天津2017年上半年房地产估价师《制度与政策》：项目资本金的出资方式模拟试题.doc

天津2017年上半年房地产估价师制度与政策：项目资本金的出资方式模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、权属档案应以_为单元建档，以_为宗立卷。 A丘；房地产权利人 B套；权属单元 C宗地；权属单元 D宗地；房地产权利人 2、某可比实例价格为2000元/m2，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为_元/m2。 A区域因素 B1 C2 D3 E权重 估价对象 可比实例 F0.5 100 90 G0.3 100 90 H0.2 100 1253、假设某房地产投资项目的折现率分别取i。、时，其对应的净现值分别为万元、万元、万元、万元，则依此测算的内部收益率精度最高的是。 A：16.67 B：16.71 C：16.80 D：17000 E：借款合同 4、_要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。 A合法原则 B公平原则 C替代原则 D估价时点原则5、房地产抵押估价报告对估价对象分析除一般房地产估价报告分析内容外，还应包括分析。 A：区位因素 B：变现能力 C：市场影响 D：最高最佳使用 E：执行层的组织协调 6、房地产之所以有价格，需要具备的条件中，不包括_。 A有用性 B有效需求 C稀缺性 D排他性 7、某宗地面积为5 000，现状容积率为08，土地市场价值为4 000元/，拟进行改造。批准的规划容积率为50，楼面地价为1500元/，则理论上应补交地价万元。 A：1 250 B：1 750 C：2 050 D：2 150 E：工业用地的监测点评估价格 8、售公有住房的住宅公共部位维修基金向_筹集。 A房管部门 B物业管理公司 C住房公积金管理中心 D售房单位和购房人 9、关于房屋施工面积的说法，正确的是_。 A房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积 B房屋施工面积不包括正在施工的非商品房建筑面积 C房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积 D房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积 10、一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：(原题由于教材说法有误，笔者作了修改)(1)要求在成交日期时一次付清。(2)如果在成交日期时一次付清，则给予折扣5。(3)以抵押贷款方式支付，首期支付10万元，余款在未来10年内按月等额支付。(4)约定一年后一次付清。(5)从成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。下列选项中，名义价格和实际价格相同的是。 A：第(1)种情况 B：第(2)种情况 C：第(4)种情况 D：第(5)种情况 E：工业用地的监测点评估价格11、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。 A87 B124 C130 D134 12、下列成本费用中，不属于土地储备开发成术的是。 A：拆迁补偿费及有关税费 B：市政基础设施建设有关费用 C：贷款利息 D：建安费用 E：借款合同 13、由于出让计划不明确，对以抵押方式向土地储备机构发放贷款，贷款期限最长不得超过_年 A1 B2 C3 D514、_通常是构成城市居住区的基本单位。 A居住小区 B居住组团 C胡同 D四合院 15、土地增值额超过扣除项目金额100，未超过200的，土地增值税应纳税额的速算公式是。 A：应纳税额=土地增值额30 B：应纳税额=土地增值额40-扣除项目5 C：应纳税额=土地增值额50-扣除项目15 D：应纳税额=土地增值额60-扣除项目金额35 E：执行层的组织协调 16、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为（）万元。 A695.83 B681.25 C715.83 D718.75 17、城镇土地使用税是房地产开发投资企业在开发经营过程中占用国有土地应缴纳的一种税，视土地等级、用途按征收。 A：土地出让金 B：占用面积 C：经营收入 D：销售收入 E：借款合同 18、敏感性分析是用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度。找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目_的能力。 A盈利 B清偿 C承担风险 D保本 19、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元，出租的年末净收益为500元。假设年折现率为8，风险补偿为现房价格的3，该期房目前的价格为元。 A：3439 B：3473 C：3508 D：3608 E：工业用地的监测点评估价格 20、据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户年均可支配收入为5万元，约有15%的家庭打算当年购房，平均住房需求80g/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是万。(2008年试题) A：1260 B：1380 C：1440 D：2100 E：借款合同 21、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是。 A：城市规划的制定 B：城市规划的实施和管理 C：城市规划的监督检查 D：城市规划法律法规的制定 E：执行层的组织协调 22、某宗建筑密度为50，土地上建有一幢8层且各层建筑面积相同的住宅楼，均价为5000元，房地产总价为2000万元，楼面地价为1200元。该宗土地的总价为万元。 A：96 B：192 C：240 D：480 E：工业用地的监测点评估价格23、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为_年。 A40 B42 C48 D50 24、某投资者从事酒店开发，建成后用于经营，则其成本为_。 A建设成本 B经营成本 C开发过程中的成本支出 D含建设成本和经营成本25、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。 A：30 B：60 C：80 D：100 E：房地产估价机构必须加盖公章二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、民法中的人身关系包括。 A：财产所有权关系 B：财产流转关系 C：财产形成权关系 D：人格权关系 E：身份权关系 2、监理工程师应该按照工程监理规范的要求，采取_等形式，对建设工程实施监理。 