房地产新政后续影响研究报告ppt课件.ppt

9 29房地产新政后续影响研究报告 报告内容 9 29新政出台分析 新政出台后的表现 沈阳市场新政出台后的表现 未来预判 新政出台分析 2010年房地产政策回顾929新政内容929新政出台的原因 2010年房地产政策回顾 1月12日 央行上调准备金率强力遏制信贷冲锋 2月20日 银监会发布流动资金贷款管理暂行办法打击炒房者 3月10日 国土部出台19条土地新政强调房地产用地监管 3月11日 国土部剑指土地市场四宗罪将开展全国检查 3月18日 国资委要78家非地产主业央企15天出退出方案 4月11日 银监会 银行不得对投机投资购房贷款 4月13日 住建部 加快保障房建设遏制房价过快上涨 国务院 贷款买二套房首付不得低于50 4月15日 4月16日 国土部公布2010年计划住宅供地18万公顷 4月17日 国务院 房价过高地区可暂停发放第三套房贷 4月19日 未获预售许可开发商不得收取定金 4月19日 住建部要求商品住房严格实行购房实名制 4月21日 二套房以住房套数界定不再以贷款为准 5月02日 央行年内第三次上调存款准备金率 5月05日 关于加强廉租住房管理有关问题的通知 5月26日 关于土地增值税清算有关问题的通知 6月04日 三部委发文明确个人房贷二套房认定标准 6月12日 住建部等七部门发文加快发展公租房 7月12日 银监会 严格执行差别化房贷政策不能动摇 8月02日 国土部发1457宗闲置土地黑名单 9月04日 首批十城市土地规划获批102市须上报总体规划 9月27日 国土部住建部出重拳闲置土地一年以上禁拿地 9月29日 中国出台措施巩固房地产市场调控成果 2010年国家先后出台20多条房产政策 遏制房地产价格上涨 9 29调控出台后 房地产市场再次遭受冲击 预计未来市场不容乐观 9 29新政出台内容 1 所有银行暂停发放第三套房贷 2 商品住房首付比例调至3成及以上 3 房产税试点扩至全国 4 停发非本地居民房贷 5 土地增值税的清算和稽查 6 增加保障房供给 支持公租房建设 7 查处交易中违规操作等措施 9 29新政出台内容 9 29新政出台原因 上海10年价格走势 价格上涨 价格下降 4 15新政 上海市4 15新政出台后 价格明显开始回落 下降约30 从6月份开始 价格开始平稳回升 上升大约10 上海房价小幅度反弹 房价持续上涨 9 29新政出台原因 深圳10年价格走势 价格上涨 价格下降 4 15新政 深圳市4 15新政出台后 价格明显开始小幅度回落 下降约5 10 从6月份开始 价格开始回暖 以平稳上涨的趋势发展 深圳房价小幅度反弹 房价平稳上涨 9 29新政出台原因 杭州10年价格走势 价格上涨 价格下降 4 15新政 价格上涨 杭州市在4 15新政出台后 价格并没有随之下降 反而一路上涨 直到6月份 价格明显下降 7月份价格再次回涨 杭州房价反弹 8月份持续上涨 成因 调控力度不足 4 17政策影响力度将尽 房价6 8月份再次反弹 9 29新政 出台 9 29新政出台原因 9 29新政出台原因 此次新政出台并非偶然 自从新国十条出台以来 近半年时间 楼市经过一段时间的冷淡后 从8月开始 全国楼市出现了所谓回暖的局面 部分城市出现了量价齐升的局面 一线城市的部分楼盘甚至出现了很多超过3万甚至4万元每平米的单价 前期调控的初步成果几乎被推翻 普通百姓面对没有如期下降的房价 也在呼唤二次调控的到来 为什么会选择在9月29日出台 传统的金九银十已经过去了一半 九月量价齐增使得金九名副其实 众多开发商对接下来的银十充满期待 大幅增加货量供应 部分楼盘甚至已经在酝酿涨价 如果在国庆之后才出台 很多楼盘已经销售业绩斐然 政府必然会处于非常被动的地位 所以选择在这个时机出台新政 对楼市有着非常大的警示作用 此次新政表明了政府坚定调控房地产市场的决心 全国新政后市场表现 重点城市表现业内人士观点各地政府表现 重点城市表现 新政出台后 10月1日至7日 北京期房网上签约仅960套 其中期房住宅网上签约672套 现房网上签约159套 