房地产开发项目投资风险管理分析概要.doc

Management Vision Intemet fortune网络财富管理视野3.2 制定严格的成本开支范围和标准根据国家政策,并结合台里的实际情况,合理制定成本开支范围和开支标准。如:差旅费开支标准,招待、会议费开支标准,劳保福利开支标准等等。3.3 建立严格的成本约束制度成本管理的难点是确保成本执行符合成本计划要求,使各项成本指标控制在预定的范围内。而要达到这一目标,需要建立一套能够对各成本责任单位和责任个人进行有效约束的制度体系。只有通过严格的制度约束和规范,才能使各成本责任单位和个人自觉尊重各项成本管理规则,努力节约各项成本开支,使实际执行结果符合计划控制的要求。作者简介:王泽勇,男,高级政工师,湖南经济电视台副台长。房地产开发项目投资风险管理分析赵 琰,程亚鹏,赵翆芹(河北农业大学城乡建设学院,河北 保定 071001【摘要】本文运用项目风险管理的基本理论框架,选择房地产开发项目作为研究对象,结合房地产项目自身的特点,论述了房地产开发项目风险管理的目标及程序,并介绍了风险管理的措施,以此加强对开发风险的防范意识,提高房地产开发企业运营效率,避免风险损失。【关键词】房地产;项目;风险管理1.房地产开发项目投资与风险1.1 房地产项目投资的特点1.1.1 房地产项目的不可移动性房地产开发项目相对于其他商品而言,最基本的特征就是其位置的不可移动性。一个房地产项目总是与支撑他的土地结合在一起,房屋、其他建筑物和构筑物都不过是土地的附着物。房地产项目的不可移动性,使项目投资者不可避免地要承担相当程度的政治风险。政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。政治风险一旦发生,不仅会直接给建筑物造成损害,而且会引起一系列其他风险的发生,是项目投资中最大的一种风险。另一方面,房地产项目投资的效用与其所处地段的社会、经济环境有着密切的关系,而社会、经济环境是可变的,其变化受许多不确定因素影响。因此,投资者还必须面临并承担环境条件变化有关的一切风险。1.1.2 房地产开发项目的高投入性房地产开发项目开发每一平方公里土地需要3亿元进行基础设施建设,加上房屋建筑安装费用、征地拆迁安置费,每平方公里开发投资达十亿元以上。一个房地产项目少则数百万元,多则上亿元。这样大的投资规模使投资者面临融资风险、利率风险和通货膨胀风险。1.1.3 房地产项目投资全过程的长期性房地产项目投资的全过程可分为项目投资决策阶段、投资前期阶段、建设阶段、运营阶段。而这一过程往往需要几年甚至几十年才能完成,而时间因素是一个永恒的不确定源,一般而言,这一过程越长,社会经济条件发生变化的可能就越大,则项目投资面临的众多风险的可能性越大。1.1.4 房地产项目建设条件的特殊性开发项目的固定性和体积庞大,使得其建设不能像工业品生产那样,在封闭、温暖的厂房内进行,而必须现场露天作业,项目建设会受到风雨雪雹,严寒酷热的影响,同时面临地震、洪水、火灾和意外事故的或然损失风险。1.1.5 房地产项目投资的专业管理依赖性专业管理依赖性是指项目投资离不开专业化的投资管理活动,可分为内部和外部两部分。内部专业管理依赖性是指在投资过程中,需要投资者本身在获取土地使用权、规划设计、工程管理、市场营销、项目融资等方面所具有的管理经验和能力。外部专业管理依赖性是指投资者一方面要服从政府的计划、土地、规划、城建、市政、道路、环保、消防等部门的专业管理,另一方面可能会利用外部咨询、中介等机构的专业指导。若投资者不具有以上专业能力或不遵守国家有关部门的专业管理,则面临项目前期已投入却得不到审批或违反有关部门的规定而被处罚等一系列的风险1。1.2 房地产项目投资风险的分类基于以上特点,使得房地产开发项目投资面临着众多风险,可以从不同的角度对房地产开发项目投资风险进行分类。根据产生的根源不同可以分为自然风险、政治风险、经济风险、金融风险、管理风险。根据其造成的后果不同可以分为纯风险和投机风险。根据风险是否可控可以分为系统风险和非系统风险。根据风险是否与投资者有关可以分为内部风险和外部风险。2.房地产开发项目投资风险管理目标及程序2.1 房地产开发项目风险管理的目标房地产开发项目投资风险管理总目标为:以较小的成本投入,最大限度的减少风险损失,获得最高的安全保障。风险管理目标一般分为损前目标和损后目标。为了得到项目投资开发企业高层领导的支持,风险管理目标还必须服从于企业的总目标,而且要与企业的总体环境相联系。一般而言,损前目标是指不论企业的实际损失情况如何,一个合理的风险管理系统都应该具备的目标,它包括经济的目标、减少烦恼和忧虑的安全目标和承担社会责任的目标。损后目标是指项目投资企业领导在能预见到的、最严重的损失发生后相对企业的状况在最低限度内可以接受的目标2。它可以包括生存的目标、持续经营的目标、收益稳定和发展的目标。目标系统可简要表示如图1所示。图1 房地产开发项目投资风险管理目标2.2 房地产开发项目投资风险管理的程序2.2.1 风险识别这是房地产开发项目投资风险管理中首要的一步,只有全面、正确的识别投资过程中面临的所有风险,才能有的放矢,针对风险进行估计、评价、决策,使风险管理建立在良好的基础之上。通过风险识别应尽可能全面地找出影响风险管理目标实现的所有风险因素,采用恰当的方法予以分类,逐一分析各个风险因素的产生根源。