长沙新河三角洲项目建筑规划建议.ppt

长沙新河三角洲项目建筑规划建议 致北京北辰实业股份有限公司 DTZ戴德梁行房地产顾问 广州 有限公司2008年11月 提纲 一 项目商业建筑设计概念建议二 首期商业体规划建议三 租金建议及项目收益预估四 各业态工程技术条件要点 项目商业建筑设计概念建议 前言 建筑设计的最终结果必须是能满足使用者 目标招商商户 的使用要求以及参与者 消费者 的消费心理与审美 硬件与软件 感受 我司基于能充分满足商业发展的角度进行建筑设计指导性建议 但具体的建筑方案及建筑要求 必须充分发挥第三方 建筑设计方 的建筑理念及设计创作 我方的指导意见配合设计师的专业方案 才能使商业元素与建筑元素有效融合 报告说明 报告中的图例 手画规划图只作理念建议的示意或标示用途 只代表大致或建议的方位 位置 面积 尺寸 其大小比例等并不代表实际情况 报告中的图片只用作效果说明或示意 并不代表将为项目实际建筑效果 为方便报告的说明 先定议两个概念 架空层 平台层 标高39M 简称P层 Platform 地面层 道路层 标高33M 简称G层 Ground 首期商业道路交通分析 湘江大道 湘江大道 横四路 横三路 纵一路 首期商业红线 连接D1 A1架空平台 车流线路 首期商业基地 A1 A2绿化通道 隧道入口 道路绿化带 首期商业道路交通分析 下沉式隧道探索 首期商业人流交通分析 湘江大道 湘江大道 横四路 横三路 纵一路 首期商业红线 连接D1 A1架空平台 车流线路 D1至A1人流 两馆一厅人流 A2至A1人流 首期商业基地 A1 A2绿化通道 湘江 湘江大道 横二路 横三路 横四路 住宅 两馆一厅 P层 最佳车流引入区 次车流引入区 商业车流出入口引入判断 隧道入口 道路绿化带 湘江 湘江大道 横二路 横三路 横四路 住宅 两馆一厅 商业车流出入口及车流示意 商业车流出入口及车流示意图 规划说明 1 建议防洪道利用作车道 方便进入D1停车场及快速进入A1 不需要经过隧道辅道 2 由于A1地块横四路一面与D1相接 而横三路面与两馆一厅相接 考虑到商业气氛的连续以及两馆一厅架空层的利用效果不确定性 将A1商场及写字楼停车场 卸货区及出入口放于横三路一侧 有利于A1地块架空层的布局 湘江 湘江大道 横二路 横三路 横四路 住宅 两馆一厅 首级商业界面 最佳引入区 次引入区 D1区架空平台人行区 商业人流出入口引入判断 P层 湘江 湘江大道 横二路 横三路 横四路 住宅 两馆一厅 首级商业界面 自动手扶步梯 G层至P层 垂直电梯 停车场至商场 残疾人专用梯 商业人流出入口引入示意 商业人流系统示意图 P层 电梯位置及数量只为示意位置及建议之数量 以实际建筑设计需求为准 观光电梯 首期商业体规划建议 湘江 湘江大道 横二路 横三路 横四路 住宅 两馆一厅 连接D1与A1的架空层平台 LiftstyleStreet 大型绿化广场 次入口 A1与A2 A3的F2 F3层连廊 宽约8 9米 中庭 主入口采光天顶 A1主入口 停车场出入口 首期商场总体规划建议 停车场出入口 A1与A2 A3的架空层连廊 宽约15 20米 超市入口 首期商场总体规划 停车场设置建议 现根据广州成功营运的商业项目的停车位设置 初步推算商业对停车场的面积需求 正佳广场商业面积300000M2 1500个停车位天河城商业面积120000M2 1000个停车位中华广场商业面积170000M2 1200个停车位可以看出 商场对停车位的需求为每120 200M2商业面积配一个停车位 