B-2009-9-河西商业格局及现状分析(河西商圈、业态比例、租金)P28PPT课件.ppt

河西商业格局及现状分析 呈送 万科长沙城花项目部起草 长沙兴鼎置业顾问有限公司时间 2009年9月11日 1 目录 河西各大商圈分析河西在售社区商业分析典型商业分析 2 河西各大商圈分析 3 一 分布格局 三横三纵五商圈 三横 岳麓大道桐梓坡路枫林路 三纵 金星大道银盆南路麓山路 五商圈 观沙岭商圈银盆岭商圈溁湾镇商圈望城坡商圈大学城商圈 4 二 观沙岭商圈 商业形式 新兴城市次商圈 主要服务于周边社区 商业构成 以新一佳 乐安居两个大型购物广场为主要引导力 以盛大泽西城商务楼为配合 以杜鹃路东段与银杉路沿线为主要商业分布区域 5 商业业态 以小型建材店 小超市为主 整体较杂且品质不高 租金水平 整体不高 银杉路往北 杜鹃路往西逐渐递减 辐射范围 以杜鹃路及银盆北路交叉口为辐射中心 湘江二桥以西 西二环以东 涉及到岳麓大道 银盆北路 含光路及杜鹃路的主要社区 经营特点 以出租为主 6 三 银盆岭商圈 商业形式 以餐饮休闲为主的配套型商业 商业构成 以桐梓坡路与银盆南路交汇口为主的休闲餐饮业 围绕湘雅三医院为中心的华银旺和超市为主的休闲餐饮区域 主要分布在桐梓坡路的东段 经营特点 以出租为主 桐梓坡商圈 7 商业业态 中高端餐厅 美容美发店 服饰店 大型卖场 医疗配套等共130家 有部分品牌商家入驻 8 9 四 溁湾镇商圈 商业形式 集大型卖场 商贸中心及餐饮休闲于一体的专业 现代 综合型商业 商业地位 河西 河东咽喉位置 河西最成熟 最核心的商业中心 商业构成 以通程新外滩两大片区为主导 以枫林一路高叶塘至溁湾镇路段沿街零售业为配合 目前筹建指南针商业广场及岳麓现代城商业也即将入市 10 商业业态 大型卖场 商贸广场 中高端餐饮 酒店 低端零售业 商业特点 以租赁为主 新开发商业可销售 辐射范围 河西溁湾镇 高叶塘 大学城的多个区域 详细情况 11 五 望城坡商圈 商业形式 以家具 装饰 建材为主的市场型商业 商业地位 位于汽车西站 长短途交通都非常便利 有利于专业运输市场的经营 商业构成 以早期的广大环球 新兴的郁金香建材广场及湘浙小商品市场为主 商业特点 经营状况良好 以租赁为主 根据楼层不同 租金有较大差别 12 六 大学城商圈 商业形式 以独立产权门面或私有门面为主的校园型商业 配以两个新兴商贸文化中心 商业业态 以餐饮 服饰 休闲 日用品为主 商业特点 主力面积为30 50平米 层高3 5 4米 多为1层门面经营档次不高 但求款式新颖 薄利多销 主要满足学生需求街铺管理混乱 购物环境较差平均租金为60平方米 月 13 14 河西在售社区商业分析 15 一 分布格局 主要沿桐梓坡路和金星中路分布 16 二 在售社区商业汇总 在售社区商业共计约2196个 目前存量884个 其中市场型商业占存量的绝对主力 17 18 社区商业中三个主要市场型商业 19 二 在售社区商业分析 分类 主要分为社区配套商业和市场型商业两类建筑形态 基本都是底商形式 仅有个别楼盘有两层建筑层高及铺面大小 社区型商业均为60平米以上铺面 层高大多在3 5米之间市场型商业大多以10 20平米铺面为主业态要求 个别商业因项目定位要求中高端商家进驻其他都以社区配套相关业态为主 不做特别要求经营形式 社区型商业大部分可租可售市场型商业以只出售产权或出租为主销售价格 1 3 5万不等 社区型商业大多在1 4 1 8万之间市场型商业出售经营权 售价偏高 一层价格在2 5以上租赁情况 月租金在50 80之间 有部分楼盘可免一年半租金出售产权的铺面约有8 的返租比例经营状况 因大多是新楼盘或未完全竣工楼盘 故入驻率较低 大多空置 20 典型商业分析 21 一 指南针商业广场 项目地址 岳麓区溁湾镇建筑形态 三层集中商业铺面主力约15 20平米业态分布 服装 鞋帽 化妆品项目特点 3 5年短期投资 理财型商铺由开发商与招商客户联合运营销售价格 一层2 7万 平米二层1 1万 平米三层6500元 平米销售情况 共812个铺面 从2008年12月开始销售 只售出200余个铺面 销售状况很差 招商情况 才开始意向洽谈 没有确定入驻商家预计11月份开业 22 销售失败原因 1 招商政策未确定 工作难以开展2 招商工作不到位 投资风险加大3 业态单一 竞争过强 商家运营能力有限 造成了恶性循环的局面 招商政策 引入品牌 与商场联合经营以品牌专柜月销售额为基准 进行一定额度的扣点作为租金每季度结算一次 根据品牌有不同优惠政策由湖南胤成公司进行统一招商 至少签一年合同 销售政策 一次性签3 5年合同5年后原价回购2年后可自行转让8 12 3 逐年递增纯回报 23 二 岳麓现代城 项目地址 岳麓区银盆南路229号建筑形态 一层集中商业铺面主力约10 20平米业态分布 IT类 办公耗材类项目特点 出售50年产权 前十年没有经营权销售价格 8000 3 5万 平米 主要2 5万以上销售政策 每三年签一次合同购买一次性9 2折 按揭9 3折返租十年 前8 后五年10 纯回报招商政策 免租一年半 免税2年每季度支付一次租金签合同时缴纳相当于两个月租金的押金其他政策 招商先行 目前只剩下6个铺面未出租若想购买店铺自己经营 签两份合同 则前一年半免租 以后自负盈亏销售情况 共430个铺面 已经售出200余个铺面 销售状况良好 目前已经进场 部分开始营业 8月8日正式营业 24 相对销售良好原因 1 项目定位符合区域情况 抓住学生 抓住地段的优越性2 项目内部规划是大型集中柜台式物业 适合做IT 耗材 办公类项目3 招商先行 投资风险降低4 开发商运营能力及投资回报有足够吸引力 25 三 锦绣潇湘文化广场 项目地址 岳麓区湖南大学天马学生公寓东侧建筑形态 分区域集中商业火车头共3层 1 5 共4层火车头2 2米层高 1 5 4米层高业态分布 精品 艺术品 服饰 餐饮等项目特点 只出租 不对外销售租赁价格 1