K11调研案例分析PPT课件.pptx

调研案例分析 赵艺佳沈逸飞 2020 3 25 1 调研目标 上海K11艺术购物中心上海环贸IAPM广场涩谷未来之光城市广场 2020 3 25 2 淮海路商圈概述 淮海路商圈和人民广场 南京路商圈共同组成了上海中心最繁华的地带相比起南京路商圈浓重的商业气息 淮海路商圈则以品味格调所扬名 2020 3 25 3 淮海路商圈概述 商业分布图 K11和IAPM所处的淮海路属于上海传统商业核心商圈 中高端商业项目林立 因此如何通过对自身准确的商业定位 使得其在竞争性商圈内成功突围 是这两个城市综合体共同面对的问题 2020 3 25 4 K11艺术购物中心 K11是全球首个品牌率先把艺术 人文 自然三大核心元素融合 将艺术欣赏 人文体验 自然环保完美结合和互动 带出无限创意 自由及个性化的生活品牌 并为大众带来前所未有的感官体验 2020 3 25 5 交通情况 K11位于淮海中路和黄陂南路这两条主干道交汇入口 并且与地铁一号线黄陂南路站直接相连 周围有多个公交车站点 得益于许多特色店铺和艺术展览 有很多远道而来的游客 同时有趣的开放中庭也吸引了游客的目光 但近在咫尺的竞争对手也坐拥同样的优势 K11 地铁1号线口由电子手表组成的地板图案 2020 3 25 6 官方定位 赏 众多国际潮流品牌 听 大自然美妙的声音 闻 独有的清新香气 尝 优质环球美食 爱 源自艺术的创造及热情 秉承品牌 艺术 人文 自然 三大核心元素相融合的核心价值 上海K11全力打造最大的互动艺术乐园 最具舞台感的购物体验 最潮的多元文化社区枢纽 365天的不间断互动活动更将开启K11的创意之旅 令艺术欣赏 人文体验 自然绿化以及购物消费之间产生一体化而微妙的互动作用 为市民及旅客带来前所未有的独特五官享受 2020 3 25 7 定位分析 艺术创意 在当下这个多种信息渠道交融 资讯量爆棚的时代 作为以服务大众为盈利目标的商业综合体 想要得到消费者的关注及认可 贯穿始终的标新立异的规划与经营主旨 着实是取胜之道中必不可少的一环 2020 3 25 8 定位分析 特色体验 随着的电商的普及与逐步完善 传统商业所受到的冲击有目共睹 而 来商场只为购物 的传统观念的转变也势在必行 吸引消费者来此 就餐 消遣 乃至 提升自我 和 购物 才是未来商业综合体的主题 农庄体验 在3楼的都市农庄一角 K11将300平米空间打造成室内生态互动体验种植区 突破了室内环境的局限 采用多种高科技种植技术 在室内模拟蔬菜的室外生长环境 种植了奶油生菜 菠菜等 并专门幵门辟出了体验种植区 让大众零距离接近自然体验种植的乐趣 这里还有一个小小的农场 每天的固定时间 三四头可爱癿小香猪就会被放养在农场里 欢快地奔跑 打滚 引得不少周边白领和小朋友爱不释手 都市农庄内除了植物观赏以外 每周末还举办丰富多彩的互动种植活动 为前来都市农庄的顾客带来全方位亲近自然的新体验 农庄种植匙分为植物观赏区 无土栽培区 种子互劢区三个模块 每模块都会根据季节变化种植不同植物 2020 3 25 9 定位分析 特色体验 上海k11购物艺术中心采用大面积垂直绿化墙设计 有效降低能耗 而垂直绿化墙的灌溉系统 亦是使用了领先环保技术 收集整栋香港新世界大厦洗手池下水 通过污水处理系统使之循环利用 有效节水达33 高33米的人工水景瀑布飞泻而下 逼真的水流声 鸟叫声让人仿佛置身都市丛林 中庭玻璃顶棚有效采集自然光线 在减少B1层灯光能耗的同时 以其树干树枝的创新造型不周围的垂直绿化融为一体 丛林体验 K11倡导全新的购物体验 设有深受白领青睐的 K11文化学院 人们可以去上 艺术人生的软陶课 也可以去充满小资生活的鸡尾酒调制 近景魔术 插花 饕餮盛宴的点心制作 蛋糕的DIY课 更可以参加魅力女人 时尚潮流的服饰搭配 美发 美甲五大系列的定制活动 提升生活品质 课程体验 2020 3 25 10 特色定位 细节成败 在竞争激烈 