小户型设计核心策略解析

“变脸” 小户型编    辑       过    敏小户型设计核心策略解析“九部委意见” 之 “ 90 平方米以下住房面积所占比重必须占到开发建设总面积 70% 以上” 的政策， 令小户型设计再度趋热。 从 “大改小” 的单身宿舍到酒店式公寓、 老年公寓 ； 从只有一床到卧、厅、 厨、 卫等一应俱全 ； 从清水房到精装房 ； 从平层到跃式、 小复式、 错层、 夹层一个小小的空间究竟会有多少种变化和玄机 ? 本篇报告以广州经典楼盘案例深度解析小户型设计的核心策略。62 决策情报 总第 68 期前瞻战略研究模块一分钟摘要一分钟摘要63欢迎进入中国房地产商网 小户型设计核心策略解析 新思维价值情报一、 小户型概述1 、 小户型的概念对于小户型的概念， 目前没有一个严格规范的说法， 但在业内有一种比较认可的说法是，一居室建筑面积在 50 平方米以下， 二居室建筑面积在 70 平方米以下， 三居室建筑面积在 90 平方米以下， 这些房子的特点是空间面积都比较小， 但能满足人们生活的基本需要。2 、 小户型的目标客户群小户型的目标客户群通常分为四大类。3 、 小户型的设计分类建筑师一般把小户型的设计分为两类 ：第一类 ： 空间不多要求简单的户型， 类似广州 “星河湾” 的单身公寓 ；第二类 ： 麻雀虽小五脏俱全的经济户型， 类似广州 “保利花园”。64 决策情报 总第 68 期前瞻战略研究模块二、 小户型设计弊端弊端一 ： 过道面积不合理在小户型房型中， 过道面积不合理的最常见方式是走道设计在客厅中间， 这样做的结果是客厅的领域感完全丧失， 又或者为了缩小面积而缺失生活阳台， 会给居住者带来一些不便， 如无处晾晒衣服等。弊端二 ： 房型合理性变差（ 1 ） 居室面积配比不合理每个居室都有一定的面积要求， 如果小于这个要求时， 便会影响其居住功能。 如果客卧的面积与主卧相比， 明显要小得多， 比例失调， 居住其中就会有局促感。 类似的情形还有卧室面积过大， 而挤占客厅面积等。（ 2 ） 空间设计和取舍不合理在空间设计和取舍上， 小户型受总面积的限制， 各功能空间容易产生相互影响， 并且户型也比较单一， 像面宽较窄、 进深较大的直套型一居室， 往往客厅灰暗， 卧室却过于明亮， 使生活需求倒置 ； 在采光和通风上， 由于楼体必须保证一定的进深， 多个小户型安排在同一楼层时， 不大容易统筹兼顾 ； 而在楼层平面布局上， 更是明显带有传统的长走廊、 户挨户的 “筒子楼” 痕迹。 同时， 由于大部分大小户型混居楼中的小户型全朝北设计， 对居住健康或多或少会产生不利的影响。弊端三 ： 房间使用率降低从建筑面积上说， 由于同一楼层户数增多， 造成楼道面积加大， 使得原本总面积不大的小户型， 对公摊变得十分敏感 ； 同时户内各种管道、 墙体占用的面积， 在寸土寸金的小户型中， 显得非常抢眼。三、 小户型设计创新思维65欢迎进入中国房地产商网 小户型设计核心策略解析 新思维价值情报创新思维一 ： 自由自宅型一种追求情调， 叫做 “自由自宅” 的享乐型空间业已面市， 设计成 70 多平方米的 2 层迷你(MINI) 小别墅。 局部挑高 5.6 米的两层空间， 将卧室与起居厅分层布置， 形成时空的交错感与功能的延伸性， 映衬现代人丰富多彩的生活， 迎合了追求创意与灵感、 渴望无拘无束生活的  BOBO 族、年轻白领和自由职业者的趣味。创新思维二 ： 板楼小户型小户型最早出现在塔楼。 传统的塔楼北向都是大户型。 小户型的出现， 使纯北向一居的投资价值倍增， 但北向小户型的流行， 也导致小户型似乎与好的朝向无缘， 与采光通风均好的板楼无缘。