违章建筑买卖合同

1 / 14违章建筑买卖合同由一则案例看违章建筑买卖合同效力问题作者：武隆法院 代霞 发布时间：2016-12-20 09:43:44 打印 字号： 大 | 中 | 小一、基本案情丁某与张某于 2016 年 4 月 17 日签订购房订金及协议 ，约定：1、张某愿出售商铺和自行扩建的住房，价款 46 万元，卖方保证能正常过户；2、4 月底丁某交定金30 万元，若某方违约则赔偿定金；3、其他房款于 2016 年8 月底交付。协议签订当晚，丁某向张某交款 1 万元，并向张某出具 29 万元欠条一张。同月 18 日丁某又交款 2 万元，丁某的两次付款，张某之妻杨某先后给丁某出具了收条。之后，丁某发现该房屋产权手续存在问题，于是找居委会同志和其他人员与张某协商；而张某认为丁某方法失当，让其丢失面子，引起张某不满，双方就房屋买卖产生纠纷。另，所涉房屋本是张某于 XX 年向冉某购买取得；张某、杨某门面的房产证从 2016 年开始办理，2016 年 6 月 4 日办理完毕。XX 年张某、杨某将原有的瓦房拆除后新扩建砖混结构房屋 250 平方米，至今未办理拆房建房的审批手续，亦未办理房屋产权证。张某、杨某在庭审中明确表示房屋不再卖给丁某。二、争议焦点2 / 14原、被告之间签订的房屋买卖合同效力问题。对该争议存在以下分歧：观点一，根据中华人民共和国物权法第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记、发生法律效力，未登记不发生效力；中华人民共和国合同法第四十四条第二款之规定，法律、行政法规规定应当办理批准手续的，依照其规定；第四十五条规定，当事人对合同效力可以约定附条件。附生效条件的合同自条件成就时生效。张某与丁某签订合同约定张某能保证过户，是合同生效的条件。张某愿意出售给丁某的商铺和自行扩建的住房，商铺房屋产权证是在 2016 年 6 月 4 日才办理登记的。自行扩建的住房，在 XX 年建房至今没有申报审批手续，虽然系拆房建房，但违反了法规的强制性规定，未经审批属违章建筑，张某、杨某对自行扩建的 250 平方米住房只是占有，不享有所有权。买卖违章建筑的合同是效力待定合同，只要在合同订立之后，建造人依法补办有关手续，违章建筑也就从违法转为合法，而张某、杨某未采取补正措施。其表示有能力办手续，应当先将扩建房屋产权登记于自己名下，才能将产权过户给丁某。庭审中，张某、杨某明确表示房屋不再出售给丁某，双方签订的房屋买卖合同无法转为有效合同。因此，此房屋合同应属无效合同。3 / 14观点二，张某与丁某签订的购房定金及协议 ，因约定了买卖房屋标的物、转让价格、交钱方式和期限，应当认定为关于转让商铺和自行扩建住房不动产所有权的房屋买卖合同。虽然张某、杨某自行扩建住房属违法建筑无法初始登记取得合法产权证书，但买卖合同标的物的先天违法性，不等同双方房屋买卖法律行为的违法性，以违章建筑为标的物的买卖行为效力并不必然违法，且目前我国法律也无将违章建筑买卖行为定为无效行为的规定。因此双方签订此协议是双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，不损害他人利益，故合法有效。三、评析前述两种观点分别是从建造人“占有权” 、 “不动产所有权”角度分析违章建筑买卖合同的效力，实践中亦有以买卖双方违反有关违章建筑不得转让、买卖的规定而判决无效的情形。但相较之下，笔者赞同观点二，理由如下：1、民法一般原理，违法行为不得取得权利，但从根本而言违章建筑的建造行为为违反公法规范，基于私法独立性思考，违反公法规范并不应一概认定为私法违法。未取得初始登记的违章建筑，可基于基础事实行为发生物权变动的规则而取得所有权，如怠于呈报审批而建造的违章建筑物，后通过补充申报审批而取得登记。2、根据物权法4 / 14第十五条规定：“当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 ”虽然建造人对其建造的建筑物无法办理登记，但无法登记只是导致所有权不能移转，并不影响买卖合同的效力。3、在违章建筑买卖中，出卖人负有交付标的物和转移所有权的义务，违章建筑建造人无法转移其标的物所有权，但仍可交付其标的物，此时，因出卖人无法转移所有权，买受人还可主张违约责任。基于以上三点，故认定违章建筑买卖合同为有效合同较为恰当。违法建筑的权利归属及买卖合同的效力关键词: 违法建筑 债权行为 物权行为 有效内容提要: 现实生活中大量存在违法建筑。违法建筑在没有被拆除之前，属于不动产。该违法建筑因建造的事实行为完成，而取得不动产所有权。该不动产所有权因不能进行登记，所以违法建筑的处分权受限。以违法建筑作为标的签订的买卖合同，由属于债权行为的买卖合同和引发物权变动的物权合同组成。