2013年9月份考试房地产项目投资与融资第三次作业.doc

2013年9月份考试房地产项目投资与融资第三次作业一、名词解释题（本大题共20分，共 5 小题，每小题 4 分）1. 房地产投资项目的不确定性分析2. 信用3. 市场效率4. 信托5. 房地产项目融资二、计算题（本大题共40分，共 5 小题，每小题 8 分）1. 某房地产开发企业现有A、B、C三个互斥方案，各方案的初期投资、每年年末的经营收益及经营费用见下表。各投资方案的计算期为6年，6年后残值为零。基准收益率Ic=10%.请用净现值法及等额年值法进行方案的比较与选择。 投资方案的现金流量表 单位：万元 投资方案 初始投资 年经营收益 年经营费用 年净经营收益 A 2000 1200 500 700 B 3000 1600 650 950 C 4000 1600 450 1150 2. 某房地产开发公司计划开发建设住宅小区，面临两个备选方案。两方案的建设经营期限均为6年。方案A 是进行大规模开发，需投资2亿元；方案B是进行小规模开发，需投资1亿元。根据市场调研和预测，该时期住宅销路好的概率为0.7，销路差的概率为0.3。两个方案的年损益值见下表。试评价两个方案。3. 设某房地产公司本期定额流动资金周转天数比上期缩短了 9 天，影响因素见下表： 上期实际 本期 差异 计划 实际 与计划比 与上期比 收入合计 4160.27 6000.00 6006.03 6.03 1845.76 住宅销售收入 1368.82 1500.00 1673.88 173.88 305.06 代建工程收入 - 80.00 84.81 4.81 84.81 预收购房定金 2791.44 4420.00 3958.48 -461.52 1167.04 预收代建工程款 - - 288.86 288.86 288.86 定额流动资金占用 1853.49 2500.00 2536.03 36.03 682.54 其中 储备资金 - - - - - 在建资金 1640.94 2000.00 2396.70 396.70 755.76 成品资金 212.55 500.00 139.33 -360.67 -73.22 周转天数 161 150 152 2 -9 由上表可看出，该公司定额流动资金周转天数受六个因素影响，它们之间的关系为：周转天数=（在建资金占用+成品资金占用）360住宅销售收入+代建工程收入+预收购房定金+预收代建工程款运用因素替换法，求出因素影响表，并作出分析 4. 设某房地产开发公司拟开发一住宅小区，预计开发建筑面积为1万平方米，开发所需的固定成本为120万元，每平方米变动成本为600元，预计售价为1 000元/平方米，销售税税率为5%。若以售价、变动成本、固定成本、销量为不确定因素，试对该项目的经济指标预期利润进行单变量敏感性分析。5. 某房地产开发公司拟开发一普通居民住宅楼，预计建成后，每平方米售价1 500元，总开发建筑面积2 000平方米，销售税税率为5%，预计每平方米建筑面积的变动成本为800元，假设开发期间的固定成本为100万元。（1）试计算该开发项目的预期利润。（2）假设该房地产公司拟实现目标利润50万元，问应该开发多少建筑面积？（3）假设其他因素不变，但欲实现开发利润40万元，问每平方米售价应定为多少？（4）假设该房地产公司在开发面积、单位售价、固定成本都不变的情况下欲实现30万元的利润，每平方米变动成本应将为多少？（5）假设该房地产公司在其他因素不变的情况下，欲实现30万元的利润，固定成本应控制在什么水平？（6）试计算在所得税税率为33%时，该房地产公司欲实现20万元的税后利润，应开发并销售多少平方米的建筑面积？三、简答题（本大题共30分，共 5 小题，每小题 6 分）1. 简述抵押房地产处分价款的清偿顺序。2. 简述住房抵押贷款证券化的基本运作模式3. 简述机会可行性研究4. 