临沧市南亚汽车主题园物业管理方案(发送).docx

临沧市南亚汽车主题园物业管理方案目录一、园区物业工作需求分析（一）、项目全面推进对物业服务需求的分析（二）、项目内各业态对物业服务需求的分析（三）、4S店物业需求访谈一览二、园区物业管理服务项目及服务标准三、物业服务人员配置四、物业成本预测五、物业费（一）、园区物业费测算（二）、临沧本地商业项目及外地汽配、汽车市场物业费一览六、合作管理方式（一）、外地汽配、汽车市场物业管理方式（二）、园区合作方式七、项目前期物业准备工作八、物业启动方案时间计划一、园区物业工作需求分析（一）、项目全面推进对物业服务需求的分析项目作为临沧城市名片需要有与之相配的物业服务，在形象上高度统一，在服务质量上统一标准：1、人员形象的统一；2、公共区域内物业维护质量的高度统一。全面管理物业的核心目的：是通过优质物业服务有效促进项目下阶段有效服务和招商，并且对后续地块增值有促进作用。（二）、项目内各业态对物业服务需求的分析1、汽配商铺区域：安保、保洁、水电、道路通畅。2、4S店区域：安保、保洁、水电、道路通畅、室内保洁、保安。3、展厅区域：安保、保洁、水电、道路通畅、室内保洁、保安。4、摩托区域：安保、保洁、水电、道路通畅、室内安保。5、大型汽修及其他定制型客户：安保、保洁、水电、道路通畅、室内安保。（三）、4S店物业需求访谈一览品牌内容简述一汽大众目前正自行建立安保系统，保安计划5人，白天2人晚上3人；可保洁、及建筑物业可自行处理；在成本不会有太大变化的前提下，愿意接受园区统一管理；对外部物业要求：水电维护到位，车辆停放有序；北京现代保安人员需求约为2人，保洁1-2人；外部物业服务应保障正常经营；江淮汽车保安人员需求1人，保洁由内部员工完成；物业服务要和物业费匹配长城皮卡如果园区有统一管理则内部不在配置保安，保洁要求高，准备自行培养，物业费要和物业服务匹配；长城哈弗保安需求2-3人，保洁1-2人；认可统一管理，外部物业服务需保障正常营业。二、园区物业管理服务项目及标准根据我公司对项目的规划以及入园企业对公共物业服的需求，物业工作达到如下标准：（一）公共服务项目-1.协助公安部门维护园区内的公共秩序，实行24小时保安执勤、消防和交通道路管理；2.公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；3.园区内共用部位和公共设施设备维护和保养；4.园区公共绿地园艺的保养维护；5.电话及访客留言转告；6.节日环境布置；7.重要时刻提醒服务；8.代订报刊、信件收发；9.代收代缴及其它的费用如：水、电、宽带网络费，有限电视收费和卫星电视收费；10.代叫出租车；11.义务安全用电常识宣传。（二）有偿专项服务项目（由业主自行选择）1.园区内物品搬运；2.提供小型会议场所及服务；3.代订车、船、机票；4.代聘钟点工服务；5.代订代送饮用水。6.预约上门维修服务。7、内部保安、保洁（三）商户及使用人入住管理1.配合园区管委会做好园区前期的规划设计，从物业管理角度对物业的环境布局，功能规划、楼宇，展厅设计、材料选用、设备选型、管线布置、竣工验收等多方面提供合理化建议；2.配合园区做好商户入驻工作，在入驻过程中对企业进行常规物业管理知识、设备安装、装修制度的宣传及解答。向业户征询物业管理的需求，并与业户签订业户临时公约；3.进驻前一星期必须安排好管理用房、员工宿舍及管理处相关办公设备；物业接管必须进行验收评估，妥善进行钥匙、图纸资料的交接；4.接管验收：对主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和环境绿化，特别重视综合功能的验收。（四）治安管理在园区物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和客户及使用人的安全，这是一项很重要最为广大客户及使用人所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。1.管理内容：（1）常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护园区公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、客户及使用人安全的行为。A、门岗的任务：礼仪服务：维护出入口的交通秩序，车辆按有关规定的停车制度执行，加强机动车、非机动车管理，做到停放有序。对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入园区；夜间对外来人员进行询问和登记；严禁携带危险物品进入园区；遇到外来人员将大件物品带出园区，即与物主、商户进行核实并作登记；为业主提供便利服务。B、巡逻岗的任务：按规定路线巡视检查，不留死角；巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；对园区内的嫌疑人员进行检查防范；对园区及楼宇安全、防火检查；防范和协助公安部门处理各类治安案件；防范和制止各类违反园区管理制度行为。（2）技术防范：运用安全报警监控系统，电子巡更系统，对园区内的治安情况实施24小时监控，以确保安全；对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录像措施，并及时通知值班保安，进行现场处理；值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。（五）消防管理消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实的做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。1.管理内容：（1）做好消防监控中心的管理；（2）做好消防设备、器材的管理；（3）保持消防通道的畅通；（4）加强装修期间的消防安全管理；（5）严禁违章燃放烟花爆竹；（6）严禁携带、储藏易燃易爆物品；（7）防止电器短路引发火灾因素。（六）绿化保洁管理绿化保洁直接关系到园区形象及业主生活、工作环境，也是测定环境质量的一个重要指标。1.管理内容：绿化养护：绿化工应做到管理日常化、养护科学化。