《湖北省房产测绘技术规程》第8章.ppt

建筑面积计算规定 讲义之一 湖北省武汉市 前言 由于房屋建筑面积的测算规则是一个很敏感 并为人们普遍所关心的问题 尤其是权属建筑面积 它与房屋成交价格密切相关 涉及到千家万户产权人的切身利益 是大家关注的焦点和热点 也容易引发矛盾和纠纷 因此我们在编写湖北省规程时 都比较谨慎 尽可能做到有章可循 本章的编写主要以国标 房产测量规范 为依据 以 武汉市房产测绘实施细则 为蓝本 同时参考了全国有关兄弟城市的做法以及全省系统内搜集到的方方面面意见 经过多次认真讨论 广泛征求多方面专家意见 最终形成本规定 前言 本章分为三部分 共有十六大条 七十二个条款 主要采取列举法进行逐一说明 列举法的优点是条款比较直观明了 操作性较强 缺点是无法穷尽 随着时代的不断进步 建筑业的蓬勃发展 各种建筑形式 建筑风格不断推陈出新 这就要求我们房产测绘人员一是要熟练掌握规程的各个条款 融会贯通 灵活运用 二是主管部门在适当的时候组织规程的修订 第一部分明确房屋建筑面积计算的单位 第二部分介绍房屋建筑面积计算的一般规定 包含计算全部建筑面积范围 计算一半建筑面积范围 不计算建筑面积范围 共36个条款 第三部分介绍房屋建筑面积计算细则 共36个条款 主要是对一般规定的条款进一步细化 便于大家在具体工作中好操作 房屋建筑面积计算一般规定 房屋建筑面积计算的单位 建筑面积计算细则 目录页 房屋建筑面积计算一般规定 建筑面积计算细则 一 房屋建筑面积计算的单位 房屋建筑面积计算的单位为幢 明确了房屋建筑面积 总建筑面积和分户建筑面积 应以幢为单位进行计算 房屋建筑面积计算一般规定 房屋建筑面积计算的单位 建筑面积计算细则 目录页 建筑面积计算细则 房屋建筑面积计算的单位 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 计算全部建筑面积的情形如下 单层房屋只要层高在2 20米及其以上的 无论比2 20米高出多少均按一层计算建筑面积 低于2 20米的均不能计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 房屋内的夹层 插层 技术层通常指建筑在房屋内的局部层次 有时也称附层 这些层不计算自然层 有的建在一个自然层内 有的是介于两个自然层之间 从结构上讲 这些房屋层有的是结构层 是房屋整体结构的一部份 有的是技术层 是加插进去的 不管是上述哪种情况 只要其层高不低于2 20米有实际使用功能都可以计算建筑面积 供这些附层直接使用的楼梯 电梯 层高在2 20米及其以上的都应计算建筑面积 为自然层服务的主楼梯间 电梯间穿过附层且对附层直接开门的 视同附层直接使用的楼梯间 电梯间 应计算建筑面积 结构转换层是房屋上下建筑结构不同或者使用功能不同 而方便用来改变建筑结构或者配套设施 水 电 暖 的层次 层高在2 20米及其以上的都应计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 这里讲的通道系指房屋的内部水平通道 房屋内的门厅 大厅由于其功能的需要 层高一般都建的比较高 只要不低于2 20米 无论多高均按一层计算面积 回廊系指沿门厅 大厅的周边设有的楼层式走道 临门厅 大厅一侧通常以栏杆作围护物 有的也有柱 无论是否有柱 只要层高不低于2 20米均应计算全面积 通往回廊的室内楼梯 无论梯位的投影是否在回廊的投影范围内 只要是回廊直接使用的 均应跟回廊一起计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 楼梯是房屋各层间上下步行的垂直通道 电梯是房屋各层间上下的电动垂直通道 提物井是房屋各层间垂直升降物品的通道井 垃圾道是房屋各层倾倒垃圾的通道井 管道井是房屋各层的各种管道 上下水管 暖气管 电缆 通信线等 上下集中通过的井道 这些井道有的并不构成明显的层 但又都占用了各层的建筑面积 因此应视同它们是房屋自然层的一部分 应按自然层计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 房屋天面一般指房屋顶面上 四周有维护结构 可供人们活动的平台 楼梯间是突出屋顶面供人们进行屋面检修或安全出口的步行通道的建筑物 