东莞城市发展方向

【东莞市城市发展方向研究】报告,Respect laws,东莞公司2009年12月,报告目的：梳理城市发展轨迹，从中找出城市发展方向，并结合自身资源，合理布局东莞，通过长短期的配置，以最合适的方式获取最合适的土地愿景：通过此次梳理，为以后项目发展提供找地依据，并跟随城市发展步伐，发现市场机会，比对手提前做好准备,目的与愿景,片区定位和发展趋势,城市土地获取模式,Respect laws,报告总纲,重点片区选择,整体市场需求、客户群、品类的变化趋势分析东莞城市格局发展趋势分析城市发展趋势对投资格局的影响,未来投资格局,产业升级,改善产业结构,提高素质及效率,产业的协调发展和结构的提升,生产要素的优化组合、技术水平和管理水平以及产品质量的提高,改变就业方向,实现企业更大盈利促进经济发展,购买力加强,人口质量提高,产业升级对未来市场需求、客户群体的影响：,住宅品质需求提升,市场容量扩大,市场容量扩大,东莞目前所处阶段：自2000年以来，东莞进入转型阶段，着重改善原先靠“三来一补”发展的产业结构，提高产业素质及效率,1984年至1994为第二阶段。东莞继续大力招商引资，加快发展外向型经济，结合农村工业化和城乡一体化进程。这一时期，经济总量跃上几个台阶。,1994年至2000为第三阶段。大量国际企业投资明显增多，以IT产业为代表的现代制造业和高新技术产业快速发展。在这一时期，财政收入年均增长25%，6年翻了3番。,2000年以来为发展的第四阶段。东莞进一步转变经济增长方式，促进经济社会协调发展，并确立了以建设“现代制造业名城”为突破口，城市综合实力得到迅速提升。,切入阶段,起步阶段,腾飞阶段,转型阶段,地级市直辖镇的政府管理模式，极大刺激了各个镇区的招商引资力度,东莞取得了先发优势,实现产业承接,有利区域地缘优势,独特地区城镇分权激励治理结构,一定产业积累,东莞模式,1978年至1984为第一阶段。东莞适应国家给予广东的特殊政策和灵活措施，东莞以“三来一补”为切入点着手发展外向型经济。与国内其他城市相比，取得了先发优势。,与国内其他相比,取得了比较优势,实现产业大幅度成长,2002,2003,2004,2005,2006,2007,2008,2009Q3,第一产业,第二产业,第三产业,产业结构逐步改善：08年以来由于受到国际金融危机影响，09年前三季度增长率为3%，第三产业成为此轮经济增长的主要动力，面对与日俱增的第三产业需求，未来产业结构将有望得到改善,东莞产业结构整体仍以第二产业为主,东莞第三产业SWOT分析：,目前东莞第三产业中的消费性服务及生产性服务发展仍不均衡的，随着东莞加工装配制造业的转型升级，其对第三产业的需求也与日俱增，这种局面逐步得到改善，同时对人口的结构也将产生重大影响,%,注：消费性服务：酒店、餐饮、房地产、医疗保健、娱乐休闲等； 生产性服务：技术研发、会计、法律、审计、信息、咨询、广告营销等,26,35,51,比重,樟木头,沙田,茶山,中堂,石龙,高步,横沥,道窖,石排,企石,东坑,麻涌,谢岗,望牛墩,洪梅,08年各镇区第三产业产值（万元）,南城,东城,虎门,817,393,14,32,长安,莞城,35,常平,塘厦,大朗,寮步,石碣,厚街,清溪,万江,大岭山,黄江,桥头,凤岗,产业结构逐步改善：第三产业产值越靠前的镇区是目前楼市较活跃的区域，而第三产业产值较高的基本为东莞主要强镇,19,20,23,66,成交均价（元/平米）,莞城区,万江区,黄江镇,寮步镇,厚街镇,樟木头镇,沙田镇,石碣镇,东坑镇,石排镇,清溪镇,中堂镇,横沥镇,57,17,16,2,2,11,22,4,24,20,10,5,0,3,2,4,3,5,4,2,4,0,21,南城区,17,塘厦镇,12,4,长安镇,道滘镇,东城区,凤岗镇,石龙镇,大岭山镇,常平镇,虎门镇,企石镇,茶山镇,望牛墩镇,桥头镇,谢岗镇,成交面积（万平米）,麻涌镇,大朗镇,30,注：部分镇区由于受供应量、供应产品类型的等因素影响，比较中个别镇区存在误差，但数据反映的是整体现象,石龙,8,769,长安,5,964,石碣,高步,厚街,东城,万江,南城,虎门,东坑,横沥,谢岗,常平,寮步,望牛墩,道窖,茶山,石排,莞城,大朗,黄江,大岭山,中堂,塘厦,桥头,樟木头,凤岗,企石,洪梅,麻涌,沙田,人口密度（人/平方公里）,清溪,东城,350,951,塘厦,323,544,常平,288,479,清溪,268,481,大朗,254,270,寮步,242,714,莞城,242,473,大岭山,220,067,黄江,214,925,南城,214,703,石碣,178,288,万江,173,981,高步,164,454,凤岗,158,964,横沥,155,611,樟木头,148,081,石龙,142,339,茶山,140,804,道窖,731,340,长安,574,565,虎门,558,740,厚街,456,027,石排,129,337,中堂,124,640,沙田,114,137,麻涌,114,044,桥头,100,078,138,230,89,998,谢岗,88,892,东坑,83,458,望牛墩,50,306,洪梅,外来人口（