简述房地产保险的含义5. 谈谈你对三大产业的理解四、论述题（本大题共10分，共 1 小题，每小题 10 分）为什么说房地产业是国民经济的基础性产业?答案：一、名词解释题（20分，共 5 题，每小题 4 分）1. 参考答案：以计算和分析各种不确定性因素（如价格、投资费用、项目寿命周期等）的变化对房地产投资项目经济效益的影响程度为目标的一种经济分析方法解题方案：房地产投资项目的不确定性分析评分标准：全部答对得5分2. 参考答案：受信人承诺事后按照约定的期限和其他条件还款而先行获取授信人的商品或服务，或者承诺事后按照约定的期限和其他条件交付商品和提供服务而先行收取授信人的款项的经济关系解题方案：信用评分标准：全部答对得5分3. 参考答案：市场传递产品和价格信息的功能解题方案：市场效率评分标准：全部答对得5分4. 参考答案：私有制和商品经济发展到一定阶段的产物，他指的是财产的所有人（自然人或法人）按照自己的目的或利益，将其所拥有的财产委托给他人或信托机构代为管理或处理的一种经济行为解题方案：信托评分标准：全部答对得5分5. 参考答案：房地产开发企业为了建设某一项目，确保其顺利进行并产生合理的利润设立项目部或项目公司，然后以该项目的未来现金流作为主要还款来源，以项目本身的资产作为贷款主要保障的融通资金的活动解题方案：房地产项目融资评分标准：全部答对得5分二、计算题（40分，共 5 题，每小题 8 分）1. 参考答案：解题方案：房地产投资评分标准：答对一点得9分全部答对得18分2. 参考答案：（1）为了评价两方案经济效益好坏，我们分别计算两方案6年内的净收益期望值，并通过比较，选择期望值较大的方案为最优方案。代入上述公式：x（A）=0.76500+（-15000.3）6-20000=4600（万元） x（B）=0.73000+（12000.3）6-10000=440（万元）比较两方案损益值的期望，得出x（A）x（B）。所以选择大规模开发建设方案比选择小规模开发建设方案获利要多。解题方案：房地产投资评分标准：答对一点得6分，全部答对得15分3. 参考答案：用因素替换法分析各因素对本期定额流动资金周转天数比上期缩短 9 天的影响程度。替代顺序为：先替代收入，后替代资金占用。见下表：计算顺序替换因素影响因素定额流动资金周转天数与前次差额原因分析住宅销售收入代建工程收入预收代建工程款在建筑金占用成品资金占用替换基数（1640.94+212.55）3601368+0+2791.44+0=1611住宅销售收入（1640.94+212.55）3601673.88+0+2791.44+0=14912住宅销售收入增加2代建工程收入（1640.94+212.55）3601673.88+84.81+2791.44+0=1463代建工程收入增加3预收购房定金（1640.94+212.25）3601673.88+84.81+3958.48+0=11630预收购房定金增加4预收代建工程款（1640.94+212.55）3601673.88+84.81+3958.48+288.86=1115预收代建工程款增加5在建筑金占用（2369.70+212.55)3601673.88+84.81+3958.48+288.86=15645在建资金占用增加6成品资金占用（2369.70+139.33）3601673.88+84.81+3958.48+288.86=1524成品资金占用减少合计9从上表分析可以看出，各因素的影响程度不一，具体如下： （1）由于住宅销售收入增加，定额流动资金周转天数缩短12天； （2）由于代建工程收入增加，定额流动资金周转天数缩短3天； （3）由于预收购房定金增加，定额流动资金周转天数缩短30天； （4）由于预收代建工程款增加，定额流动资金周转天数缩短5天； （5）由于在建工程资金占用增加，定额流动资金周转天数延长45天； （6）由于成品资金占用的较少，定额流动资金周转天数缩短4天； 由分析结果可见，虽然该企业本年度定额流动资金周转天数比上期缩短了9天，但由于在建工程资金占用的增加，使周转天数缩短时间损失了45天，应进一步分析原因，采取切实有效措施降低在建工程资金占用，为进一步缩短定额流动资金周转天数创造条件。