上乘建筑策划方案最终版

尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的1目  录1. 市场调研 .31.1 项目概况 .31.1.1 地块现状分析 .31.1.2 周围环境分析 .41.1.3 SWTO 分析（整体 SWOT 分析、租赁房 SWOT 分析、商业 SWOT 分析） .51.1.4 项目核心竞争分析 .81.2 项目市场环境分析 .81.2.1 宏观层面 .81.2.2 中观层面 .161.3 目标消费者分析 .191.3.1 消费者调查目的 .191.3.2 潜在消费群体人口结构特征分析 .191.3.3 家庭人口结构分析 .211.3.4 潜在消费群体因素分析 .221.3.5 未来消费趋势分析 .231.4 竞争楼盘分析 .251.4.1 校内楼盘分析 .251.4.2 周围竞争楼盘分析 .291.5 人们居住喜好的发展趋势分析 .412. 项目定位 .452.1 项目形象定位 .452.1.1 地段当艺术成为最贵的 奢侈品时，你却住在艺术里。 .452.1.2 产品特征 .452.1.3.形象定位 .462.2 目标消费者定位 .462.3 产品定位 .473. 具体设计方案 .513.1 规划设计 .513.1.1 项目投资经营方案 .513.1.2 项目产 品规划设计方案建议 .523.1.2 项目整体规划布局建议 .533.1.3 项目建筑风格和色彩建议 .583.1.4 园林绿化景观设计建议 .583.1.5 产品户型设计建议 .603.1.6 配套设施建议 .623.1.7 道路系统规划建议 .633.2 开发建设进度 .643.2.1 施工成本控制 .643.2.2 工程进度表 .673.3 营销策划 .723.3.1 项目形象设计 .723.3.2 定位 .72尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的23.3.3 销售策划 .753.3.4 项目招商策略 .803.3.5 商业物业管理方案 .834. 可行性分析 .874.1 项目投资估算 .874.2 资金的来源与运用计划 .974.2.1 资金筹措概述 .974.2.2 资金投放计划 .974.2.3 资金筹措详细计划 .1034.3 租赁收入测算及利润测算 .1044.3.1 租赁收入与经营税金及附加估算 .1044.3.2 租赁利润测算 .1054.3.3 现金流估算 .1065. 财务评价 .1075.1 盈利能力分析 .1075.2 清偿能力分析 .1076. 不确定因素分析 .1086.1 盈亏平衡分析 .1086.2 项目敏感性分析 .1086.3 项目风险及建议 .1136.4 避险方法 .1147. 效益评价 .1157.1 项目对社会发展的适应性 .1157.1.1 与当地经济发展政策的适应性 .1157.1.2 与文化技术的适应性 .1157.1.3 项目存在的社会风险和风险程度 .1167.1.4 项目的可持续性 .1167.2 目前对人和社会的影响 .1167.2.1 对生态环境的影响 .1167.2.2 对自然资源的影响 .1167.2.3 对社会经济发展的影响 .1167.3 项目环境效益评价 .1178. 结论 .1189. 附件 .11910. 附录 .131尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的31. 市场调研1.1 项目概况此次策划为华南农业大学校内十块大小，形状各异的地块；规划中的十块地均为国家的划拨土地，现地块的用途大部分为荒地，旧建筑用地需要根据国家现时的经济，政策，房地产市场等情况，综合学校的实际需要，对地块进行商业，长期租赁房的建设投资。为了解决实际问题，实现土地的最佳利用，在市场调研的前提下，对项目进行定位，通过具体的方案设计，推敲项目设计的可行性，得出项目的效益评价，最终得到项目结论。