房地产作业李亚斌.doc

哈尔滨广播电视大学现代远程教育 土木工程专业本科平时作业（一） 一、名词解释（54=20分） 1、房地产 答：房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。 房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。 房地产可以有三种存在形态：即土地 、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。2、房地产市场 答：从狭义上来说，房地产市场是指以房地产作为交易对象进行交易的场所；从广义上来说，房地产市场是指以房地产作为交易对此昂进行交易所发生的经济关系的总和3、房地产需求 答：在一定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。4、房地产供给 从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）。在现实经济生活中，新增商品房供给又包括销售的现房和期房（达到一定标准的预售房）。在商品房供给中以供给方式划分，又可以分为出售的商品房供给和出租的商品房供给两种。 从宏观经济角度来看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。二、简答题（84=32分） 1、房地产的特征 房地产（一） 位置的固定性和不可移动性。 （二） 使用的长期性。 （三） 影响因素多样性。 （四） 价值大量性。 （五） 保值增值性。 （六） 行业相关性。 2、房地产业的特征 答：房地产业主要包括以下一些内容：1、 国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发，如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等;2、 房地产经营，包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；3、 房地产中介服务，包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。4、 房地产的调控和管理，即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。3、房地产的经济特性 房地产经济定位 房地产经济是房地产经济运行过程的理论化和系统化，以揭示和反映房地产经济运行规律为宗旨，是应用经济学的一个分支学科门类。房地产业是一个独立的大产业，是产业结构链中重要的一环，所以房地产经济学的基本学科定位应该属于产业经济学范畴，归属于部门经济学。 然而房地产经济学又是多学科的交汇，具有交叉学科的性质。主要表现有： (1)房地产经济(学)与城市经济(学)的交叉重叠，城市土地利用与内部空间结构、城市住房、城市经营中的土地经营等都与房地产经济(学)有交叉重叠； (2)与资源经济学的交叉重叠。资源经济学主要研究土地开发利用和土地资源合理配置，而这些同样是房地产经济学的研究重点； (3)与生态经济学的交叉重叠，房地产业的可持续发展理论与生态经济学的生态平衡理论的一致性； (4)房地产金融有第二金融之称，从而把房地产经济学与金融学紧密联系起来； (5)房地产经济学与理论经济学的关系，这不仅表现在房地产经济学要受理论经济学的指导，同时还表现在土地制度、价值理论、地租理论等同属理论经济学和房地产经济学研究的永恒主题等等。编辑本段房地产经济学的理论框架 正由于房地产经济学是多学科的交汇，加之自身房和地的耦合性，所以涉及的理论不仅多且复杂：大体可分为相互关联相互依从的三个层面： 一是核心理论层如土地产权理论、地租地价理论、区位理论等； 二是直接支配房地产运行的一般理论或内层理论，如房地产投资、房地产开发建设、房地产市场、房地产价格和房地产价格评估、房地产周期等理论； 三是间接影响房地产经济运行的外延交叉理论，如外部性理论、宏观经济周期理论、泡沫经济理论、产业经济学理论、制度经济学理论等。这种分类不一定严密科学合理，其目的在于凸显不同理论在支配和影响房地产经济运行时其地位和作用的不同，在揭示和反映房地产经济运行的特点和规律时也会有差异。4、影响房地产需求总量的主要因素 答；1）国民经济发展速度2)城市人口数量和结构的变化3）消费者收入水平和消费结构4）房地产本身的价格5）消费者对未来的预期6）国家有关经济政策三、论述题（181=18分） 以1987年以来我国房地产经济波动对房地产经济周期进行阐述？ 答：房地产在现代经济中是一种财富的贮存方式，比如人们不会手持现金而回购买房地产作为财富储存，所以从这一点展开对于宏观经济影响重大。房地产市场和股票市场都是财富的衡量市场，因此经济波动往往是从这两个市场中发生并扩展到整个经济的。比如日本九十年代的经济萧条和美国今年的次贷危机，背后的原因是因为人们把房地产作为财富的衡量标准，一旦房地产出现泡沫经济，人们就会普遍感到很有钱，刺激需求，并带动生产，生产出现实际的过剩，而当房地产一旦出现波动就会使人们普遍感到自己的财富减少，为防止风险人们会增加储蓄，需求就会在短时间内缩减，而生产在短时间内无法缩减太多以适应经济实际情况，所以会造成经济萧条。