山水逸住宅项目管理服务建议书.doc

山水逸住宅项目 物业管理服务建议书 北京中实杰肯道夫物业管理有限公司目 录公司简介.2相关证照、资质证书及获奖证书6公司部分管理业绩.14物业管理服务组.16项目概况.17项目优势17项目定位.18特色服务管理建议.19中实杰肯道夫物业管理有限公司管理优势.44阶段物业管理服务方案.49公司简介一、 中实集团介绍中实集团公司创始于1988年，拥有五星级“国宾酒店”和国家授予的房地产一级开发资质、甲级建筑设计资质、物业管理一级资质、总资产368亿元人民币，一直秉承“忠诚、务实、合作、奋进”的企业文化，在致力于创建民族企业品牌的同时，努力实现企业的社会和历史责任，为促进中国社会的和谐发展做出贡献。二、 中实杰肯道夫物业管理有限公司介绍北京中实杰肯道夫物业管理有限公司成立于1996年，隶属于中实集团公司，是一家具有国际化品质的专业管理公司。公司成立十三年来，始终秉承现代化管理理念，以“五星级管理”的服务标准，遵循科学化、人性化、细致化的服务宗旨，以市场机制引领公司的发展。公司成立至今，凝聚了一大批物业管理专家和管理骨干，公司员工超过2600人。其中各类技术人员和专业骨干达500余人，在骨干队伍中有中级职称以上专业技术人员的达40%，达到大专以上学历的人员占76%，在骨干队伍中符合各类岗位证书的人员达到80%，公司技术力量雄厚。截止到2008年底，北京中实杰肯道夫物业管理有限责任公司在企业品牌受众率、项目管理规模、团队建设等均位居国内同行业的第一方队。北京中实杰肯道夫物业管理有限责任公司目前是“中国物业管理协会”的常务理事单位。公司于2001年通过GB/T19001/ISO9001质量标准及英国皇家国际服务企业质量标准的双重认证，又分别取得GB/T2400/ISO14001、GB/T28001/OHSAS18001环境体系和职业健康质量体系的双项认证。2005年被国家建设部评定为全国物业管理一级资质企业，近年来公司管理的小区多次被评为各类称号的示范小区，公司连续获得北京市质量管理协会授予的“服务质量信誉单位”称号。北京中实杰肯道夫物业管理有限责任公司，随着公司的不断发展与壮大，相继投资成立了商业、文化、保洁、停车、装饰、广告、配送、保险等九家专业公司，作为配套产业链与中实物业共同发展。由于有这些配套公司的支持与服务，中实杰肯道夫物业公司在向业主提供的服务将更加周全、细致和经济实用。中实杰肯道夫物业管理有限责任公司在物业管理行业独树一帜，具有强大的整体优势。历经十几年在国内物业市场上的发展，中实杰肯道夫物业管理有限公司将国际物业管理先进经验本土化，摸索出更符合中国物业管理的有自身特色的物业管理新模式。三、中实物业公司荣誉及获奖情况中实杰肯道夫物业管理公司在十年以来的发展过程中,取得了让公司骄傲、让业主满意的各项荣誉和业绩，其中包括： 1、“红屿别墅”项目获省级优秀物业示范小区称号；2、“红屿别墅”项目获得全国优秀物业示范小区称号；3、 “欧陆经典”项目获北京市市级优秀物业管理小区称号；4、“新纪元家园” 项目获北京市市级优秀物业管理小区称号；5、“枫丹丽舍”项目获北京市市级优秀物业管理小区称号；6、“领秀硅谷”项目获首都绿化美化花园式单位称号；7、“提香草堂”项目获首届和谐中国人居创新大奖和谐亲情文化社区奖；8、被评为中国物业管理协会会员单位；9、通过ISO9001管理体系认证；10、 “锋尚国际公寓”荣获全国节能建筑奖称号；11、荣获质量管理规范单位称号；12、荣获全国质量月“3.15”质量专刊重点宣传质优单位称号；13、2005年国家建设部颁发一级物业管理资质；14、被评为2005年守信企业；15、 “卡尔生活馆”荣获2005年度首都绿化美化花园式单位称号；16、 “领秀硅谷”获得2005年度清河地区群防群治先进单位称号；17、被评为中国物业管理协会常务理单位；18、 “未来假日”荣获北京市安静小区称号；19、2007年通过ISO14001：2004、GB/T 28001：2001体系认证20、 “领秀硅谷”获得北京市城市管委颁发的海淀区平安社区称号；21、 “锦官苑”荣获北京市西城区生活垃圾分类示范小区；22、 “都市心海岸”荣获服务保障奥运好单位称号；23、被中国房地产和项目委员会评为金牌物业企业和谐服务奖；24、年被楼市奥斯卡组委会评为最具创新能力物业公司奖25、中实物业被评为物业百强企业26、相关荣誉称号均通过复审延续相关证照、资质证书及获奖证书公司部分管理业绩（单位：万平方米）序号项目名称建筑面积项目性质1国宾花园24紧邻金融街的集五星级豪华酒店、甲级写字楼、金融大楼、世贸商业中心、高档公寓于一体的综合建筑群，由中实杰肯道夫物业管理有限公司实施前期顾问管理及后期全委托管理1998年接管至今。