属于债权行为的买卖合同效力为有效。引发物权变动行为的物权合同效力为待定。一般人认为，违法建筑不应该存在，就算建好，也应该拆掉。国家和各地方政府也试图通过出台一系列法律、法规遏止违法建筑的出现，但是违法建筑并没有因我5 / 14们国家的有关机关采取的高压态势而消亡，现实中仍然大量存在。那么，在违法建筑没有被拆除之前，是否存在合法的民事权利呢? 是否有所有权呢? 以违法建筑作为标的所签订的买卖合同的效力为何? 笔者力图通过本文的论述，尝试解决上述问题。一、违法建筑的概念在我国相关的法律法规中，并没有规定何谓违法建筑，我们只能从理论的角度，给它做一解读。所谓违法建筑，指的是违反广义法律的建筑。从文义解释的角度来理解的话，广义法律包括全国人民代表大会和常务委员会制定的法律，还包括行政法规、部门规章、地方性法规等，所以违法建筑应该包括违反法律、行政法规、部门规章和地方性法规的建筑，范围显然很广。 然而，我们又经常看到违章建筑的称谓，甚至很多人将二者相等同。同样按照文义解释的话，违章建筑指的是违反部门规章的建筑，部门规章仅属于法律的一种形式，因此，违法建筑的外延中应该包括违章建筑。我们国家并没有在法律上特别指明应该称其为违法建筑还是违章建筑，不同的法律、行政法规、部门规章叫法不同。笔者认为用违法建筑的称谓更加准确。自从 XX 年 1 月 1 日， 城乡规划法开始实施后，城乡建设的一体规划格局形成，在城乡规划区内进行的任何建设行为都应该符合城乡规划法6 / 14的规定，进行规划审批，没有进行规划审批的建设行为，均属于违法建设。因此可以说，进行规划审批，符合城乡规划法的要求，是进行合法建设行为的前提， 城乡规划法也就成了合法建设行为的重要依据，从这个角度说，叫违法建筑更加准确。另外，从文义解释的角度来看，违法建筑已经包括违章建筑。因此，本文不再区分违法建筑和违章建筑，统称为违法建筑。二、违法建筑的分类未取得建设用地使用权的违法建筑和取得建设用地使用权但是超出了建设用地使用权范围的违法建筑在物权法颁布之前，建设用地使用权被称为国有土地使用权， 物权法颁布后，改称为建设用地使用权。这样的称谓更能表明该土地的利用性质为建设用地。但是物权法所规定的建设用地使用权，将其客体范围限制为国有土地，因此，给人的理解为建设用地使用权仅能存在于国有土地之上，好像在集体土地上不会建设建筑物。根据土地管理法规定，为了兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡 村公共设施和公益事业建设，经依法批准使用农民集体所有的土地的，也是允许的。所以在集体土地上，也可以建设建筑物，也可以设立建设用地使用权。 物权法将建设用地使用权的客体限制为国有土地显然与现有的法7 / 14律和现实矛盾。未取得建设用地使用权的违法建筑比较好理解，即没有获得建设用地使用权就进行了建设行为，所产生的违法建筑。那么何谓取得建设用地使用权但是超出了建设用地使用权范围的违法建筑? 在取得建设用地使用权后，需要获得城乡规划审批，并在取得建设施工许可证后，才可以进行建设行为，该建设行为才是合法的。但是现实往往是，有些人在取得建设用地使用权后，在进行建设过程中，超过已经审批的使用权面积，超范围进行建设，在超出已经取得建设用地使用权范围之外进行的建设行为就是违法的，所形成的建筑物即为违法建筑。这类违法建筑非常重要的特点是建造在超出建设用地使用权范围之外的建筑，才属于违法建筑，建造在建设用地使用权范围之内的建筑，属于合法建筑。在确立这类违法建筑过程中，必须搞清楚建设用地使用权的范围。违反公法的违法建筑和违反私法的违法建筑自罗马法以来，就把法律划分为公法和私法。但是公法和私法划分的标准一直是仁者见仁智者见智的问题，学说观点很多，本文只列举较有影响的三种学说。1 利益说。以维护公共利益还是私人利益作为区分的标准，维护公共利益的法律就是公法，维护私人利益的法律就是私法。自 19 世纪以来，伴随着“公法私法化”8 / 14和“私法公法化” ，公法和私法出现融合的趋势，使该标准受到了挑战。2 隶属说。该说认为调整隶属关系的法律就是公法，调整平等关系的法律就是私法。但是在民事法律关系中也存在隶属的关系，像亲权关系中。3 主体说。凡规范国家和公共团体之间以及国家、公共团体和私人之间关系的法律就是公法，凡规范私人和私人之间的法律就是私法。但是国家往往也参与民事交易，进行民事活动，而此时调整的法律却为民法。本文比较赞同以利益说作为划分公法和私法的标准。虽然“公法私法化”和“私法公法化”的出现，使得公法和私法的界限开始出现模糊，但是以维护不同的利益作为区分公法和私法的标准仍然适用， “公法私法化”的现象仍然没有改变公法维护公共利益的本质， “私法公法化”的现象也没有改变私法维护私人利益的本质。