20161220住宅高层小高层创新和研发汇报.ppt

住宅小高层和高层研发与创新汇报北区设计部2016年12月21日 一 提出问题1 去化速度偏慢2 和周边竞品没有提高溢价空间的优势3 建造成本偏高 楼盘的品质不高二 分析问题1 产品的丰富性 创新度不够 亮点不多2 产品溢价空间低 与周边楼盘的产品竞争中没有优势3 建造和设计标准偏高 可以适当降低成本 在设计中体现并保证楼盘的品质三 解决问题1 和周边楼盘竞品对比 进行客户细分 以创新户型丰富产品线 拓展客户群体 设计创新户型2 提高产品溢价空间 问题分析 一 住宅高层 小高层产品解析二 住宅小高层产品创新研究三 住宅高层产品创新研究 目录 一 住宅高层 小高层产品解析二 住宅小高层产品创新研究三 住宅高层产品创新研究 目录 户型产品赠送方式解析 阳台 露台 入户花园 内庭院 凸窗 设备平台 花池 夹层 复式结构 根据调查统计 对于创新类户型产品 客户关注的主要因素为户型面积弹性 实用性及产品舒适度 其中面积弹性是目前购买客户关注户型的核心因素 故在此对面积弹性 高赠送 高溢价 进行深入研究 首层 顶层赠送 方式 赠送一半面积 凸窗 设备平台 花池 夹层 复式结构 阳台 阳台 露台 入户花园 内庭院 阳台结合客厅或主卧布置 增加宽敞感 赠送一半面积 对小户型而言 赠送面积较少 逐渐被露台取代 首层 顶层赠送 奇偶层送露台 赠送全部面积 赠送全部面积 露台 夹层 复式结构 方式 赠送全部面积 阳台 露台 入户花园 内庭院 凸窗 设备平台 花池 首层 顶层赠送 入户花园 夹层 复式结构 方式 赠送一半面积 阳台 露台 入户花园 内庭院 凸窗 设备平台 花池 首层 顶层赠送 入户花园提供入口缓冲空间 引入更多室外空间 提高产品舒适度 内庭院 夹层 复式结构 阳台 露台 入户花园 内庭院 方式 赠送一半面积 内庭院将室外景观引入室内 创造更私密的半室外空间 也可灵活用于扩大室内空间 赠送面积效率非最高 但实用性较强 凸窗 设备平台 花池 首层 顶层赠送 凸窗 阳台 露台 入户花园 内庭院 夹层 复式结构 方式 赠送全部面积 凸窗增加了室内可使用空间和视野开阔感 但赠送面积较小 凸窗 设备平台 花池 首层 顶层赠送 设备平台 阳台 露台 入户花园 内庭院 夹层 复式结构 方式 赠送全部面积 设备平台增加了室内可使用空间和视野开阔感 赠送面积较大 凸窗 设备平台 花池 首层 顶层赠送 花池 阳台 露台 入户花园 内庭院 夹层 复式结构 方式 赠送全部面积 花池可改造成客厅的阳台可使用空间和视野开阔感 赠送面积较大 凸窗 设备平台 花池 首层 顶层赠送 层高小于2 20米的夹层不计建筑面积 夹层 阳台 露台 入户花园 内庭院 夹层 复式结构 方式 赠送全部面积 在层高允许的情况下 夹层产品具有较强的灵活性 赠送的面积较多 但空间舒适度一般 市场接受度不高 凸窗 设备平台 花池 首层 顶层赠送 复式 复式产品分区明确 通高空间有较高舒适及尊贵感 以自然层计算建筑面积 面积有较大弹性 夹层 复式结构 凸窗 设备平台 花池 阳台 露台 入户花园 内庭院 方式 以自然层计算建筑面积 首层 顶层赠送 首层 夹层 复式结构 凸窗 设备平台 花池 阳台 露台 入户花园 内庭院 方式 赠送全部面积 首层 顶层赠送 优化思路塔楼下地下室提高附加值 关键是功能转化和用足层高一 结合首层做赠送 赠送半地下室空间 同时赠送入户花园 半地下室户型 改造前 改造后 首层 夹层 复式结构 凸窗 设备平台 花池 阳台 露台 入户花园 内庭院 方式 赠送全部面积 首层 顶层赠送 优化思路塔楼下地下室提高附加值 关键是功能转化和用足层高二 直接转换为两层储藏间赠送或出售 1 2 首层 夹层 复式结构 凸窗 设备平台 花池 阳台 露台 入户花园 内庭院 方式 赠送全部面积 首层 顶层赠送 改造前地下室为一层 层高5 9米 功能为储藏间 改造后为两层 上部2 9米层高为首层下跃层 下部3 0米为储藏间 优点 不占用地下停车位指标缺点 有顶盖采光井计算1 2面积 增加地下室面积 采光通风不足 改造前 改造后 首层 夹层 复式结构 凸窗 设备平台 花池 阳台 露台 入户花园 内庭院 方式 赠送全部面积 首层 顶层赠送 优点 采光通风充足 不占用地下面积指标缺点 建筑首层增高1 5米左右 建设成本增加 