其中现房住宅网上签约104套 期房 现房网上签约套数均创下三年来最低值 庆前七日北京期房住宅网上签约日均96套 比9月全月日均签约的387套下跌了75 2 07 08年国庆期间的日签约套数分别为246套和262套 与此相比 北京楼市09年国庆期间的成交量不足前两年同期的一半 可谓极为惨淡 北京 重点城市表现 上海 10月第一周 10月4日 10日 上海市商品住宅的成交量达到42 57万平方米 环比上升41 9 这是上海楼市近49周以来的成交量新高 几乎与去年楼市高峰时期的成交量相当 数据显示 9月上海商品住宅的新增供应预售证有70张之多 总供应面积达到172万平方米 是8月78 8万平方米供应量的2 2倍 其中有47个楼盘共120万平方米的供应量集中在9月18 30日的13天里推出 这些房源在中秋和国庆两个假期期间的销售在节后陆续反映到 网上房地产 是推动10月第一周成交量迅速攀升的主要原因 9月份 10月份 供应量 成交量 业内人事观点 史上最大规模退房潮即将来临 国庆长假期间 北京楼市出现了调控后惨淡的景象 据最新统计数字显示 10月1日至6日 北京新建商品房网签总量为782套 环比国庆前6天的3939套 跌幅超过了80 于此同时 上海 广州等其他一线城市楼市成交量在二次调控政策落地之后也大幅下跌 从4月新政以来一直观望的开发商原本期待金九银十的到来能够迎来局面的好转 美梦即将成真之时二次调控应声落地 半年时间的等待完全成为徒劳的挣扎 不免有人感慨 早知今日 何必当初 北京联达四方房地产经纪公司总经理 新浪房产TOP10首席地产评论家杨少锋 第四季度的存量房交易将保持低位 业内人事观点 9月份一来盛传本轮的宏观调控是 空调 终于引来9月29日的二次调控出台 从措施看 提高首付和禁止第三套都是老套路 只是政府的决心更大 加上各大媒体争相渲染 短短一个国庆假期 就让购房者下定决心再观望一下 安以往规律 这个观望期大约又要持续2个月左右 紧接着又是元旦和春节 在北京市场 元旦和春节也是淡季 因此可以预见 今年第四季度的存量房市场总体趋势是平淡的 不能奢望会出现 小高峰 元旦和春节期间 也不会有明显转机 估计还会比第四季度更清淡 北京中大恒基房地产经纪有限公司经营管理部经理付赓赓 楼市并未回暖 遏制政策不合理 业内人事观点 中新社在继续着打压房地产市场的舆论鼓吹 并在欢呼 住建部与银监会对二套房信贷的清查 以及国土部与住建部 关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知 认为这是中国官方再度出手进一步加强房地产调控的重举 试图让被中新社所称 回暖 的市场再度冰封 如果把中新社的多篇文章罗列会发现 中新社首先是不断的批评与供给市场已出现 回暖 的声音 随后就180度的调头 拼命的批评与攻击真的出现的 回暖 呼吁官方再出手欲将房地产市场打翻在地再踏上只脚 并使其永远不得翻身 北京市华远地产股份有限公司董事长 华远集团总裁 同时兼任北京市商业银行监事 新华人寿保险公司董事任志强 本次9 29新政出台业内各方人士认为 2010年的第四季度 房地产市场会比较低迷 市场前景也不容乐观 各地政府表现 沈阳市政府表现 政府规定 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民 暂停发放购房贷款 对贷款购买商品住房 首付款比例调整到30 及以上 对贷款购买第二套住房的家庭 严格执行首付款比例不低于50 贷款利率不低于基准利率1 1倍的规定 各商业银行要加强对消费性贷款的管理 禁止用于购买住房 10月13日出台契税细则 个人首次购买90及90平方米以下普通住房的契税税率依旧为1 购买的是家庭惟一的普通住宅 但面积在90平方米以上的 契税则按1 5 税率征收 凡是购买家庭非首套普通住宅的 不论购房面积大小 契税税率均按3 征收 不再有减半的优惠 非普通住宅的契税税率按4 征收 在一定时期内限定居民家庭购房套数 暂定本市及外省市居民家庭只能在本市新购一套商品住房 含二手存量住房 严格执行差别化信贷政策 