租赁合同代理词

1 / 11 租赁合同代理词 代理词 审判长： 浙江 *律师事务所接受原告的委托，指派本人作为原告的委托代理人，依法参加本案的诉讼。根据出庭前对案情和证据的了解，刚才又参与了法庭调查，现发表代理词如下： 1、在原告起诉时被告拖欠租金达五个多月，已构成根本违约。根据双方签订的房屋租赁合同第 1 条的约定，租金为一年付一次。因此被告应于 2016 年 4 月 25 日前支付第一年的房租共计 54000 元，但是被告并没有完全按照合同约定履行支付租金的义务。仅仅通过银行转账支付了半年的房租 27000 元后就没有再支付房租。在此之后原告一直向被告催要所欠的房租，但是被告一直不予理会。在 2016 年 10 月28 日在原告报警后，被告出具一份保证书以保证自己会支付房租，但是被告一直没有履行他应该履行的义务。后于 2016年 1 月 18 日又出具保证书保证会在 2016 年 1 月 21 日前会支付，但是被告又没有履行。之后被告就不再接听原告的电话，也不和原告见面协商房屋房租的相关事宜。 2、根据租赁协议书的约定，从 2016 年 4 月至 2016年 4 月第一年的房租，共计 54000 元，被告原本应该在 2016年 4 月全部支付，但是被告 仅支付了半年的租金共 27000 元，2 / 11 剩余的至今没有支付，按照约定第一期未支付的房租暂计 6个月，从 10 月份开始的房屋租金暂计 6 个月为 27000 元。 3、原告有权解除房屋租赁合同。根据房屋租赁协议书约定，如 果被告不付租金，原告有权强制另行出租而不负任何责任。合同法第 227 条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人预期不支付的，出租人可以解除合同。所以原告三番五次的向被告催要没有支付的租金后仍不支付租金，所以原告有权解除合同。 综上，本代理人认为，被告拖欠租金达七个多月，已构成根本违约，原告有权解除房屋租赁合同，原告无任何违约行为，被告理应支付原告房租损失及违约金。因此请求人民法院依法支持原告合理的诉讼请求！ 此致 *人民法院 代理人： 关于南京金宝利劳动服务站、南京市物资回收有限公司 诉江苏银河天琴文化娱乐有限公司租赁合同纠纷案 代理词 尊敬的审判长、人民陪审员： 3 / 11 上海市锦天城律师事务所依法接受江苏银河天琴文化娱乐有 限公司的委托，指派本律师作为其代理人。接受代理后，代理人仔细地了解案情，研究了案卷材料。现发表代理意见如下，敬请给予采纳： 一、案情简介 南京金宝利劳动服务站、南京市物资回收有限公司诉称， XX 年 12 月 31 日，原、被告双方签订第四次租赁协议，被告租用原告位于鼓楼区中山北路 74号自有商业用房，合同到期后被告方未能按约交还案涉房屋，因此诉请被告迁出占用的租赁房屋并支付违约金和占用期间的使用费。庭审期间，原告之一南京物资回收有限公司向法院申请撤回起诉。 原告方为了证明案涉房 屋属原南京市物资回收公司所有，并授权南京金宝利劳动服务站经营管理，起诉时提供案涉房屋产权证、南京市物资回收公司委托南京金宝利劳动服务站经营管理案涉房屋的证明一份以及南京市物资回收公司部分改制文件。 二、经庭审，本律师认为原告的诉讼请求不应得到法院支持，理由如下： 、案涉房屋系案外人南京金宝利休闲有限公司资产 1、案涉房屋系南京市物资回收公司对合资企业南京金宝利休闲有限公司的投资。 4 / 11 首先，经庭审双方举证表明，案涉房屋虽 1992 年登记在南京市物资回收公司名下， 但在 1993 年南京市物资回收公司已经将其作为投资，与台资企业合资设立合资企业南京金宝利休闲有限公司。后合资双方产生纠纷，南京金宝利休闲有限公司于 1997 年被注销，但因历史原因该合资企业资产未能清算。我们认为案涉房屋作为投资设立合资企业后，企业未经清算的情况下，其所有权应归合资企业所有，原告主张所有权归南京物资回收公司所有没有法律依据。 其次，原告方所提到的案涉房屋已经仲裁返还给原告，但经调查取证，上述仲裁已经被北京市第二中级人民法院依法撤销。 