若有限高 半地下室计容等因素则不能采用 改造后为两层 上部3 1米层高为首层下跃层 下部4 1米为储藏间 改造前地下室为一层 层高7 2米 功能为储藏间 改造前 改造后 顶层 夹层 复式结构 凸窗 设备平台 花池 阳台 露台 入户花园 内庭院 方式 赠送全部面积 首层 顶层赠送 优化思路顶层户型提高附加值 关键是赠送 一是赠送挑空 二是赠送层高 三是赠送露台 结合赠送做出丰富产品类型 主要解决的是改造后上层 下层功能配置 楼梯位置 上层采光通风 上层设备预留问题 1 2F结构 2F 5 8米 赠送局部挑空 后改造为2 9 2 9两层 2 1 5F结构 1 5F 4 8米 赠送2米左右层高 后改造为2 5 2 3两层 3 局部跃层结构 结合立面设计局部挑空4 8 5 8 1 2 3 案例 顶层 夹层 复式结构 凸窗 设备平台 花池 阳台 露台 入户花园 内庭院 方式 赠送全部面积 首层 顶层赠送 优化方案 局部跃层结构 1 5F 层高4 8米 赠送露台 一 住宅高层 小高层产品解析二 住宅小高层产品创新研究三 住宅高层产品创新研究 目录 小高层产品别墅化 小高层洋房产品 容积率1 2 1 3产品设计原则 一 电梯洋房设置 电梯厅等细节处理完善 提升产品质感和附加值 二 整盘洋房实现7层至9层的不同类型演变 调节现金流和利润值三 单户面积控制 户型小型化 面对中等改善类客户四 首层及顶层做出附加值 提升局部产品单价 结论 一二层送独立院落和地下室 增加卖点和房型的多样性 营销不同层售价的分析 1 1层 2层易潮湿 且在居住方面可能会很不安静 售价最低 3 对于高层住宅楼来说 7层 8层是黄金楼层段 这个楼层安静 不受噪音 灰尘污染等影响 并且也不至于让人达到恐高的程度 4 12层到15层是最明亮的楼层 相比低楼层而言 光线不易被遮挡 视野最佳 但相对于20多层的高层而言 往往只能看到对面的楼房 景观自然就会稍逊一筹 价格自然也是相应的更高 七层电梯洋房 1梯2户 2 3单元连接首层零跃一 赠送半地下室 赠送南向庭院二层通过外挂楼梯入户 赠送北向庭院 半地下室顶层附送阁楼 标准层功能空间全明 户型南北通透 单体示意 7F 5F 4F 3F 2F 1F 地面 阁楼 6F 外挂楼梯 方案 电梯洋房 双首层设计 顶层阁楼赠送 实现洋房二层通过外挂楼梯入户 并分割庭院 最大程度的提升了溢价产品比例 洋房设计方案 地下一层平面图 特点 一二层送独立院落和地下室 增加卖点和房型的多样性 优化思路 底层 顶层复式首层 二层 赠送地下室首层 二层 赠送花园层层赠送露台二层送地下室 送花园 提高二层的溢价空间 给二层之前不那么好销售提供了高性价比 二层送地下室 一层送地下室 优化思路 底层 顶层复式首层 二层 赠送地下室首层 二层 赠送花园层层赠送露台二层送地下室 送花园 提高二层的溢价空间 给二层之前不那么好销售提供了高性价比 二层送花园 一层送花园 一层平面图 特点 一二层送独立院落和地下室 增加卖点和房型的多样性 优化思路 底层 顶层复式首层 二层 赠送地下室首层 二层 赠送花园层层赠送露台二层送地下室 送花园 提高二层的溢价空间 给二层之前不那么好销售提供了高性价比 二层通过加楼梯 可以送花园和地下室 二层送露台 特点 一二层送独立院落和地下室 增加卖点和房型的多样性 二层平面图 三层平面图 大面积的露台改造成室内使用空间 四 五层平面图 大面积的露台改造成室内使用空间 六层平面图 大面积的露台改造成室内使用空间 特点 赠送超大露台 挑空改造后成为书房和主卧 标准层平面图 屋顶层平面图 改造后成主卧 增加附加值 改造后成书房 增加实用面积 大面积的露台 增加附加值 在小高层户型设计中 需考虑全生命周期户型 满足不同阶段的户型面积段需求户型的设计 在这些户型中 应该着重去关注下面几点 1 易于改造2 一个空间里赋予多秋效用 打造紧凑的多功能的之家3 全客户群户型 满足不同阶段的户型面积段需求全生命周期户型的几种状态 状态A 一对夫妇或单身状态B 一对夫妇 一个孩子状态C 1对夫妇 1个孩子 老人 或客人 全生命周期户型的几种面积段 85100120135 一 住宅高层 小高层产品解析二 住宅小高层产品创新研究三 住宅高层产品创新研究 目录 高层产品洋房化 高层产品 容积率3左右产品设计原则 一 首层及顶层产品设计附加值 