人）,户籍人口（人）,企石,人口发展趋势：通过区位、交通、产业发展等优势，强镇的人口总量增长相对较快，潜在市场需求较大，而未来整体人口变化趋势将是人口总量降低，质量提高,经过1年多的产业调整，东莞减少了约200万外来人口，实际上东莞目前人口总量约1000万人（与统计年鉴相差较大），减少的部分基本为未具备购房能力低素质人员,553,2008,727,289,436,1997,348,497,1998,415,566,1999,492,645,2000,501,654,2001,499,655,2002,496,655,2003,494,656,2004,490,2020,2005,507,675,2006,556,656,2007,户籍人口,外来人口,2015,2010,726,1,000,15,长安,16,东城,16,南城,13,厚街,12,塘厦,12,常平,10,清溪,大朗,9,石碣,寮步,莞城,大岭山,19,凤岗,麻涌,黄江,12,中堂,高步,14,万江,12,沙田,茶山,16,横沥,10,樟木头,桥头,10,石龙,17%,石排,东坑,企石,10,谢岗,道窖,望牛墩,洪梅,08年各镇区生产总值（亿元）,增幅,虎门,20,购买力强劲：在近20年的高速发展中，各镇区形成一定的产业积累，各镇财富不断提升，但受区位、交通、人口等因素影响，强弱镇的贫富差距逐渐拉开,虎门,208,长安,东城,莞城,厚街,147,南城,常平,塘厦,大朗,石碣,石龙,凤岗,寮步,万江,清溪,大岭山,黄江,茶山,中堂,桥头,横沥,高步,石排,沙田,道窖,东坑,企石,麻涌,望牛墩,谢岗,洪梅,08年城乡居民储蓄存款余额（亿元）,樟木头,常平,横沥,长安,大岭山,桥头,高步,南城,莞城,石排,茶山,中堂,黄江,东坑,道窖,寮步,企石,谢岗,沙田,麻涌,16,079,塘厦,东城,大朗,厚街,凤岗,清溪,万江,樟木头,石龙,石碣,洪梅,望牛墩,08年人均可支配收入（元）,虎门,25,市场变化：东莞目前市场主流产品为首置、首改类产品，这是由目前东莞整体年龄结构所决定，低端人群的流失并不影响整体消费模式，随着整体人口质量的提升，反而增加东莞的消费群体，未来首置、首改类客户群体仍将是市场主体，而市场容量将得到扩大,632,327,五月,8%,28%,9%,八月,10%,13%,13%,24%,335,349,九月,9%,13%,12%,20%,549,259,十月,15%,11%,19%,532,905,六月,10%,14%,12%,23%,499,613,七月,14%,11%,7%,15%,16%,20%,255,342,一月,8%,13%,12%,13%,330,355,二月,13%,15%,14%,567,036,70以下,70-90,90-125,421,045,144-180,180以上,100%,三月,9%,15%,15%,16%,594,293,四月,9%,17%,16%,16%,125-144,市场主流,26%,城市化进程对未来市场品类供应的影响：,东莞城市化进程,土地资源出现瓶颈,各镇区建设程度不等,旧城改造,对品类影响,各镇区财政收入不均,无序发展，重复建设,东莞多中心发展格局,初期阶段(城市化率30%以下),中期阶段(城市化率30%70%),后期阶段(城市化率70%90%),由于工农业生产水平较低，工业提供的就业机会和农业释放的剩余劳动力数量都很有限，城市化发展十分缓慢,工业基础已经比较雄厚，农业劳动生产率也大为提高，工业的快速发展能够为大量农村剩余劳动力提供就业机会，城市化进入加速发展阶段,农业人口比重已经有限，而农业生产又必须维持一定的规模，此时城市化发展又会趋于平缓，经济发展的主要特征是从工业经济向服务经济转变，提升质量和品质是这一阶段的主要任务,目前东莞城市化率达85%，相当于按若瑟姆曲线，东莞城市化发展已进入后期阶段,截止2000年发达国家城市化率达到80%，发展中国家43%（大部分仍处于郊区化的第一阶段）。在中国，深圳、上海、广州的城市化水平已经达到87%以上,按东莞分散式的发展格局，后续发展面临资源压力较大，其中经济强镇尤为明显,东莞市各镇现状建设用地占镇域面积比重分布图,据统计,东莞目前已有25个镇街的建设用地比例超过镇域面积的40%,在基本生态控制线规定后,各镇街可用新增用地已非常有限,随着城市化水平的提高，东莞多中心发展的现状决定了“摊大饼”模式无法实现各镇的扩张，从而使通过旧改方式改造出来的G类项目增加，而经济强镇由于财力雄厚具有先行优势,南城,11.88,虎门,长安,东城,塘厦,常平,厚街,寮步,莞城,清溪,大朗,凤岗,道窖,樟木头,万江,石排,麻涌,沙田,大岭山,中堂,石龙,石碣,桥头,横沥,茶山,东坑,高步,谢岗,企石,洪梅,望牛墩,财政可支配收入（亿元）,黄江,小结：,未来人口的变化趋势将是总量减少，质量提高未来市场格局将形成强镇越强的局面；客户群体仍以首置、首改为主；通过旧城改造，将使城镇G类产品增加，其中经济强镇由于财力雄厚，具有先行优势；,片区定位和发展趋势,城市土地获取模式,Respect