2国宾酒店6.8中实集团自行设计建筑、拥有全部产权的智能化五星级国际商务酒店，中实杰肯道夫物业管理有限公司实施全面物业管理暨总部驻地1998年接管至今。3寰太科技项目3.4中关村地标性建筑，5A级智能化写字楼由中实杰肯道夫物业实施前期租务及物业全程顾问管理。4天津海滨国际会展中心一期6.1地处天津经济技术开发区的泰达时尚广场，是天津经济技术开发区的一座地标型建筑，也是2008年 “达沃斯”世界经济年会的主会场。2006年接管，5天津海滨国际会展中心二期5.9地处天津经济技术开发区的泰达时尚广场，是天津经济技术开发区的一座地标型建筑2009年接管.6上奥世纪中心10高档公寓/写字楼2009年接管。7民航结算中心高档公寓/写字楼2011年接管。4北京西客站南广场地下商场7.4我司2007年接管物业服务管理。8寰太科技项目3.4中关村地标性建筑，5A级智能化写字楼由中实杰肯道夫物业实施前期租务及物业全程顾问管理2.5年。8易事达商业4北苑商业9唐山财富项目6唐山高档写字楼10巨库商场3综合小商品综合市场11国旅项目2写字楼、商业为一体的综合项目12天津财智项目6高档写字楼、底商综合项目13中央音乐学院10办公楼、教学楼、宿舍楼14中央民族大学8负责中央民族大学图书馆、博物馆和文科教学大楼的物业管理，这三个部分均为中央民族大学校园内最新和最现代化的建筑。15潍坊医学院1综合性医院2005年接管16滨州学院7.3滨州学院是经国家教育部批准成立的一所综合性普通本科院校2006年接管。17山东省交通医院2.5综合性医院2007年接管。18欧陆经典30地处亚运村的欧式大型高尚社区，是国务院颁发物业管理条例以后国内第一家由院领导招标引进的全委托物业管理项目2003年接管。19锋尚国际公寓12全球可持续发展联盟（AGS）在中国房地产领域的唯一技术扶持项目，欧盟在华跟踪的重点房地产项目，项目硬件水准、智能化水平、建材选型均高于甲级写字楼水平。20涧桥.泊屋馆12.6高档公寓2004年接管。21领秀硅谷30中关村超白金“知本家”生活聚集区，融公寓、TOWNHOUSE、单体别墅于一体的，北京市的重点开发项目。2003年接管至今已经物业服务管理9年。22提香草堂18高尔夫高级别墅项目，2004年接管。23红屿别墅（北戴河）10海滨高级别墅项目，2004年接管。24都市心海岸18具有热带风情时尚的住宅区，为创业型“小资”一族追求时尚生活的聚集中心. 2002年接管。25五月华庭5北京都市中心著名的酒店式公寓，属于白领一族喜欢的，具有当今时尚的STUDIO.2004年接管。26枫丹丽舍22欧式建筑、园林化的甲级住宅27锦官苑18.5高档公寓/写字楼28未来假日10高级别墅项目29怡龙别墅2.7高级别墅项目30九台2000家园11.7高档公寓/写字楼31金岛花园11.2高档公寓物业管理服务组职 位职 责1总经理、常务副总经理监督全程顾问服务效果，负责重大事项的沟通，以及出席合作过程中的重大活动。2主管运营副总经理经营部经理分管业务的顾问指导，顾问工作监督指导，出席合作过程中的重大活动。负责对派驻项目组人员的管理与考核、指导小区服务策划,销售过程中有关物业管理的宣传诉求,物业经营、物业公司发展规划等方面的顾问服务,审核对口的顾问书与建议函。监督、控制顾问服务实施效果。3品质部总监负责业务督导及顾问品质监控，顾问服务顾客满意度调查，委托方投诉处理等。指导公司及小区品质管理体系、客户服务体系、安全、清洁、绿化、设备设施维护等专业管理及作业体系、小区创优达标等方面的顾问服务。审核对口的顾问书与建议函。4总经理办公室主任负责企业建章建制、管理流程拟订、信息整合与管理等方面的顾问服务指导。审核对口的顾问书与建议函。5财务部经理负责物业管理企业财务管理方面的顾问服务指导，审核对口的顾问书与建议函。6人力资源部经理负责组织实施委托方万科物业管理培训及人力资源开发体系建设、组织建设、人员培训与实习、员工绩效考核等方面的顾问服务指导，审核对口的顾问书与建议函。7工程委员会主任负责小区智能化工程方面的顾问服务指导，审核对口的顾问书与建议函。8绿化保洁公司负责园林绿化工程方面的顾问服务指导。项目概况鸿翔嘉山水逸项目位于张家口市下花园区，具体位置位于西苑路与高新西大街交叉口，属下花园区政府板块，距区政府仅500m，距兴建中京张高铁下花园站直线距离仅约1.9km。周边城市教育交通配套齐全，绿化面积巨大，地缘位置优良;京张高铁2016年4月已动工，预计2019年底竣工通车。