越秀地产第三方评估介绍(20141124).ppt

越秀地产第三方评估业务介绍深圳市瑞捷建筑工程咨询有限公司2014年11月22日 第一章第三方评估简介第二章住宅项目评估体系介绍第三章商业项目评估体系介绍 目录 第一章第三方评估简介 1 1概述 第三方评估 是通过第三方评估咨询顾问企业 利用独立 客观 公正的评估体系 对有关客户单位的工程项目进行实地检查并反馈成果 评估内容包括工程实体质量实测实量 工程风险评估 专项评估等 通过第三方评估 可以让相关决策者清晰掌握旗下项目总体质量及风险状态 辅助项目管理者明确改进和提升的方向 同时 通过评估体系在项目过程管理上的运用 达到降低工程风险 提高工程质量 提升客户满意度的目的 推动项目管理从向 精细化 转移 工程评估的提升思路 形成企业质量文化 交付品质评估 专项验收评估 过程质量评估 形成企业质量文化 以文化影响参建管理团队及工人个体 逆向把控交付品质提高观感质量 组织针对性验收 降低客户风险 1 2工程评估的提升思路 一 评估范围主体结构施工到 0 000以上 公建项目施工到地下室底板以上 且具备检测条件 结构拆模 至竣工验收施工阶段的所有在建项目 不具备检测条件 结构未拆模 或冬季暂停施工的项目 不参与产品实测实量合格率评估 但应根据项目具体情况 进行质量风险评估 毛坯房 精装房等任何交付形式均在评估范围以内 其中样板房楼层以下除外 在项目评估时由项目部书面提交 项目进度采集表 由项目评估小组负责人根据现场进度随机抽选项目评估测区 项目部应对所提交的项目进度的真实性负责 项目评估小组负责人应对项目进度进行现场核实 如发现现场实际进度与进度表不符的 评估小组可以有权调整测区并上报集团招投标中心 集团招投标中心将对项目进度的真实性进行抽查 对现场进度与实际不符的情况将视情况采取补测 罚分 通报批评等处理措施 原则上以总包 精装 为单位进行检查 适用对象包括 住宅项目 公建项目 1 3项目评估工作 二 评估周期每季度组织一次项目评估 由集团招投标中心统一编制项目评估工作计划 各项目的具体评估时间将遵循事前保密 提前通知的原则 1 3项目评估工作 三 评估人员安排由集团聘请第三方评估公司进行项目评估 区域 城市子公司要全程参与本区域项目评估的配合 协调和现场见证 集团招投标中心将视情况需要进行项目评估的现场监督工作 1 评估组数6组 评估组人员不少于3人 公建不少于4人 2 评估组明确一个小组负责人 具有丰富项目施工管理现场经验 并经甲方认可 小组其他人员则可由乙方酌情调整 但需甲方认可 四 评估工作流程评估流程包括评估准备 评估前会议 现场评估 评估后会议等 每个参评项目在一个工作日内完成现场评估工作 第三方评估公司应在15日内完成公司所有项目的现场评估 流程示意图抽检部位机选 1 3项目评估工作 五 子公司 项目配合工作 1 子公司 项目应按集团统一要求配合第三方评估工作的开展 1 3项目评估工作 六 评估报告 1 项目评估简报 每个参评项目现场评估作业完成后 均需要由项目负责人对项目评估数据进行签字认可 项目现场评估结束后3天内 第三方评估公司编制完成项目 标段评估报告 发送到集团招投标中心 由招投标中心发送给参评项目部 2 项目评估报告及季度评估总报 在全集团所有参评项目评估结束后7天内 第三方评估公司编制正式的项目评估报告及季度评估总报 发送到集团招投标中心 项目评估报告中应阐述评估项目所发现的质量 安全管理问题以及整改的建议 季度评估总包应全面分析所有项目 标段质量数据 项目运作状态与质量安全管理效果 对各项目 标段的质量安全管理得分进行排名 七 诚实守信管理 1 为确保第三方评估机构的公正 独立性 禁止各项目部采取一切诱导 干扰第三方评估机构进行公正 独立的项目评估 一经发现弄虚作假 有违公正的现象 将采取补测 重测 罚分等处罚措施 2 加强对第三方评估人员的职业操守的监管 如对举报查实将进行严格查处 直至取消合同 3 测量数据应反映项目的真实质量 避免为了片面提高实测指标 过度修补或做表面文章 实测取点时应规避相应部位 并对修补方案合理性进行检查 4 瑞捷咨询将坚守回避原则 不再与一线公司合作 集团另行要求除外 1 3项目评估工作 1 3项目评估工作 八 出现以下情况 将按下述表格对评估结果 标段综合得分 进行扣减分处理 1 4第三方评估重要性 1 成为业主考核施工单位的一把尺子 成为市场趋势 游戏规则 2 直接在合同有专项条款约定 在业主集团成绩排名靠前或靠后的奖励与处罚 3 排名直接影响在业主集团范围能否投标 关乎企业生存 本项目经历3次第三方评估 成绩在集团排名处于中等位置 不是非常理想 后期涉及检查内容更多 想取得更好的排名 难度很大 第二章住宅项目评估体系介绍 住宅项目评估体系组成 2 1住宅项目评估体系组成 2 1住宅项目评估体系组成 住宅项目评估 以国家规范作为实测实量判断依据 质量风险评分 实测实量 对施工质量进行风险评估 判断该项目是否存在相应风险 