各商业银行对居民家庭贷款购买商品住房的 首付款比例和贷款利率认真执行央行 银监会的最新规定 对于上海市居民家庭购买第三套房及以上住房的 停止发放住房贷款和公积金贷款 非本市居民购房申请贷款 需提供前两年累计缴纳个人所得税1年以上的证明 不能提供的 商业银行暂停发放住房贷款 提高商品住房预售门槛 对2010年7月1日后取得 建筑工程施工许可证 的商品住房项目 要求完成至主体结构封顶并通过验收 方可申请商品住房预售许可 上海市政府表现 各地政府表现 各地政府表现 深圳市政府表现 在本市暂时实行限定居民家庭购房套数政策 对于本市户籍居民家庭 含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭 限购2套住房 对于能够提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 限购1套住房 暂停在本市拥有2套以上 含2套 住房的本市户籍居民家庭 拥有1套以上 含1套 住房的非本市户籍居民家庭 无法提供在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房 对境外机构和个人购房 严格按照有关政策执行 各地政府表现 开发商收存商品房预售款将全部纳入资金监管账户 未签订商品房预售资金监管协议书的项目 不能领取 商品房预售许可证 预售资金使用实行封闭式管理 银行将根据项目节点完工证明 分批次向开发商支付资金 基于中央新政 对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭 贷款首付款比例不得低于30 对贷款购买第二套住房的家庭 贷款首付款比例不得低于50 贷款利率不得低于基准利率的1 1倍 浙18条 还提出加强对房地产开发企业购地和融资的监管 并严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务 浙18条 规定 严格依法查处土地闲置及炒地行为 对存在捂盘惜售 土地闲置 炒地等违法违规行为的房地产开发企业 限制新购置土地 商业银行不得发放新开发项目贷款 对已发放的开发贷款要采取保全措施 并暂停审核其上市 再融资和重大资产重组 浙18条 提出 浙江各地要加强商品住房预销售管理 鼓励有条件的城市开展商品住房现售试点工作 浙江省政府表现 各地政府表现 宁波政府表现 宁波楼市新政 一户家庭只能新购1套住房还规定 无法提供在宁波市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民暂停在本市购房 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 对贷款购买商品住房 首付款比例调整到30 及以上 对贷款购买第二套住房的家庭 严格执行首付款比例不低于50 贷款利率不低于基准利率1 1倍的规定 宁波市还调整了各类房产税收政策 对房地产开发项目土地增值税预征率调整为普通住房2 其他房产3 购买非家庭唯一住房 面积为140平方米以下的 契税税率由以前总房价的1 5 调整为3 原先只有一套住房 卖掉后一年之内重新买一套的 不再享受总房价 的个税退返 各地政府表现 武汉取消二套房契税优惠卖房后一年内买房者不再享个税减免办证过户需带身份证户口本结婚证本次调整范围涵盖了新房和二手房 以购房合同签订时间为准 如新房买卖合同在9月30日前签订 10月份办理房产证的 仍按旧标准征收 武汉市政府表现 厦门市政府表现 采取临时性限购措施 即日起至2010年12月31日 同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房 从10月1日起 同一购房家庭 包括购房人 配偶及未成年子女 只能在厦门新购买一套商品住房 包括新建商品住宅和二手住宅 各地政府表现 南京政府表现 江宁二手房契税标准再遭调整首套房90平米以下预征1 从10月1号起二手房交易契税征收标准分为四种情况 首套房且面积在144平米以上 按照4 标准预征 