项目全部为11-15层小高层产品。交通条件便利，高铁站、长途车站及高速出口两千米范围内抵达。项目占地面积共计44624.2，总建筑面积：11万，容积率：1.91，绿化率39%。总体量共计820套住宅。共有10栋住宅，3栋商业。项目优势下花园自古享有“旱码头”、“商埠”之称，缘于其便捷的交通区位优势,是张家口乃至河北路网最为发达的地区之一：目前有京包铁路、京藏高速、京新高速、110国道及省道下广线、龙揣线过境。“一小时上天，两小时入海”：从这里一小时可达首都国际机场，两小时可达天津出海口。未来京张高铁开通届时将实现高铁、长途客运、城乡公交的零换乘，25分钟即达北京内城。京津冀产业转移指南将引导产业转移和承接，充分发挥三地比较优势，形成空间布局合理、产业链有机衔接、各类生产要素优化配置的发展格局，张家口为了承接北京产业转移做了一系列准备，以带动当地高新产业集群快速发展。下花园区紧紧围绕“山水花园、智慧城市”发展定位，加快实施总投资10亿元的15项重点城建工程，提升城市品位。2022年，世界注目的冬奥会将在北京赛区(冰上项目)、延庆赛区(高山滑雪、雪车雪橇项目)、崇礼赛区(雪上项目)举行。冬奥会无疑将对张家口经济发展、基础设施、旅游和生态各个方面产生巨大影响。京张冬奥研究中心主任陈剑曾表示，在今后的7年中，张家口的年均经济增长率将超过10%。下花园地处奥运专线中转站，交通、旅游、房地产、生态多方面将会得到巨大推动力。下花园区气候温和，风景秀美。套用一句名言：春观夜樱,夏望繁星,秋赏满月,冬会初雪。在这里生活真真的是“移养体，居养气”。让你体会到陶渊明归田园里“久在樊笼里，复得返自然”的愉悦。鸿翔嘉山水逸项目由河北鸿翔嘉房地产开发有限公司开发，是其在张家口市下花园区开发的第二个项目。山水逸项目西侧依山傍水，东侧比邻下花园中学和区政府，区位优越。产品为70-160平米小高层，为众多业主提供量身打造的居所！项目定位随着近年来京津骥一体化的高速发展以及2022世界注目的冬奥会即将举办，给下张家口花园区发经济发展带来巨大的商机。一方面下花园本地居民随着生活水平的提高，对改善性住房的需求逐渐加大和对冬奥会给地产投资带来的升值空间的期望，吸引了部分有经济实力的本地居民购买本项目产品。另一方面，本项目距离北京较近、交通方便，高铁建设开通在即，又且有山清水秀、空气新鲜的天然条件，北京市空气污染严重，同时吸引了大批北京居民前来置业投资。一期产品推出后迅速销售一空的情况证明了开发商定位准确，同时为二期产品的销售奠定了坚实的基础。特色服务管理建议人车分流式管理随着经济文化的快速发展，人们对生活居住环境的要求也越来越高，购房时除了必须考量的绿化率、容积率、车户比等具体数据之外，人车分流也是作为小 区现代化的重要指标。人车分流是指在道路上将人流与车流完全分隔开，互不干扰，各行其道。在 车与人相互争夺地盘的今天，人车分流有着很大的重要性。1、人车分流，充分保障小区内居民安全。人车混流的小区，人与车行驶在同一道路之上，人刮车、车撞人的事件屡见不鲜。人车分流后最大的好处是车子直接进入地下停车场或者地面小区外围停车坪，居民则安全进入小区，人与车完 全区隔开来，充分保障居民的人身安全。2、人车分流，有效缓解小区的停车压力。人车混杂的小区，车行速度往往很低，无形中增加停车时间，车子越多，停车的过程将会越艰难。人车分流的区另外一个极大的优势是人车分道，车子行驶更安心，能卓有成效地提高车子行 驶速度，缩减停车时间，减轻居民的停车压力。随着人车分流理论日渐深入人心，高档小区使用了人车分流 的规划方式，既保障居民安全的同时， 还能有效减轻居民的停车压力，真正实现了“以人为本”的社区理念。工作目标1、停车分流管理理念深入人心，业主支持和理解。2、实现完全人车分流，小区不再停放机动车辆，业户机动车辆统一停放地下车库。3、建设安全、安静、宽松的小区环境。工作重点1、提前宣传，做好解释2、完善硬件，强化管理3、突发情况处理实施措施（一）做好人车分流宣传，争得业主支持和理解1、宣传人车分流的目的（1）打造张家口市下花园区高端住宅小区（2）争创物业管理示范小区（3）提供安全、宽松的居住环境2、 宣传人车分流的好处（1）生活免受汽车噪音污染和尾气污染（2）为老人、小孩提供更加安全的生活空间（3）享受安静舒适的园区环境（4）防止消防通道被违规占用（5）车辆停放更加安全3、宣传人车分流的细节（1）、明确人车分流的实施时间，人车分流的内容。（2）、以人车分流效果图的形式，告知业主机动车辆停放点，出入路线。（3）、提前告知业主人车分流后地下车库的收费标准、月租卡办理手续、地下停车注意事项。