房地产企业完工条件确认.docx

国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知 国税函2010201号 2010-05-12现就房地产开发企业开发产品完工条件确认有关问题，通知如下：根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定精神和国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号）第三条规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。 国税发2006187号 房地产开发企业土地增值税清算管理 国税函2010220号 国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知 解读国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号规定了关于完工产品的确认的三个条件：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。因此，完工条件的确认是采用竣工、使用、产权孰早的原则，开发产品只要符合上述条件之一的，房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。 但在实务中很多开发企业已经符合开发产品已开始投入使用条件，但仍采用种种手段，延迟结转收入，例如虽为业务办理了交房手续，但以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间；以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，推迟收入确认时间等等。虽然，国税发200931号明确了完工产品的三个条件，有利于遏制了企业故意延迟结转收入的现象，但结果似乎仍不理想。2009年6月26日，国家税务总局下发了关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复（国税函2009342号）一文，对海南省国家税务局关于海南永生实业投资有限公司偷税案中如何认定开发产品已开始投入使用问题的请示（琼国税发2009121号）批复中，强调房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。并解释到“开发产品开始投入使用”是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。近日，关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函2010201号）再次重申了这一问题。文件规定，根据国家税务总局关于房地产开发经营业务征收企业所得税问题的通知（国税发200631号）规定的精神，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。房地产开发企业应按规定及时结算开发产品计税成本并计算此前以预售方式销售开发产品所取得收入的实际毛利额，同时将开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年（完工年度）应纳税所得额。企业应加强税务风险管理，关注开发产品的完工条件，尤其是开发产品已开始投入使用这一条件，及时作出相应正确税务处理。开发产品完工后，企业不能再按预计毛利额纳税，而要按实际利润额缴纳企业所得税。企业部分开发产品交付使用的，是否要视为全部开发产品完工来计税呢？如果企业开发的小区中的全部开发产品属于一个成本对象，则开发产品部分完工也应视为全部完工。实际未完工产品但已经交付，是否视为完工计税呢？国家税务总局关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函2010201号）规定，根据国税发200631号文件和国税发200931号文件第三条规定，房地产开发企业建造、开发的产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入