A事前检查 B事后抽查 C旁站 D巡视 E平行检验3、根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定_。 A受托财产总值 B信托范围 C信托收益 D信托信用等级 4、在进行房地产状况修正时，应注意可比实例的房地产状况是_的房地产状况。 A估价时点 B搜集该可比实例时 C进行房地产状况修正时 D成交价格所反映5、投资方向调节税根据国家产业政策和经济规模实行差别税率，具体适用税率为_几个档次。 A0 B5% C10% D15% E30% 6、求取建筑物重新构建价格的具体方法不包括_。 A单位比较法 B分部分项法 C造价分析法 D指教调整法 7、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是_。 A买地建房卖房 B买房经营 C买房出租转售 D买房出租 E买地开发转让 8、采用安全利率加风险调整值法确定资本化率的基本公式为_。 A资本化率=安全利率+投资风险补偿-投资带来的优惠 B资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿-投资带来的优惠 C资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+通货膨胀补偿-投资带来的优惠 D资本化率=安全利率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 9、下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是_。 A将房屋提供给他人从事经营活动属于房屋租赁 B承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止 C承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益 D租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁合同的必备条款 10、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。 A：法院有权在未出现中止事由时单方中止拍卖程序 B：是否委托由法院决定 C：法院有权在出现终结拍卖事由时单方解除委托拍卖合同，终结拍卖程序 D：法院有权对拍卖结果依法进行审查，并根据法律规定作出是否予以确认的裁定 E：法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查11、下列关于代理权和代理行为，表述正确的是。 A：代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为 B：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经被代理人的追认，被代理人才承担民事责任 C：代理权不得滥用 D：双方代理是指代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为 E：代理权应为维护被代理人的最大利益而行使 12、获取房地产估价业务的措施可以有_。 A突破专业能力限制，接受各种估价要求 B提高服务质量 C恰当的宣传 D低收费 E最大限度压缩估价作业期 13、下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资方式的有_。 A发行企业债券 B向银行借入信用贷款 C房地产开发贷款 D在公开市场上发行股票 E土地储备贷款14、住房公积金的提取和使用原则不包括的原则。 A：定向使用 B：安全运作 C：严格时限 D：按时使用 E：执行层的组织协调 15、下列关于保险分类的叙述有误的一项是。 A：以保险基金来源的不同划分，可分为商业保险、社会保险与政策保险 B：以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为财产保险与人寿保险 C：以保险的实施形式划分，可将保险分为自愿保险与强制保险 D：以保险人承保危险的数量为标准，可将保险分为单一危险保险与综合危险保险 E：执行层的组织协调 16、影响房地产价格的经济因素有_。 A经济发展状况、储蓄、消费、投资水平 B社会发展状况、房地产投机和城市化 C财政收支及金融状况、利率 D物价、汇率、居民收入 E人口数量、行政隶属变更、居民收入 17、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是_。 A投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估 B评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率 C评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率 D评估投资价值时一般要扣除所得税 E评估市场价值时一般要扣除所得税 18、假设开发法的本质与_相同，在中国现阶段房地产开发建设活动较活跃的情况下，假设开发法得到了广泛应用。 A成本法 B市场比较法 C收益法 D长期趋势法 19、下面关于勘察设计业务的承接问题的表述错误的是。 A：承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的工程勘察资质证书或工程设计资质证书 B：承接方应当自行完成承接的勘察设计业务，但可以接受无证组织和个人的挂靠 C：承接方在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，对其提供的勘察文件的质量负责 D：勘察设计专业技术人员和执业注册人员可以出借、转让、出卖执业资格证书、执业印章和职称证书 E：经委托方同意，承接方也可以将承接的勘察设计业务中的一部分委托给其他具有相应资质条件的分承接方，但须签订委托合同，并对分承接方所承担的业务负责 20、建立房地产中介服务行业信用档案的意义_。 A是规范房地产市场行为、维护消费者合法权益的客观需要 B为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务 C为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的管理系统 D是促进住宅与房地产业健康发展的需要 E是拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要 21、路线价法特别适用于对_进行估价。 A单宗土地 B待开发土地 C在大范围内同时对大量土地 D少量土地 22、下列关于名义利率与实际利率的表述中，正确的有。 A：当计息周期为一年时，年名义利率等于年实际利率 B：实际利率真实地反映了资金的时间价值 C：名义利率真实地反映了资金的时间价值 D：名义利率相同时，计息周期越短，名义利率与实际利率的差值就越大 E：计息周期相同时，名义利率越小，名义利率与实际利率的差值就越大23、甲、乙两宗相邻土