目前市场上出现的新式小户型的设计开始改变整体建筑造型， 将点式塔楼改为板式结构， 并将通常一梯二户或二梯三户的板式住宅， 每户再一分为二， 形成一梯四户、 一梯六户的小户型，这就既能减少走道面积， 提高使用率， 又能增加各户采光， 并能有效避免一梯几十户， 中间通廊式设计的诸多弊端， 增加安全保障。在户型设计上， 传统的小户型往往进深过长， 大都只能形成 “直套型” 的一房一厅， 以及暗卫、 暗厨， 且客厅要么无直接采光， 要么采光不足， 不如卧室明亮。 如果能将其改为并列式的横套， 同时缩短进深， 并将卧室在平面布局上与客厅相错， 凹进一块， 形成曲折阶梯状布局，这就既能有效控制总面积， 又能开设更多的窗户， 做到厅、 卧、 厨、 卫全明， 增强居室自然通风采光的生态性能。 同时又能丰富外立面凹凸变化的建筑表现， 强化其造型美感。 如 “易购空间” 的 60 多平方米全明一居。 明厨、 明卫、 南向、 通风， 从房间结构、 功能分区到通风采光， 是舒适度极高的一款户型。创新思维三 ： 小户型二代“小户型二代” 在这个方面试图有所突破， 例如北京今典花园推出的二期小户型是继今日家园之后， 在北京第二个采用大跨度预应力技术的楼盘， 其 4 至 24 层全部是积木式可以自由组合的小户型。 由于户与户之间没有无法打掉的承重墙， 厨卫管线也进行了适当处理， 所以同一楼层的空间可以随意组合， 既可以是小户型， 也可以变成大户型， 甚至是 1000 平方米以上的超级户型。66 决策情报 总第 68 期前瞻战略研究模块这种大跨度预应力技术在中国民用住宅项目中还是首次运用， 它是否可以彻底打破 “小户型只是过渡住宅” 的观点还缺乏市场的检验。四、 小户型设计核心策略核心策略一 ： 外立面设计小户型楼盘设计都比较追求时尚、 新颖的外形和立面， 这是一个潮流， 与此同时， 实用、环保也受到越来越多的关注。理论上说， 在目前的技术条件下， 任何式样的外形都能设计， 关键在于如何满足房子的实用性要求， 即使是一些带弧形、 带边角的地方也可以通过设计创新来增加小户型的舒适度 ； 而在立面上则更要注重新材料的使用或材料的创新用法。但如果整个楼盘都是小户型， 在建筑的外墙面会有较高的要求。 由于需要开设较多的窗户，会造成外墙有凹凸转折度多， 外观会显得零碎， 这是建筑设计中较为突出的难点。67欢迎进入中国房地产商网 小户型设计核心策略解析 新思维价值情报核心策略二 ： 空间设计（ 1 ） 一大设计理念合理分割空间对于布局方面， 也就是要求居室在会客、 进餐与睡眠、 学习等的空间上有硬性或软性的分隔， 对于性质类似的活动空间可进行统一布置， 对性质不同或相反的活动空间进行分离。如会客区、 用餐区等都是日常的活动区， 可以布置在同一空间， 如客厅内， 同时在窗户和墙壁上和以往的设计有所不同， 比如说 ： 让窗尽可能与外墙齐平， 给室内留出更多的空间， 而且，向外扩散的窗户在视觉上也有放大室内空间的效果。 装修后的室内窗台可做装饰台， 上面摆放些工艺品， 也可以种养植物， 为居室增添几许情趣。 对于墙壁的装饰， 应在不破坏房屋建筑结构的前提下， 最大限度地利用墙体的面积。 在客厅墙壁上设计一些小壁龛， 视觉上放大空间的同时， 还可摆放装饰品。 卧室的电视机柜可延伸到墙体内， 这样就不会占用原本狭窄的有限空间了。（ 2 ） 三大考虑因素因素一 ： 舒适度舒适度是小户型设计的首要指标。 小户型楼宇广州 “双子星城” 就突出高空间以及附带的夹层， 考虑到入住小户型的人一般没有小孩， 将厨房设计得个性化一点， 卫生间更开放， 每两层的都有一个绿化平台， 保证户均有 8.6 平方米的绿化面积。