laws,报告总纲,重点片区选择,未来投资格局,整体市场需求、客户群、品类的变化趋势分析东莞城市格局发展趋势分析城市发展趋势对投资格局的影响,城市发展趋势,现状：一个核心两个副中心多支点自04年新市政中心广场落成，中心城区地位迅速提升，东莞改变“有镇无市”的城市格局，并确定了“一个核心两个副中心多支点”发展的城市格局；发展趋势：三大核心区多中心发展主城区为核心的商贸经济带；未来将形成松山湖、生态园、滨海新城的园区经济带；虎门港为依托的物流经济带由于长期的产业积累，东莞各镇区经济实力雄厚，购买力强镇，特别是靠近深圳部分镇区尤为突出，明星镇区仍将具优势；,松山湖：突出科技产业园区的科技特色，打造支柱产业和高新技术产业总部基地,生态园：突出生态特色，打造先进制造业总部基地,滨海新城：突出高端服务特色，重点发展创意设计、软件开发、服务外包、经济技术中介、网络信息、金融和投资服务等高端服务业总部,主城区：突出城市中心地位，打造一流的居住、商务、商贸、教育、医疗、休闲中心,虎门港：突出物流优势，降低全市物流成本，提升物流效率,主城区,虎门港,滨海新城,生态园,松山湖,三大城市经济核心区,主城区商贸经济带、以松山湖为龙头的园区经济带、虎门港经济带，形成研发、制造、服务、物流、商贸的产业链，共筑产业升级协调发展的平台,在东莞本世纪90年代以前，在东莞尚未有高速路时，凭借交通优势，107国道、莞太路、京九铁路沿线镇区率先发展，为以后东莞形成“多中心”的格局奠定了基础,踏进21世纪，广深高速、莞深高速的相继建成，对其它镇区经济发展影响巨大,建成区明显围绕莞太路、107国道及京九铁路形成,三位一体,主城区崛起：在城市发展的过程中，涌现了众多有代表性具有特色产业的专业镇，多中心格局逐步形成，各镇经济实力不断加强，出现“满天星斗缺明月”的现象，2002年提出“三位一体”的主城区，着力改善东莞“有镇无市”的城市格局,主城区崛起：新城市中心2001年启动，自启动到CBD公建建成率80-90%东莞只用了4年左右的时间，用“东莞速度”证明了东莞的实力及决心，如今中心城区地位已确立，东莞摆脱了长久“有镇无市”的局面，目前城区在市场容量、基础配套、城市环境具有较大优势,行政中心广场,中央商务区,中央商务区（调整后）,城区发展主要推力：通过高水平推进中央商务区建设，完善东城城市功能，将主城区建设成为全市一流的居住、商务、商贸、教育、医疗、休闲中心，成为吸引高端人才的重要载体，与各镇村低成本的制造优势相互补充，提高东莞的综合竞争力,主城区商贸经济带受影响区域：莞城、东城、南城、万江、松山湖,多中心发展趋势,经济强镇受产业规模、财政投入、人口规模等影响，在一定时间内仍承担经济增长的主要贡献来源，同时在市场容量方面仍相当突出,未来中心强镇将确立：为解决乡镇权责不统一的历史难题，目前政府已将石龙、塘厦作为试点，下放“事权、人权、财权”，主要目的是“扩权强镇”，未来城市多中心发展的格局将继续延续，而中心强镇将更为突出,资料来源：访谈、关于鼓励总部经济发展的工作方案,为鼓励发展总部经济，东莞规划以下八大中心镇区：虎门、长安、麻涌、石龙、大朗、常平、樟木头、塘厦,总部经济是指某区域由于特有资源优势吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产基地布局在具有比较优势的其他地区，而使企业价值链与区域资源实现最优藕合，以及由此对该区域经济发展产生积极影响的一种经济形态。,深圳拉动南部镇区：与深圳接壤的镇区，由于受到深圳宝安、龙岗拉动较大，发展较快，经济实力相对强劲，如深圳撤关北上发展，此类镇区将面临新一轮的发展，由于两地存在价格洼地，区域置业流动将更为明显,光明新城,龙岗新城,坪山新城,龙华新城,经济强镇仍具优势：传统经济强镇综合竞争力仍较强，在市场容量，购买力等方面均有较大优势,清溪,大朗,石碣,寮步,莞城,大岭山,凤岗,麻涌,黄江,高步,万江,沙田,茶山,横沥,塘厦,桥头,石龙,道窖,石排,东坑,樟木头,虎门,长安,东城,南城,厚街,常平,企石,谢岗,望牛墩,洪梅,08年各镇区生产总值（亿元）,中堂,东城,莞城,厚街,南城,常平,塘厦,大朗,石碣,石龙,凤岗,寮步,万江,清溪,樟木头,大岭山,虎门,茶山,中堂,桥头,横沥,高步,石排,沙田,企石,道窖,东坑,长安,洪梅,望牛墩,谢岗,麻涌,08年城乡居民储蓄存款余额（亿元）,黄江,寮步,企石,谢岗,沙田,麻涌,洪梅,望牛墩,08年人均可支配收入（元）,黄江,石龙,中堂,樟木头,茶山,清溪,石排,东坑,莞城,虎门,南城,厚街,高步,大朗,桥头,东城,大岭山,塘厦,万江,长安,横沥,常平,石碣,道窖,凤岗,东城,虎门,厚街,莞城,长安,常平,塘厦,大朗,寮步,石碣,凤岗,清溪,万江,大岭山,东坑,企石,石排,道窖,横沥,高步,石龙,中堂,茶山,桥头,樟木头,沙田,望牛墩,南城,洪梅,08年各镇区第三产业产值（万元）,麻涌,谢岗,黄江,1,200,000,+,+,+,+,综合考虑深圳拉动因素及传统经济强镇有: 南城、东城、虎门、长安、厚街、塘厦、莞城、常平、寮步、大朗、凤岗、清溪、石龙、石碣,轻轨R2线,莞惠城际轨道,首轮轨道建设，传统经济强镇是主要的受益区域,以松山湖为龙头的园区发展,松山湖+生态园+滨海新城=研发+制造+服务,松山湖位于东莞中部，区位优势明显，是东莞产业升级的龙头，是东莞新的经济增长点之一,松山湖：以突出高科技产业为主的松山湖，是东莞产业升级重点园区，近来发展势头迅猛，将是东莞未来新的经济增长点，通过有质量地招商引资，将有效地实现人口升级,2005,2006,2007,2008,税收总额（亿元）,+156%,0.0,1.0,0.2,0.4,0.6,0.8,新能源,漫步者,华为,宇龙通信,洛贝,合计,单位：人,部分企业预计09年进驻人数,松山湖园区计划增加就业42000余人，其中，高科技企业逆势扩张，多家企业即将投产，计划招收高素质员工25000余人，园区科技企业就业员工总数将比去年增加94.12%。