弱肉强食的商业丛林之中 品质粗糙 难以满足消费者的各类需求产品很快会被市场所淘汰 无论是商业还是商务 以人为本 细致入微的贴心设计与服务 都是提升品牌口碑度与商业综合体核心凝聚力的不二法宝 互动式的游戏小品 从kinect桌球到桌面足球 散布在各个休息角落 使游人驻足 中庭处不光光照良好 还有特色的结构休息处的景观装置都有着各自的特色 2020 3 25 11 楼层规划 2020 3 25 12 入口 K11地上五层 4 5层为主要服务于写字楼的餐饮 地下二层 众所周知 商业运营 想让消费者流动起来 自然而然 上楼或下地 存在一定的困难 而纵观K11 其真可谓是做到了 上下一体 人流联动 能做到这一点 整个建筑形态发挥了极大的作用 开放式大中庭在节约了能源的同时 大幅度增加了每层商户的展示面 缓解了层与层之间的隔阂感 并提升了顾客进入项目后 第一眼冲击力 的震撼效果 建筑体结构 轴向剖解 一层是商场的迎客面 与最好的展示面能不能吸引 乃至使其留下 最主要看的就是这一层的设计 K11的一层设计十分出众 在此为大例举几点说明 建筑体结构 一层 K11的沿街面的最大亮点在入口处 不仅光鲜亮丽 而且通过半透不透的设计给人一种 犹抱琵琶半遮面 的引诱感 使过往客流不自觉为之驻足 流连 在外围一眼就可看到的绿色带 在彰显了 自然 人文 主题的同时也装饰了楼体 使得钢筋从来柔化且富于生机 建筑体结构 沿街面 标志性的垂直绿化墙与年轻艺术家打造的金属蝴蝶融为一体 平面钢板镂空切割的蝴蝶在变化的灯光下幻化出不同色彩 垂直摆放的绿植是K11的一大亮点 是对 环保 主题的精准诠释 远远看去绿植排布规整 色彩清晰 大面积绿叶成茵的垂直绿化墙 通过高科技自然灌溉养护系统处理 一年四季郁郁葱葱 并有隔热 降低能耗 调节气温的效果不可否认的是其创意理念和技术支持 建筑体结构 内围 建筑体结构 写字楼 停车场 写字楼入口干净利落 内部有供人休息的小品景观和提供茶点的吧台 并且穿过大堂便可直接进入K11 方便了商务人士能直接进入和休息 停车场并不在地下 而是设置在了最高的6 9层 其商业价值不高 但这样的做法的确很少见 地下入口玻璃异形突起棚盖是K11最大亮点之一 整体造型新颖 灵动 引人深入 整体效果与其背后的水幕瀑布形成了良好的映射与呼应 建筑体结构 地下入口 33米全球最大的人工瀑布 走进位于淮海中路的上海K11中庭 映入眼帘的是一个33米九层楼高的人造瀑布 飞流直泻 逼真的水流声 鸟叫声 让人仿佛置身于大自然的丛林之中 瀑布下面是偌大造型的玻璃阳光顶棚 起伏间散发着大气 造型独特 晶莹剔透 玻璃门直通地下商场 上下连贯 组成了淮海中路都市水与阳光的自然景观 给人以仰望气势恢宏 俯瞰叹为观止的感觉 如此一组充满动感的景观 其实是对都市低碳环保造景的解读 用循环水作瀑布 其目的在于以水来调节空气的清新 那玻璃阳光顶 则充分利用自然光照明 让阳光直射到地下二层 有效节约能源 着实演绎了K11的全新理念 艺术 人文 自然 建筑体结构 人工瀑布 注 本部分来自网络资料 没看见有水 钢管 不锈钢 三角玻璃打造的大树完美的将屋顶玻璃幕墙延伸至室内圆形休息椅处 不仅增加了休憩处的美感 还完美的融进自然元素 令整棵现代材质打造的大树在B1楼的中庭上空不显突兀 如此设计首先具有采光 遮阳 避雨的功能 其次便捷快速地到达B1楼 从而增加B1楼的人流 类似于美术馆的现代设计风格增加了其高端奢华的感受 建筑体结构 地下中庭 屋顶花园的设置可为整个项目增添了室外活动空间 可供举办各类活动 并再一次宣扬了 艺术 人文 自然 主题 值得注意的是K11的活动主办场地 主要集中在人流最难达到的屋顶六层 和地下三层 这样就可以让人流形成 喷洒式 与 绽放式 流动 六层屋顶花园 建筑体结构 屋顶花园 建筑体结构 艺术馆 位于地下三层的美术馆全年都有时长不到三个月的短途展览 不仅如此 整个K11中心的一些装饰都会随着展览的改变而改变 