因素二 ： 公共空间由于小户型每一层的户数多， 基本在  6 8 户以上， 所以公共空间的活动是首要考虑的问题。 在垂直交通系统中， 一定要保证通风采光， 住户之间的适当交流， 并保持一定的绿化空间。 例如广州 “时代玫瑰园” 一期的户型普遍户型面积为 60 多平方米， 这个楼盘就注重挖掘年轻人玩乐的共享空间， 住户有和谐的交流和认知， 创造出一个年轻的紧密的社区文化。因素三 ： 功能分区广州珠江新城 “上筑” 的 100 200 平方米的三房单位， 采取了错层 + 夹层的 “三叠式”68 决策情报 总第 68 期前瞻战略研究模块设计。 这虽然不属于小户型， 但是其空间间隔可以灵活地套用于小户型的设计里面。小户型的内部空间因其独特性而成为设计创新的重要切入点。 错层、 复式、 跃式等建筑概念的立体组合， 凭借空间的叠化令空间变化发展到极至，使空间的功能分区更加完整而立体。“三叠式” 的设计可以使室内的平层空间变得更有层次感， 同时居室的功能区分和私密性也将大大增强。 在户型中， 巧妙地设计出层高达到 4.075 米的客厅和书房， 而其余两个房间的层高也达到 3 米， 并 巧妙地 变出一个层高 2.15 米、 面积 10 20 平方米不等的夹层空间。 而在此基础之上， 再在户型设计上大玩空间“拼装” 游戏， 从原来平层空间变出高低不同的差层空间。从楼盘展示的二层模型可以看到， 上下相连的两个单位， 客厅和书房所在的一侧安排了两层的空间， 上下分别是两个达到 4 075 米高的客厅和书房， 加起来的高度是 8.15 米。 而单位其余两个房间所在的位置则安排了 3 层的空间， 分别是上层 3 米高的卧室空间， 中间 2.15 米的夹层空间和下层同样是 3 米高的卧室空间， 3 层空间加起来的高度也是 8.15 米。 而处于单数层两个卧室之上和双数层两个卧室之下的夹层空间， 则分成两半分配给上下两层的单位使用。不同的是， 楼宇单数层的客厅和三个房间都处于同一个平面上， 而附送的夹层空间则位于两个卧室的上方。 而楼盘双数的两个房间则处于比客厅高出 1 米多的夹层空间之上， 属于明显的错层设计。 从户型上看， 楼盘双数层单位在功能区分和私密性方面都要比单数层好。另外， 位于广州天河公园旁边的 “上寓” 也是小复式户型设计的方式。 4.5 米高的小复式设计，上层 2.35 米， 下层 2.15 米 ； 双中空客厅。 复式结构的小户型， 卧室、 厨房、 书房、 客厅即是一个整合的复式大空间， 各空间并没有被完全分隔。 空间的开阔形成了灵活自由的趋势， 其空间除了具有合理、 紧凑等基本特性外， 还具有流动性、 可变化性甚至可生长性， 从而达到小户型空间利用的最佳状态 ： 即人性化和空间利用的最大化。69欢迎进入中国房地产商网 小户型设计核心策略解析 新思维价值情报五、 小户型设计典型案例展示广州雅居乐花园内， 欧洲故事灏湖居的东北面总占地 6 万多平方米， 共 16 幢 11 层小高层洋房 ( 跃式 )586 套77 81 平方米的两房占总户数的比例达到 36 85 5800 元 /m 2 ( 带 600 元 /m 2 标准装修 )会所、 商业街、 幼儿园、 中小学以及专线楼巴等数十项大规模配套广州番禺雅居乐房地产有限公司案例一 ： 广州雅居乐花园 时光九篇地理位置 ：项目规模 ：项目性质 ：总  户  数 ：小户型状况 ：实  用  率 ：销售均价 ：社区配套 ：开  发  商 ：70 决策情报 总第 68 期前瞻战略研究模块项目点评 ：“时光九篇” 是广州雅居乐花园推出的第九个品牌， 也是项目工程编号的第九地块。