水箱间是突出屋顶面用来安放储水设备的建筑物 电梯机房是突出屋顶面用来安放电梯控制设备或供电梯检修的建筑物 这几种建筑物层高在2 20米及其以上的都应计算建筑面积 斜面结构屋顶下方 有垂直通道到达且能供人们居住或存放物品 层高在2 20米以上的应计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 封闭是指房屋在规划 设计 施工等环节都已确定封闭 自行封闭的 视为不封闭 挑楼是楼房向外悬挑的部分楼层 是房屋的主体结构 阳台是供人们休憩及晾晒衣物的房屋附属设施 是室内与室外的过渡空间 封闭是指阳台已被玻璃等建筑材料围闭 判断是否为封闭应以设计图和规划审批为准 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 室外楼梯是建在房屋主体结构以外 供人们上下各层的步行通道 室外楼梯的上盖是指最上层的顶盖 室外楼梯的层数应与到达的层数相同 计算楼梯的层数时 平台层可视为一层 单跑楼梯应分段投影计算 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 有柱走廊是人们出入和通行的水平通道 顶盖和柱应与房屋主体结构相连 柱应为承重的结构柱 两房屋间有上盖和柱的走廊是指连接两栋房屋底层的有柱走廊 一般应按柱的外围水平投影计算建筑面积 当柱的水平投影突出顶盖的水平投影以外时 则应按顶盖的水平投影计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 架空通廊是指建在两栋房屋之间供人们通行的空中水平通道 封闭是指已用玻璃 砖石等建筑材料围闭 已类似房屋 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 2者 半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1 3 且不超过1 2者 采光井是指地下室墙体外用于地下室采光和通风的地下空间 防潮层是指为防止地下水渗透而做的隔离层 保护墙是地下建筑抵抗周边压力的保护层 它的厚度随掩埋深度的增加而增厚 这些增厚的部分都不应计算建筑面积 故地下室 半地下室的面积计算应以地面上的墙体为准 地下室 半地下室设在室外有顶盖的出入口 层高在2 20米及其以上的计算建筑面积 出入口是坡道时 应以垂直于坡道和顶盖的方向确定其层高 地下室 半地下室出入口设在室内并且是坡道时 坡道下方的地下室部分已利用的按正常情况计算 坡道下方未被利用的仍应是2 20米以上的部分计算建筑面积 为了提高土地的效能 充分利用地下空间 目前存在以下两种情况 一是地面上是独立的几栋房屋 地面以下是全部连通的地下房屋 二是在广场地面以下建有独立的地下房屋 它们有的用于停放车辆 商业服务 有的是平战两用等 这类地下房屋皆应计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 门廊 门斗是大门进出的主要通道 系指房屋门前有顶盖 有支柱或维护结构的通道 支撑顶盖为柱时称为门廊 该柱应为结构柱而非装饰柱 支撑顶盖为承重墙体时称为门斗 承重墙体有时是房屋主体结构承重墙 有时是单独的与顶盖相连的墙体 顶盖应与房屋主体相连 可以是独立的顶盖 也可以是上层挑廊 挑楼 阳台的底板 门廊 门斗均属于房屋的附属设施 它们主要起防雨 挡风 遮阳等作用 门廊一般应以柱的外围水平投影计算建筑面积 特殊情况可按梁的水平投影计算建筑面积 判断门斗是否计算面积应以门斗是否形成闭合图形为准 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 这里的柱也应是承重的结构柱 应有规划的批准文件 要与临时性建筑区分清楚 架空层分为整层架空和局部架空 层高在2 20米及其以上的部位是指除楼梯 电梯和门厅以外的部位 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 伸缩缝是由于房屋过长 为避免因温度变化引起房屋拱裂而设置分离建筑物的竖直缝 沉降缝是由于地基承载力差异较大或建成时间不同 为避免因沉降不均匀引起房屋拉裂而设置分离建筑物的竖直缝 它们统称为变形缝 变形缝能否计算建筑面积并不取决于它的宽度 