2、宁改办字 XX60 号关于对南京物 资回收公司改制方案的批复并未将案涉房屋作为南京市物资回收公司的资产参与改制，也未对案涉房产权属进行处理。 XX 年，南京市物资回收公司进行改制，并于 2016 年经改制设立南京市物资回收有限公司。原告方认为改制时政府将案涉房屋作为企业资产转让给受让方，经庭审质证，这一说法不能成立。 案涉房屋因历史原因，一直登记在南京物资回收公司的名下，故改制时对案涉房屋价值进行了评估。但我们注意到的是，南京市物资回收公司在宁供改 XX63 号请示内容，在“期后事项”中对案涉房屋作出了特别说明：物回公5 / 11 司出资 20 万美元，占股权 20%。 1996 年 12 月，中国国际经济贸易仲裁委员会 1996仲裁字第 0555 号裁决书裁定合资合同无效，办理注销手续，合资公司解散，物回公司损失 20万美元，折合人民币 165 万元。在“净资产确认”中进一步明确：物回公司的净资产为万元。同时应减去瑞金饭店房产评估值万元，最终净资产为万元。最终确定净资产为万元，这与宁改办字 XX60 号批复确认的企业净资产内容相吻合。 上述事实表明，物回公司改制时，并未将案涉房屋作为其资产申报参与改制，市体改办也未将案涉房屋作为改制企业的资产加以处 理。而是将案涉房屋作为物回公司对合资企业的投资来确认的，但因 合资企业一直未能清算，只能将该部分投资作为损失来计算。 、本案原告方对案涉房产欠缺处分权，属无权处分，原、被告双方签订的租赁协议效力待定，然原告方并未要求法院确认该合同的效力，在此情况下，其主张案涉房屋所有权归南京市物资回收公司并要求被告返还房屋支付违约金、占用费的诉求缺乏事实及法律依据。 本案中，根据原告的诉请以及其主张的事实与理由，其主张案涉房屋所有权归南京市物资回收公司所有，南京市物资回收公司授权南 京金宝利劳动服务站经营管理，因此根据双方签订的租赁协议，要求被告按合同约定迁出6 / 11 租赁房屋并承担违约责任为。 但如前所述，原告方并非案涉房产的所有权人，且至今原告方也未能提供其得到真正权利人的授权的证明。显然租赁协议因原告方对案涉房屋无权处分，合同效力待定。原告方只有取得权利人的追认，或通过其他方式取得处分权，确认合同有效后，原告才有权主张相关权利。但原告方至今仍未能取得案涉房屋的合法处分权，亦未要求法院确认双方签订的租赁协议效力，因此其诉讼请求缺乏事实及法律依据。 、即使合同确认无效，原告也无权要求被告向其返还租赁房屋，更不能要求被告支付占用期间的使用费及违约金。 1、原告对案涉房屋并无占有权，其所谓的“占有”也是非法的、恶意的。 原告主张的所谓的对租赁房屋的占有充其量只是一种占有的事实和状态，而并没有取得占有权。且其明知无权处分多年来却一直收取被告的所谓“租金”已经超过 400 万元，恶意侵犯真正权利人的权利，典型的属于非法恶意占有。 对恶意占有人和善意占有人的保护是应有所区别当，占有物的返还请求权的行使的前提是要有合法的占有权，无 权占有特别是非法占有本身违法应予取缔，如果承认保护原告的这种非法恶意占有，则相当于承认了非法状态，7 / 11 显然违反法的秩序，是对违法行为的纵容。不 法行为所形成的事实状态一旦成为秩序的载体，便理直气壮地脚踏权利，所有权屈从于事实，占有事实还创造了新的权利，这岂不是背弃了法律的公正？ 2、原告的非法的恶意占有事实也已经丧失，其也因此丧失了基于对标的物占有的返还请求权。 被告因对原告的善意信任，承租了该房屋，从而因善意的占用而取得占有权，原告也因此丧失了对该房屋的占有。 、非法之债不受法律保护，即使合同无效原告方要求被告向其返还占有物及支付违约金、占用费的诉请也不应得到法院的支持。 如前所述，原告既非所有权人也未取得合法授权或合法占有，其无权基于物权主张物上请求权。那么其是否有权主张因合同之债而形成的债权请求权利？显然也不行。原告虽然与被告曾有合同关系，一般情况下即使合同无效，合同相对方应相互返还。