4、制作统一说辞，各部门相互了解，在对外宣传上统一口径，能及时合理地回复业主关于人车分流的提问。5、除了利用楼宇公告栏、户外公告栏外进行人车分流理念宣传外，各部门员工也要在工作中积极宣传。对于不积极配合的业主，要逐个做思想工作，各个突破。(二)、完善硬件，强化管理1、 标识、设施齐全 （1）标识标牌齐全，做好提示工作人车分流平面图、停车收费标准公示牌、地下停车注意事项公示牌、地下车库路面指引标识、地下车库楼栋指引标识、地下车库人行入口指引标识、地下车库入口牌提等前配置到位。 （2）地下车库停车设施齐全，便于车辆停放地下车库道闸系统、停车收费系统、反光镜、车位牌、车位线、车位牌、定位器、车位锁、减速带等提前配置到位。 （3）监控设施齐全，监控无盲点现场查找监控盲点，及时加装摄像头，从技术上提供更加安全的停车环境，一旦发生纠纷，有据可以追溯，降低责任风险。2、 强化管理（1）园区大门车辆管理实行人车分流后，用石球等在园区大门隔离出一个缓冲地带，禁止业主私家车辆进入园区，防止业主做出强行进入小区的尝试。秩序维护部秩序维护员加强引导，将园区业主的私家车辆分流至地下车库。消防车、救护车、运钞车、邮政车、工程抢险车、家具搬运车辆、垃圾清运车辆、清污车辆等需临时进入小区的车辆，可灵活放行。（2） 地下车库管理 地下车库车辆出入口专用于车辆出入，秩序维护员要严格把关，禁止业主通过地下车库出入小区，阻止闲杂人员进入地下车库。未使用月租卡和临时卡的车辆或月租卡到期未续费、已购车位欠缴服务费的业主车辆，禁止进入地下车库。对于使用月租卡的车辆，收费员要认真核对月租卡登记的车辆信息与当前车辆信息是否一致，若不一致，禁止放行。除已售车位外，其他使用月租卡或临时卡的车辆按照先到先停的原则选择车位停放，不固定车位。地下车库秩序维护员对每辆进入车场车辆作适当检查，发现进入有被撞、被刮等迹象，要及时做好记录，并由业主确认，避免不必要的纠纷。每天安排专职人员对停车场实施巡查管理，并引导车辆停放，提供问询服务。消防监控中心要密切监视地下车库的一举一动，发现可疑人员，及时通知工作人员前去处理。每天安排保洁人员对地下车库进行清洁，保持地下车库卫生干净，杜绝地面积水的情况。（3）月租卡、年租卡办理业户首次办理月租卡的，客服前台须核实办理人的业户身份，签署车位租用协议，留存行驶证复印件。客服收费员按照标准收取费用，当天录入停车管理系统，并及时更新月租卡办理台账。物业服务中心客户服务部安排专人进行授权操作，收费与授权不得为同一人。（3） 、突发情况处理（紧急预案）人车分流后，业户停车可能没以前方便；之前业主车辆停放在园区都不用缴费，人车分流后业户车辆停放地下车库需缴纳数额不少的停车费用，这些都容易增加业主的抵触情绪，届时个别业主可能会采取过激行为，给人车分流工作带来极大阻力。 在人车分流过程中，为了保证人车分流工作顺利完成，避免不必要损失，针对个别人对此工作的不满而可能出现的突发事件，制定以下几种紧急情况处理流程：1、 地下车库出入口被堵处理流程（1）地下车库出入口如果被堵，收费岗工作人员及停车场秩序维护员务必第一时间向物业服务中心负责人和其他部门汇报，并及时维护现场秩序，做好后续车辆的解释工作，并引导车辆前往临时开辟的出入口。（2）秩序维护部要在最短时间开辟临时出入口，并及时做好车辆引导，保障业户车辆能够正常出入地下车库。（3）客服部及时派出收费人员到临时出入口，对临时停放车辆进行人工收费。（4）客服部经理和秩序维护部经理需及时前往现场，劝说业主停止过激行为，恢复正常秩序。（5）对劝阻无效，情绪过分激动或有意滋事的业主，可拨打110，待警察现场处理，并协助110处理善后事宜。2、 个别业主聚众闹事处理流程 （1）在岗值班人员一旦发现业主在大门口、售楼部或物业服务中心聚众闹事的，要及时向中队长汇报，并通知巡逻人员到现场维持秩序，稳定业主，防止与业主发生冲突。 （2）保安队长及时报告经理，同时及时指挥调动应急小组赶赴现场，控制业主情绪，维护好现场秩序。主管人员给业主做工作，予以劝退，阻止业主冲击销售现场或办公场所。 （3）对劝阻无效，情绪过分激动或有意滋事的业主，工作人员要提高警惕，加强安全防范，在耐心做工作，稳定情绪的同时，向开发区派出所报警，待警察现场处理。并协助110处理善后事宜。花园式绿化住宅小区是城市人的主要栖息之所,住宅小区周围的环境对人们的居住条件有着重大的影响。住宅小区的绿化就是其中的重要部分。随着居住条件的改善,人们要求建设园林式、花园式、生态式的现代化住宅小区的也越来越强烈,因此,住宅小区绿化管理也就成为人们关注的焦点。随着房地产业的快速发展,住宅小区物业管理水平也得到了明显提升。