同时，科研平台及行业创新平台也将进一步壮大队伍，计划招收科研人员2000人。现代服务业企业加快运作，将增加就业15000人。,合计,390,085,095,087,084,0811,招商引资（亿元）,东莞生态园：东莞目前的城市定位是“生态、物流、制造业”，其中生态、先进制造业是生态园的主要功能，以突出生态为主的生态园，从环境、配套、居住等方面将有突出优势，而先进的制造业将为生态园带来高级的技术性人才，有效改变人口结构,横沥,茶山,石排,寮步,东坑,企石,常平,东部快速干线,生态园大道（已动工）：实现与松山湖大道、东部快速连接,滨海新城：滨海新城将为东莞产业升级提供高端服务平台，成为东莞产业调整升级难题的突破口，同时亦提供高端的服务型人才，促进人口结构调整，而长安镇将是滨海新城的最大受益者,长安滩涂填海造地的面积近29000亩,由两部分组成,一部分是陆上面积12585亩,另一部分为水域面积约16000亩。这相当于近两个石龙镇的大小。该工程预计大约投资86亿元。,根据一般的经济规律，政府投资的乘数大概在610之间，也就是说，1元的政府投资将带动610元的民间投资和内需。,单纯建设国际滨海新城,东莞的投资将带动的经济产值约为516-860亿元之间.滨海新城将成为连接深圳的又一重要经济的增长点,以松山湖为龙头的园区经济带受影响区域：松山湖、长安、寮步、茶山、横沥、企石、石排、东坑,直接贡献包括码头作业、码头建设、港口管理、转运物资的仓储业、代理业、直接运输业、船舶维修等,间接贡献主要包括相关金融保险业，物资供应商和港口用户等,诱发贡献是指港口直接和间接贡献的波及效应。,港口对经济带动作用,据统计,每万吨吞吐量对GDP的贡献为130万元，可以创造约20个就业岗位,2010年，虎门港年吞吐量将达7020万吨,2010年,年创造GDP为90亿元.,降低了贸易成本，推动了东莞经济发展有力地支持了东莞对外贸易的迅速增长,虎门港：虎门港通过引进世界一流物流企业旨在降低全市物流成本，提高物流效率，对吸引物流、造船、石化、重型机械、装备制造等人才将起到重大影响，同时将促进周边区域形成产业集群,港口经济的发展直接导致对道路、港口等公共设施需求的增加，可以吸引大量外来投资，推动有关基础设施及相关配套设施建设，这将进一步促进东莞城市经济发展；虎门港将重点引进石化、造船、重型机械、装备制造等临港产业,虎门港经济带受影响区域：麻涌、沙田、虎门、长安,穗莞深城际轨道首条由省方主导的轨道交通项目莞惠城际轨道连接东西部镇区最多的线路东莞轻轨R2线穿过东莞最核心板块的线路,轨道交通,未来东莞的城镇化发展将经历三个阶段：第一阶段是政府主导的城镇化发展阶段（现阶段），第二阶段是政府主导与地区自发增长相结合的城镇化发展阶段，第三阶段是城镇空间一体化和城乡协调发展阶段。 首期三条线路，在基本贯穿东莞东西两翼、南北发达镇区的同时，连接广深两城市，对东莞未来城市发展将产生深远影响,开工时间：2008年12月计划通车时间：2011年起始点：起点为广州地铁5号线鱼珠站，在广州境内经庙头、开发区，在东莞境内经麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎门、长安等镇，在深圳境内经松岗、沙井、福永等镇，终点为深圳机场，并预留至福田中心区条件；线路全长：86.62公里总投资：196.98亿元站点数量：16时速：140公里/小时,穗莞深城际轨道经过的镇区：麻涌、洪梅、沙田、厚街、虎门、长安,基础资料：,西部镇区是该线路最大的受益者，对经济相对不发达的麻涌、洪梅、沙田将是重大利好；穗莞深城际轨道对加强广州、东莞、深圳三市之间联系起到重大影响；由于麻涌、沙田、洪梅目前在售楼盘个数较少，可能会催生交通沿线发展商的投资；而对虎门、长安两镇来说，房地产市场本身需求较大，对其市场将锦上添花的作用；,莞惠城际轨道经过的镇区：洪梅、道滘、南城、东城、寮步、松山湖、大朗、常平、谢岗,开工时间：2009年5月8日；计划完工时间：2012年起始点：经过洪梅、道滘、南城、东城、寮步、松山湖、大朗、常平、谢岗等镇（区），随后从沥林、陈江、惠环、规划中的汽车客运南站、西湖站，经过惠州市政府到达惠州火车北站小金口。 ；线路全长：96.96公里，东莞境内长70公里，惠州境内28公里；总投资：253亿元时速：200公里/小时,基础资料：,加强东莞与惠州的联系，加强两市合作，推进产业转移；横跨东莞东西部，加强城区与东西部的联系，从而推动彼此之间的置业流动；由于置业客户类型不同，可能促使镇区与城区不同的产品定位，如镇区首置类客户往城区置业，改善类客户往镇区自然资源较好但存在价格洼地的区域置业,东莞轻轨R2线经过的镇区：石龙、东城、莞城、南城、厚街、虎门、长安,开工时间：2009年3月； 预计通车时间：2015年； 起始点：石龙镇石龙站通往长安镇的长安汽车站，连接东莞西部的密集城镇带； 线路全长：全长59.4公里，地下线占约11.7公里； 总投资：168亿元； 站点数量：20； 时速：120公里/小时,基础资料：,R2线通过城区及经济实力较强的镇区，将两大专业中心城区、厚街-虎门紧密联系起来，同时有效加强与广、深两地的联系有效加强城区与发达镇区的联系，进一步推进城、镇一体化，届时将促使各镇、区的置业流动；由于强镇、城区市政配套较完善，环境较为优越，轻轨开通可能将形成强区越强，弱区越弱的局面；,轨道交通影响：轨道交通的建成，将加强区域间的置业流动，同时促使沿线从“生地”转化为“熟地”，而西部镇区将成为首轮轨道交通建设的收益者，但短期内也可能造成强镇越强，弱镇越弱的局面,轻轨R1线,广深（港）客运专线（预计2010年11月通车）,首条轻轨R2线（预计2015年通车）,轻轨R3线,轻轨R4线,穗莞深城际轨道（2008年开工，预计2012年通车）,长安,虎门,厚街,南城,东城,石龙,大岭山,松山湖,黄江,清溪,寮步,东坑,常平,谢岗,万江,洪梅,麻涌,塘厦,莞惠轨道交通（预计2012年底通车,目前已动工线路,茶山,道窖,沙田,大朗,望牛墩,东莞公路建设经历了三个重要的发展阶段：一是上世纪80年代进行沙土改造水泥路，实现晴雨通车；二是上世纪90年代进行十三条联网路、四条主干线按一级公路标准改造建设，实现村村通公路；三是自上世纪90年代末开始进行高速公路建设，拉开了建设现代化城市交通主通道的序幕。经过短短的20多年时间，东莞公路交通建设完成了由最初满足人民群众日常工作、生活出行需要到成为拉动全市经济新的增长点的发展过程。,东莞其他交通路网,全市现有公路通车里程3649公里，公路密度为每百平方公里国土拥有公路148公里，公路密度全国第一，使之企业物流成本较低，同时与加强了与周边城市的联系,广州,深圳,东莞,佛山,中山,珠海,惠州,07年各市每百公里的公路密度,7,344,广州,1,689,深圳,3,649,东莞,4,913,佛山,1,578,中山,1,290,珠海,10,158,惠州,07年各市公路数,城区东拓、南移发展步伐加快，而城区周边镇区融入城区趋势明显，对扩大市场容量有着重大影响,城区周边镇区,黄旗山,行政中心,华南MALL,东拓,南移,莞城区,鸿福西路,八一路,东莞大道,万江,东城,南城,寮步,大岭山,厚街,高埗,石碣,道窖,茶山,鸿福西路和东江大道的建成，实现东江与黄旗山“山水相连”，形成“新城依山、旧城傍水”城市空间格局；城市新区以行政文化中心区为龙头，以鸿福路、八一路为东西轴线，以东莞大道为南北轴线，进行大规模开发建设；东城、南城沿东莞大道南部延伸开发，万江区则致力建设华南MALL主题购物公园的区级中心区。,城市空间逐步呈现出南移、东拓的趋势，渗透周边镇区趋势明显,城区周边镇区融入城区趋势明显：城区周边镇区融入城区亦开始明显（如寮步），而城区亦逐渐渗透至该类区域，随着该类区域融入城区的发展将逐渐受到市场关注，市场容量亦同时扩大,东莞市新体育馆,东莞市中医院（新院）,目前市属重点配套工程不再局限于城区，纷纷往周边镇区建设扩张，镇区与城区距离感逐渐拉近,大岭山,受城市东拓、南移及区域产业发展影响，东南、西南两侧影响将比较明显：寮步、道窖、厚街、大岭山、石碣、高埗、茶山部分区域，,小结：,三大核心区将成为未来东莞发展的主要方向。主城区商贸经济带、园区经济带、虎门港经济带将形成产业集群，共同打造产业升级平台通过园区建设既成为经济增长点又提升土地价值。园区建设通过政府统筹开发，在成为东莞新的经济增长点的同时，也提升了土地价值，其中经济实力相对较弱的镇区将受益，未来发展潜力巨大；轨道交通，将使镇与镇、区与镇之间置业流动性加强。轨道交通建成后加强城与镇、镇与镇、市与市之前的联系，使彼此间置业形成互动，但短期内可能造成强镇越强，弱镇越弱的局面；中心镇区呈现地位突出趋势。在“放权扩镇”下，东莞中心镇区面临新一轮的发展，将在城市发展中扮演重要角色；传统经济强镇仍具优势。东莞各镇区经济实力雄厚，但由于受各种因素影响，发展不均衡，特别是靠近深圳的镇区发展迅猛，经济强镇在市场容量，购买力等方面均有较大优势，且综合竞争力较高城区周边镇区融入城区趋势明显。