这只是一种经济周期理论的一个环节，分析房地产对于宏观经济的学者很多，所以可以继续探索四、案例分析（301=30分） 针对下图对房地产供求均衡进行分析： 哈尔滨广播电视大学现代远程教育 土木工程专业本科平时作业（二） 一、名词解释（54=20分） 1、房地产企业文化 答：企业文化是在企业长期的精英活动中，不断总结成功经验和失败教训后逐渐形成的发展起来的，其核心内容是企业精神和企业价值观。房地产企业文化是在一定民族文化传统中逐步形成的具有房地产企业特色的基本信念，价值观念。经营哲学。规章制度。午夜氛围及与此相适应的思维方式和行为方式的总和。2、房地产经营 3、房地产经营环境 任何房地产企业经营活动都是在一定的环境中进行的，它不可能孤立地进行经营，而是要与保卫它的精英环境发生各种错综复杂的沟通和交流，从系统论的角度看，房地产应经环境作为一个开放系统，是从属于某个特定的产业环境，更是社会这一大系统的子系统。通常人们把影响和制约房地产企业ing映活动的外部诸种因素同城为房地产企业经营环境1、房地产产业对GDP的贡献日益突出2、房地产是城市化进程的促进者3、房地产业是城市经济建设和可持续发展的承载者4、房地产项目管理 二、简答题（84=32分） 1、房地产企业的特点 房地产的特征答；1）房地产企业是房地产流通领域的非生产性组织，是房地产供需活动的重要中介2）房地产企业是典型的资金密集型的综合性经济组织3）房地产公司是以房地产项目为单位的经营管理型企业4）房地产企业是以实现某种经济效益为目的的经济组织2、我国房地产企业组织结构现状 答；从20世纪80年代后期开始，我国房地产进入了大发展的时期到2002年年中，全国已注册登记的各类与住宅相关的房地产企业已达到几十万家，具体从事房地产开发的有三万多家。3、一级房地产开发公司的资质标准 答：一级：1、注册资金5000万以上； 2、从事开发经营5年以上； 3、近3年竣工面积30万平米以上； 4、连续5年工程质量合格率100%； 5、上一年施工面积15万平米以上。 6、有职称的专业人员不少于40人，其中具有中级以上职称的不少于20人，持有资格证书的会计不少于4人。 7、工程技术、财务、统计等业务负债人具有相应中级以上职称。4、房地产开发的流程 1）寻找合适的投资机会2）进行项目可行性研究3）申请项目用地获取土地使用权4）规划设计与方案报批5）签署有关协议进行征地及拆迁安排6）筹措房地产开发资金7）进行进行建设工程招标8）施工建设与竣工验收9）市场营销与策划进行楼盘销售10）进行售后服务，物业管理）三、论述题（181=18分） 对房地产企业经营目标的分析？ 四、案例分析（301=30分） 撰写一份对黑龙江省委所在地（哈尔滨市南岗区花园街）进行房地产开发的可行性研究报告 （要求列明报告中的所有项目并对实地考察后的结果进行说明，不允许无依据的编造） 哈尔滨广播电视大学现代远程教育 土木工程专业本科平时作业（三） 一、名词解释（54=20分） 1、资产管理 答：资产管理业务是指证券公司作为资产管理人，根据资产管理合同约定的方式、条件、要求及限制，对客户资产进行经营运作，为客户提供证券及其他金融产品的投资管理服务的行为。2、风险 答：一种定义强调了风险表现为对未来收益的不确定性；而另一种定义则强调风险表现为损失的不确定性。3、房地产估价 答：是指对房地产价格的评价与估算，就是根据房地产价格的特征，综合考虑各项影响因素的结果。4、资金的时间价值 答：是指资金在周转过程中由于时间因素而形成的不同价值也就是指等量货币在不同的时间上具有不同的价值二、简答题（84=32分） 1、资产经营的效应机制 答；1）结构放大效应2）交易放大效应3）市场放大效应4）融资放大效应5）时间放大效应6）效益放大效应2、房地产经营中的风险 风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好的风险管理措施，开发商就会被可能发生的损失所困扰，其担忧可能会使其终止某些开发与经营活动或者是改变其经营方式。因此精确而有效的风险管理是房地产开发商最经济、最有效地处理各种意外损失风险的重要途径。 1 决策风险 2 财务风险 3 技术风险 4 经济风险 5 不可抗力风险 6 管理失误风险 7 组织风险 3、房地产估价的方法 答；成本法，收益法，市场法，趋势法4、房地产产业投资基金的特点 答；1较强的流动性2）抗通货膨胀能力3）有效地分散投资风险三、论述题（181=18分） 当前房地产开展资产经营的对策思路？ 四、案例分析（301=30分） 哈尔滨市道外区南十四道街有一处挤占原规划图中标明的小区绿化带而兴建的加油站，你认为它的风险有哪些，如何解决？ 哈尔滨广播电视大学现代远程教育 土木工程专业本科平时作业（四） 一、名词解释（54=20分） 1、动态盈利分析 2、清偿能力 答：是指房地产企业偿还各种到期债务的能力。3、负债经营率 答：是指项目长期负责与所有者权益之比，是研究项目资金结构，评价项目资金来源独立性，稳定性和项目风险的重要指标。4、房地产转让 答：是指合法拥有土地使用权及土地上建筑物、附(引)着物所有权的自然人、法人和其他组织，通过买卖、交换、赠与将房地产转移给他人的法律行为二、简答题（84=32分） 1、项目短期偿债能力分析的依据 答1、流动比率 2、速动比率 3、现金比率 4、长期偿债能力分析 5、负债比率 6、股东权益比率和权益总资产率 7、负债与股东权益比率 8、利息保障倍数 2、房地产管理法的特点 答；1）房地产管理法的主体具有广泛性2）房地产管理法以权属管理为中心3）房地产管理法具有国家行政干预性4）房地产管理法的具有多样性3、房地产管理法的基本原则 答；1）保护房地产权利人合法权益原则2）房地一体原则3）国有土地有偿有期限使用原则