并依据评分表格评定出具体的分值 安全文明施工专项评分 依据 建筑施工安全检查标准 JGJ59 2011 编制安全文明检查表 60 30 10 60 40 有实测情况 无实测情况 1 标段综合得分 实测实量 60 100 安全文明 10 100 质量风险得分 30 100 具备实测条件的标段 2 标段综合得分 安全文明 40 100 质量风险得分 60 100 不具备实测条件的标段 组长检查 检查住宅楼栋不少于2栋 必检屋面 露台 地下室 2名组员检查 各大项不少于2层 比重最大 得分关键 1 实测实量编制依据 国家 地方规范 行业标准 企业标准 客户关注 2 实测实量体系内容概括 尺寸控制 观感质量 2 2实测实量体系 不一定是最新标准规范 检查原则为保证公正 公平 采用随机抽选的方式 对标段内不同施工阶段随机选取实测测区 并遵守以下要求 随机原则 各实测取样的楼栋 楼层 房间 测点等 结合当前各标段施工进度 通过电脑软件随机抽选 可追溯原则 对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号 房号做好书面记录并存档 完整原则 同一分部工程内所有分项实测指标 根据现场情况具备条件的必须全部进行实测 不能有遗漏 效率原则 在选取实测套房时 要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性 使一套房包括尽可能多的实测指标 以提高实测效率 真实原则 测量数据应反映项目的真实质量 避免为了片面提高实测指标 过度修补或做表面文章 实测取点时应规避相应部位 并对修补方案合理性进行检查 测区抽选数量 结构阶段每标段抽取2层 砌筑 装饰阶段每标段抽取2层 公共部位每标段抽取两层 实测时依据记录表要求全部满测 如果测区内测点不足时 在其他测区内进行补测 测满为止 2 2 1实测实量体系检查原则及图解 效率原则 2 2 1实测实量体系检查原则及图解 一 混凝土结构工程 1 1截面尺寸选取原则 1栋 2楼层 2 10 20个实测区图例演示砼结构工程实测内容截面尺寸偏差 合格标准 截面尺寸偏差 5 8 mm 测量工具 5M钢卷尺 图形演示 2 2 1实测实量体系检查原则及图解 合格标准 0 8 mm 1 3垂直度 砼结构 1 2表面平整度 砼结构 图例演示 测量工具 2米靠尺 楔形塞尺 图例演示 合格标准 0 8 mm 测量工具 2米靠尺 楔形塞尺 2 2 1实测实量体系检查原则及图解 1 4顶板水平度极差 砼结构 图例演示 合格标准 0 15 mm 测量工具 激光扫平仪 塔尺 2 2 1实测实量体系检查原则及图解 1 5楼板厚度偏差 砼结构 图例演示 合格标准 5 8 mm 测量工具 钢尺 2 2 1实测实量体系检查原则及图解 选取原则 1栋 2 4套房 10个实测区 合格标准 0 8 mm 测量工具 2米靠尺 楔形塞尺 2 1表面平整度 砌筑工程 图例演示砌体工程实测内容 图形演示 2 2 1实测实量体系检查原则及图解 二 砌体工程 2 2垂直度 砌筑工程 图例演示 合格标准 0 5 mm 测量工具 2米靠尺 2 2 1实测实量体系检查原则及图解 2 4外门窗洞口尺寸偏差 砌筑工程 图例演示 合格标准 10 10 mm 测量工具 5米钢卷尺或激光测距仪 2 2 1实测实量体系检查原则及图解 1 质量风险编制依据 国家 地方规范 行业标准 企业标准 客户关注 2 3质量风险量化指标 6大方面 扣分严重 扣分严重 1 扣分标准 所列举的质量缺陷都按在该检查区出现的频率扣分 A 属于个性问题 在检查区内个别存在 B 属于重点关注性问题 在检查区内部分存在 C 属于系统性质量问题 在检查区内普遍发生 2 本表 扣分标准 中所说的 施工方案 是指已通过审批的施工方案 3 标段风险评价应得分为该检查项所有参与检查的 检查大项 分值之和 标段风险评价扣分为该检查项所有参与检查的 检查大项 扣分之和 标段风险评价得分率 参与的检查项总分 参与的检查区扣分 检查项总分 100 4 红线扣分项说明 凡每出现一项带 项扣分为B级的 对质量风险评估总分加扣1分 按百分制 凡每出现一项带 项扣分为C级的 对质量风险评估总分加扣3分 按百分制 测区选择 质量风险测区原则上高层建筑不少于 栋 洋房不少于 栋 别墅不少于 栋 地下室 屋面 露台 外墙为必选部位 2 3 1质量风险量化指标评分说明 主要质量风险案例 渗漏 及建议做法 2 3 2质量风险案例分析 2 4安全文明施工专项评分 6大方面 扣分最多 占比最大 50 安全帽 大便发现一处直接从总分扣除 第三章商业项目评估体系介绍 3 1商业项目评估体系 商业项目评估 以国家规范作为实测实量判断依据 质量风险评分 实测实量 对施工质量进行风险评估 判断该项目是否存在相应风险 并依据评分表格评定出具体的扣分值 安全文明施工专项评分 依据 建筑施工安全检查标准 JGJ59 2011 编制安全文明