主要调查它是否与室内相通 能否利用 与室内相通 具备房屋的一般条件 并能加以利用的则应计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 舞台灯光控制室是指礼堂 影剧院等房屋内安放光 电等控制设备的房间 它应属于房屋的夹层 层高在2 20米及其以上的应按实际层数计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 1计算全部建筑面积的范围 体育馆 剧院 等看台是供人们观赏体育比赛 文艺表演的座位 其下方建成多层房屋并可以利用的 目前多数体育馆都已利用 层高在2 20米及其以上的 应按实际层数计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 2计算一半建筑面积的范围 计算一半建筑面积的情形如下 檐廊是指顶盖由屋檐延伸而构成的底层走廊 这里的围护结构是指达到一定高度且未完全封闭的围护物 栏杆 砖石砌体等 且与室内相通 则应以围护物的外围水平投影计算一半的建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 2计算一半建筑面积的范围 单排柱的车棚 货棚应具备相关批准建设的文件 且层高在2 20米及其以上 则应按其顶盖水平投影的一半计算建筑面积 开敞式的阳台 挑廊按其围护结构外围水平投影与上盖水平投影的重叠部分计算一半建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 2计算一半建筑面积的范围 无上盖的室外楼梯按实际层数计算 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 3不计算建筑面积的范围 不计算建筑面的情形如下 这是计算建筑面积的普遍性条件 应包含房屋的所有部位 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 3不计算建筑面积的范围 构件是指房屋的梁 柱 配件是指构成房屋的其它部件 如砖 瓦等 装饰性的幕墙是指已有砖石等其它材料的外墙体 幕墙挂在墙体外作装饰用 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 3不计算建筑面积的范围 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 3不计算建筑面积的范围 阳台 挑廊与其上盖相距达到两个自然层高及其以上或上盖为镂空 上盖水平投影面积小于阳台 挑廊围护结构水平投影面积一半的 均视为无上盖 房屋内的花池不同于入户 户内 花园 公共花园 它是直接用来种花种草的 多见于架空层 门廊 阳台外侧等处 主要是指工业厂房内安置的一些附属设备 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 3不计算建筑面积的范围 骑楼特指房屋底层的有柱走廊作为市政人行通道 过街楼的底层是指房屋的底层作为公众通行的市政通道 皆不计算建筑面积 在这些路 桥下面独立建造自备顶盖的房屋则应按标准计算建筑面积 非永久性房屋皆不应计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 3不计算建筑面积的范围 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 3不计算建筑面积的范围 上述列举的这些暂时定性为非建筑物 等待不动产登记后续的新规定 没有实际使用功能 虽然属于垂直通道的范畴 但考虑到用途的特殊性和其简易程度 不计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 3不计算建筑面积的范围 楼梯间 电梯间 观光电梯 垃圾道 管道井与附层不相通时 按自然层计算建筑面积 单独的上盖投影不能作为计算面积的依据 是指外型已具备阳台 挑廊等的一般条件 但与室内不相通 人们不能有效地利用 故不应计算建筑面积 二 房屋建筑面积计算一般规定 2 3不计算建筑面积的范围 不重复计算建筑面积 按中空的净空扣除 房屋建筑面积计算一般规定 房屋建筑面积计算的单位 