并在显目位置都为艺术打足广告 同时地下三层还有艺术的临时工作坊 K11学院也在周末开设了诸如艺术人生 小资生活 饕餮盛宴 魅力女人等多种艺术课程 只要普通会员当日消费满一千元便可免费兑换一张课程参与票 2020 3 25 22 行为分析 得益于开放式中庭和透明的地下中庭顶棚 即使首次来到K11也能很快分辨出主打餐饮的二至四层部分和主打休闲娱乐艺术的地下一至三层部分 而位于一层的知名品牌店则对奢侈品作了补充 符合淮海路相对高档的消费 2020 3 25 23 行为指引 值得注意的是K11的活动主办场地 主要集中在人流最难达到的屋顶六层 和地下三层 这样就可以让人流形成 喷洒式 与 绽放式 流动 2020 3 25 24 行为指引 由于面积或其他因素限制 二至四层只有一组自动扶梯和电梯因而马蹄型左半部分的交通较为不便 流线差评 但开发者通过品牌的知名度和独特性化解了这个弊端 三层最顶端大面积是知名的港丽餐厅 四层则是上海只此一家的homethai K11很注重发扬优势 在很多地方都有这样的 艺游地图 向公众展示各个艺术品的位置 2020 3 25 25 大众评价 2020 3 25 26 大众评价 2020 3 25 27 大众评价 好评自不必多说 差评主要是停车场还有一些无法欣赏 大上海时代广场 K11 香港广场 可以看出相比之临近商城的无功无过 K11通过其独特的定位 吸引了人气同时广受好评 2020 3 25 28 调研小结 艺术 人文 自然 在购物中心饱受 同质化 诟病及电商冲击的时代 艺术主题的购物中心的出现使业界眼前一亮 用艺术品来克服消费者对购物中心的审美疲劳 既能突破艺术 被仰望 的格局 又可以让公众在贩物休闲时不乏味 如今 随着消费者对消费品质的追求 购物中心开始将艺术品展览引入其中 艺术机构也愿意将展览放到更贴近市场的购物中心内 购物中心部仅可以收取场地租赁费 也可以提升商业气氛 商业裙楼 整体建筑设计的优秀 在可利用空间有限想情况下 将建筑商业价值体现到极致 K11注重对细节的把握和处理 每个角落都用心处理 体现出开发商的精益求精 项目了增加更多公共空间 更多休憩娱乐的设计会增加消费者停留时间 K11一方面注重文化艺术 一方面又在一层对奢侈品做了一个补充 B1 B2的服饰以年轻为主 锁定年轻女性客群 注重体验式消费 引进 都市农庄 ABCCOOKINGSTUDIO 等 增加消费者的参与度 2020 3 25 29 项目区位 城市区位图 街道区位图 上海环贸iapm商场座落于浦西徐汇区淮海中路陕西南路商业区 占地面积逾12万平方米 轨道交通一号线及十号线均可抵达 2020 3 25 30 项目概述 由新鸿基地产开发的上海环贸iapm商场借鉴了香港apm商场的成功营运模式 主打 夜行消费 的新购物理念 iapm商场整体风格现代时尚 引进了丰富的国际级零售 餐饮及休闲娱乐品牌 配合艺术表演及推广活动 打造成时尚潮流购物新地标 环贸IAPM较好的融合了 高端 时尚 与 潮流 元素 通过建筑设计及零售品牌的针对性规划 使项目成为淮海中路的标杆性商业项目 新鸿基地产发展有限公司 是一家在香港交易所上市的地产公司 于1972年上市 为香港最大地产发展商之一 擅长兴建优质住宅及商业项目供销售及投资 本集团拥有雇员超过37 000名 拥有从事买地 规划 建筑 工程及物业管理的专业人才 有利控制成本之余 亦同时确保物业质素符合最高标准 2020 3 25 31 规划 建筑 02 功能分析 甲级办公楼 甲级办公楼 豪华公寓楼 空中花园 高端商场 2020 3 25 32 02 车流分析 2020 3 25 33 车流分析 2020 3 25 34 02 人流分析 2020 3 25 35 02 人流分析 2020 3 25 36 02 商业动线分析 项目整体平面布局以客流主动线为依据 呈线状排布 垂直交通系统主要通过主动线上三个中庭实现 同时结合首层平面过大的特点 