1.1.1 地块现状分析图表 1 地块 1 至地块 4 现状地块 四至 现状 周边配套 平整状况东 高架桥（规划）西 通向华农校内道路南 茶山小区1北 地块 11草地 五山邮局地块平整尚未进行“五通”东 主校门西 五山街住宅楼南 五山综合大楼五山路2北 华农湿地公园停车场学生活动中心（空置）茶叶实验研究所（空置）公车站五山路商店好当家超市地势起伏较大部分地方通水电“三通一平”待完善东 五山小学西 五山花园南 睿山住宅区3北 五山花园泽生市场华农茶山水厂五山小学广州市 47 中泽生市场好当家超市形状规则基本完成“三通一平”东 华南快速干线西 高架桥（规划）4南 华南快速干线小树林分散有零乱的板房无坡度较大尚未完成“三通一平”尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的4图表 2  地块 5 至地块 11 现状北 汇景北路地块序号四至 现状 周边配套 平整状况东 小山丘西 华农第四教学楼南 汇景北路汇景新城5北 泰山学生公寓第 1、2 饭堂空地公车站小店铺西点屋五山超市地块平整形状规则基本完成“三通一平”东 黑山篮球场华农湿地公园西 华农南校门小空地南 五山住宅楼五山路6北 研究生宿舍稻香园研究生宿舍楼篮球场公车站地铁站湿地公园黑山篮球场五山购物广场部分地方完成“三通一平”地势略有起伏东 六一教工住宅区西 军马医院地块南 信息（软件）学院8北 军马医院地块绿地六一区运动场小商铺形状规则尚未进行“三通一平”东 华南快速干线西 地块 11南 五山路9北 华农树木园小树林 东园酒家竹园宾馆形状规则尚未进行“三通一平”东 华南快速干线西 广州第 47 中学南 华南快速干线10北 地块 1荒地 无形状不规则尚未进行“三通一平”东 地块 9西 主校门南 五山路11北 经济管理学院院楼绿地东园酒家竹园宾馆形状规则坡度较大尚未进行“三通一平”尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的51.1.2 周围环境分析在华南农业大学周围，可谓是环境优美，交通条件优越，人文气息浓厚，配套设施相对齐全，住宅氛围浓厚，高校林立，消费群体大，有远近闻名的汇景新城楼盘，地段位置较好。1.1.3 SWTO 分析（整体 SWOT 分析、租赁房 SWOT 分析、商业 SWOT 分析）1.1.3.1 整体 SWOT 分析1) 整体优势分析 整体地理位置优越隶属于天河区，广东省高等人民法院坐落于此地区内，西邻珠江新城和华南快速干线，北邻天河区政府和天河公园，东接天河高新技术开发区和广东省奥林匹克运动场，南面是风景秀丽的珠江河畔，与琶洲会展中心临江隔望。 是政府规划重地，有政策优势规划建设好琶洲员村地区是为对于打造国家中心城市，实现城市发展战略目标，提升城市功能具有重要意义。广州市规划局已经初步完成对琶洲员村地区城市设计深化及控制性详细规划编制。 周边生活配套完善，适宜居住员村地区生活服务设施较为完善。地区有综合市场 5 个。大型百货商场4 间、酒家、粮店，银行、糖烟酒综合商店、储蓄所、邮电所、新华书店等，还有市六人民医院和各大厂矿企业均有医务室。 且此地区房地产业迅速发展其中华颖花园小区被评为天河区首批“绿色社区”之一。 文化教育设施完善成熟地区内设有文化站和老人活动中心，各居委都设有文化室，方便群众文化生活，在街辖内还有员村工人文化宫等大型的文化设施，员村有广州无线电集团公司等 6 大国企中均设有工人俱乐部或电影场和文化室等，石东公司各经济社都有文化娱乐场地。 辖区内有中学 1 间（市 44 中） 、中专学校 2 间、企业办中专学校（班）6 间、中技学校 4 间、厂办职工子弟中学 4 间、小学 6 间、公立小学之间（员村小学，昌乐小学） 、外来工子弟学校 1 间（春蕾学校） 、街道办幼儿园 2 间（家家乐幼儿园、昌乐园幼儿园） 、企业办幼儿园 6 间。尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的6 出行交通便利员村地区水陆交通较为方便。有黄埔大道，华南快速干线，员村一、二、三、四、五横路和员村新街、员村西街等 9 条道路。有 11 条公共汽车线路的总站设在员村：40 路、540 路、542 路、140 路、245 路、284 路、550 路、583 路、299 路、882 路，504 路。还有途经员村的长途、短途汽车。通向四面八方。沿珠江河岸各有关工厂企业还建有码头多座。2) 整体劣势分析 此地区商业气氛一般，社区的商业配套设施不成熟。 此 地 区 目 前 外 来 人 员 较 多 ， 有 一 定 治 安 隐 患 。 租赁消费观念不是太成熟，特别对于现时大家对房价不理性的认识。3) 整体机会分析 此 区 域 是 政 府 规 划 重 地 ， 有 政 策 优 势 。 天河区是 市 场 开 发 热 点 区 域 ， 有 利 于 形 成 大 的 住 房 需 求 。 