《税法新编》（第二版） 第8章 土地增值税法

税法 8章 土地增值税法 税法 土地增值税概述 土地增值税概念 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。 第 8章 土地增值税法 税法 1. 以转让房地产的增值额为计税依据 2. 征税面比较广 3. 采用扣除法和评估法计算增值额 4. 实行超率累进税率 5. 实行按次征收 ， 其纳税时间 、 缴纳方法根据房地产转让情况而定 我国土地增值税的特点 第 8章 土地增值税法 税法 1. 适度加强国家对房地产开发和房地产交易市场宏观调控 2. 抑制土地炒买炒卖，保障国家的土地权益 3. 规范国家参与土地增值收益的分配方式，增加财政收入 土地增值税的立法原则 第 8章 土地增值税法 税法 纳税人、征税范围和征税对象 纳税义务人 征税范围 适应税率 第 8章 土地增值税法 税法 概括起来： 土地增值税暂行条例 对纳税人的规定主要有以下四个特点： （ 1）不论法人与自然人。 （ 2）不论经济性质。 （ 3）不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人。 （ 4）不论部门。 纳税义务人 第 8章 土地增值税法 税法 1. 征税范围 2. 征税范围的界定 3. 若干具体情况的判定 征税范围 第 8章 土地增值税法 税法 土地增值税实行四级超率累进税率： （ 1）增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。 （ 2）增值额超过扣除项目金额 50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为 40%。 （ 3）增值额超过扣除项目金额 100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 50%。 （ 4）增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。 适应税率 第 8章 土地增值税法 税法 应税收入的确定 扣除项目的确定 评估价格及有关规定 计税依据 第 8章 土地增值税法 税法 1. 货币收入 2. 实物收入 3. 其他收入 应税收入的确定 第 8章 土地增值税法 税法 扣除项目的确定 1. 取得土地使用权所支付的金额 2. 房地产开发成本 3. 房地产开发费用 4. 与转让房地产有关的税金 5. 其他扣除项目 6. 旧房及建筑物的评估价格 第 8章 土地增值税法 税法 评估价格及有关规定 1. 出售旧房及建筑物的 2. 隐瞒 、 虚报房地产成交价格的 3. 提供扣除项目金额不实的 4. 转让房地产的成交价格低于房地产评估价格 ，又无正当理由的 第 8章 土地增值税法 税法 应纳税额的计算 增值额的确定 应纳税额的计算方法 第 8章 土地增值税法 税法 增值额的确定 土地增值税纳税人转让房地产所取得的收入减除规定的扣除项目金额后的余额 ， 为增值额 。 第 8章 土地增值税法 税法 应纳税额的计算方法 计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： (1)增值额未超过扣除项目金额 50% 土地增值税税额 =增值额 30% (2)增值额超过扣除项目金额 50%，未超过 100% 土地增值税税额 =增值额 40% 5% (3)增值额超过扣除项目金额 100%，未超过 200% 土地增值税税额 =增值额 50% 15% (4)增值额超过扣除项目金额 200% 土地增值税税额 =增值额 60% 35% 例题解析 【 例 8 某纳税人转让房地产所取得的收入为400万元，其扣除项目金额为 100万元，请计算其应纳土地增值税的税额。 第一种方法（按 土地增值税暂行条例 规定的方法计算）： 第一步，先计算增值额。 增值额为： 400 300（万元） 第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。 增值额与扣除项目金额之比为： 300 100 = 300% 由此可见，增值额超过扣除项目金额 200%，分别适用 30%、 40%、 50%和 60%四挡税率。 例题解析 第三步，分别计算各级次土地增值税税额。 （ 1）增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，适用30%的税率。 这部分增值额为： 100 50% = 50（万元）这部分增值额应纳的土地增值税税额为： 50 30% =15（万元） （ 2）增值额超过扣除项目金额 50%，未超过扣除项目金额 100%的部分，适用 40%的税率。 这部分增值额为： 100 (100%= 50（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为： 50 40% = 20（万元） 例题解析 （ 3）增值额超过扣除项目金额 100%，未超过扣除项目金额200%的部分，适用 50%的税率。 这部分的增值额为： 100 （ 200% = 100（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为： 100 50% = 50（万元） （ 4）增值额超过扣除项目金额 200%的部分，适用 60%的税率。 这部分的增值额为： 300-(100 200%)=100（万元） 这部分增值额应纳的土地增值税税额为： 100 60% = 60（万元） 第四步，将各级的税额相加，得出总税额。 土地增值税税额为： 15+20+50+60 =145（万元） 例题解析 第二种方法（按 实施细则 规定的速算扣除法计算）： （ 1）第一步，先计算增值额。 增值额为： 400 300（万元） （ 2）第二步，再计算增值额与扣除项目金额之比。 