设置有多条客流次动线 与 1层下沉广场相连 整个平面利用合理有效 2020 3 25 37 IAPM首层布局有Gucci Prada Miumiu Dolce Gabbana等一线国际品牌 亦规划有AlexanderMcQueen JimmyChoo AlexanderWang等设计师品牌 将 高端 与 时尚 元素进行了有效地结合与诠释 二层主要由一层品牌复式铺 如 Prada MIUMIU AppleStore等 以及一线品牌副牌为主 如JustCavalli McQ PierreBalmain Glasstique等 同时还配套部分知名轻餐品牌 如Jonesthegrocer WedgwoodGourmel 业态分析 2020 3 25 38 三层布局有风格各异的中高端餐饮 如鼎泰丰 稻香 老吉士等 以及部分潮流零售品牌 Exception Fcuk Anteprima等 以及新型潮流买手制集合店TheStairs 四层餐饮业态 广东菜系利苑 西班牙菜ELPomposo 日式料理店千两等 户外用品品牌 Columbia Aigle 时尚家居品牌 Kartell 运动品牌 OnitsukaTiger NikeKicksLounge 业态分析 2020 3 25 39 02 业态分析 项目五层 六层主要布局常规时尚餐饮品牌及主力店影院 2020 3 25 40 效果图 02 立面分析 2020 3 25 41 02 立面分析 品牌立面 PRADA 位于主入口 立面采用彩色金属板 光彩夺目 MIUMIU 位于主入口 双层表皮 简洁大气 2020 3 25 42 立面分析 品牌立面 VALENTINO 橱窗设计独特 模糊内外界限 GUCCI 立面以金色为主 雍容华贵 2020 3 25 43 01 动线分析 项目概述 项目整体平面布局以客流主动线为依据 呈流畅的线状排布 两个主入口设在商业主轴淮海中路上 三个次入口增加商场与周边城市的联系 垂直交通系统主要通过主动线上三个中庭实现 同时结合首层平面过大的特点 设置有多条客流次动线 与 1层下沉广场相连 整个平面利用合理有效 2020 3 25 44 03 室内设计概述 上海IAPM商场室内设计风格区别以往高端商业凝重严肃的沉稳风格 转而追求时尚绚丽的活泼氛围 商场采用玻璃幕墙设计 引入大量天然光 中庭吊顶运用波浪形天花的动感设计 配上错落有致的闪烁萤火灯饰 使用点状灯光结合条形灯带 不锈钢金属分隔条 结合局部点缀彩色墙 整体风格时尚现代 2020 3 25 45 03 室内设计分析 IAPM商场室内设计以白色调为主 配合反光不锈钢 地面以及如繁星般斑驳的照明系统 交相辉映 大气又年轻时尚 年轻时尚的风格 2020 3 25 46 室内设计分析 IAPM商场吊顶极富艺术感染力 中庭吊顶如起伏山丘 动感十足 顶层餐饮空间吊顶则为木质蜂巢状 亲切宜人 特色吊顶 2020 3 25 47 03 室内设计分析 IAPM商场四 五层为餐饮空间 宽阔的开敞空间为就餐空间与交通空间的融合创造了条件 既增加了消费几率又活跃了空间 灵活的功能划分 2020 3 25 48 03 室内设计分析 IAPM商场扶梯设置动线清晰 每组均为上下设置 跨层扶梯满足消费者快速抵达所需楼层的要求 便捷的垂直交通 2020 3 25 49 室内设计分析 卫生间能够体现一个商场对细节品质的要求程度 IAPM商场卫生间装修细致精美 其对于男女 小孩 残疾人 母婴分类明确 人性化设计 人性化的卫生间设计 2020 3 25 50 景观概述 上海IAPM地处上海核心商圈 寸土寸金 本案在效益最优化解决建筑功能的前提下 通过对所剩无几的有限场地及屋面合理利用 见缝插针 营造出立体精致的景观效果 2020 3 25 51 景观分析 IAPM建筑形体具有许多错落退台空间 退台除了具有其功能性 还被赋予外部景观特征 丰富了建筑形象 立体绿化 景观露台 2020 3 25 52 景