从2000年开始 长沙市的私家车以每月平均 辆的速度增长 增幅仅次于北京 上海 深圳 广州 成都等大城市 随着城市的发展 私家车出行将成为大众需求 对汽车特别是对停车位需求的增长成为城市发展的必然趋势 对商业来说 充足的停车位已会成为保持未来竞争力的因素 因此对停车场的设置不仅立足于现状 应着眼于未来发展的需求 才能持续地保持商业的魅力与竞争力 首期商场总体规划 停车场设置建议 考虑城市的汽车需求趋势 项目定位 业态及目标群体的特性 建议首期商业每100M2配一停车位 一个标准的停车面积约为15M2 加上停车场内的车道 公共设置及设备房所占用的面积滩分 停车位的建筑面积约为30M2 初步估算首期项目商场营运所需停车场面积 首期商场总体规划 停车场设置建议 根据在成熟商圈运营成功的高级写字楼的停车场设置 一般10万M2以上的高级实际写字楼配400左右停车位 由于酒店对固定停车的需求不大 一般以临时性停车需求为主 同时酒店的车位换转很快 可以共享商场 错开使用时间 解决对特殊情况的处理 因此不需要对酒店设置更多停车位 对首期商业的写字楼与酒店的停车位面积作出初步的估算 D1地块商业体规划建议 D1地块商业规划建议 D1地块商业规划建议 架空 P层 D1地块 1 独栋单体商业建筑 2 3层 每栋 2 商业与住宅间有绿化带间隔 减小由于商业的业态设置而影响到住宅的价值 G层 防洪堤 防洪道 湘江大道 湘江 湘江大道 横二路 横三路 横四路 住宅 两馆一厅 电梯位置及数量只为示意位置及建议之数量 以实际建筑设计需求为准 D1地块商业规划建议 100 120M 120 150M 120 150M 120 150M 160 180M 100 120M 100 120M 100 120M 100 120M 规划说明 1 为使D1商业无缝地亲近江资源 建议在防洪道上 防洪堤与D1P层之间 加盖板 为达到更好的效果 建议盖板并非走廊 应尽量宽 提供广阔的空间感与平台感 2 鉴于要达到最佳的商业效果 且D1地块架空层临防洪道面的商业较弱 建议D1地块架空层只作停车场用 商业停车场与住宅停车场作必要的间隔 3 为使进入停车场的人流迅速上到P层 同时符合人群的距离心理 建议间隔一定距离设置四架自动扶梯 湘江 湘江大道 横二路 横三路 横四路 住宅 两馆一厅 电梯位置及数量只为示意位置及建议之数量 以实际建筑设计需求为准 D1地块商业规划建议 规划说明 1 由于D1商业呈带状分布 需要独特的布局 才能充分利用景观与空间感 2 将分为ABCD四个组团 各组团之间通过设置广场间隔 其中一个大一个小 广场可用来做露天的休闲区 活动 表演 嘉年华 晚会等 3 组团BCD为独栋的2 3层的建筑设计 各栋能互相错开 形成错落有致 别具一格 从整体看具有层次感的建筑群 4 组团A为特色的玻璃屋形式建筑 使商业气氛有效从D1过流到A1 20 30M 10 20M 组团A 组团B 组团C 组团D 广场1 广场1 D1地块商业规划 业态指标建议 D1商业建筑建议 以海洋为主题的外建筑元素探索 D1商业建筑建议 以独幢建筑风格的建筑 或特色酒吧 如玻璃屋等 A1地块商业体规划建议 A1商业规划建议 至D1 架空 P层 A1地块 B2 横四路 湘江大道 G层 商铺 至A2 A3 湘江大道 横三路 横四路 两馆一厅 A1商业规划 架空层布局 33M 39M 自动手扶步梯 规划说明 1 鉴于商业对层高的要求 而架空层层高只有6M 因此不宜做两层 2 由于P层以上已有6万M2商业体量 