如“水景”、“山景”、“园林”、“生态”等小区规划理念在高档小区里施行的案例也很多。其实,无论什么风格类型的小区景观,都需要优质的养护与管理,这样才能真正形成一种良性循环的景观带。根据下花园地理位置、气候条件的实际情况，建议把“山水逸”项目打造成“三季有花、四季常青”的花园式居住小区，在绿化树种等选择上考虑草皮、灌木、乔木、小品、景观相结合的综合绿化方案。中实杰肯道夫物业管理有限公司也将依托自己的专业绿化保洁公司的管理优势对园区绿化进行专业化的养护管理。小区公共绿化养护方案一、园林绿化实行专业化管理园林绿化包括园林规划、园林树木栽培、花卉栽培，病虫害防治等多学科知识，是一门专业性很强的学科，为不断提高园林绿化管养的科技含量，不断吸收新鲜的管理经验，提高我司的园林绿化的管养水平，我司已经建立了一支强有力的园林科学技术管理队伍，这支队伍由多名大中专绿化专业骨干和多年绿化工作经验的绿化职员组成，我司将组建专业各级队伍对贵公司所辖小区绿地按统一标准，统一要求进行统一养护管理。二、人员配备方案（1）、固定在编人员：根据小区绿地面积，按每万平方米设置固定在编绿化工1人(实际在编人员根据季节调整)，年龄层次在25-55岁（根据实际工作能力适应放宽标准），以男工为主。（2）、临时工：在植物生长旺盛季节，根据实际现场工作需要适度安排部分临时工，保证工作质量需要。（3）、交叉用工：对突发或专项工作以及其它需要，对于本公司就近其它小区或新城物业就近属本公司外包小区人员根据我公司需要，集中安排完成。三、园林绿化组织机构及管理机制（1）、园林绿化的组织机构：绿化养护部设养护部经理，统一领导养护部工作，各绿化工接受绿化养护管理部部长的领导。（2）、园林绿化的管理机制：绿化养护部经理对绿化工实行目标管理、优者留用、劣者淘汰的管理机制。1）、对园林绿化工程、物业园林绿化改造工程和突击性的园林绿化工作实行集中人力统一领导完成此项工作任务;日常园林绿化养护管理工作实行统一定额、分片包干、责任落实到人、目标管理、优者留用、劣者淘汰的管理机制，以充分调动和发挥劳动者的积极性和主观能动性。 2）、实行责、权、利统一和奖罚分明的管理机制，绿化职员按公司内部规定的考核标准分级，效益工资根据每人每月完成任务的情况发放。（3）、园林机械的使用和保养（主要指草坪机、割灌机、绿篱机、机动喷药机等），为提高修剪质量和病虫防治效果及延长园林机械的使用寿命，绿化管养部下设园林机械组负责机械的使用和保养，该组负责草坪、绿蓠、地被色块植物的循环修剪和高大乔木的病虫害防治又负责包干人员的机械使用、保养的培训工作。 （4）、绿化养护部相关岗位职责：园林绿化养护管理工作月历一月份（小寒、大寒）1、 进行冬季修剪：除常绿树和一些不宜冬剪树木，在休眠期进行一次整形修剪。2、 检查巡视防寒设施的完好程度，现破损立即修复。3、 防治病虫：剪除树上病虫枝叶集叶销毁。4、 检修机械。二月份（立春、雨水）1、 继续进行树木冬剪。2、 防治病虫害。3、 进行春季绿化的准备工作。4、 完成“春节”花坛布置工作。三月份（惊蛰、春分）1、 春季植树、做到随挖、随栽、随养护。2、 进行春灌，补充土壤水分。3、 进行春施基肥。4、 防治病虫害。四月份（清明、谷雨）1、 对园林植物进行灌水、施肥。2、 修剪冬季及早春易干梢的树木。3、 防治病虫害。4、 完成“五一”节日摆花工作。五月份（立夏、小满）1、 灌水：树木抽枝长叶，需大量水分。2、 对春花植物，进行花后修剪、更新。新植树木抹芽和除蘖。3、 进行中耕除草、追肥、防治病虫害。4、 修剪绿蓠、草坪。六月份（芒种、夏至）1、 灌水、施肥2、 雨季即将来临，疏剪树冠，修剪与架空线有矛盾的树枝。3、 中耕除草4、 防治病虫害。5、 做好台风来临前的准备工作6、 修剪绿蓠、草坪七、八月份（小暑、大暑、立秋、处暑）1、防台风暴雨、及时做好树木立支架、捆绑等工作2、中耕除草、追肥3、移栽常绿树木，最好入伏后降过一场透雨后进行4、防治病虫害5、修剪绿蓠、草坪九月份（白露、秋分）1、继续做好防止台风暴雨的紧急准备工作2、中耕除草、防治病虫害3、修剪绿蓠、草坪4、完成“十一”节日摆花工作。十月份（寒露、霜降）1、 栽植耐寒力较强的乡土树种2、 防治病虫害3、 多浇水、防植物干旱十一月份（立冬、小雪）1、 秋季植树2、 多浇水、防植物干旱3、 对不耐寒的树种做好防寒工作4、 给树木深翻，施基肥十二月份（大雪、冬至）1、 冬季树木整形修剪2、 做好冬季养护（涂白、施基肥、防治地下害虫等）工作3、 加强机具维修和保养4、 进行全年工作总结5、 完成“元旦”节日摆花工作.6、绿化养护标准1、 园林树木（1）、树冠完整美观，枝叶茂盛，生长健壮，季相分明，分支点合适，枝条匀称，无枯枝死杈。