做到洋房化产品 二 户型精细化设计 紧凑化功能格局 三 精装大堂处理 提升业主尊贵感 四 五星地库配置 打造舒适的现代化生活配置 结论 1 6层层退台处理 露台和阳台赠送最大化 设计成类洋房化的户型品质 提高1 6层的溢价空间 营销不同层售价的分析 1 1层 2层易潮湿 且在居住方面可能会很不安静 所以首层和二层的售价相对于其他首层是最低的 但是由于首层可以送地下室和前后花园 所以售价相对于二层又会有一个很高的溢价空间 2 30层的楼房6 8层 15 24层更好 3 2 6层对于高层户型来说售价试试最低的 所以我们需要通过创新的手段提高1 6的溢价空间 使1 6层的单价相对应的提高 中高层类洋房化创新产立面效果 一 中高层类洋房化创新产立面效果 二 高层类洋房化创新产品鸟瞰分析图 利用架空部分改造成阳台 增加实用面积 户型140 140户型一层示意图 利用退台 使用户获得赠送的露台 增加实用面积 拉大局部进深 营造建筑前后进退关系 户型140 140户型二层示意图 户型140 140户型四层示意图 户型140 140户型四层示意图 户型140 140户型一层平面图 优化思路 1 6层洋房处理 层层退台 首层赠送地下室首层赠送花园阳台赠送最大化2 6层在销售的时候会面临单价低 赠送与标准层一样 导致卖点不够 所以提出个概念就是中高层户型类洋房化 特点 1 6层层层退台处理 露台和阳台赠送最大化 户型二层平面图 户型三层平面图 户型四层平面图 户型五层平面图 户型六层平面图 户型标准层平面图 在高层户型设计中 需考虑全生命周期户型 满足不同阶段的户型面积段需求户型的设计 在这些户型中 应该着重去关注下面几点 1 易于改造2 一个空间里赋予多秋效用 打造紧凑的多功能的之家3 全客户群户型 满足不同阶段的户型面积段需求全生命周期户型的几种状态 状态A 一对夫妇或单身状态B 一对夫妇 一个孩子状态C 1对夫妇 1个孩子 老人 或客人 全生命周期户型的几种面积段 85100120135 85 90户型原始形态 状态A 一对夫妇或单身 85平全客户群户型 状态B 一对夫妇 一个孩子 状态C 1对夫妇 1个孩子 老人 或客人 85平全客户群户型 100平全客户群户型 原始状态 1 5卫全生命周期户型 它有2 1个房间 2个南向的卧室 3 5米面宽主卧 南北开窗空气流通 可设置独立婴儿床区域 1个北向多功能房 可作书房 卧室 储物间使用 状态A 一对夫妇或单身 婴儿床 状态B 一对夫妇 一个孩子 100平全客户群户型 状态C 夫妻 两个老人 小孩 状态D 空巢老人 100平全客户群户型 二人世界轻奢个性 满足当代人对社交娱乐空间的需求 孩子出生2人世界变成2 2 1之家夫妻与婴儿 3人 2个老人 5口之家 二娃出生5口之家夫妻2人 2个孩子 2个老人 1个保姆 7口之家 120平全客户群户型 方案一 4口之家一个空间里赋予多种效用 打造紧凑的多功能之家27 LDKM一体空间8 可变书房空间7 专属儿童游乐区域 二娃出生5口之家夫妻2人 2个孩子 2个老人 1个保姆 7口之家 120平全客户群户型 方案一 状态一 单身贵族户型 状态二 家庭SOHO户型 120平全客户群户型 方案二 状态三 社区分享户型 状态四 两人世界户型 120平全客户群户型 方案二 状态七 双钥匙户型 状态六 三代同堂户型 120平全客户群户型 方案二 状态五 小太阳户型 状态八 适老住宅户型 120平全客户群户型 方案二 百年宅中所有剪力墙都外置 内部为轻钢龙骨加石膏板内隔墙 局部设立承重柱 既保证结构稳定 也通过高品质的隔音棉使隔音墙具备良好的隔音效果 并且在使用空间上也比传统住宅有了改进 因墙体变薄 使得居中空间更大 从长远来看 户内的轻钢龙骨墙便于拆修 一来可以大大减少改变空间布局的不便和成本 二来也令检修墙内的管线变得更为方便 结构变化 针对二人世家 家有儿女 三代同堂分别有三种户型方案 135平全客户群户型 135平全客户群户型 状态A 一对夫妇或单身 方案一 状态A 一对夫妇或单身 方案二 状态A 一对夫妇或单身 方案三 135平全客户群户型 状态B 一对夫妇 一个孩子 方案一 状态B 一对夫妇 一个孩子 方案二 状态B 一对夫妇 一个孩子 方案三 135平全客户群户型 状态C 夫妻 两个老人 小孩 方案一 状态C 夫妻 两个老人 小孩