架空层不适宜做过多的商业而导致首期商业体量过大而难以让市场消费 因此建议架空层只布局5000 6000M2商业 3 商业业态布局在临横四路与湘江大道上 建议P层盖板并不覆盖整个A1地块 而留出离的士停靠道5 6米的空间 形成一个类下沉式广场 同时商业有更好的临街感 卸货区 约1500 2000M2 层高6M 卸货区 商场停车场 写字楼停车场入口 商场停车场 约10000M2 写字楼电梯间 临街商业形成外步行街 类下沉式广场 商场大堂 手扶梯直上商场P层1楼 G层到P层绿化广场 G层至P层 商场外 A1商业规划 架空层布局 33M 39M A视角 A视角 A视角切面非 骑楼 式 横四路 的士道 商铺 商铺 建筑物 建筑物 湘江大道 骑楼 说明 临横四路面商铺在退的士道后为商铺门面 与P层平齐 临湘江大道商铺在P层下形成骑楼式设计 P层 P层 B视角切面 骑楼 式 A视角切面 骑楼 式 横四路 的士道 商铺 建筑物 湘江大道 骑楼 P层 B视角切面 骑楼 式 商铺 建筑物 骑楼 P层 说明 形成骑楼式外商业步行街 P G B A1地块商业概念模型示意 A1商业规划 概念模型示意 A1地块商业交通概念模型示意 A1商业规划 交通概念示意 P G B A1商业规划 建筑元素探索 P G A1地块商业概念模型示意 A1商业规划 建筑元素探索 G 休闲餐饮区 规划意念说明1 餐饮区可延续D1餐饮气氛 可设置露天座位于绿化区域 2 在P层与G层的层差之间设 水景瀑布 营造休憩环境 A1商业规划 与酒店 写字楼联系 P G 休闲餐饮区 休闲餐饮区与酒店大堂相通 共享消费群 写字楼与商场建议不作实体连接 而有一定距离 保证商业气氛通有效延续而不被隔断 湘江大道 横三路 横四路 两馆一厅 商场的入口 设计成圆形的采用全玻璃外墙 透光天顶的商场大堂 给人以空间宽敞 通透 大气的感觉 有很强的指示性与引导性 同时设置外观光梯 充分展现绿化广场景观 A1商业规划建议 商场入口 39M 连廊形象示意 规划意念说明出于未来A1与A2 A2两个地块统一经营的考虑 在A1及A2 A2地块之间的商业物业通过2 3层架设连廊 形成两个物业之间良好的商业气氛过渡与连贯 A1商业规划建议 内部连廊 室外观光梯 室内观光梯 室内观光梯用途说明 1 在商场营业时间内 停B2 F5各层 2 在商场经束营业后 停需要延长营业时间的楼层 A1商业规划建议 观光电梯 规划意念说明出于未来A1与A2 A2两个地块统一经营的考虑 将A1与A2 A3的架空平台连通 形成大型的空中平台 有效的引导两地块人流的互通与交流 同时两地块的大型绿化广场提供户外绿化及休闲设施 也为物业提供更广 更阔的视野空间及景观附加值 A1商业规划建议 户外广场 39M 户外大型广场设置探索 前广场绿化景观 成为商场的标志性入口 同时有效连接两馆一厅的公共配套 为消费群及周边居民提供更多的休闲 活动空间 同时为商业 住宅提供景观 提升产品附加值 营造了项目建筑的整体形象与浓厚的商业氛围 更多的景观空间让更多的顾客愿意驻留和购物 大型外广场 提供城市公共景观 是市民休闲活动和大型户外活动之处 如大型户外巡演 新年倒数 娱乐嘉年华 成为城市的焦点 也是项目的亮点 商场外立面的设计原则 与商业定位相符 根据商业定位来决定外立面形式及结构 营造一个现代的 时尚的 具有一定品牌号召力的商场 与城市特色相结合 同时考虑到区域环境的特点 进行适当的超前性设计 要能突出创新性 协调性 综合性 超前性的特点 体现时尚 流行 开放的主题 