目前市属重点配套工程不再局限于城区，纷纷往周边镇区建设扩张，镇区与城区距离感逐渐拉近，随着该类区域融入城区的发展将逐渐受到市场关注,Respect laws,报告总纲,整体市场需求、客户群、品类的变化趋势分析东莞城市格局发展趋势分析城市发展趋势对投资格局的影响,片区定位和发展趋势,城市土地获取模式,重点片区选择,未来投资格局,综上所述，未来城市发展将主要受以下6大因素影响：,根据城市发展方向，未来东莞将形成以下4+4（4大板块4大梯队）投资格局：,四大板块：城区松山湖、虎门长安、塘厦凤岗、常平生态园；第一梯队：莞城、东城、南城、松山湖、长安、虎门、厚街、塘厦、常平、万江第二梯队：寮步、凤岗、清溪、大朗、沙田 、大岭山、石龙、石碣、道窖第三梯队：麻涌、黄江、横沥、高步、茶山第四梯队：洪梅、东坑、其他镇区,片区定位和发展趋势,未来投资格局,城市土地获取模式,Respect laws,报告总纲,重点片区选择,城市发展趋势下的片区分化各梯队片区面临的资源及瓶颈 结合自身资源各片区的长短期分布,根据城市发展趋势，结合4+4格局来看，整体呈现出南北、东西分化越趋明显，未来将呈现出西部、南部渐强的趋势,西,东,北,南,长安 -虎门,城区-松山湖,常平-生态园,塘厦-凤岗,片区定位和发展趋势,未来投资格局,城市土地获取模式,Respect laws,报告总纲,重点片区选择,城市发展趋势下的片区分化各梯队片区面临的优劣势分析 结合自身资源各片区的长短期分布,土地资源,市场容量,购买力,发展潜力、空间,第一梯队,第二梯队,第三梯队,第四梯队,市场竞争,城市发展影响,优势,劣势,机会,威胁,投资/购买力强,市场竞争激烈,土地资源稀缺,轨道交通,当地资源,市场活跃度高,市场潜在需求大,三旧改造,市场活跃度：从第一梯队GDP及第三产业产值可以看出，第一梯队具有较高的市场活跃度,石龙,高步,横沥,道窖,石排,企石,东坑,麻涌,谢岗,1.0,洪梅,08年各镇区第三产业产值（亿元）,0.9,0.0,0.1,望牛墩,0.3,0.4,0.5,0.6,0.7,0.8,0.2,中堂,南城,东城,虎门,82,厚街,莞城,长安,常平,塘厦,大朗,寮步,石碣,凤岗,清溪,万江,大岭山,黄江,桥头,樟木头,沙田,茶山,东城,南城,厚街,塘厦,常平,清溪,大朗,石碣,寮步,莞城,大岭山,凤岗,麻涌,黄江,中堂,高步,万江,0.9,沙田,0.7,茶山,0.5,横沥,0.0,0.4,0.6,0.8,1.0,0.2,虎门,长安,石龙,0.3,道窖,0.1,石排,东坑,企石,谢岗,望牛墩,洪梅,08年各镇区生产总值（亿元）,桥头,樟木头,21,市场潜在需求：第一梯队9大片区中人口总量囊括了前6位（长安、虎门、厚街、东城、塘厦、常平）的东莞人口，占全市人口的40%，其中城区（除东城外的莞城、南城、万江）、松山湖对全市需求辐射能力较强，受当地需求限制不高,由于数据统计来源统计年鉴，实际人口与统计仍有差距，据悉，如长安已超过100万人口由于受环境、教育配套、客户认知度等因素影响，城区、松山湖面对的市场需求较广，受当地需求限制不明显,市场潜在需求：根据09年1-9月份成交数据，第一梯队基本囊括全市成交面积前十位，成交面积占全市成交的65%,莞城由于受土地资源制约，供应量较少，因此成交面积相对较低,投资/购买潜力：根据08年各机构存款余额，第一梯队基本囊括了前8位（除松山湖、万江外），存款余额约占全市的58%，投资/购买潜力较强,土地资源,市场容量,购买力,发展潜力、空间,第一梯队,第二梯队,第三梯队,第四梯队,市场竞争,城市发展影响,优势,劣势,机会,威胁,投资/购买力强,市场竞争激烈,土地供应稀缺,轨道交通,当地资源,市场活跃度高,市场潜在需求大,三旧改造,78.2%,南城,2,6,246.0%,东城,19,107.4%,莞城,13,46.5%,万江,7,9.2%,松山湖,12,44.8%,长安,11,13,11.0%,虎门,3,1.1%,厚街,32,5.7%,塘厦,53.7%,6,出让底价（亿元）,成交金额（亿元）,溢价率,56,常平,市场竞争度：从06年至今的一级土地交易市场数据分析，城区溢价率较高，竞争度较强，而镇区溢价率普遍较低,从实际情况分析,溢价率较高的城区,成交比较透明,竞争比较公开;其他镇区公开出让基本存在策略性招拍挂行为，成交方基本为本地企业，地方保护意识较强；城区中除万江外，其他三区域竞争比较激烈，用地成本高；其他镇区虽地价成本相对较低，但与当地关系资源需加强,55,2009,0,1,15,2008,常平,塘厦,厚街,虎门,长安,松山湖,万江,2007,2006,莞城,东城,7,南城,113,受镇域面积、发展程度等限制，东莞各镇街土地资源稀缺程度不等；南城作为新的城市中心，07年之前开发强度大，土地供应量多，土地升值快，随着市场调整，政府不愿土地流拍或贬值，08年以来供应量骤减，但供应潜力仍较大；东城作为城区房地产的发源地，经过多年的发展，目前区域配套成熟，商业氛围浓厚，但土地资源稀缺严重；莞城作为老城区，基本无可用土地资源，目前通过旧城改造解决；万江作为城区四区中发展相对薄弱区域，近年发展强度相对较集中，后续仍有较大供应潜力；松山湖作为新区，目前为配合产业升级，更多地出让工业用地，住宅用地近期较少出让，随着园区的成熟，虽具有较大供应潜力，但价格亦不会低；长安、虎门、厚街作为传统强镇，发展先行，与莞城、东城类似，目前更多地通过“三旧”改造解决土地问题；常平、塘厦作为早期发展的镇区之一，与大多数强镇类似，更多通过“三旧”改造解决土地问题；,土地供应：第一梯队中，目前土地供应相对稀缺的有东城、莞城、长安、虎门、厚街、常平，其中南城、松山湖作为新城、新区后续供应仍有较大潜力,42,除南城外，其他区