“时光九篇” 的小户型单位面积在 77 81 平方米之间， 采用了跃式设计， 使得两房单位也有跃式空间。 动感的钻石户型， 让空间富有变化， 又保持了房间的方正实用的， 打破中小户型乏善可陈的惯性思维。 不仅如此， 除了具有入户花园等在市面上洋房流行的元素， 在采光观景、 通透对流、功能分区、 视觉感受方面更是独具一格。同时， 为了展现个性、 品位的特点， 广州雅居乐花园特别请来香港著名设计师操刀， 大量使用玻璃、 银色材质、 黑色材料、 浅色系木地板等饰材， 在客厅、 卧室、 厨房、 浴室等各个空间采用不同色系， 通过巧妙搭配， 形成各不相同的简约、 个性的时尚空间。此外， 在建材产品的选择上， “时光九篇” 所采用的都是含金量极高的名牌产品， 阳台的地砖，选择的是国内名牌圣陶坊 ； 座厕， 选择的是来自德国的吉事多 ； 木地板， 选择的是最环保健康的新绿洲。71欢迎进入中国房地产商网 小户型设计核心策略解析 新思维价值情报机场高速公路平沙站出口处40 万平方米约 51 万多平方米2.032 洋房 ( 紧凑型 )136 套87 平方米两房单位占到 50 82 6200 元 /m 2 ( 带 1200 元 /m 2 标准装修 )豪华会所、 商业街、 学校、 银行、 邮局、 电信、 中西餐厅、 连锁超市等广州富力地产股份有限公司案例二 ： 广州富力城 花语康桥 A5 6 栋地理位置 ：占地面积 ：建筑面积 ：容积率 ：绿化率 ：项目性质 ：总  户  数 ：小户型状况 ：实  用  率 ：销售均价 ：社区配套 ：开  发  商 ：项目点评 ：作为新机场沿线首个大型综合性楼盘， 广州富力城在项目定位确立为机场快线上的欧洲小镇，东西方融汇是本项目的最大建筑特色。其中， “花语康桥” A5 6 栋延续了小镇生态蝶型设计， 每一单元独占楼字一翼， 户户单边，三面单边采光， 并在此基础上进行产品升级换代， 特别采用了设计市场极为罕见的创新设计，将生态入户花园与阳光阳台融汇相连， 形成一个大 “ L ” 形的休闲赏景空间 ； 而两梯四户的梯户配置， 更加注重住户生活的私密性与独立性。72 决策情报 总第 68 期前瞻战略研究模块广州市白云区白云大道华南北路 ( 尖彭路 ) 新广从公路彭西水塘底路段8.12 万平方米约 207 万平方米洋房以 70 平方米左右的两房和 90 平方米左右的三房户型为主超过 80 6700 元 /m 2 ( 赠送 1000 元豪华装修 )阳光草地、 叠水广场、 雕塑广场、 阿波罗泳池等广州市恒大房地产开发有限公司案例三 ： 金碧雅苑 “桑菲尔” 庄园地理位置 ：占地面积 ：建筑面积 ：项目性质 ：小户型状况 ：实  用  率 ：销售均价 ：社区配套 ：开  发  商 ：项目点评 ：金碧雅苑全新五期组团 “桑菲尔庄园”均为小高层， 户型以中小户型为主，最大面积 95 平方米。 在景观交通空间的设计上， 直线和曲线的相互交融，最大限度串连景观空间， 发挥各自的辐射效应， 运用直线作为车行主路，安全、 便捷。 其余的景观道路几乎都是以曲线构成的。 同时采用罕有的欧陆式经典小高层建筑，半围合式布局， 超宽楼距， 坐北朝南， 以现代风格精粹演绎欧式人居生活。“桑菲尔庄园” 在保持实惠的同时， 赠送  1000 元 /m 2 的升级版超豪华装修， 全部采用马可波罗橱柜、 亚细亚等知名品牌。