广东省房地产估价师《制度与政策》：拟定征收补偿方案试题.docx

广东省房地产估价师制度与政策：拟定征收补偿方案试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、威廉阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=NPc-C-kc(t)中，N表示。 A：单位面积土地上农产品的产量 B：市场上每单位农产品的价格 C：生产每单位农产品的成本 D：向市场运输每单位农产品的成本 E：工业用地的监测点评估价格 2、以房地产抵押贷款为目的的估价，其估价时点原则上为【2007年考题】 A：签订估价委托合同之日 B：发放抵押贷款之日 C：完成估价对象实地查看之日 D：未来处置抵押房地产之日 E：工业用地的监测点评估价格3、与其他存款相比，下列有关存单的特点，说法不正确的是。 A：期限短 B：不记名、可自由转让 C：能提前提取现金 D：面额固定 E：执行层的组织协调 4、采用成本法评估某新建商品房的价值，测算出的建筑物重置单价为3200元，土地重新取得单价为2100元，容积率为2，建筑密度为40。该商品房的单价为元。 A：3700 B：4040 C：4250 D：5300 E：工业用地的监测点评估价格5、物业甲为写字楼项目，2003年末价值为1000万元，预计2004年末价值为1100万元的可能性为50%，为900万元的可能性为50%，则2004年该物业的价值的标准差为10%：物业乙为高尔夫球场项目，2003年末价值为1000万元，2004年末价值为1200万元的可能性为50%，为800万元的可能性为50%，则2004年该物业的标准差为20%。由以上资料，（）投资风险更大。 A物业甲 B物业乙 C一样大 D无法判断 6、某抵押房地产的市场价值为600万元，已知注定优先受偿款为50万元，贷款成数为0.7。则该房地产的抵押贷款额度为万元。 A：370 B：385 C：420 D：550 E：工业用地的监测点评估价格 7、以下关于明确估价报告使用期限的意义的表述，不正确的是。 A：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任由使用者承担 B：在估价报告使用期限内使用估价报告的相关责任由出具估价报告的估价师承担，但使用者不当使用的除外 C：如果估价报告超过了其使用期限还未得到使用，则估价责任期限就是估价报告使用期限 D：如果估价报告在其使用期限内得到使用，则估价责任期限应为无限期或者到估价服务的行为结束为止 E：工业用地的监测点评估价格 8、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为_万元。 A65.4 B81.8 C87.2 D109.0 9、真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格称为_。 A市场价值 B理论价值 C市场价格 D理论价格 10、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。 A：土地使用期限 B：土地使用管制 C：土地面积大小 D：土地权利性质 E：工业用地的监测点评估价格11、房地产置业投资中，在持有期内获得每年_的股本收益率也是很平常的事。 A20%30% B20%25% C15%20% D10%15% 12、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为_元。 A5760 B4800 C576 D480 13、某农村集体经济组织人均耕地面积0.2h，国家建设征收该农村集体经济组织的耕地面积10h，该耕地近3年平均年产值为10000元/h。下列关于征收该耕地的表述中，不正确的是。 A：不需农村集体经济组织统一安置的人员，安置补助费发放给个人 B：该耕地的土地补偿费最少为60万元 C：每公顷耕地需要安置的农业人口为5人 D：由国家支付土地补偿费，由用地单位支付安置补助费 E：执行层的组织协调14、对一个计算周期为20年的房地产置业投资项目进行现金流分析时，若折现率始终为一个常数，那么该折现率。 A：包含了对通货膨胀的补偿 B：不包含对通货膨胀的补偿 C：没有实际意义 D：不能直接用于财务评价 E：借款合同 15、下列关于路线价法的表述中，不正确的是_。 A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 16、关于估价资料归档的要求的说法，错误的是。 A：估价资料归档的内容应包括估价中形成的有保存价值的各种文字、图表、影像等资料 B：记录估价中估价师对估价结果的不同意见的资料应作为必须归档的内容之一 C：归档的估价资料应采用纸质文档形式，不得只采用电子文档形式 D：对未正式出具估价报告的估价项目及相关资料也应归档，保存期不得少于1年 E：工业用地的监测点评估价格 17、在房地产市场周期循环中，供给增长速度高于需求增长速度，空置率上升并逐渐接近合理水平，这一阶段处于房地产市场自然周期的（）。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段 18、房地产估价从某种意义上讲是房地产的价值。 A：发明 B：发现 C：创造 D：确定 E：工业用地的监测点评估价格 19、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元/m2、712元/m2、744元/m2、781元/m2和815元/m2，采用平均增减量法预测该地区商品住宅2006年的价格为（）元/m2。 A849 B865 C882 D915 20、下列四个选项中，说法不正确的一项是_。 A以两宗以上房地产设定同一抵押权的，可视为同一抵押物 B乡、村企业的土地使用权可以单独抵押 C以乡、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押 D以一宗房地产分割抵押的，首次抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分可以再次抵押，但不得超出其余额部分 21、下列关于房地产置业投资不确定因素的表述中，正确的是_。 