域土地资源均较为紧张,东北部（含生态园）,松山湖,沿海虎门港港区（虎门西部、长安南部）,西北部,城区（万江、南城南部）,土地供应：从未来新增建设用地来看，新增建设用地主要集中在西北、东北部后发镇区区域、松山湖、西南部沿海、城区的西南部，第一梯队除城区、松山湖外，其余区域新增建设用地较少,东莞市土地利用现状图（2005年）,东莞市土地利用现状图（2006-2020年）,土地资源,市场容量,购买力,发展潜力、空间,第一梯队,第二梯队,第三梯队,第四梯队,市场竞争,城市发展影响,优势,劣势,机会,威胁,投资/购买力强,市场竞争激烈,土地供应稀缺,首轮轨道交通,当地资源,市场活跃度高,市场潜在需求大,三旧改造,结合自身资源能力,长短期重点,轨道交通：在首轮启动的轨道交通中，线路穿过第一梯队除塘厦外的所有镇街，其中西部镇区站点分布密集度最高，是短期内城市发展的重心之一,厚街站,虎门火车站,虎门商贸站,长安厦边站,长安金沙站,长安锦厦站,榴花公园站,东宝路站,温南路站,东城路站,旗峰公园站,会展国际站,新城中心站,水濂山站,将军路站,厚街汽车站,厚街展览中心站,虎门站,万江站,新城中心站,东城南站,寮步站,松山湖工业园站,常平站,东莞轻轨R2线首期,穗莞深城际轨道交通,莞惠城际轨道交通,广深港客运专线,虎门火车站,东莞市区松山湖：20分钟；虎门、常平东莞市区：30分钟；塘厦东莞市区：45分钟；虎门常平：45分钟；市域范围内任意两点的出行时间不超过1个小时,第一梯队中任何两个镇街出行时间不超过45分钟,连惠州,连广州,连广州,连广州,连深圳,广州发展趋势对东莞的影响,深圳发展趋势对东莞的影响,惠州发展趋势对东莞的影响,1、影响东莞北部和东莞水源、生态环境2、利于东莞加强与广州的联系；3、带动北部城镇发展3、珠江两岸成为穗莞城际协调新方向4、区域性基础设施南引，有利于东莞的利用、出现加强两岸交通联系的需求5、对珠三角可能产生生态环境影响6、对沿海产业带的发展带来竞争压力7、形成区域沿海产业投资热点,1、虎门长安-松岗沙井更趋一体化；2、提升虎门长安地区区域地位；3、东莞东部产业地区的物流通道；4、塘厦凤岗-平湖观澜联系加强；5、轨道交通与龙华的衔接；6、与松山湖共同促成区域产业集群效应的形成7、形成两地高技术产业合作平台,1、共同建设白云峰区域绿地；2、利用惠州陈江地区的产业为自身发展提供支持；3、加强与惠州南部地区的交通联系4、东莞向惠州地区辐射的主要方向,轨道交通：轨道交通开通，将加强与周边城市的联系，其中西部、南部是主要受辐射的主要区域,东莞主城区,三旧改造：第一梯队中东城、长安、万江作为东莞大试点中的三个先行，其他镇区目前也纷纷开展，三旧改造将为东莞后续发展“改”出空间,目前三旧改造各镇街进展情况：东城：商贸中心区改造、乌石岗旧村改造、火炼树旧村改造、立新旧村改造、樟村旧村改造，总投资额近80亿元 塘厦:以大坪村为试点,提出“城市中间地带”的概念来策划旧村改造项目。常平、虎门、石龙、市区:分别对东莞火车站、广深港客运专线白沙站、东莞新客运,以及会展中心枢纽站地区的整合,结合大型基础设施塑造城市功能区。厚街:利用地处穗港经济走廊的区位优势,通过打造万亩生态科技工业园,积极引导工业集中布局,原有厂区则通过升级改造,引入南峰国际皮革鞋材交易中心、鸿运鞋材广场等专业市场,形成以第三产业为主的中心区。,据统计，东莞目前符合三旧改造条件的用地占建设用地总规模的20%50%，总量约30万亩，由于省政府文件中明确了3年的历史用地补办时间窗口，因此东莞政府在未来3年内加大力度推进,土地资源,市场容量,购买力,发展潜力、空间,第一梯队,第二梯队,第三梯队,第四梯队,市场竞争,城市发展影响,优势,劣势,机会,威胁,投资/购买力强,市场竞争激烈,土地供应稀缺,首轮轨道交通,市场活跃度高,市场潜在需求大,三旧改造,进入门槛,结合自身资源能力,长短期重点,进入门槛：一级公开市场中城区土地市场公开度较高，进入门槛较低，而镇区土地虽通过招拍挂出让，但存在地价返还现象，市场透明度不高，需与当地村、镇级协商推进，才有较大机会,土地资源,市场容量,购买力,发展潜力、空间,第一梯队,第二梯队,第三梯队,第四梯队,市场竞争,城市发展影响,优势,劣势,机会,威胁,受园区辐射强,融入城区明显,受港口辐射强,受深圳拉动大,后发优势,区位交通优势,土地资源,轨道交通影响,市场容量,购买力投资,强镇分化,市场竞争度低,结合自身资源能力,长短期重点,0.9,6,173,黄江,1.0,7,277,石排,7,322,樟木头,7,471,望牛墩,7,804,道窖,8,167,谢岗,8,212,0.0,0.2,0.3,0.4,0.5,0.1,东坑,常平,13,366,12,767,72,960,莞城,高步,45,281,17,205,石龙,东城,31,022,13,831,南城,30,896,石碣,24,232,长安,21,771,0.6,产值密度（元/平方公里）,沙田,0.7,企石,0.8,12,380,虎门,厚街,8,629,大岭山,洪梅,桥头,8,763,麻涌,9,000,清溪,10,059,大朗,10,203,茶山,10,211,8,714,10