2.2.2 风险估计风险估计是对项目投资中的风险进行量化,据以确定风险大小和高低,并为下一步确定风险的影响程度奠定基础。风险估计要解决两个问题:一是确定风险事件发生的网络财富Intemet fortuneManagement Vision管理视野可能性(损失概率;二是确定风险事件导致损失后果的严重程度(损失程度,如风险事件导致经济损失的具体数额等。2.2.3 风险评价风险评价是依据风险估计确定的风险大小或高低,评价风险对项目投资目标的影响程度。该阶段主要是综合评价风险影响,为下一步风险决策提供依据。2.2.4 风险决策风险决策是在风险评价的基础上,针对各种风险的影响程度,制定相应的风险管理措施,拟定多种风险管理方案,统筹考虑房地产项目投资现状和长远目标,决策选择最佳方案、最佳风险管理措施或措施组合。2.2.5 风险处理风险处理是根据风险管理决策的要求,建立健全风险管理组织,明确岗位职责,制定具体而详尽的风险管理计划(包括应急备用方案、风险抑制计划等,在项目投资实践中组织实施。2.2.6 风险管理后评价3.房地产开发项目风险管理措施风险管理措施主要包括风险回避、风险分离、风险分散、风险控制、风险利用、风险自留、风险转移七种方式。风险回避是指根据风险分析,认定项目投资风险发生的概率太大,或风险发生后造成的损失太大,经过权衡风险利益,主动放弃项目投资活动或改变投资方案,以避开风险源,彻底消除风险的措施。风险分离是指将房地产开发项目投资中可能发生连锁反应的各个风险分离间隔,以避免发生连锁反应或互相牵连。这种控制风险的目的是将风险局限在一定的范围内,即使风险发生,所造成的损失也不会波及此范围之外,以达到减轻风险损失的目的。风险分散是指通过房地产项目投资主体和客体的分散,增加承受风险的单位数,以达到减轻单个自主体承受风险损失的目的。风险控制是指在房地产项目投资风险事件发生前、发生时及发生后,采取的降低风险损失发生概率,减少风险损失程度的措施。根据风险发生的目的,风险控制可以分为风险预防和风险抑制。风险利用是指项目投资各方利用风险中可能存在的高风险收益,通过认真地风险分析,依靠自身扎实的风险管理经验,尽最大可能的谋求风险增益的活动。风险自留是指房地产项目投资中参加各方自己承担风险事件所致损失。在房地产开发项目投资活动中,对一些无法回避的,难以控制和转移的风险,或转移风险的成本大于承担风险所付出的代价时,经常采取的措施。风险转移是指项目投资参与各方在项目投资实施过程中,有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的各种措施的综合3。参考文献1赵世强,周银河.房地产开发风险管理系统J.基建优化,1995,16(4:25-29.2王彤.房地产开发项目投资决策风险分析D.武汉理工大学,2002.3赵世强.房地产开发风险管理M.北京:中国建材工业出版社,2003.作者简介:赵琰,河北农业大学城乡建设学院硕士研究生。程亚鹏,河北农业大学城乡建设学院副教授。赵翆芹,河北农业大学城乡建设学院硕士研究生。试论我国公共政策制定中的公民参与问题徐望来,李文敏(云南民族大学,云南 昆明 650031【摘要】公民参与已成为世界政治民主发展的热点,公共政策制定则是国家治理社会的重要环节。公民有序参与可以集中民众智慧确保政策的正当性,为公共政策制定、调整、评估提供重要依据。目前,公民参与公共政策制定作为我国公民参与社会政治生活的有效途径,正在被逐步推广。本文通过对公共政策中公民参与的内涵及价值分析,针对当前我国公民参与公共政策制定中存在的问题与对策进行了探讨。【关键词】公民参与;公共政策制定;参与意识;对策现阶段,社会主义市场经济和政治民主乃至行政民主的迅速发展,公共政策已经成为政府调控现代市场经济和进行社会管理不可或缺的重要手段之一,其作用和影响愈来愈大,人们不断地从多方视角、通过多种途径进行探讨及实践。其中,公民参与可谓是提高公共政策质量的重要途径之一,甚至将其视为公共政策的基石。我国公民参与公共政策制定虽进入新的发展时期,但如何将有效的公民参与纳入到公共管理过程中来,在公共政策制定与执行中融入积极、有效的公民参与,仍需要长期的努力。1.公共政策制定中公民参与的内涵及价值分析1.1 公共政策制定中公民参与的内涵在现代民主政治制度下,参与已经成为公民的一种普遍性和广泛性的行为,公民参与的广度和深度也是衡量一个社会政治现代化进程的重要尺度。从公民参与的实践来看,公民参与所涉及的内容更多地是集中在公共政策领域,甚至有的学者把公民参与的内容仅仅局限于公民在公共政策中参与的行为及活动。这些表明公民参与在公共政策的整个过程具有重要的作用和意义。因此,本文将就公共政策制定中的公民参与进行讨论,对公共政策过程中的公民参与进行界定:公共政策制定中的公民参与就是指当政府做出与公民具有厉害关系的决定和政策时,公民个人或团体通过一定的方式、途径和程序直接进入政府的决策过程,了解相关的政策信息,并对决策发表意见和看法,以此来影响政策结果的行动过程。1.2 公民参与在公共政策制定中的价值分析作为民主重要实现形式的公民参与是公共政策的基石,对于公共政策具有十分重要的价值和功能。1.2.1 整个公共政策运行过程都以公民为基础首先,政策的需求信息来自于公民。政策的执行需要施政者与公民的密切合作,