（1）根据季节变化，对花木进行养护；（2）根据花木长势，给花木适量施肥，适当松土；（3）制定预防措施，防治病虫害；（4）及时清除杂草、枯枝，春秋两季定期修剪花木，对遭受损坏的花木及时扶正，整修或补种合适的苗木、花草；（5）对园区内部公共场所进行绿化布置和养护；（6）定期对建筑小品进行修饰；（7）做到园区内绿地和花草被养护万完好。清洁卫生：通过日常保洁工作，使园区公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。（1）根据材质选择最佳保养方法，定期上光打蜡，保持材质表明光亮整洁；（2）公共卫生间设专人巡回清洁，保持整洁无异味；（3）公共烟缸每天擦拭两次，巡回清理，无烟蒂堆积；（4）公共部位玻璃门窗保持光亮，无明显印迹；（5）公共区域保持清洁，无随意堆放杂物盒占用公共场所现象，随时清除各类污迹、积水；（6）每天定时收集垃圾，每周对垃圾箱清洁、消毒（包括垃圾箱周围及地面）；（7）定期进行外墙清洗；（8）各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次；（9）定期对下水道等排污管道清理一次；（10）告示牌、指示牌等每天保洁一次；（11）春夏秋季每周在虫害滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）；（12）对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。（七）房屋及公共设施设备管理1.管理内容房屋管理，尤其是共用设施设备的管理，直接影响到园区的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到业主及使用人的安全，是物业管理中的重中之重，根据实际情况其园内房屋可分为已领房、空房和公共用房。A、客户及使用人已领房：房屋交付时，及时与业主签订业主公约，书面告知房屋装修管理规定，并建立业主档案；加强装修管理，对违章装修房屋及时予以制止，情节严重者，提请有关行政管理部门依法处理；装修期间，应及时进行房屋公共部位的保护，确保房屋的安全、美观。B、空关房（含业主托管房）;管理处应每月通风打扫一次；对房屋和设施定期检查（包括墙壁、管道、门窗、电源线路、水电表），发现问题或尽快处理，或及时通知业主。C、公共用房做好公共用房（公共设施用房等）的维护、保养。发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。（2）设备设施维护公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时维修；公共卫生设施每周检查一次；电梯机房，每周清洁一次（半年保养和一年保养按规定进行）；温感、烟感、喷淋等定期抽查，确保正常有效。三、人员配置根据服务标准，在物业服务上需配备如下岗位及人数保安人员22人（含车管人员、消防监控、值班、巡逻人员）保洁人员8人保安部领班3人绿化人员3人保洁领班3人工程人员3人人保洁部主管1人1 人工程师1人1 人保安部主管1人1 人项目管理处2人 （行政、房管、人事、）项目经理1人理1人长1人客服1人、收银人员1人四、物业成本测算费用名称合计（元）员工工资、补助150960.员工制服6616.67安保消防装备配置63083办公设备、装备配置6000.89绿化、低耗品、清洁费用8000劳动工具、机械设备投入及损耗摊销，水、电、车辆、办公等费用开支18000税金22000月管理成本总计212208.39年成本2456496元五、物业费1、物业费估算一期物管费核算收费项目面积收费标准备注主力店10000080000元0.8元/月/占地约280亩汽摩配市场1800022000元1.2元/月/综合市场、二手车市场1000012000元1.2元/月/合计1280001231200元年收费率90%2、临沧本地商业及外地同类市场物业费调研数据：临沧本地物业费用序号小区名称住宅（元）商铺（元）1公路总段0.802东港0.601.003书香世家0.851.004锦绣江山0.601.005临翔印象0.551.006东旭花园0.607阳光花园0.801.008百丽苑二期0.551.009斗牛场小区0.501.0010斗牛场小区0.501.2011和谐广场0.801.0012旗山小区0.601.0013百树广场0.851.0014教育小区0.5515批发市场小区0.551.0016财富中心0.501.0017茶苑大厦0.8018金旭之光0.8019文林秋苑0.600.8020东港建材城1.00其他地区同类市场物业费数据序号物业名称物业费1金星汽配城租金内含8元/月2车行天下50-80元/租金含物管费3元/月3东聚汽配城物管费1.8元/4十堰汽配城小车汽配50-70元/租金含物管费3.5元/月5晓东万鑫汽配城大车汽配60元/租金含物管费3元/月6西南汽车配件贸易中心40元/租金含物管费2元/月7五里多汽配城60元/含物管费约2元/月物管费8恒盛配城50元/租金含物管费2元/月9新广丰市场1.80元/月10滇中大商汇1.3元/月六、物业管理方式（一）、其他项目管理项目管理方式车行天下自建物业公司管理骏信汽配城外聘物业公司管理车博汇自建物业公司管理滇中大商汇自建物业公司管理4S店自行与物业或保洁、安保公司合作完成区域内物业工作（二）、园区管理方式根据以上测算及调研数据，建议采取“委托管理”模式，委托管理指物业公司接受项目开发商或业主委员会的委托，作为物业唯一管理者，按照相关管理模式提供人力、技术和信息资源，提供服务和管理。管理内容：1、公共物业管理正常管理即物业公司入驻后，仅对公共区域、共公事宜及合同范围内内容进行管理，各主力店店内部需求自行解决。 2、特别服务解决园区内主力店独立保安、保洁的需求，可以由物业公司进行订制式服务，由委托物业公司对园内主力店独立保安、保洁需求等服务人员做出统一培训，统一考核。七、项目前期物业准备工作在物业公司进场前我公司须完成以下准备工作：（一）、项目设施及硬件1、物业服务用房根据物业行业相关规定，物业用房由建设单位按总建筑面积的千分之3-5的面积无偿配置。我项目一标段总建筑面积为16万平方米，最低因提供480的物业用房供物业公司使用；用途：接待大厅、办公室、电子监控室、员工宿舍、员工食堂、仓库等；现阶段，应及时完成物业用房的规划及确定，并在物业公司整体进