消费者对天河区高房价抱观望态度，对建造出租为主的项目有很大的利好。 位 于 广 州 新 城 市 中 轴 线 ， 发 展 潜 力 巨 大 。4) 整体威胁分析 购 房 地 域 限 制 降 低 ， 区 域 竞 争 激 烈 。 宏 观 政 策 抑 制 楼 价 ， 使 买 家 持 币 观 望 。 来 自 周 边 楼 盘 （ 特 别 是 新 楼 盘 ） 乃至市区楼盘的 竞 争 。1.1.3.2 租赁房 SWOT 分析：1) 租赁房优势分析 周边临近珠江新城金融中心和琶洲会展中心，有较大的目标市场。 交通便利，位于广州新城市中轴线， 此地区租赁房较为发达，有一定的规模效应。 价格适中，能够在较大程度上保障未购房者的住房需求。2) 租赁房劣势分析 租金需要提前交付，存在一定的风险。 未能提供产权证。尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的7 周边租赁房较为发达，有一定竞争。3) 租赁房机会分析 周边地区白领阶层较庞大，市场需求较多。 周边楼盘价格较高，相比较租赁房有较大的价格优势。 周边租赁房条件不一，治安相对较差，想比起来新建成的租赁房优势更大。4）威胁分析 周边房屋租赁价格较低，对新建成租赁房构成价格上的威胁。 政策上的约束，也对租赁房的合法性存在威胁。 目前政府调控房价，房价有下降威胁，一旦图表 3  租赁房 SWOT 分析矩阵优势（Strength） 劣势（Weakness）内部能力外部因素 方便，环境舒适，安全性高，保障性高，价格适中1.存在租金风险2.未能提供产权证机会（Opportunity） SO WO1. 住房需求大于供应2. 周边房价较高3. 周边租赁房存在诸多问题迎合教职工需求，尽量避免周边租赁房存在的普遍问题，体现优势，合理定价。采取措施，保障教职工利益，降低租金风险，排除教职工顾虑，体现校内租赁房优势。威胁（Threats） ST WT1. 周边租赁房形成价格价格压力2. 合法性存在质疑做好政策法规的应答，确保合法性。体现校内租赁房优势，突出价格合理性。采取适当措施，给予消费者一定的保障。1.1.3.3 商业 SWOT 分析1) 商业优势分析 华农学生及教职员工数量庞大，其商业布局有着固定且庞大的消费群体。随着华农最近几年招生规模的扩大，在校学生数量已超过 4 万人，预计未来几年学校招生规模基本稳定，而学校现有的教职员工也无法满足学校所需的教学需要，预计接下来几年会继续引进人才。因而，对于商业优势，首先体现在消费群体规模上。尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的8 华农商业类型较为单一，存在诸多市场空白点。华农内部商业类型主要是小型超市、各种小型商店，且价格较为昂贵，有着巨大的市场空隙，有利于对投资者的吸收。 华农多门学科水平较高，人才充沛，有利于设置各种科研机构。华农在农业科学、生物科学、食品科学及动物科学等多个领域有着较高的科研水平，能够为布局在周边的科研机构提供智力支持。 华农环境优美，对科研机构的工作提供较好的环境支持。2) 商业劣势分析 华农学生消费观念较为保守，不利于大型或高档次的商业的布局。 华农商业类型收到相关特别政策（学校特有）的约束，不利于多种商业的布局，如酒吧等。 华农学生宿舍区分为四大块，存在消费区域差别。 华农科研机构布局未能形成合理规划，布局较为混乱。3) 商业机会分析 华农周边商业产品价格昂贵，质量参差不齐。 企业对于科研机构的重视。随着经济的复苏，三大产业迅速恢复生产，尤其是第二产业，其相关企业对于企业内部科研机构的设置也日益重视。4) 商业威胁分析 华农周边交通良好，公交路线可直达天河 CBD，不利于华农商业对消费群体的吸引。 周边商业环境日益改善，不利于投资者对于华农校内商业布局的选择。 大学城的规划管理不断完善，不利于华农对于科研机构的吸引。图表 4  商业 SWOT 分析矩阵优势（Strength） 劣势（Weakness） 内部能力外部因素1. 庞大的消费群体2. 存在市场空白点3. 人才充沛4. 环境优美1. 消费观念保守2. 政策约束3. 消费区域差别4. 科研布局混乱机会（Opportunity） SO WO4. 周边商业缺陷5. 科研机构日益受到重视1.找市场空白点，迎合消费群体需求，打开市场2.机构合作在政策允许范围内，合理规划商业与科研机构布局。