金融可行性报告

1 / 16金融可行性报告商 业 地 产 开 发 经 营 中In The Commercial Real Estate Development Management金融资本运作的可行性研究报告The Financial Capital Operation Feasibility Study Reports香 港 中 新 集 团 有 限 公 司集团公司董事会：集团公司在向商业地产转变的同时，一个很重要的问题摆在我们面前，那就是资金，资金流在商业地产中占据了特殊的位置，如果没有畅通的资金流，那么商业地产就无法运营，现在我们普遍采用商业银行贷款模式，这已经逐渐被淘汰，现在有一种趋势在推动着我们前进，给我们源动力，那就是信托、基金、保险这些西方发达国家采用的供给商业地产新鲜血液的融资方式。“房地产金融” ， “商业地产”已然成为这两年房地产业的时尚物语。例如大连万达集团的商业地产经历了早期的探索和整体出售时的阵痛与甜蜜，又开始了全新的尝试；万通集团更提出由“香港模式”向“美国模式”的转变战略；金源集团分布于北京、重庆、昆明的大型购物中心，总投资已经高达 93亿元。2 / 16很明显现阶段金融、地产、商业依然处于各自分割、自娱自乐阶段。但市场却向金融、地产、商业提出了要求：三者要达到高度的、深层次的融合。房产金融与商业地产，核心的内容就是融合。这种融合涉及三个领域，机会很多，难度很大。在金融、地产、商业之间，金融处于顶端平台，房地产居中，商业处于其下，由此构成了一个价值链。房地产连接两端，故而出现了房地产金融与商业地产的说法。在这种说法里，房地产居主导地位。中国房地产发展 20年来，其运作模式沿袭了香港模式，原因很简单，中国房地产的产业化是从深圳开始萌发的，而深圳就是向香港学习的。这种模式又从深圳传承到海南、广西北海。1993 年宏观调控，海南、北海的人全部突围出来回到内地，把香港模式的种子传播到全国各地。中国是全球最大的引进外资的国家之一，但除了近邻的香港、新加坡、台湾等国家和地区之外，几乎没有欧美的房地产开发商来中国投资，来分享中国房地产暴利的机会。后来人们才发现，欧美的房地产行业不是这种运作方式。老外没机会赚到这个钱。最近，外资终于来了，但来的不是房地产公司，而3 / 16是金融机构。我们这才意识到，在美国，房地产是金融的一部分，是被基金化、证券化、金融化了的房地产。所以，一旦人家一进来，我们就显得目瞪口呆、不知所措。以购物中心为例：投资购物中心是近几年最热门的投资行为。购物中心是中国房地产的新物种。这个物种的引进必须有适合它的生态环境和完整的生物链。中国的房地产是以住宅为核心的房地产，住宅产品投资的推出方式是将住宅卖给零散消费者：投资升值变现。所以很多人都能成功地成为开发商；当住宅开发商开始投资商业地产，或者是在大量住宅产品中夹杂商业地产时，往往由于不了解商业地产运作，导致产品不符合商家需求。这就是行业没有细分所带来的投资开发瓶颈。只有将金融、地产、商业进行有机融合，建立这三个节点紧密联系的价值链关系，才能做好购物中心。最成功的典范就是美国的西蒙。西蒙是什么？它既不是沃尔玛这样的零售经营商，也不是大连万达这样的购物中心投资商，也不是铜锣湾这样的购物中心运营商。目前中国还没有一个跟西蒙一样的机构。西蒙是购物中心 REITs的管理公司。它是金融、地产、商业管理的综合体。它通过资本市场不断融资来开发、收购购物中心，4 / 16是房地产金融的角色；同时它又能通过商业规划、商家品牌管理、租户调整，业态规划、整合零售来提升商业运营能力，使租金收入稳定、持久、提升。西蒙能做到这个水平全赖美国有庞大的 REITs市场，既能变现退出，又能投资融资，运用自如。这才是中国房地产金融的方向，也是商业地产的方向。信托投资以具有财产管理、避税、规避政策功能等而受到青睐。简单地说，信托就是“受人之托、代人理财” ，如同其英文“trust”所寓意的，信托的关键在于“信”字。信托公司做的事情，就是找到一个“以钱赚钱”的好项目后，去找一批愿意为此投资的客户。国外比较成熟的房地产投资信托模式是这样的，它是基于房地产资产的这种上市公司，所以他的股票跟房地产是有关联的。但我们说股票的价格和房地产价格之间并不一定是同方向的变化，这种规律是这样，股票价格比房地产的价格变化要快得多，房地产的投资信托的这种公司股票的价格可能在短期内背离他所投资的房地产资产的价值。我的股票的价格和我背后的资产的价值可能是不一致的，如果股票市场的价格低于房地产的价格，就开始购买股票，足以控制这个股票，然后卖掉赚钱。如果股票的价格高于房地产的价格，这个时候就可以用比较便宜的钱去买房地产5 / 16的资产，而且为 IPO出现提供了条件。房地产企业如何有效地与信托投资公司合作，应该遵循以下原则：作为金融机构要注意控制风险性。房地产企业如何能让金融机构控制风险，开发商用什么来做抵押，用什么来做担保等，都很重要；其次是盈利性。开发项目的盈利性，产品的市场潜力，项目未来的现金流，集团背景，资源整合能力，这都是信托要重点关注的；再次，就是要给投资者比较高的回报。向市场募集基金，需要好卖的信托产品。在给投资者安全感的前提下，必须具备比较高的收益率，才能使产品销售顺利。股票可以随时流通，信托产品也需要流通。当然，房地产投资信托只是一个筹资的渠道，在投资渠道方面，还应该构建渠道多元化、高效并且有利于风险分散的房地产金融产品。与国际接轨，与资本市场通畅对接，以“金融产品化”的方式主动的科学的开发商业地产项目，应是中国商业地产界采用的运作模式，也应是中国商业地产正常良性发展的唯一出路。这些都给了我们机会，现在在中国国内信托、基金整合、外资银行信贷都不被人们所关注，都还被困囚在商业银行贷款的怪圈里，所以我们要抓住这个重点，把握好我们看到的机遇，运用这种双赢的模式在吸收资金，建立一个良好的资金流，商业资本运作很重要的一点就是多元化的整合，我们现在可以利用我们还在商业地产项目开发6 / 16的初期去收集这些信息，去找外资银行、信托公司去沟通协调，建立我们的关系网，当我们的项目敲定的时候，就让我们有资金流做保障，在决策的时候没有后顾之忧，这是我们最希望看到的结果。