（2）、主侧枝分布均匀，数量适宜，修剪科学合理。（3）、内膛不乱，通风透光（4）、乔、灌木修剪每年二遍以上，无枯枝、萌蘖枝，无二级分枝;（5）、花灌木及时开花结果，株形丰满，花后修剪及时合理;（6）、篱、球、造型植物按生长情况，造型要求及时修剪，做到枝叶茂密，圆整、无脱节、无缺枝、空档，整型树木须按观赏要求养护成一定形态，造型雅观。（7）、行道树无缺株，绿地内无死树;（8）、针叶树保持明显的顶端优势;（9）、注意扶正加固，树木基本无倾斜;2、落叶树 （1）、新梢生长健壮，叶片大小、颜色正常。（2）、在一般条件下，无黄叶、焦叶、卷叶，正常季节叶片保存率在95%以上。3、花坛、花带 （1）、保持有效供水，无积水; （2）、无缺枝倒伏现象，及补种; （3）、及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾; （4）、每年施基肥一次，盛花基追肥适量; （5）、适时做好病虫害防治，确保花坛花带轮廓清晰，整齐美观，色彩艳丽，无残缺，无残花败叶。4、草坪及地被 （1）、植物整齐，覆盖率90%以上; （2）、草坪绿色期：冷季型草不得少于200天;暖季型草不得少于150天; （3）、地被植物，无人为践踏、空秃、无黄土裸露； （4）、修剪到位，常年保持平整，边缘清晰，草高不超过10公分; （5）、及时清除杂草，做到基本无杂草; （6）、灌、排水及时，常年保持有效供水，草地充分生长，覆沙调整，地形平整，流畅。 （7）、施肥到位，按肥力、草种、生长情况，适时适量施有机复合肥二到三遍; （8）、绿草如菌，斑秃黄萎低于5%.5、病虫害防治 （1）、病虫害防治坚持预防为主，综合治理，生态治理，严格控制病虫，各类病虫害发生低于5%；控制及时，园林树木无蛀干害虫的活卵、活虫;（2）、在园林树木主干、主枝上平均每100CM介壳虫不得超过3头，较细枝条上无虫粪、虫网。（3）、虫害叶片每株不得超过3%;（4）、无病害。6、绿地 （1）、整洁、无杂物，无白色污染（树挂物品）; （2）、对绿化生产垃圾（如树枝、树叶、草屑等）重点地区随产随清，其它地区日产日清，并进行巡视保洁，做到无白色垃圾等; （3）、绿地完整，无堆物、堆料、搭棚，树干上无钉刻画等现象。行道树下距树干2M范围内无堆物、堆料、圈栏或搭棚设摊等影响树木生长和养护管理的现象。7、绿化养护技术 （1）、植物保护技术到位，不出现药害现象; （2）、各种工具正确使用，不出现工具损坏绿化苗木现象; （3）、根据植物生长规律，营养均衡，不出现缺素现象; （4）、在干旱情况下，及时补充水分; （5）、措施完善、管理得当，植物配置合理;绿化养护管理规程与质量记录一、项目现场绿化管理与检查流程1、项目负责人每年年末制定下一年度的年度绿化养护计划,再根据年度计划和现场实际情况编制绿化养护月度计划；项目负责人再将绿化养护月度工作计划进行分解，每天制定绿化养护工作日安排表安排绿化工每天的工作内容，并监督检查工作落实情况，发现不合格情况要求绿化工进行整改，检查结果也记录在绿化养护工作日安排/记录表上。绿化工填写绿化养护工作日安排表2、 项目负责人每周5次检查现场，发现不合格情况要求绿化工进行整改，检查结果记录在绿化养护工作检查表上；项目负责人每月底对当月的绿化养护工作进行总结，编制绿化养护月度总结。项目负责人每周检查必须覆盖整个小区。3、项目负责人每年年末根据年度绿化养护工作情况编制年度绿化养护计划执行情况4、 公司主管经理每月不定期对绿化工作情况进行检查，发现不合格情况要求项目主管安排整改，检查结果记录在绿化养护工作检查表上。二、绿化项目现场主要作业指导规程日常养护工作及注意事项1、浇水：1）、确定本次浇水工作的地点、范围后携带水管及辅助工具到达工作地点；2）、连接水管，然后打开绿化水阀，对植物进行均匀浇水；3）、浇全、浇透后关闭水阀，收回水管和工具归还仓库。注意事项：1）、高温季节早晚浇水，冬季中午浇水。浇灌乔木的浇灌要根据土壤墒情处理，砂壤土较含水可减少浇灌次数，粘土则要增加浇灌次数，不管那种土壤在浇灌时，先浇跟、再浇树干、特别是有草绳捆绑的，主干草绳要求湿透最后再浇树穴，每次浇水要浇透，严禁表面湿下面干，初植树，在天晴干旱时节，还要做到一天不少于两次喷雾给水，补充树枝水分；2）、工作时有行人经过时应主动避让，以免水渍溅到他人。3）、掌握节水、适度原则，切不可大水漫灌。4）、尽量避免将水浇到绿地中音响、反光照明等电气设施。