威胁（Threats） ST WT尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的93. 靠近天河 CBD4. 周边商业环境改善5. 大学城规划完善对于科研机构的吸引力找出与对手的差异，扬长避短，做好消费者的研究，增加宣传力度。做好规划，尽力减少规划不合理对于科研机构吸引力的削弱。1.1.4 项目核心竞争分析1) 环境优美2) 交通便捷3) 消费人群大1.2 项目市场环境分析1.2.1 宏观层面1.2.1.1 全国宏观经济环境分析1) 总体经济情况09 年国内生产总值 335353 亿元，比上年增长 8.7%。分产业看，第一产业增加值 35477 亿元，增长 4.2%；第二产业增加值 156958 亿元，增长 9.5%；第三产业增加值 142918 亿元，增长 8.9%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为 10.6%，比上年下降 0.1 个百分点；第二产业增加值比重为 46.8%，下降 0.7个百分点；第三产业增加值比重为 42.6%，上升 0.8 个百分点。图表  5  2005-2009 年国内生产总值09 年居民消费价格比上年下降 0.7%，其中食品价格上涨 0.7%。固定资产投资价格下降 2.4%。工业品出厂价格下降 5.4%，其中生产资料价格下降尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的106.7%，生活资料价格下降 1.2%。原材料、燃料、动力购进价格下降 7.9%。农产品生产价格下降 2.4%。农业生产资料价格下降 2.5%。70 个大中城市房屋销售价格上涨 1.5%，其中新建住宅价格上涨 1.3%，二手住宅价格上涨 2.4%；房屋租赁价格下降 0.6%。图表 6  2005-2009 年居民消费价格涨跌幅度2) 工业和建筑业09 年全部工业增加值 134625 亿元，比 08 年增长 8.3%。规模以上工业增加值增长 11.0%，其中国有及国有控股企业增长 6.9%；集体企业增长 10.2%，股份制企业增长 13.3%，外商及港澳台商投资企业增长 6.2%；私营企业增长 18.7%。分轻重工业看，轻工业增长 9.7%，重工业增长 11.5%。图表 7  2005-2009 年工业增加值09 年全社会建筑业增加值 22333 亿元，比上年增长 18.2%。全国具有资质等级的总承包和专业承包建筑业企业实现利润 2663 亿元，增长 21.0%，其中国有及国有控股企业 697 亿元，增长 23.9%。尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的11图表  8  2005-2009 年建筑业增加值3) 固定资产投资09 年全社会固定资产投资 224846 亿元，比上年增长 30.1%。分城乡看，城镇投资 194139 亿元，增长 30.5%；农村投资 30707 亿元，增长 27.5%。分地区看，东部地区投资 95653 亿元，比上年增长 23.0%；中部地区投资 49846 亿元，增长 35.8%；西部地区投资 49662 亿元，增长 38.1%；东北地区投资 23733 亿元，增长 26.8%。 图表  9  2005-2009 年全社会固定资产投资在城镇投资中，第一产业投资 3373 亿元，比上年增长 49.9%；第二产业投资 82277 亿元，增长 26.8%；第三产业投资 108489 亿元，增长 33.0%。09 年房地产开发投资 36232 亿元，比上年增长 16.1%。其中，商品住宅投资 25619 亿元，增长 14.2%；办公楼投资 1378 亿元，增长 18.1%；商业营业用房投资 4172 亿元，增长 24.4%。尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的12图表 10  2009 年房地产开发和销售主要指标完成情况4) 人口、人民生活和社会保障09 年末全国总人口为 133474 万人，比上年末增加 672 万人。09 年出生人口 1615 万人，出生率为 12.13；死亡人口 943 万人，死亡率为 7.08；自然增长率为 5.05。出生人口性别比为 119.45。图表 11  2009 年人口数及其构成（单位：万人）09 年农村居民人均纯收入 5153 元，剔除价格因素，比上年实际增长8.5%；城镇居民人均可支配收入 17175 元，实际增长 9.8%。