但本案中，原告基于合同的请求权系因其非法恶意占有而形成的，原告自己便是置身于法律秩序或者道德秩序之外的人，不能期待受到法律秩序的保护。 对于合法权益进 行保护是人民法院的职责，而对于非法权益不予以保护或给予制裁，同样是人民法院的职责。在本案中，法院应对当事人的权益是合法还是非法的进行审8 / 11 查，对非法权益应不予支持。 综上所述，本案中，原告对案涉房屋并无合法的处分权，其曾经对案涉房屋的“占有”也是系非法恶意的，严重侵害了真正权利人的合法权利，无论是基于物上请求权或是基于合同的债权请求权，其诉讼请求均不应得到法院支持。同时，被告保留向将主张返还租金赔偿损失的权利。 代理人： 2016 年 7 月 20 日 但因案涉房屋真 正的权利人系第三人合资企业，原告未能取得权利人的追认，其与被告签订的租赁协议为无效合同，权利人有权基于所有权向被告主张物权返还。现台湾方面权利人已经在和被告联系，向被告主张有关权利。因路途较远，客观上存在诸多不便，现台湾方面正在办理有关授权手续。为了减轻当事人诉累，真正做到案结事清，被告要求 自己便是置身于法律秩序或者道德秩序之外的人，不能期待能受到法律秩序的保护 本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 第四条 国家、集 体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可9 / 11 以请求返还原物。 第三十五条 妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十六条 造成不动产或者动产毁损的，权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。 第三十七条 侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 第三十八条 本章规定的物权保护方式，可以单独适用，也可以根据权 利被侵害的情形合并适用。 第二百四十一条 基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。 第二百四十二条 占有人因使用占有的不动产或者动产，致使该不动产或者动产受到损害的，恶意占有人应当承担赔偿责任。 第二百四十三条 不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。 第二百四十四条 占有的不动产或者动产 毁损、灭失，该不动产或者动产的权利人请求赔偿的，占有人应当将因毁损、灭失取得的保险金、赔偿金或者补偿金等返还给权利人；权利人的损害未得到足够弥补的，恶意占有人还应当10 / 11 赔偿损失。 第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。 占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。 物权法第三十四条 无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返 还原物。第二百四十五条，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未行使的，该请求权消灭。 物权法第 245 条规定的是占有回复请求权，而不是返还原物请求权。物权法第 34 条才是规定了返还原物请求权，这两个请求权可以发生竟合。例如： 代 理 词 尊敬的审判长、审判员： 天津吉贤律师事务所接受 xxxxXXX 的委托，指派我担任 xxxxXXX与天津市 xxx 投资有限公司租赁合同纠纷一案的一审代理人。现结合今天的庭审情况针对双方争议的焦点发表如下代理意见 ： 一、原被告签订的天津市 xxx 生活广场商铺租赁合同符合法定解除的条件，该合同依法已经解除。 1、被告迟延履行合同的主要债务，经原告催告后11 / 11 在合理期限内仍不履行。 原被告于 2016 年 9 月 20 日签订了租