首套房且面积在90 144平米 按照2 预征 首套房且面积在90平米以下 按照1 预征 所有其他情况 均按照4 预征 9月29日晚间多部委联合出台遏制部分城市房价过快上涨措施后 深圳 上海等城市均在国庆假期间出台了进一步调控细则 积极响应本次中央对房地产市场的调控 遏制房价继续上涨 本次中央调控力度较大 预计会对未来的房地产市场带来较大的冲击 沈阳市场新政后表现 新联康执案项目来人新政前后对比新联康执案项目成交情况新政前后对比新联康执案项目客户对于新政的反馈全市重点项目对于新政出台后的成交及客户到访对比 新联康执案项目来人来电新政前后对比 万科魅力之城政策出台后 到访量有少量减少 但因10 1假期关系 变化不太明显 金地长青湾 新政出台后 客户有明显减少 新联康执案项目来人来电新政前后对比 金地滨河国际 除 28号 29号 30号开盘客户到访较多 新政出台前后客户到访无明显变化 华府新天地 9 29新政出台后 客户到访有小幅度的下降 新联康执案项目来人来电新政前后对比 万科兰乔圣菲 本次9 29新政出台以后 客户到访并没有受到影响 反而在10 1期间 客户到访明显增加 本公司沈阳执案项目在本次9 29新政出台以后 大部分项目都或多或少的受到了新政的影响 客户到访同比政策出台前一周 都有小幅度的下降 但万科兰乔圣菲在新政出台后 并没有受到影响 在10 1假期间 客户到访反而增加 由此看出 高端客户并没有受到本次新政带来的影响 新联康执案项目成交情况新政前后对比 万科魅力之城 本次新政出台后 同比新政出台前 成交明显有所减少 金地长青湾 9 29新政出台后 成交同比上周有明显下降 10 1假期仅成交1套 新联康执案项目成交情况新政前后对比 金地滨河国际 新政出台期间开盘 成交量较高 随后成交量较少 但同比新政前 无明显变化 万科兰乔圣菲 没有受到9 29新政的影响 10 1期间成交同比新政出台前一周有明显增加 本公司沈阳执案项目在本次9 29新政出台以后 大部分项目均受到了影响 成交量同比政策出台前一周 都有小幅度的下降 但万科兰乔圣菲在新政出台后 并没有受到影响 在10 1假期间 成交量反而有明显增加 由此看出 本次新政出台后 对于刚需性产品的项目基本没有受到太大的影响 首该和再改的产品项目有一定的影响 对于高端产品的市场 并没有带来较大的冲击 万科魅力之城客户 万科兰乔圣菲城客户 3组客户询问了9 29新政出台问题 其中1组客户受到新政的影响 将房子改成了弟弟的名字 其余两组 1组首付款将会晚交 另1组客户因已经有过2次贷款 受影响较大 不愿意承受一次性购置别墅的压力 6组客户询问过9 29新政出台的问题 并对政策有较多的疑问 其中2组受到新政的影响而推迟购买时间 其他客户对于新政的出台 没有较大的影响 只是担心新政出台后 价格是否会有所松动 新联康执案项目客户对于新政的反馈 新联康执案项目客户对于新政的反馈 金地滨河国际客户 新政出台后 约15组客户对新政提出疑问 4 5组客户 因三套贷款问题而放弃购买 2组客户因新政出台后产生观望心态 对未来的房价没有信心 其他客户并没有因为新政的原因而放弃购买 金地长青湾客户 新政出台后 客户基本都没有提到 客户还是比较关注房子的性价比 华府新天地 新政出台后 约10组客户对新政提出疑问 目前约有3组客户因政策问题 暂时放弃购买 选择先观望一段时间 全市重点项目对于新政出台后的成交及客户到访对比 中海城 新政出台前一周 客户到访约200组左右 成交约90套左右 新政出台后 客户到访约160组左右 成交约60套左右 成交明显有所下降 现场外地客户和投资者及预算不足的客户 对新政有较大影响 部分外地客户因不能贷款 而放弃购买 万科城 新政出台前一周 客户到访约150组左右 成交14套左右 新政出台后 客户到访约200组左右 成交14套左右 客户到访在10 1期间有所增加 但成交无明显变化 现场客户有4 5组对政策有所疑问 2组因贷款问题而放弃购买 本分客户因新政出台后产生观望心态 全市重点项目对于新政出台后的成交及客户到访对比 中海寰宇天下 新政出台前一周