A空置率与有效毛收入呈反向变动 B通过与物业服务企业签订长期合约，可以完全排除通货膨胀对运营费用的影响 C权益投资比率高，意味着投资者承担的投资风险和风险报酬均增加 D金融机构通常要求投资者的权益投资比率不得高于某一要求的比率 22、关于预算的说法正确的是_。 A预算与物业实际收支相等 B资本支出预算是最常用的预算 C长期预算的详细与准确度高于年度运营预算 D资本支出预算的目的就是要对每月应向准备基金存入多少资金做出科学合理的预计23、某市2003年新开工的房屋建筑面积为90万m2，2002年末完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30万m2，2003年竣工的房屋建筑面积为80万m2。那么，该市房屋的平均建设周期为_年。 A0.5 B1.5 C2 D3 24、某写字楼2006年潜在毛租金收入为1000万元，空置和收租损失为5，经营费用为潜在毛收入的30，抵押贷款还本付息为200万元，所得税和准备金共计120万元，则2006年的净经营收入为万元(2007年试题) A：330 B：450 C：650 D：700 E：借款合同25、暂定期内的三级资质房地产估价机构，能承接的估价业务有【2007年考题】 A：在建工程抵押估价业务 B：城市房屋拆迁补偿估价业务 C：该机构执行合伙人所拥有的房地产抵押估价业务 D：正在使用中的星级宾馆抵押贷款评估业务 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、城市规划的批后管理主要是。 A：对建设项目选址审批核发项目选址意见书 B：对城市用地审批核发建设用地规划许可证 C：对建设工程审批核发建设工程规划许可证 D：按照规划实施监督检查体系对违法占地的查禁工作 E：按照规划实施监督检查体系对违法建设的查禁工作 2、_是物业可以获得的最大租金收入。 A净毛租金收入 B潜在租金收入 C潜在毛租金收入 D实际租金收入3、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括_。 A单位比较法 B分部分项法 C造价分析法 D指教调整法 4、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于_ A3275元/m2 B3287元/m2 C3402元/m2 D4375元/m25、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有_。 A自然特征，如山地和河流等 B细分市场 C人口密度的大小 D该区域发展的类型和范围 E竞争性项目的区域 6、在市场比较法中，土地使用权年限修正属于_修正。 A交易情况 B交易日期 C区域因素 D个别因素 7、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。 A：接天线 B：引下线 C：上引线 D：接地线 E：接闪器 8、物业管理条例确定的基本制度包括。 A：业主大会制度 B：业主公约制度 C：住宅小区治安管理制度 D：住宅小区综合验收制度 E：住房专项维修资金制度 9、临时使用土地的期限，最多不得超过_，并不得改变批准的用途，不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑。 A1年 B2年 C3年 D4年 10、房地产投资决策分析的主要工作包括。 A：投资机会寻找 B：市场分析 C：投资机会筛选 D：财务评价 E：规划设计11、下列关于电梯，表述正确的是。 A：高层建筑应设消防电梯 B：一般来说，最高住户入口层楼面距底层室內地面的高度在10m以上的，均应设置电梯 C：一般来说，住宅建筑层数在7层及7层以上的，应设置电梯 D：电梯井道是电梯运行的通道，每层均有出入口，井内有导轨、导轨撑架、平衡锤及缓冲器等 E：电梯由机房、井道、轿厢三大部分组成 12、房地产的行政法规包括。 A：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例 B：城市房地产转让管理规定 C：房地产估价师执业资格考试实施办法 D：住房公积金管理条例 E：城市房地产中介服务管理规定 13、业主大会作出选聘、解聘物业管理企业的决定，必须经_通过。 A与会业主所持投票权1/2以上 B与会业主所持投票权2/3以上 C全体业主所持投票权1/2以上 D全体业主所持投票权2/3以上14、房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在租赁期限届满后收回房屋。合同法规定，租赁期限不能超过_年。 A30 B20 C10 D5 15、敏感性分析的最基本方法是。 A：因素不确定分析 B：线性因素分析 C：单因素敏感性分析 D：多因素敏感性分析 E：借款合同 16、建筑物的物质折旧包括_。 A功能衰退 B正常使用的磨损 C环境恶化 D意外的破坏损毁 E城市规划改变 17、国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是之日。 A：房屋征收决定作出 B：房屋征收决定公告 C：房屋征收补偿协议签订 D：房屋征收实施 E：执行层的组织协调 18、对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析。 A：价格结构 B：总量结构 C：档次结构 D：投资结构 E：租买结构 19、在影响供给的其他因素不变的条件下，供给量在同一条供给曲线上随商品本身价格变化而发生同方向变化称为。 A：供给量的变化 B：影响供给量的因素变化 C：供给的变化 D：影响供给的因素变化 E：执行层的组织协调 20、股票和债券的相同之处表现在。 A：都是融资工具 B：都是流通证券 C：持有者享有相同权利 D：都具有偿还性 E：都可以为投资者带来收益 21、建筑工程承包的成本加酬金合同中，成本加酬金的具体做法有（）。 A成本加固定百分数酬金 B成本加固定酬金 C成本加期望酬金 D成本加浮动酬金 22、物业服务收费的计费方式包括_。 A按物业面积 B包干制 C按物业价值比例 D酬金制 E薪金制23、银行个人住房贷款业务中发生的“假按揭”属于_风险。 A信用 B管理 C法律 D操作 24、有关房地产周期循环的原因，不正确的是_。 A供需因素的影响 B经济因素的影响 C政策因素的影响 D制度因素的影响2