农村居民家庭食品消费支出占消费总支出的比重为 41.0%，城镇为 36.5%。按 2009 年农村贫困标准 1196 元测算，年末农村贫困人口为 3597 万人。尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的13图表 12  2005-2009 年城镇居民人均可支配收入资料来源：2008 年国民经 济和社会发展统计公报1.2.1.2 全国房地产市场状况首先，我们来看下表。 图表 13  房地产投资销售表年份 全国商品住宅投资额同比增长全国商品房销售面积同比增长全国商品房空置面积同比 全国商品房销售额同比2006 13611 亿元 6.19亿平方米 1.23 亿平方米 2007 18010 亿元 +32.1% 6.91亿平方米 +24.7%6756 万平方米 -16.6%2008 22081 亿元 +22.6% 6.21 亿平方米 -19.7%1.64 亿平方米 +21.8%20091-10 17482 亿元 +27.4%4.5 亿平方米 -16.5%1.33 亿平方米 +13.1% 17590 亿元 -17.4%资料来源：国家统计局网 图表 14  全国房地产开发景气指数趋势图从分类指数看：房地产开发投资分类指数为 100.49，比 9 月份提高 0.48尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的14点;本年资金来源分类指数为 109.07，比 9 月份提高 1.32 点;土地开发面积分类指数为 94.59，比 9 月份提 高 0.66 点 ;商品房空置面积分类指数为 91.84，比 9 月份提高 1.51 点;房屋施工面积分类指数为 100.71，比 9 月份提高 1.65点。 1.2.1.3 全国房地产政策1) 近期宏观政策回顾国六条 具体内容1 切 实 调 整 住 房 供 应 结 构 。 重 点 发 展 中 低 价 位 、 中 小 套 型 普 通 商 品 住 房 、 经 济 适用 住 房 和 廉 租 住 房 。 各 地 都 要 制 定 和 实 施 住 房 建 设 规 划 ， 对 新 建 住 房 结 构 提 出具 体 比 例 要 求 。2 进 一 步 发 挥 税 收 、 信 贷 、 土 地 政 策 的 调 节 作 用 。 严 格 执 行 住 房 开 发 、 销 售 有 关政 策 ， 完 善 住 房 转 让 环 节 税 收 政 策 ， 有 区 别 地 适 度 调 整 信 贷 政 策 ， 引 导 和 调 节住 房 需 求 。 科 学 确 定 房 地 产 开 发 土 地 供 应 规 模 ， 加 强 土 地 使 用 监 管 ， 制 止 囤 积土 地 行 为 。3 合 理 控 制 城 市 房 屋 拆 迁 规 模 和 进 度 ， 减 缓 被 动 性 住 房 需 求 过 快 增 长 。4 进 一 步 整 顿 和 规 范 房 地 产 市 场 秩 序 。 加 强 房 地 产 开 发 建 设 全 过 程 监 管 ， 制 止擅 自 变 更 项 目 、 违 规 交 易 、 囤 积 房 源 和 哄 抬 房 价 行 为 。5 加 快 城 镇 廉 租 住 房 制 度 建 设 ， 规 范 发 展 经 济 适 用 住 房 ， 积 极 发 展 住 房 二 级 市场 和 租 赁 市 场 ， 有 步 骤 地 解 决 低 收 入 家 庭 的 住 房 困 难 。6 完 善 房 地 产 统 计 和 信 息 披 露 制 度 ， 增 强 房 地 产 市 场 信 息 透 明 度 ， 全 面 、 及 时 、准 确 地 发 布 市 场 供 求 信 息 ， 坚 持 正 确 的 舆 论 导 向 。在“国十一条”中，试图通过增加住房供给，改变住房生产结构（以中小套型为主），鼓励自住型住房的消费、信贷及税收政策有所限制等措施，遏制部分城市的高房价。国十九条是 由 国 土 部 发 布 的 90 平 方 米 以 下 住 宅 用 地 须 占 七 成 的 一 条 政策 。 通 知 要 求 ， 各 地 当 年 的 保 障 性 住 房 、 棚 户 改 造 和 自 住 性 中 小 套 型 商 品 房建 房 用 地 ， 确 保 上 述 用 地 不 低 于 住 房 建 设 用 地 供 应 总 量 的 70%， 并 严 格 控制 大 套 型 住 房 建 设 用 地 ， 严 禁 向 别 墅 供 地 。 “住 性 中 小 套 型 商 品 房 既 包 括 限价 房 ， 也 包 括 普 通 商 品 房 ， 但 面 积 必 须 在 90 平 米 以 下 。 ” 资料来源：国家统计局网尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的15图表 15  2009 年 10 月份房地产行业重要政策列表未来宏观政策预判在 09 年两会上全国政协委员于炼提出的“多建廉租房、提倡零租房、停建限价房经济适用房” ，可谓一石激起千层浪。无独有偶，河南省工商联副主席王超斌的“经济适用房变售为租”的建议也招来非常大的评议。目前经济适用住房和廉租住房都是保障体系的一部分，而限价房浮出水面以来，也在一些地方确确实实帮助本地住房困难的家庭解决了他们的住房问题，一点程度上对房价的上涨起到了积极平抑的作用，相信各地也可根据情况因地制宜的加以实施。三季度经济数据显示经济复苏趋势基本明确，全年“保八”无忧。保经济增长重要性下降，调整经济结构、防范通货膨胀将成为下一阶段重要工作内容。时间 政策条目 政策内容人大常委10 月 13日保险法 保险机构可投资不动产，但直接投资房地产开发和炒房行为仍被明文禁止。住建部、发改委10 月 15日关于利用住房公积金贷款支持保障性房建设试点工作的实施意见提出试点城市在保证职工提取和个人住房贷款，留足备付准备金的前提下，可将 50%以内的住房公积金结余资金贷款支付保障性住房建设。住建部10 月 20日住房改革 住房改革市场化方向不会变。不断完善市场机制与政府保障相结合的住房政策体系。国土部10 月 21日加强土地规划调控 要求加强土地规划和计划调控，严格建设项目批地供地审查，做好落实产能用地处置和权属管理，加大违规违法用地的监管和查处力度，从源头上遏制行业和重复建设项目用地。国监会10 月 22日强调严格执行“二套房贷”政策要严格执行“二套房贷”政策不动摇以及严控贷款的挪用和违约率；要合理安排第四季度信贷投放规模，确保信贷投放平稳增长。国监会10 月 28日个人贷款管理办法 明确规定不得发放无指定用途个人贷款。尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的16预计宏观政策将转向有保有压、偏宽松的方向。“防通胀”方面，预计货币政策将会温和调整，加息的可能性不大，但将会在贷款结构上进行一定的控制。具体到房地产业则是针对投资、投机性购房的贷款将有所收紧。但在扶持自住性、改善性购房方面的贷款、契税优惠政策有望延续。优惠性救市政策将分化，预计“有保有压”是政策。关于个人房贷优惠政策未来走向，由于国家要综合考虑经济增长、通货膨胀、房价稳定等多方面因素，因此各种政策走向皆有可能。我们认为有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。1.2.1.4 全国房地产市场预测-稳定性国务院温家宝总理表示要稳定房地产市场，不能头痛医头脚痛医脚，而必须统筹考虑各方面情况，制订长远规划和政策，使房地产有一个稳定发展的局面。显然，面对于整体触底迅速回升，但不稳定性、不平衡性、不确定性并未减少的复杂局面，维护房地产市场及与其密切相关金融产业的稳定仍是中央最坚定的政策意图。可以说经历了 2008 年的大幅下挫和 2009 年的超幅反弹，2010 年初的房地产市场呈现出与 2007 年类似的高位运行态势，但其中两个差别却更具决定性。首先是宏观经济需求发生了变化，房地产市场对 2009 中国经济复苏，在扩内需、拉投资两方面均发挥了支柱作用，而在 2010 年中央政府对房地产市场的发展潜能继续保持期待；然后是房地产自身供求关系发生了变化，由于 2009 房地产成交持续放量，在年底各地普遍出现供不应求的局面，或可说房地产率先走过了去库存周期、解决产能过剩问题。 所以并不存在整体性打压房地产市场的可能，而为谋求房地产市场在 2010 年的稳定发展，管理市场预期、治理开发流程的需求更为迫切。 因此，我们相信 2010 年将会是一个温和的房地产调理年度。 从现实角度，2010 年房地产市场不仅有调理的需求，也具备进行调理的条件和空间。房地产企业无库存压力，过剩流动性持续注入，且置业需求比较旺盛，整体发展势头继续向好，政策消化力较强。2009 年底 10 年初的一系列新政也反映了政府对尚德  尚学  尚实  尚新  给你一种中国风尚的17房地产市场的调理意图。1.2.2 中观层面1.2.2.1 广州市经济环境分