5）、如将泥水、树叶冲到道路上，应及时冲洗干净。2、喷药：1）、病虫害以防为主，防治结合，早检查早发现早处理，控制用药量，尽量选用高效低毒/低污染低公害/的生物农药，采取综合防治的方法以减少对环境的污染,2）、确定喷药地点、范围、防治对象后领取相应药品并登记在药品领用单 上；3）、戴好医用口罩和橡胶手套，必要时可穿上雨衣；4）、检查喷药器具完好、无积液后，按规定配置相应比例的药液；5）、在喷药区域明显位置放置警示牌，然后开始对植物进行均匀喷药； 6）、喷药结束，洗手洗脸，将器具清洗干净后连同剩余药品、工具归还仓库。7）、项目负责将本次喷药工作记录于绿化养护病虫害防治记录表上，并检查病虫害防治效果，同时将结果也记录在绿化养护病虫害防治记录表上。注意事项：1）、绿化杀虫农药等危险品实行专人管理制度，即将危险品放置在仓库橱柜中，由项目负责人全权负责管理。 2）、大面积喷药杀虫应提前三天出书面安全提示，临时性局部喷药应在现场放置安全提示。3）、不可迎风站立作业，防止中毒。4)、有人经过时应暂停喷药。5)、出现不适感应立即停止喷药并求助他人。3、修剪：（一）、草坪修剪（割草）：1、确定割草地点、范围，然后检试机具：（1）刀片高度是否适宜；（2）润滑油存量是否在适当范围；（3）机具的各部件螺丝是否紧固；（4）启动机具，检查是否有异常声音。如机具检试发现有异常情况，应进行排除故障处理或送交专业维修单位维修；如机具正常则可带上其它辅助工具到达工作地点；2、清除草坪上的小石块和其它硬质异物后，启动机具开始割草，割下的草须装入垃圾袋并运到指定地点；3、割草结束后将清扫操作场地，确定机具状态正常后，连同工具擦干净，归还仓库。注意事项：1、工作中发现机具有异常情况，应立即停机检修，确定正常后开机；2、因机具工作时有噪音，为不影响业主休息，应严格限定在规定时段内进行割草工作；（二）、乔木修剪：1、确定修剪地点、树木品种后带上手锯等工具到达工作地点；2、在工作区域明显位置放置警示牌（以免树枝落下伤人）；3、修剪以自然树形为主，主要修除徒长枝、病虫枝、交叉枝、并生枝、下垂枝以及枯烂枝头；4、乔木类修剪主要是对内膛外交叉与桂芬重叠进行疏剪，行道树对其高度与树下缘（分枝点）要一致，枯枝病虫枝要及时剪除，剪口锯口要平滑，伤口要及时用药水涂抹处理，对确定分枝点以下的萌芽及根蘖芽，要尽快抹除，防止争夺养份扰乱树形；。5、成片栽植的灌木丛修剪时应形成中间高四周低或前面低后面高的丛形，多品种栽种的灌木丛修剪时应突出主栽品种，并苗出适当的生长空间，造型灌木修剪应保持外形轮廓清楚，外缘枝叶紧密，绿篱及色带修剪要特别注意轮廓清楚线条整齐顶面平整高度一致，侧面上下垂直或上窄下宽，每次修剪较前一次提高1CM，见后残留绿篱面的叶枝应及时清理干净。6、花灌木修剪应注意3点，第一、当年生枝开花的灌木，如紫薇、月季、五色梅等，休眠修剪时为控制树木高度，对于生长健壮枝条应保持3-5个芽处短截，促发新枝，一年可以树次开花的灌木如月季、紫薇、珍珠梅，花谢后及时剪去残花，促使再次开花。第二、隔年生枝条开花的灌木如：榆叶梅，连翘、丁香、黄刺玫等，休眠期适当整形修剪，生长季花落后10-15天将已开花枝条进行重短截，疏剪过密的枝，以利于来年促生健壮新枝，第三、多年生枝条开花灌木如：紫薇、海藻应该注意培育和保护老枝，剪除干扰树形并影响通风透光的过密枝弱枝、枯枝或病虫枝；7、修剪工作结束，清理现场，工具归还仓库注意事项： 1）高空作业必须由二人协同，一人上梯，另一人扶住梯子；2）树上作业必须戴好安全带。（三）、灌木和造型树修剪：1）确定修剪地点、树木品种后带上大平剪、枝剪等工具到达工作地点；2）根据要求对指定苗木进行修剪，根据生长情况结合造型进行修剪，不得追求造型，修剪后影响植物的生长。3）修剪工作结束，清理现场，工具归还仓库。4、除草：1）除草剂除草（同喷药）。2）人工除草：携带铲刀将杂草连根除去，工作结束后，对整个场地进行清理，将杂草运至指定地点处理。5、养护切边：1）根据要求，先定出切边形状及范围，对苗木的养护圈进行松土、除草、除垃圾；2）工作结束对整个场地进行清理，工具归还仓库。6、施肥：1）确定施肥对象，肥料品种后将肥料及施肥工具运至现场。2）将肥料均匀地撒在草坪上，或挖穴将肥料施在树根周围并覆土。3）施肥后，于施肥区域充分浇水（下雨前施肥最好）。4）施肥根据不同的生育期，采用不同的配比及用量，一般萌发期以氮肥为主，生长旺盛氮磷钾各持平，花芽分化期与接近休眠期加大氮磷钾肥的比例，生长期采用耕施，薄施少量多次的原则，施肥量一次过大肥水容易流失浪费或肥料浓度过高，对植物根系产生灼伤；5）工作结束将剩余肥料及工具归还仓库。