所以，我现在也收集了一些外资商业银行的信息，准备利用年末和明年年初这一个阶段，建立起来和这些金融机构的关系，让他们能够在第一时间为我们的项目做资金的保障，具体的内容会在沟通和协调过后与公司反馈，以便提供给决策层第一手信息。银行可行性报告【引言】银行是通过存款、贷款、汇兑、储蓄等业务，承担信用中介的金融机构。银行是金融机构之一，而且是最主要的金融机构，它主要的业务范围有吸收公众存款、发放贷款以及办理票据贴现等。在我国，中国人民银行是我国的中央银行。近年来，中国银行业改革创新取得了显著的成绩，整个银行业发生了历史性变化，在经济社会发展中发挥了重要的支撑和促进作用，有力的支持中国国民经济又好又快的发展。研究证明，银行业务，包括商业银行业务与投资银行7 / 16业务，都是高效益的行业，其主要成本为管理成本。以 3%的利差计算，仅贷款这一项，每年自动为国内银行增加近8000-9000亿元的利润，正常情况下，银行业肯定是最最赚钱的行业。国内银行的资产扩张倍数约在 20-40区间，总资产利润率只有%，资产利用率约为 2-4%，国内银行自身素质与经营管理效率提高潜力很大。【目录】第一部分 银行项目总论总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。一、银行项目概况项目名称项目承办单位介绍项目可行性研究工作承担单位介绍项目主管部门介绍项目建设内容、规模、目标项目建设地点二、项目可行性研究主要结论在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，8 / 16主要包括：项目产品市场前景项目原料供应问题项目政策保障问题项目资金保障问题项目组织保障问题项目技术保障问题项目人力保障问题项目风险控制问题项目财务效益结论项目社会效益结论项目可行性综合评价三、主要技术经济指标表在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。四、存在问题及建议对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。第二部分 银行项目建设背景、必要性、可行性这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。9 / 16一、银行项目建设背景国家产业政策鼓励银行业发展项目发起人发起缘由二、银行项目建设必要性进一步推进我国银行建设进一步提升我国银行行业服务水平三、银行项目建设可行性经济可行性政策可行性技术可行性模式可行性组织和人力资源可行性第三部分 银行项目产品市场分析市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。一、银行项目产品市场调查10 / 16银行国际市场调查银行国内市场调查银行上游市场调查银行下游市场调查银行市场竞争调查二、银行市场预测市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。银行国际市场预测银行国内市场预测银行上游市场预测银行下游市场预测银行项目发展前景综述第四部分 银行项目产品规划方案一、银行项目产品产能规划方案二、银行项目产品工艺规划方案工艺设备选型工艺说明11 / 16工艺流程三、银行项目产品营销规划方案营销战略规划营销模式在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。1、投资者分成2、企业自销3、国家部分收购4、经销人代销及代销人情况分析促销策略第五部分 银行项目建设地与土建总规一、银行项目建设地银行项目建设地地理位置银行项目建设地自然情况银行项目建设地资源情况银行项目建设地经济情况银行项目建设地人口情况二、银行项目土建总规12 / 16项目厂址及厂房建设1、厂址2、厂房建设内容3、厂房建设造价土建规划总平面布置图场内外运输1、场外运输量及运输方式2、场内运输量及运输方式3、场内运输设施及设备项目土建及配套工程1、项目占地2、项目土建及配套工程内容项目土建及配套工程造价项目其他辅助工程1、供水工程2、供电工程3、供暖工程4、通信工程5、其他第六部分 银行项目环保、节能与劳动安全方案在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能13 / 16对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。一、银行项目环境保护方案项目环境保护设计依据项目环境保护措施项目环境保护评价二、银行项目资源利用及能耗分析项目资源利用及能耗标准项目资源利用及能耗分析三、银行项目节能方案项目节能设计依据项目节能分析四、银行项目消防方案项目消防设计依据项目消防措施火灾报警系统灭火系统14 / 16消防知识教育五、银行项目劳动安全卫生方案项目劳动安全设计依据项目劳动安全保护措施第七部分 银行项目组织计划和人员安排在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。一、银行项目组织计划组织形式工作制度二、银行项目劳动定员和人员培训劳动定员年总工资和职工年平均工资估算人员培训及费用估算第八部分 银行项目实施进度安排项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动15 / 16和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。一、银行项目实施的各阶段