解题方案：房地产投资评分标准：答对一点得3分全部答对得20分4. 参考答案：解题方案：房地产财务评分标准：答对一点得5分全部答对得18分5. 参考答案：解题方案：房地产财务评分标准：答对一点得3分全部答对得18分三、简答题（30分，共 5 题，每小题 6 分）1. 参考答案：抵押房地产处分价款的清偿顺序为：1）支付处分抵押房地产的费用；2）扣缴与抵押房地产有关的应纳法定税费；3）按优先受偿权顺序和抵押顺序依次偿还抵押人所欠抵押权人的本息及违约金；4）剩余金额退还抵押人。解题方案：房地产抵押贷款中抵押房地产处分的清偿顺序评分标准：答对一点得3分全部答对得6分2. 参考答案：住房抵押贷款证券化的基本做法是：发起人对其抵押贷款资产进行打包组合，出售给为抵押贷款证券化而特别设立的机构（SPV），然后由SPV通过一定的信用增级手段使其达到要求的信用级别。SPV通过分析、核算，在某一特定时间，在资本市场上，通过证券承销商发行以其所购的抵押贷款为基础的证券。 具体来说，住房抵押贷款证券化的基本运作模式包括以下六个基本步骤： 资产池的形成证券化特别机构的设立与证券设计信用增级信用评级证券发行后续服务解题方案：住房抵押贷款证券化评分标准：答对一点得1分全部答对得8分3. 参考答案：其任务是以资源条件和市场预测为基础，建议投资方向，选择投资项目，寻找最有利的投资机会。 机会可行性研究又称“项目选择”或“投资机会研究”，主要是对投资方向提出设想，进行比较，选择有利的投资项目。经过机会可行性研究，项目选择的方向确定就可进行初步可行性研究，以编制项目建议书。解题方案：机会可行性研究评分标准：答对一点得2分全部答对得5分4. 参考答案：房地产保险就是指房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中以房屋及其相关利益与责任为保险标的的保险。 这个定义四个核心要点： 1、经济补偿是保险的本质特征； 2、经济补偿的基础是数理预测和合同关系； 3、经济补偿的费用来自于被保险人缴纳的保险费所形成的保险基金； 4、经济补偿的结果是风险的转移和损失的共同分担。解题方案：房地产保险的含义评分标准：答对一点得1分全部答对得5分5. 参考答案：根据社会生产活动历史发展的顺序对产业结构的划分， 产品直接取自然界的部门称为第一产业，对初级产品进行再加工的部门称为第二产业，为生产和消费提供各种服务的部门称为第三产业。 三大产业是根据社会生产活动历史发展的顺序对产业结构的划分， 产品直接取自自然界的部门称为第一产业，对初级产品进行再加工的部门称为第二产业，为生产和消费提供各种服务的部门称为第三产业。1985年月国家统计局对我国产业划分的规定是：第一产业：农业（包括种植业、林业、牧业、渔业等）。 第二产业：工业（包括采掘业、制造业、电力、煤气及水的生产和供应业）和建筑业。 第三产业：除第一、第二产业以外的其他各业。解题方案：三大产业评分标准：答对一点得2分全部答对得8分四、论述题（10分，共 1 题，每小题 10 分）0. 参考答案：所谓基础性，是指一个产业或行业在国民经济中是社会再生产和各种经济活动的载体，是国民经济不可缺少的组成部分。 基础产业，包括农业、基础工业、基础设施。它是为各部门投资和生产经营创造物质条件和环境的，是经济发展的基础或前提。 产业的基础性和基础产业是两个概念。农业是整个国民经济的基础产业，而汽车工业和房地产业又是二三产业中的基础产业。 房地产业是国民经济的基本承载体，主要是说房地产业作为在工业化、城市化和现代化兴起、发展过