建筑面积计算细则 目录页 房屋建筑面积计算的单位 房屋建筑面积计算一般规定 三 房屋建筑面积计算细则 3 1房屋层高的确定 一个楼层内因结构梁 反梁 垫层等形成的局部高度不足2 20m的部分 其层高仍取所在楼层的层高值 如图11所示 图11层高示意图 层高以结构楼板确定 三 房屋建筑面积计算细则 3 2对倾斜 弧状等非垂直墙体 或围护物 的面积计算 对倾斜 弧状等非垂直墙体 或围护物 的房屋 层高在2 20m及其以上的部位计算建筑面积 房屋墙体 或围护物 向外倾斜 超出底板外沿的 以墙体 或围护物 底部外围投影计算建筑面积 房屋墙体 或围护物 向内倾斜 按距底板层高2 20m及其以上部位的水平投影计算建筑面积 房屋为球状建筑物 仍应是高度在2 20米及其以上的部位计算建筑面积 三 房屋建筑面积计算细则 3 3门廊面积计算 图12房屋门廊示例1 三 房屋建筑面积计算细则 3 3门廊面积计算 图13房屋门廊示例2 三 房屋建筑面积计算细则 3 3门廊面积计算 三 房屋建筑面积计算细则 3 3门廊面积计算 图14房屋门廊示例3 三 房屋建筑面积计算细则 3 4楼梯面积计算 楼梯面积计算的方法如下 复式楼内的梯间 是楼内唯一的垂直通道 只要具备规划审批的设计图 无论是否建造楼梯 皆可按自然层计算建筑面积 三 房屋建筑面积计算细则 3 4楼梯面积计算 回形楼梯 旋转楼梯多数是在办公楼 写字楼 商业服务楼等人流较多的多层建筑物内有的回形楼梯 旋转楼梯存在大小不同的中空 规定中空部分的短边或直径大于或等于0 35m时面积应相应扣减 三 房屋建筑面积计算细则 3 4楼梯面积计算 三 房屋建筑面积计算细则 3 4楼梯面积计算 垂直通道按服务的房屋自然层计算层数 室外楼梯上盖的认定和层数的确定 全国各地的处理方式有所不同 此条主要以武汉做法为主 有上盖的室外楼梯计算全部建筑面积 无上盖的室外楼梯计算一半建筑面积 三 房屋建筑面积计算细则 3 4楼梯面积计算 单跑楼梯分室内和室外 室外单跑楼梯按上条相关规定处理 楼梯间 电梯间是按自然层计算层数 没有跨越自然层的楼梯间 电梯间不能计算建筑面积 三 房屋建筑面积计算细则 3 4楼梯面积计算 图15架空层内垂直通道示例 三 房屋建筑面积计算细则 3 5房屋车道面积计算 房屋车道面积计算 特殊的垂直通道 类似于单跑楼梯 三 房屋建筑面积计算细则 3 6房屋底层作为街 巷或是社会性公共通行部分面积计算 房屋底层作为街 巷或是社会性公共通行的部分 不论是否有柱 或围护物 均不计算建筑面积 房屋底层作为街 巷或是社会性公共通行部分面积计算 在市政规划道路两侧房屋的底层走廊只要对公众开放 为公共服务 不论任何前提条件皆不计算建筑面积 三 房屋建筑面积计算细则 3 7房屋走廊 挑廊 面积计算 房屋走廊 挑廊 面积计算的方法如下 属于房屋内的水平通道 通道的两端即使是开敞的 也应计算全部建筑面积 如图16所示 三 房屋建筑面积计算细则 3 7房屋走廊 挑廊 面积计算 柱廊在房屋面积计算中比较特殊 通常把柱廊视为房屋主体 不论多高 均按一层计算 无柱的外走廊通常视为房屋的附属物 类似于阳台 面积计算时的处理方式也与阳台相同 三 房屋建筑面积计算细则 3 7房屋走廊 挑廊 面积计算 三 房屋建筑面积计算细则 3 7房屋走廊 挑廊 面积计算 图17多种功能的建筑相连示例 沿走廊方向外侧 局部分段未封闭时 应分段分别处理 三 房屋建筑面积计算细则 3 7房屋走廊 挑廊 面积计算 根据计算建筑面积的相关规定确定 处理方式类似于阳台 三 房屋建筑面积计算细则 3 7房屋走廊 挑廊 面积计算 三 房屋建筑面积计算细则 3 8未封闭阳台面积计算 未封闭阳台面积计算如下 图18房屋阳台示例1 三 房屋建筑面积计算细则 3 8未封闭阳台面积计算 三 房屋建筑面积计算细则 3 8未封闭阳台面积计算 图19房屋阳台示例2 三 房屋建筑面积计算细则 3 8未封闭阳台面积计算 图20房屋阳台示例3 三 房屋建筑面积计算细则 3 8未封闭阳台面积计算 与房屋间接相通 如通过露台相通 类似于未封闭的阳台均不计算建筑面积 设计上的术语 具有实际使用功能 三 房屋建筑面积计算细则 3 9未封闭阳台面积计算 房屋飘窗 落地窗面积计算的方法如下 窗台及其窗框等围护部分凸出房屋墙面以外的窗称为飘窗 飘窗不论窗体的高度均不计算建筑面