增值额与扣除项目金额之比为： 300 100 = 300% 由此可见，增值额超过扣除项目金额 200%，其适用的简便计算公式为： 土地增值税税额 =增值额 60% 35%（ 3）第三步，计算土地增值税税额。 土地增值税税额为： 300 60%35% = 145（万元） 不难看出，两种计算方法所得出的结果是一样的。 第 8章 土地增值税法 税法 （ 1）计算增值额 增值额 =收入额扣除项目金额 （ 2）计算增值率 增值率 =增值额 扣除项目金额 100% （ 3）确定适用税率 依据计算的增值率，按税率表确定适用税率。 （ 4）依据适用税率计算应纳税额 应纳税额 =增值额 适用税率扣除项目金额 速算扣除系数 转让土地使用权和出售新建房及配套设施应纳税额的计算方法 例题解析 【 例 8 某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用 1000万元；房地产开发成本 3000万元；财务费用中的利息支出为 500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有 50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为 555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为 5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。 【 答案 】 (1) 取得土地使用权支付的地价款及有关费用为 1000万元 (2) 房地产开发成本为 3000万元 例题解析 (3) 房地产开发费用 =500 50（ 1000 3000） 5%=650（万元） (4) 允许扣除的税费为 555万元 (5) 从事房地产开发的纳税人加计扣除 20% 加计扣除额 =（ 1000 3000） 20%=800（万元） (6) 允许扣除的项目金额合计 =1000 3000 650 555800=6005（万元） (7) 增值额 =10000 6005=3995（万元） (8) 增值率 =3995 6005 100%=(9) 应纳税额 =3995 40% 6005 5%=元） 第 8章 土地增值税法 税法 (1) 计算评估价格。其公式为： 评估价格 =重置成本价 成新度折扣率 (2) 汇集扣除项目金额。 (3) 计算增值率。 (4) 依据增值率确定适用税率。 (5) 依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额 =增值额 适用税率扣除项目金额 速算扣除系数 出售旧房应纳税额的计算方法 例题解析 【 例 8 某工业企业转让一幢 20世纪 90年代建造的厂房，当时造价 100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需 600万元，该房子为七成新，按 500万元出售，支付有关税费共计 算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。 解： (1) 评估价格 =600 70%=420（万元） (2) 允许扣除的税金 (3) 扣除项目金额合计 =420 元） (4) 增值额 =500 元） (5) 增值率 =100%=(6) 应纳税额 =30% 0=元） 第 8章 土地增值税法 税法 特殊售房方式应纳税额的计算方法 按转让土地使用权的面积占总面积的比例，计算分摊扣除项目金额的计算公式为： 扣除项目金额 =扣除项目的总金额 （转让土地使用权的面积或建筑面积 受让土地使用权的总面积） 第 8章 土地增值税法 税法 (1)每次收入不超过 4000元的： 应纳税额 =(每次收入 20% (2)每次收入在 4000元以上的： 应纳税额 =每次收入额 (1 20% (3)每次收入的应纳税所得额超过 20000元以上的 应纳税额每次收入 (1 20 ) 税率速算扣除数 五、 劳务报酬所得应纳税额的计算 第 5节 计税依据和应纳税额的计算 第 8章 土地增值税法 税法 建造普通标准住宅的税收优惠 国家征用收回的房地产的税收优惠 个人转让房地产的税收优惠 税收优惠 第 8章 土地增值税法 税法 申报纳税程序 纳税时间和缴纳方法 纳税地点 纳税申报 相关责任与义务 房地产开发项目土地增值税的清算管理 纳税申报 第 8章 土地增值税法 税法 申报纳税程序 第 8章 土地增值税法 税法 1. 以一次交割 、 付清价款方式转让房地产的 2. 以分期收款方式转让房地产的 3. 项目全部竣工结算前转让房地产的 纳税时间和缴纳方法 第 8章 土地增值税法 税法 1. 土地 、 房地产管理部门的责任与义务 2. 房地产评估机构的责任与义务 3. 纳税人的责任与义务 相关责任与义务 第 8章 土地增值税法 税法 1. 土地增值税清算的定义 2. 开发项目的前期管理 3. 土地增值税的清算受理 4. 清算审核方法 5. 核定征收 6. 其他 房地产开发项目土地增值税的清算管理 例题解析 【 案例 1】 某房地产开发公司 2009年开发商品房对外出售，具体情况如下（公司营业税税率 5%、城市维护建设税税率7%、教育费附加征收率 3%、印花税税率千分之 计入公司 “ 管理费用 ” 中）、企业所得税税率 25%）： (1)按转让产权合同取得收入 4000万元； (2)支付取得土地使用权的金额 800万元； (3)开发成本 1500万元； (4)开发费用 250万元（当地政府规定开发费用的扣除比例为 10%）。 公司计算应缴纳的有关税金如下： 应缴纳营业税 =4000 5%=200（万元） 应缴纳城市维护建设税 =200 7%=14（万元） 应缴纳教育费附加 =200 3%=6（万元） 应缴纳印花税 =4000 =2（万元） 应缴纳土地增值税： 例题解析 (1)、扣除项目金额 =800+1500+250+222+（ 800+1500） 20%=3232（万元） (2)、增值税 =400068