符合消费者对一个现代商场购物乐趣的期望 外立面风格建议 商场外立面设计的效果 能使消费者从外立面的结构元素 广告位 商场LOGO 展示橱窗中即可感受到商场的环境品质 采用流线弧形外型设计 营造出柔美的商场空间 使消费者或游客从外观视觉即可感受到进入商场购物所带来的快乐与激情 A1地块与A2 A3地块复式铺有漂亮时尚的橱窗展示 保证两个地块商业外立面的统一 外立面风格建议 外道路与公建风格建议 A1商业内部建筑建议 内部建筑装饰以森林为主题 室内交通系统建议 摒弃交通动线平面化的思路 以立体 多维的角度出发 创造快捷 方便的垂直交通体系 从首层空间直接看到多层连续自动扶梯 俗称 通天梯 将人流轻松引向上层商业空间 柱网的布局需要综合平衡以下因素 中庭的形状与布置 停车位 停车场的布局 根据商场平面形状 能以方正 充分利用空间进行间铺为原则 A1商业内部建筑规划 柱网布局建议 一般大型商场的柱距为8 5 10 5M 当然柱距在一定长度范围内越长越好 但建筑成本也会呈正比增长 因此 考虑符合经济成本 满足商场定位及业态布局需要的前提下 为使商场内有良好的空间感及舒适感 建议最适合柱距为10M A1地块商业物业业态布局建议 业态设置示意图 商场的主通道宽6米 使每家商铺都能以良好的展示面吸引其目标消费者 中庭投影区 A1商业体人流动线示意图 P层 架空层以上内 外部人流示意图 酒店 湘江大道 横三路 横四路 写字楼 至D1 1 在A1与D1过渡区域设置相应的休闲餐饮 使商业有效过渡 至A2 A3 A1商业体人流动线示意图 湘江大道 横三路 横四路 P层以上二层 五层内部人流示意图 F2 F3至A2 A3 中庭 中庭 湘江大道 横三路 横四路 两馆一厅 架空层商业业态布局建议 33M 39M 湘江大道 横三路 横四路 两馆一厅 中庭 单层零售铺 A1F1业态布局示意图 首层业态布局建议 39M 复式旗舰零售铺 精品超市区 以上图片仅作示意 不代表为已选定的业态 次入口 复式 单层休闲餐饮区 架空平台 首层业态布局建议 以上图片仅作示意 不代表为已选定的业态 湘江大道 横三路 横四路 两馆一厅 中庭 A1F2业态布局示意图 二层业态布局建议 以上图片仅作示意 不代表为已选定的业态 A2 A3 复式旗舰零售铺 纤体中心 健身中心 连廊 首期先做零售铺 复式 单层休闲餐饮 品牌零售铺 湘江大道 横三路 横四路 两馆一厅 中庭 A1F3业态布局示意图 三层业态布局建议 以上图片仅作示意 不代表为已选定的业态 A2 A3 大型餐饮 连廊 首期先做餐饮 湘江大道 横三路 横四路 两馆一厅 中庭 A1F4业态布局示意图 四层业态布局建议 以上图片仅作示意 不代表为已选定的业态 A2 A3 俱乐部 高级餐厅 SPA水疗 湘江大道 横三路 横四路 两馆一厅 中庭 A1F5业态布局示意图 五层业态布局建议 以上图片仅作示意 不代表为已选定的业态 A2 A3 SPA水疗 小结 外观造型 从远处可以看到建筑的天际轮廓线 具有很强可识别性 立面设计 讲究现代 时尚 线条感与立体感 细节设计 周到 方便 细致 清晰的动线设计 符合租户及消费者使用 消费心理 审美 体验等诉求 建筑设计应该有三个层次 小结 一个商业项目的开发 在规划与设计阶段需要对整体规划 建筑设计 景观设计 装修设计等方面进行整体的考虑与布局 使各层面能流畅而有机地结合成一整体 实现最佳效果 明确开发者 使用者和消费者之间的关系 按照主力店的要求去设计 按照消费者的诉求去布局 租金建议及项目收益预估 租金预测