商业地产项目招商优化与执行管控.doc

商业地产项目招商优化与执行管控 中国商业地产行业经过这几年的高速发展，目前已进入一个问题集中爆发的阶段，特别是项目招商开始出现供求关系失衡，没有市场定位或市场定位不当，业态组合不合理或不切实际，建筑结构设计上不合理，租金障碍，招商环节工作存在大量认识和操作上的误区，缺少明确有效的招商策略，缺少优秀的招商人才和招商管理人才，缺少在招商环节的执行力，缺少专业的商业运营管理团队等等，故而导致诸多项目遭遇无效招商与后期运营困难。 招商是一个商业项目未来运营的基础，招商的质量决定了项目的整体质量，当今的商业地产格局决定了招商工作不再看谁拥有更多资源，而是考究开发商与品牌商的定位以及合作理念能否融合。另外，商业地产的运营在整个项目运作中发挥着至关重要作用，但如果没有招商做铺垫，后期的运营必然会遇到很大阻碍。所以说，商业地产项目招商优化与执行管控就显得更为重要。第一部分一、商业地产人的三大视角1、从零售运营看商业地产2、从地产开发看商业地产3、从资产管理看商业地产二、商业地产人必须了解的新概念1、商业模式及9大模块解析2、什么是新零售3、社群运营与现代商业的关系三、商业地产的基本概念与特征1、商业地产的基本概念2、商业地产的特征一：商业地产的表象是建筑3、商业地产的特征二：商业地产的核心是运营4、商业地产的特征三：商业地产的灵魂的金融5、轻资产与重资产之争四、商业地产的业态分类及品类规划1、零售业态的分类2、餐饮业态的分类3、休闲娱乐及生活服务业态的分类4、零售业种第二部分 商业项目的盈利模式一、商业地产三大盈利模式详解1、模式一：销售变现2、模式二：持有运营3、模式三：资本运作二、商业地产三大盈利模式操作要点1、散售原则2、持有原则3、估值原则4、REITs的操作模式三、商业地产最佳开发模式：租售结合1、租售结合模式的对比分析2、租售结合模式的操盘要点3、租售结合模式操盘详解第三部分 商业地产的开发流程一、商业地产的开发流程1、商业地产的四大决策维度2、商业地产的线性开发流程二、商业项目的设计把控1、论证规划设计条件2、商业项目的设计流程3、商业项目中商管公司如何与开发各职能部门配合4、设计流程中的决策内容5、商业规划及建筑设计三、持有型商业地产开发流程及进度第四部分 商业项目招商前策一、商业项目的前策研究1、区位研究2、商圈分析3、人口调查4、竞争分析二、商业地产项目定位决策内容1、业态配比1）、业态配比原则2）、万达的配比原则3）、龙湖的配比原则4）、万象城的配比原则5）、其他代表项目的配比原则2、楼层规划1）、一般规划原则3、品牌落位1）确定楼层主力店及标志性品牌的落位2）确定品牌落位的合理性3）品牌的配置原则4）品牌的匹配性5）确定品牌的物业条件6）品牌备选4、动线规划5、租金测算第五部分 商业项目的招商执行一、商业地产招商的六大原则1、需求匹配原则2、黄金比例原则3、差异互补原则4、招商顺序原则5、统一形象原则6、业态组合原则二、招商团队的组建与管理1、商业管理团队的组织架构设计2、薪酬体系及薪酬方案3、人员及部门绩效考核4、培训架构的设计三、品牌储备1、品牌资源库建设2、租户分类四、谈判策略五、招商合同及商务条件管理1、合同管理1）合同的重要性2）法税同审3）正文与附件同步4)关键条款分析2、租赁费用确定1）租赁费用的构成2）租金测算3）定租原则4）租约期限5）优惠措施6）装补处理六、招商进度管控1、节点控制2、业态占比控制3、租金收益控制4、品牌组合控制七、招商推广1、推广排期2、招商手册3、新媒体运用第六部分 商业项目的招商调整一、运营的定义：大运营与小运营二、商管公司的模式选择三、运营的功能定位四、运营的策略1、管理