73欢迎进入中国房地产商网 小户型设计核心策略解析 新思维价值情报中山大道东方三路天河公园西门直入 100 米4799 平方米28947 平方米小复式洋房408 套户型全部是一房和两房单位， 面积介于 39 7lm 2 之间主力户型为 39 44 平方米的一房两厅一般为 130 ， 最高 200 13000 元 /m 2 ( 简单装修 )四层为架空层并设有空中水吧、 玻璃花房、 运动健身会所、 休憩花园等广州理想现代置业有限公司案例四 ： 理想蓝堡 青年荟地理位置 ：占地面积 ：建筑面积 ：项目性质 ：总  户  数 ：小户型状况 ：实  用  率 ：销售均价 ：社区配套 ：开  发  商 ：项目点评 ：理想蓝堡 青年荟倡导立体生活式公寓的人居理念， 多为小复式， 拥有超过 30 绿化率， 且项目设前广场及后庭院， 并在广场上设计了如波浪般的不锈钢面滑板道 ； 四层作为架空层同时亦是休闲运动场所和玻璃花房， 功能区域划分为活动区、 休息区及娱乐区 ； 每层更拥有两个精巧的平台花园。 项目整体形成了一个立体的绿化园林体系， 这是以往小复式产品所不曾拥有的。项目公寓内部全部为明厨明厕， 主卧和客厅直接对外采光， 避免了视线干扰。 另外， 项目发挥了小复式产品的超高使用率优势， 最高可达 200 以上， 层高 4.75 米， 首层 2.6 米， 夹层 2.15 米， 部分单位于夹层处特设了通风窗， 上层可形成穿堂风， 最大化地满足了住户的实用、 舒适需求。74 决策情报 总第 68 期前瞻战略研究模块增城市广园东与新塘出口东洲大道吏汇处 ( 碧桂园凤凰城对面 )约 18 万平方米近 50 万平方米实验性国际公寓 ( 错层 )3000 余套约 50 平方米错层单位为主公园式园林绿化、 五洲水榭坡地互动园林、 私家双泳池、 5000m 2 水上蓝钻私家会所及全架空层泛会所、 国际双语幼儿园、 国际风情商业街和大型体验式SHOPPINGMALL 等广州市盈毅房地产有限公司案例五 ： 广园东 东方名都地理位置 ：占地面积 ：建筑面积 ：项目性质 ：总  户  数 ：小户型状况 ：社区配套 ：开  发  商 ：项目点评 ：作为广州东部广园东首个大型高层高尚住宅区， 广园东 东方名都首期首创半围合弧形组团式布局， 融合现代的流线设计， 构筑形成现代时尚而高雅尊贵建筑立面， 同时， 采用二梯一户及一梯二户设计， 户型上更开创了 “上层别墅 TOP HOUSE ” 空中立体空间， 首创 “超大立方米” 立体户型设计， 引入了观光电梯、 私家电梯厅、 空中入户阳光花园等创新的设计。依据一期规划设计， 东方名都试验性地在平地上打造出 1 ： 1 比例的原型样板房， 并进行了创意装饰， 荟萃了国际居住流行的错层设计、 跃式设计、 复式设计的空间思维， 独创出复合空间的国际公寓， 既开阔明亮、 层次丰富， 又方正实用、 充满个性。 而且， 这种户型买二层住三层， 性价比高。75欢迎进入中国房地产商网 小户型设计核心策略解析 新思维价值情报广州市北京南路与泰康路交汇处，4300 平方米75111 平方米酒店式国际公寓 ( 紧凑型 )624 套 ( 包括单身公寓 588 套 )面积集中在 37 79m 2 之间， 占到九成左右75 左右1.3 万元 /m 2  ( 带标准装修 )22 层建有大型的空中豪华会所广州越东房地产发展有限公司案例六 ： 锦源 国际公寓地理位置 ：占地面积 ：建筑面积 ：项目性质 ：总  户  数 ：小户型状况 ：实  用  率 ：销售均价 ：杜区配套 ：开  发  商 ：项目点评 ：以公寓形态的物业， 写字楼级别的配置为打造目标的锦源 国际公寓， 针对不同的国际商务居住需求和投资需求， 分为大小两种户型， 精英公寓户型 37 60 平方米， 经典豪华型公寓约 200 平