所以，以维护不同利益作为划分公法和私法的标准依然站得住脚。违反公法的违法建筑，往往会损害公共利益，所以会受到行政处罚，行政处罚方式一般为罚款、限期拆除等。而违反私法的违法建筑，损害的往往是私人利益，所以会受到民事处罚，处罚方式一般为停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失等。程序违法的违法建筑和实体违法的违法建筑9 / 14所谓程序违法的违法建筑，即在建设过程中没有根据我国相应的法律法规规定，进行相应的许可就进行了建设，在违法建筑建成后可以通过申请获得审批，而使违法建筑转成合法。所谓实体违法的违法建筑，即该建筑的违法不符合我国的相关规划法的规定，也不可能获得相应的建设用地使用权，不能通过事后程序的补救使其转成合法建筑，也就是说实体违法的违法建筑，没有转成合法的可能，最终的命运只能是被拆掉。 违法建筑的上述分类，在现实生活中经常会出现交叉情况，从本文论述的重点来看，笔者将从实体违法的角度来论述违法建筑的相关问题，不包括程序违法的建筑。原因在于，程序违法的违法建筑，最终是可以通过程序弥补转成合法，而实体违法的违法建筑的命运不会发生扭转。实体违法的违法建筑才是真正意义上的违法建筑，探讨其相关问题才有价值。三、违法建筑的权利归属违章建筑的租赁合同效力所租赁之物，竟是违章建筑？参与租赁事宜的几个当事人面面相觑。违章建筑是指“未经有关部分审查批准或采取欺骗手段骗取批准或虽经批准，但批准的内容违法而占地所建、扩建和改建的建筑物” 。没有办法专门撰文探讨违章建筑的前因后果，论文的限制太僵硬，以博文的兼容和简易10 / 14性而论，聊聊违章建筑则显得轻松些。随着越来越多的人加入考研大军，研究生就业问题近年来也成为热点话题。官方发布的研究生总体就业率高达 95%以上，但有的专业首次就业率甚至低至%。究竟什么才是真实的情况，也许永远也无法知道，但多几个渠道了解信息，或许能在作决定时提供帮助。 七成高校研究生就业率超 95凯程考研以专业、负责、创新、分享的办学理念，突出高命中率、强时效性、全面一条龙服务的特色，成为考研学子选择专业课辅导的首选。10 年来已有千余位考生在凯程的帮助下顺利考取全国著名高校，引发业界强烈关注。参考“中外民商裁判网”一则文章“违章建筑的物权效力-以违章建筑的物权效力对租赁合同影响” ，两则案例：案例 1 北京市石景山某农工商公司诉北京某公司、金某租赁合同纠纷一案中，被告租赁原告汽车修理厂院落及房屋，被告在承租的院落中建房，从事房屋出租经营活动。最后，被告某公司在承租的土地上所建房屋被认定为违法建设而被强制拆除。原告诉至法院要求解除并确认其所签订的协议无效。最后一审、二审法院均认定由于原被告所签订的土地租赁合同违反了法律的强制性规定而11 / 14无效。案例 2 北京市通州某化工厂诉赵某租赁合同纠纷案，被告租赁坐落在原告临街门面房 8 间使用，经原告同意，在其承租土地上建设房屋并使用。后被告以租赁物是违章建筑为由，要求确认租赁合同无效。法院审理后认为依法成立的合同对当事人具有法律约束力，法院判决违章建筑租赁合同有效。确认租赁物为建筑在耕地上的违法建筑不影响租赁合同的效力。房产建筑类租赁合同，常因建筑的实体形态“扎实”地坐落在阳光下，过分依赖眼见为实的视觉效果，而忽略审核建筑的合法性。鉴于违法建筑具有先天违法性，台湾王泽鉴区分，程序违建是指建筑物并未妨碍都市计划书，建设者得依一定程序申领建筑执照；实质违建设是指建筑物无从依程序辅正，使其变为合法性建筑物。既然是违法建筑，租赁市场流转中总难免触动法律暗礁，现行商品房管理办法第六条明确规定，属于违法建筑的房屋不得出租；不得出租的违法建筑若是出租了，租赁合同效力如何呢？迎面而来的是合同法解释二 ，就合同法第 52 条第 5 项规定的“强制性规定” ，阐明是效力性强制性规定，先搁置此强制性规定类别的争议。依据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 ，违法建筑物的租12 / 14赁合同是无效的，在违法建筑物范围认定上，确定未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定建设的“房屋” ，未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，超过批准使用期限的临时建筑为违法建筑。上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答中，也曾明确。未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。出租方有时未必能提供出产权证，但未必是违章建筑；当然，若双