6）绿化领班将本次施肥工作记录于绿化养护施肥记录表。7、松土1）松土可除杂草增加土壤的透气性防止土壤板结龟裂，降低土壤水分蒸发，改变土壤理化性质提高根系活力增强根系对肥水的吸收量； 注意事项：1、如使用有机肥，应遵循“已腐熟，无异味”原则。2、不可雨后施肥。网络智能化管理根据本案小区的业主构成分析，大部分以年轻人和投资业主较多的特点，平时工作较忙或者父母在此养老居住，对物业服务包括维修等要求可能与日常物业服务人员工作时间有所冲突，我们公司自行开发了一套手机APP智能管理系统，可以解决这方面的供需矛盾。业主可以在网上自己或为父母预约自己方便的时间请物业上门服务，做到服务的精准和有效性，同时提高物业服务形象与品质和业主对物业服务的满意度。手机APP具有以下三大功能：社区服务功能 在传统的物业服务模式下，社区内部业主与物业沟通渠道单一、效率低、信息量小，造成物业服务人员处理业主反馈不够及时，不符合现代社会人们对信息交流的要求。 如今这些问题在物业APP的帮助下能够很好地解决。比如物业服务客服中心可以集中发布停水停电、小区设施维修等物业服务信息，用户预约服务或投诉建议可以附上文字说明及现场图片等信息，且能快速到达客服中心并形成相应的工单或通知转到相关人员处，信息量和传达速度大大提升。如对工单处理的每个节点设置时间记录并进行监控，同时给用户预留服务评价选择，就可以实现服务指标的量化评价和监测，对工作人员进行有效的绩效考评和监督。 不仅如此，物业服务企业还可以通过物业APP其他社区服务功能的应用，实现降低运营成本、提升服务品质、提高客户满意度的目的。 社交活动功能 物业服务中心可以在这里进行交流沟通、召集和参加活动等操作；物业服务客服中心也可以发布文体活动及团购、健康和安全常识等推送信息；甚至可以组织完成精确身份验证的对象参与到某次业主大会组织的投票或者其他调查中，无论你身处何处。 这项功能既给客户提供了一个沟通交流的平台，有助于拉近业主邻里之间的距离，打造和谐社区，也让物业服务企业能给客户提供更多更及时的服务资讯，让双方的关系更加融洽。 社区商务功能 这是一项承载着物业服务企业开拓经营渠道，实现创收的重要功能。物业服务企业做好社区服务和社区活动等物业APP基础功能，获得客户的信赖，让客户愿意使用你的APP，愿意在上面消费，给业主带来方便。 物业服务企业立足社区、贴近居民、拥有广大居民的基本信息，各类商家也希望借助于物业服务企业的优势，分享为终端客户提供服务的利益。物业服务企业只要善于谋划，社区商务功能基本上可以将客户所在小区周边的日常衣食住行、娱乐在内的各类社会资源整合进来。 功能展示 人员管理模式根据本案项目的管理需要求，我们将引进先进的物业管理理念，主要管理人员将从中实杰肯道夫物业管理有限公司北京团队中派遣有丰富管理经验的主要管理人员，基层服务人员将从下花园本地招聘，同时可以吸收开发商原物业管理团队的留守人员参与管理，执行中实物业贯有的管理制度和标准。这样一方面可以给本项目带来先进的物业管理理念和服务，另一方面又可以兼顾本地人员的生活习惯对物业服务的本土化需求，给本项目业主带来不一样的、亲切物业服务。中实杰肯道夫物业管理有限公司的管理优势中实杰肯道夫物业管理有限公司成立至今已经20年，根据多年的对不同类型物业项目的管理经验，我们形成了综合服务、链式经营、全面服务支持综合服务体系，成立了以下专业公司为业主的不同需求提供专业的服务：中实杰保洁服务有限责任公司、中实安达停车场管理有限公司、中实强商业投资管理有限公司、中实天恒文化发展有限公司、中实杰建筑装饰工程有限公司、中实物业食品配送中心、物融保险经纪有限公司。针对开发商项目的开发进度，我们可以提供以下针对性的阶段性服务内容：前期顾问服务内容 针对项目物业的特点，物业顾问将从最终使用人需求及物业管理的角度，主要从以下方面开展工作及提供前期顾问建议。 品牌支持配合项目销售工作 组建、培训管理团队队伍 系统设备配置方案 建议 物业管理成本测算 前期物业管理文件制定 物业及设施交接验收 售楼处物业服务管理 其它前期涉及的物业管理问题品牌支持配合项目销售工作 中实杰肯道夫物业管理有限公司品牌的使用 中实杰公司LOGO在销售宣传中的使用 中实集团所属企业在销售宣传中的使用 中实集团拥有的各项资源在销售宣传中的使用系统设备配置方案建议 针对项目使用功能的特点，对应配备的设备系统提供咨询意见，参与方案论证并对设备选型提出合理化建议，使项目的硬件配备更加合理。 强电系统 弱电系统(楼宇智能化) 垂直交通系统 消防系统 给排水系统 。 物业管理成本测算 物业管理费测算在物业管理准备工作中