上涨平均额为： d（32+33+35+34）/433.5（元/平方米） 利用上述资料，求2009年的价格681+33.5*6882一次，他在核实数据时，认为部分数据需要重新测量，但项目部的车都被派出去了。be limited to no more than 2 days of work, material deposited in special insulated containers, material handling to gently and make use of thermal insulation material in windproof, waterproof, moisture-proof measure. 6.2 thermal design optimization for high-temperature special thermal insulation for piping support and hanger design, reduced heat dissipation of the hangers, ensure that the wall does not overheat. Small-diameter piping, thermal instrument layout and positioning of support and hanger design take fully into account the expansion space and insulation thickness. Large-diameter pipes after heat preservation plastering construction of valves, turbine, checking smooth surface, high temperature powder paint fully dry after. Protective coverings for electric equipment insulation boards designed with pressure plate, when ordering according to the installation diagram, model specifications publishing order, ensure when i