,292,凤岗,10,916,中堂,10,996,塘厦,11,577,12,633,万江,寮步,横沥,高步,29,黄江,20,25,横沥,22,茶山,54,大朗,38,清溪,57,塘厦,44,寮步,113,23,南城,111,22,东城,20,道窖,67,常平,38,凤岗,40,石碣,33,大岭山,77,19,莞城,72,24,桥头,104,18,长安,虎门,19,厚街,22,中堂,22,石龙,16,石排,望牛墩,34,23,麻涌,10,11,谢岗,15,洪梅,12,23,万江,14,82,企石,第三产值（亿元）,增幅（%）,东坑,沙田,21,樟木头,后发优势：第二梯队中石龙、石碣经济发展相对较强，而沙田、大朗、清溪、寮步则市场活跃度较高,76,麻涌,71,22,黄江,58,茶山,23,望牛墩,90,凤岗,65,高步,215,17,虎门,120,大朗,98,莞城,183,16,南城,189,16,东城,51,横沥,41,石排,44,道窖,96,大岭山,38,东坑,202,15,长安,60,万江,101,寮步,49,桥头,161,13,厚街,144,12,常平,66,中堂,58,沙田,145,12,21,144,10,清溪,47,石龙,25,谢岗,50,塘厦,111,9,石碣,29,企石,GDP（亿元）,增幅（%）,洪梅,樟木头,5,区位优势：第二梯队受城区、松山湖、虎门港、副中心（虎门、塘厦、常平）、深圳拉动较大,城区,松山湖,港口大道,松山湖大道,广深高速,莞深高速,广深铁路,莞长路,虎门港,虎门,常平,塘厦,石龙位于东莞北部，是东莞北部，是广东“四大名镇”之一，地缘人缘优势明显；寮步、大朗、大岭山位于城区与松山湖之间，受城区、松山湖辐射拉动较明显；沙田主要受虎门港启动利好因素驱动，是新一轮城市发展的受益区域，同时受到虎门及周边强镇的外溢影响较大；道窖位于水乡片区，本身景观资源丰富，受城区、虎门港辐射拉动较大；清溪、凤岗位于东莞东南部，受深圳拉动明显，同时受区域中心塘厦形成产业集群协调发展潜力较大,沿海高速,博深高速,土地资源：从土地利用总体规划来看，未来沙田、道窖可利用土地资源较多，其次是大岭山、寮步、清溪、凤岗、石碣、石龙，而出让价格中沙田、道窖、清溪相对较低,沙田,965.0,寮步,石龙,1,415.0,清溪,石碣,0.0,成交均价（元/平米）,163.7,87.7,32.9,成交面积（万平米）,供应面积（万平米）,206.8,凤岗,87.7,道窖,大岭山,32.9,大朗,1,307.0,06年至今东莞一级市场供应/成交量（万平米）,注：06年至今道窖、石龙暂无一级土地出让记录，其中石龙由于镇域小，发展早，可利用土地资源不多，因此是影响出让的重要因素之一,6.8,市场竞争度：第二梯队中受城区、松山湖区域价值提升影响，周边寮步、大朗、大岭山溢价率较高，而分布在东、西两侧的沙田、道窖及清溪、凤岗溢价率相对较低，目前清溪、凤岗已受到深圳开发商的高度关注,0.0%,1,1,0.0%,沙田,0,0,道窖,12,23.1%,寮步,4,0.4%,大岭山,11,38.4%,大朗,2,0.7%,清溪,28,9.8%,凤岗,石碣,0.0%,石龙,溢价率,成交金额（亿元）,出让底价（亿元）,40.6%,随着城区、松山湖区域价值的提升，土地价格日渐增长，而位于周边的寮步、大岭山、大朗自然成为市场的关注点；西部的沙田、道窖目前地价、溢价率较低，但由于受虎门港及交通逐步完善影响，市场注意力将逐步转移；东部的凤岗、清溪由于受深圳拉动较大，近年受深圳房价上升影响，形成明显的价格洼地，未来发展潜力较大石碣、石龙由于可出让土地资源较少，出让数量有限，且单宗地块小，市场关注度低，因此溢价率不高,0,土地资源,市场容量,购买力,发展潜力、空间,第一梯队,第二梯队,第三梯队,第四梯队,市场竞争,城市发展影响,优势,劣势,机会,威胁,受园区辐射强,融入城区明显,受港口辐射强,受深圳拉动大,后发优势,区位交通优势,土地资源,轨道交通影响,市场容量,购买力投资,客户分流,市场竞争度低,结合自身资源能力,长短期重点,长安,虎门,厚街,东城,塘厦,常平,清溪,大朗,寮步,莞城,大岭山,黄江,南城,石碣,万江,高步,茶山,道窖,石排,中堂,沙田,麻涌,横沥,樟木头,石龙,桥头,企石,谢岗,东坑,望牛墩,洪梅,常驻人口（人）,凤岗,市场容量：第二梯队中除寮步外，其他各镇区短期内市场容量相对偏小，沙田、道窖虽发展后劲足，但短期面临市场容量偏小的问题，而凤岗的客户群除本地常住人口外，还有部分外溢的深圳客户，因此市场容量潜力较大,石碣镇,望牛墩镇,石排镇,企石镇,洪梅镇,谢岗镇,茶山镇,中堂镇,东坑镇,黄江镇,桥头镇,道滘镇,麻涌镇,清溪镇,沙田镇,横沥镇,莞城区,大朗镇,石龙镇,凤岗镇,大岭山镇,松山湖,长安镇,虎门镇,厚街镇,常平镇,寮步镇,09年1月-9月成交面积（万平米）,东城区,塘厦镇,南城区,万江区,樟木头镇,0.2,虎门,长安,东城,莞城,厚街,南城,常平,塘厦,大朗,石碣,石龙,凤岗,寮步,万江,清溪,樟木头,黄江,茶山,中堂,桥头,横沥,高步,石排,沙田,道窖,东坑,企石,麻涌,望牛墩,谢岗,洪梅,08年城乡居民储蓄